AG Hamburg Urteil vom 03.03.2022 – 48 C 320/20

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Randnummer1

[…]

Randnummer2

Dem Kläger steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch für das Abrechnungsjahr 2018 nicht zu.

Randnummer3

Die mit Anlage K… abgerechneten Positionen sind insgesamt in Höhe eines die Klageforderung von € … übersteigenden Betrages teilweise formell nicht ordnungsgemäß beziehungsweise teilweise materiell unberechtigt, sodass ein Nachzahlungsanspruch nicht besteht.

Randnummer4

1. Eine formelle Teilunwirksamkeit ist von Amts wegen zu beachten, da die Abrechnung insoweit wie nicht erstellt zu behandeln ist.

Randnummer5

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Randnummer6

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15).

Randnummer7

Nach diesem Maßstab sind mindestens zwei Abrechnungspositionen formell unwirksam.

Randnummer8

a) Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ in Höhe von € … ist formell unwirksam.

Randnummer9

Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen (AG Hamburg, Urteil vom 5.5.2021 – 49 C 569/20; AG Hamburg, Grundeigentum 2020, 1631; LG Hamburg, Urteil vom 28.5.2013 – 316 S 90/12).

Randnummer10

b) Des Weiteren ist die Abrechnungsposition „Schornsteinf.& Rauchmwart3.OGl“ in Höhe von € … formell unwirksam.

Randnummer11

Denn es handelt sich um eine formell unzulässige Mischposition.

Randnummer12

Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden.

Randnummer13

Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher – sofern und soweit entsprechend vereinbart – in der Regel die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; AG Aachen, Urteil vom 16. März 2016 – 115 C 448/15).

Randnummer14

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; BGH, Urteil vom 22.09.2010 - VIII ZR 285/09), und zwar unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.

Randnummer15

Abgesehen von dem Aspekt, dass die Abkürzung „Rauchmwart3.OGl“ bereits als solche in Hinblick auf ihre Verständlichkeit für den Mieter erhebliche Zweifel aufwirft, handelt es sich insoweit jedenfalls nicht um eine Kostenposition, welche unter § 2 Nr. 12 Betriebskostenverordnung fällt oder in engem sachlichen Zusammenhang mit der Schornsteinreinigung steht, sondern um eine Position sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung.

Randnummer16

Die Ausweisung einer Sammelposition ist formell auch dann nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.

Randnummer17

2. Die Abrechnungsposition „Treppenhausreinigung“ in Höhe von € … ist materiell unberechtigt.

Randnummer18

Nach Vortrag des Klägers ist diese Kostenposition dadurch begründet, dass seine Ehefrau, die Zeugin D., die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses gegen ein monatliches Entgelt von € … erbracht habe.

Randnummer19

Es steht jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin vom Kläger ein Entgelt für Reinigungsarbeiten bekommen hat (§ 286 ZPO).

Randnummer20

[Beweiswürdigung]

Randnummer21

Im Übrigen kann offen bleiben, ob die Zeugin die Reinigungsarbeiten tatsächlich ausgeführt hat.

Randnummer22

Denn Leistungen eines Dritten, wie hier eines Familienangehörigen, dürfen nicht (pauschaliert) als Betriebskosten angesetzt werden, wenn diese nicht gegen Zahlung eines Entgelts erbracht wurden (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11 -, juris Rn. 30). Auch der Ansatz eines bereinigten hypothetischen Entgelts, welches bei Vergabe an einen Dienstleister angefallen wäre, ist bei Leistungserbringung durch einen Dritten ohne nachweisbare Vergütung nicht möglich, wie ein Umkehrschluss aus § 1 Abs. 1 S. 2 Betriebskostenverordnung verrät. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11 -, juris Rn. 30).