AG Köln Urteil vom 12.02.2007 – 206 C 164/06

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

(Ohne Tatbestand gem. § 313 a Abs. 1 ZPO).

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Nachforderungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2005, da hinsichtlich der Position 03 (Firma Q. etc) ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegt mit der Folge, dass die Position aus der Abrechnung herauszunehmen ist.

Gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BGB ist bei der Betriebskostenabrechnung das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, so dass nur solche Kosten auf die Mieter umzulegen sind, die wirtschaftlich angemessen sind. Der Kläger hat jedoch nicht ausreichend vorgetragen, dass die angesetzten Kosten von über 9000,00 € für die Dienste der Firma Q. angemessen sind.

Unstreitig wurden die Leistungen bis zum Jahr 2002 für ca. die Hälfte der Kosten erbracht. Selbst wenn man den Klägervortrag unterstellt, dass die bisherigen Kräfte für die Reinigung nicht mehr zur Verfügung standen, hat er jedenfalls für das Jahr 2002, dem Jahr des Vertragsschlusses mit der Q. GmbH, sowie für das Abrechnungsjahr 2005 nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass die erforderlichen Leistungen nicht anderweitig kostengünstiger vergeben werden können.

Die vom Kläger vorgelegten Alternativangebote stammen von Anfang Juli 2006, wurden also erst kurz nach Einleitung des Mahnverfahrens in diesem Rechtsstreit eingeholt.

Weiter enthält der vorgelegte Vertrag mit der Firma Q., deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kläger ist, keinerlei Angaben zur Frequenz bzw. Häufigkeit der zu erbringenden Leistungen. Soweit der Kläger im letzten Schriftsatz vom 2.1.2007 entsprechend vorträgt, enthält dieser Vortrag zwar die Daten der Alternativangebote, es lässt sich jedoch nichts vom Vertragsinhalt mit der Firma Q. ableiten. Vielmehr fehlt es an einer hinreichenden Konkretisierung, inwieweit das Angebot der Firma Q. sich genau auf diese Frequenz und Häufigkeit bezogen und auch in der Vergangenheit durchgehend so durchgeführt worden ist.

Ein solche Konkretisierung wäre aber um so mehr erforderlich gewesen, als hier der Vermieter selbst Auftragnehmer der Reinigungsarbeiten ist. Insofern bestehen erhöhte Anforderungen an die Darlegungslast der Wirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten, gerade wenn sich die Kosten bei gleicher Leistungserbringung im Gegensatz zu vorher etwa verdoppelt haben. Betreibt der Vermieter eine eigene Firma, die behauptet, für Marktpreisen Leistungen zu erbringen, die voll auf die Mieter umgelegt werden können, hat der Vermieter die Wirtschaftlichkeit im einzelnen und unter genauer Angabe des Vertrages darzulegen. Insbesondere sind Alternativangebote bereits im Vorfeld einzuholen. Die Angabe eines Pauschalpreises ohne genaue Darlegung der zu erbringenden Leistungen reicht hier nicht.

Weiter ist der Umfang der behaupteten Reinigung insbesondere hinsichtlich der zu pflegenden Gartenfläche und der Hoffläche nicht ausreichend nachvollziehbar. Nähere Angaben zum Rasen, zur Häufigkeit des Mähens und zur allein dem Haus Nr. 373 zuzuordnenden Fläche, die zu reinigen ist, werden nicht gemacht. Die Beklagten haben durch Vorlage der Skizze (Bl. 64 d.A.) und den entsprechenden Vortrag in der Klageerwiderung die Problematik der angrenzenden Flächen (Parkplätze, Fläche neben und vor dem Bürohaus) aufgezeigt. Demgegenüber ist die bloße Behauptung einer Fläche von 1000 qm – allein für das Haus Nr. 373 ? – nicht nachvollziehbar. Soweit eine –Vereinbarung mit der Firma Q. für Gartenpflege hinsichtlich des Grundstücks 373 a vorgelegt wird, wird nicht vorgetragen, welche Flächen hier konkret gekehrt werden. Insofern besteht weiterhin der Verdacht, dass auch für andere, nicht zum Mietobjekt gehörende Flächen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Nicht nachvollziehbar ist weiter, welche sanitäre Anlagen auf Undichtigkeit geprüft werden. Kontrolle von Leuchten gehört nicht zu den umlagefähigen Arbeiten.

Angesichts der Kosten für Abfuhr von Grünschnitt und Laub in Höhe von 280,00 € können jedenfalls Grünschnittarbeiten nicht in erheblichem Umfang ausgeführt worden sein.

Weder aus dem Vortrag noch aus dem vorgelegten Vertrag mit der Firma Q. gehen somit Arbeiten in dem Umfang hervor, dass die Wirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten nachvollziehbar ist. (754,00 € brutto pro Monat, 15,00 € angenommenen Stundenlohn über 50 Stunden monatlich für das Mietobjekt).

Die Position ist daher insgesamt nicht fällig, so dass sogar bei einem Umlageschlüssel von 0,884 für die Wohnung der Beklagten – an dessen Ordnungsgemäßheit das Gericht im Hinblick auf § 5 Ziffer 2 Abs. 2 des Mietvertrags keine ernsthaften Zweifel hat – als Abzugsposition einen Betrag von (9048 € x 0,0884 ) 799,84 anzusetzen ist. Eine Nachforderung gegenüber den Beklagten besteht des Saldos von 477,73 € damit nicht mehr.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Streitwert: 477,73 €