AG Dortmund Urteil vom 19.09.2011 – 414 C 5891/11

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von einer Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a (1) ZPO abgesehen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung des Betrages von 32,88 € hinsichtlich der Winterdienstkosten aus der Abrechnung vom 04.02.2011 hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2010.

Nach § 3 (7) d) des Mietvertrages hat der Mieter die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis entsprechend den öffentlich rechtlichen Vorschriften durchzuführen.

Nach Nr. 1 (2) S. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die nach § 1 (3) des Mietvertrages Bestandteil des Mietvertrages sind, ist das Wohnungs-unternehmen <=Rechtsvorgänger des Klägers> berechtigt, die Durchführung einzelner oder mehrerer der in § 3 Abs. 7 c/d aufgeführten Obliegenheiten in anderer Weise zu regeln, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint.

Die von dem Kläger vorgetragene Begründung reicht zur Feststellung

des Vorliegens der Voraussetzungen der mietvertraglichen Änderungs-berechtigung - die Klausel ist auch unter Berücksichtigung der von den Beklagten angesprochenen BGH - Entscheidung wirksame Anspruchsgrundlage - nicht aus.

Das an alle Mieter der Wohnhäuser X, XXXXX E, gerichtete Schreiben, das ausweislich einer darauf befindlichen handschriftlichen Notiz "aufgehängt am 18.12.2009” war, hat folgenden Wortlaut:

"Schnee- und Eisbeseitigung

Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter, ab sofort haben wir die Fa. Ungewitter, Garten - und Landschaftsbau, mit der Schnee- und Eisbeseitigung des Objektes beauftragt.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

I J”

Das Schreiben enthält somit k e i n e n genannten Grund für die Änderung der vertraglichen Regelung, die im Rahmen der vorzunehmenden Ermessensentscheidung unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter sich zu Gunsten des Klägers auswirken könnte.

Auch die Ausführungen in der Klagebegründung enthalten k e i n e n tragenden Grund für die Änderung.

In diesem Zusammenhang ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Beklagten seit 1977 dort wohnen und seit dieser Zeit die Schneeräumung von den Mietern der Häuser selbst ausgeführt wird. Angesichts dieser erheblichen Dauer bedarf es im Rahmen des billigen Ermessens ebenso erheblicher Gründe für die Vertragsänderung, um sie als berechtigt ansehen zu können.

Die Formulierung des Klägers, " es bestand hier unter Berücksichtigung der Belange der Gesamtheit der Mieter eine Zweckmäßigkeit, da nur durch die Fremdvergabe ein reibungsloser Ablauf des Winterdienstes und damit auch eine ordnungsgemäße Beachtung der Verkehrssicherungspflichten zu gewährleisten war. Nur durch die Beauftragung eines Unternehmens war nämlich gewährleistet, dass stets und ausnahmslos der Winterdienst zu den richtigen Zeiten auch durchgeführt wird,” ist insbesondere ohne gleichzeitige Darstellung, welche Unzulänglichkeiten sich im Zusammengang mit der Handhabung aufgrund der bisherigen vertraglichen Regelung ergeben haben, n i c h t geeignet, um i. S. d. Nr. 1 (2) S. 1 der Allgemeinen Vertragsbestim-mungen annehmen zu können, dass die Änderung unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint.

Die Darstellung des Klägers ist - insbesondere vor dem Hintergrund der unwidersprochenen Ausführungen der Beklagten in diesem Zusammenhang, dass sie in dem Zeitraum von 30 Jahren regelmäßig und ohne jedwede Beanstandung die Winterdienstarbeiten ausgeführt haben - o h n e ausreichende S u b s t a n z.

Die Änderungsberechtigung besteht nach § 1 (3) der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, "”soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint.”

Der Kläger macht keine Ausführungen zum billigen Ermessen; es fehlt jeder Vortrag zur Abwägung der Belange der Mieter; die Ausführungen zur Zweckmäßigkeit sind unzureichend, weil nicht dargelegt ist, weshalb nur durch die Fremdvergabe ein reibungsloser Ablauf des Winterdienstes und damit auch eine ordnungsgemäße Beachtung der Verkehrssicherungs-pflichten zu gewährleisten war.

Für die Darstellung der Änderungsberechtigung reicht insbesondere das Bestreiten des Klägers, dass die Beklagten in dem hier im Raum stehenden Abrechnungszeitraum die Winterdienstarbeiten noch selbst vorgenommen haben, abgesehen davon, dass der Kläger für die Berechtigung der Änderung darlegungs- und beweispflichtig ist, schon deshalb nicht aus, weil sich die Gründe für die Änderung auf einen Zeitraum v o r dem in Rechnung gestellten 01.01.2010 bis 31.12.2010 beziehen müssen.

Der Kläger irrt mit seinen Ausführungen, für die Beklagten habe keine Wahl bestanden, zu entscheiden, ob sie weiterhin diese Arbeiten vornehmen wollen oder nicht. Die Beklagten hatten nur dann keine Wahl, wenn die Voraussetzungen des Mietvertrages die Änderung der getroffenen Vereinbarung rechtfertigten.

Auf die übrigen Streitpunkte der Parteien kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht an.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.