Reichsgericht Urteil vom 23.03.1907 – V. 544/06

91. Welche Wirkung hat die formloſe Vereinbarung der Anderung oder Ergänzung eines Grundſtücksveränßerungsvertrags, der denmächſt durch ſormgerechte Annahme des urſprünglichen formgerechten Angebots zum Abſchluſſe gelangtꝰ B.G.B. 88 313, 139. V. Zivilſenat. Urt. v. 23. März 1907 i. S. Kl. (Bekl.) w. N. (El.j Rep. V. 544/06 und 585 /06. I. Landgericht Eſſen. II. Oberlandesgericht Hamm.

In der notariellen Verhandlung vom 15. Oktober 1904 bot der Beklagte dem Kläger ſein Grundſtück U. zum Preiſe von 150000.4 mit der Bedingung an, daß von dem Kaufpreiſe bei der Auflaſſung 35000 bar gezahlt, 90000 durch Übernahme einer auf dem Grundſtücke an erſter Stelle zugunſten einer Bodenkreditbank beſtehenden, zu 4½ Prozent verzinslichen Hypothek von 90000 Æ＝ſÄ gedeckt, und 25000 & nebſt 4½ Prozent Zinſen durch Eintragung einer „zweiten Hypothek“ ſichergeſtellt werden ſollten. Der Kläger verpflichtete ſich dagegen, innerhalb zwei Wochen, nachdem er ſür das Hausgrundſtück die Erlaubnis zum Schankwirtſchaftsbetriebe, auf die der Beklagte zu ſeinen Gunſten verzichtete, erhalten haben würde,

ö bei Vermeidung einer Vertragsſtrafe von 10000 das Kaufanerbieten in notarieller oder gerichtlicher Form anzunehmen. Zu notariellem Protokolle vom 11. Februar 1905 erklärte dann der Kläger, der Beklagte habe ihm in der vorbezeichneten Verhandlung das genannte Grundſtück für einen Preis von 150000 α＝ zum Kaufe angeboten; er nehme dieſes Kaufanerbieten, nachdem ihm die Erlaubnis zum Schankwirtſchaftsbetriebe nunmehr erteilt worden ſei, in allen Teilen an.

Inzwiſchen hatten die Parteien am 9. November 1904 eine mündliche Vereinbarung folgenden Inhalts getroffen:

Es gebe nicht die Bodenkreditbank die erſte Hypothek, ſondern die Sparkaſſe D., und zwar zu 4¼. Prozent. Sollten ſich aber die Verhandlungen zerſchlagen, ſo ſei der Beklagte ſchnellſtens bemüht, mit einer anderen Kaſſe zu unterhandeln. Der Beklagte übernehme die zweite Stelle in Höhe von 35000 zu demſelben Prozentſatze. Der Kläger übernehme die Warenvorräte abzüglich 2 Prozent des Fakturapreiſes. Hierüber wurde vom Kläger eine von ihm allein unterzeichnete privatſchriftliche Urkunde vom 9. November 1904 ausgeſtellt.

Nachdem der Beklagte vom Kläger zur Auflaſſung am 22. Februar 1905 aufgefordert worden, es aber an dieſem Tage wegen entſtandener Meinungsverſchiedenheiten zur Auflaſſung nicht gekommen war, klagte der Kläger auf Auflaſſung gemäß der beiden notariellen Verhandlungen gegen Zahlung von 35000 . Im Laufe der erſten Inſtanz fügte er mit Rückſicht auf die Nachtragsvereinbarung vom 9. November 1904 die Maßgabe hinzu, daß er auch verpflichtet ſei, anſtelle der in dem notariellen Akte vom 15. Oktober 1904 vorgeſehenen erſten Hypothek der Bodenkreditbank, verzinslich mit 4½ Pro zent, die Hypothek eines anderen Beleihungsinſtituts oder einer Kaſſe in Höhe von 90000 , verzinslich zu 4¼ Prozent, als Selbſtſchuldner zu übernehmen. ö Nach dieſem Antrage verurteilte der erſte Richter den Beklagten. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Auch ſeine Reviſion wurde zurückgewieſen aus folgenden Gründen:

„Der Berufungsrichter erachtet das in der privatſchriftlichen Erklärung des Klägers vom 9. November 1904 niedergelegte Übereinkommen der Parteien, wodurch die notariell beurkundete Offerte des Beklagten vom 15. Oktober 1904 in einzelnen Punkten geändert worden iſt, für rechtsunwirkſam, weil es der Form des § 313 B. G.B. ermangele, und erklärt, die Rechtsverhältniſſe der Parteien beſtimmten ſich lediglich nach der in der notariellen Verhandlung vom 1 1. Februar 1905 ſeitens des Klägers angenommenen formgerechten Offerte. Die Reviſion macht hiergegen geltend: eine noch nicht angenommene form⸗ ö gerechte Offerte könne auch durch formloſe Vereinbarung der Ver tragsteile geändert werden; eine ſolche Anderung habe dann die Wirkung, daß eine formgerechte Offerte überhaupt nicht mehr vorliege; ferner habe ſich die Annahmeerklärung des Klägers vom 11. Februar 1905 unſtreitig auch auf die formungültige Vereinbarung vom 9. November 1904 bezogen, und da dies in der Annahmeurkunde nicht zum Ausdrucke gelangt ſei, ſo liege auch eine formgerechte Annahme des ganzen Vertrages nicht vor. ö

Dieſe Reviſionsangriſſe ſind nicht begründet. Wäre die Vereinbarung vom 9. November 1904 erſt erſolgt, nachdem durch notariell beurkundete Kaufangebot⸗ und Annahmeerklärungen ein die Formvorſchrift des 5§ 313 B. G.B. erfüllender Vertrag über die Veräußerung des in Rede ſtehenden Grundſtückes zuſtandegekommen war, ſo würde dieſe Vereinbarung, weil durch ſie der Vertrag in

eeirnzelnen Teilen geändert worden, und der Vertrag nach dem Willen

der Vertragſchließenden nur mit dieſer Veränderung gelten ſollte, mit den unveränderten Teilen des bisherigen Vertrages einen neuen Vertrag, betreffend die ÜUbertragung des Eigentums an einem Grundſtücke, darſtellen und daher wegen Formmangels unwirkſam ſein. Allerdings kann ein formgerechter Grundſtücksveräußerungsvertrag durch formloſe Vereinbarung wieder aufgehoben werden, ſolange noch nicht die Auflaſſung erfolgt iſt; denn es wird dadurch nicht das Eigentum an einem Grundſtücke übertragen oder zurückübertragen, und daher findet § 313 B.G.B. darauf keine Anwendung.

Vgl. Urteil vom 12. November 1904, Rey. V. 202/04; Staudinger,

Anm. Zi zu 8§ 313, Anm. I7 zu 8 125 B. G.B. Aber eine Anderung hat die Einfügung eines neuen Beſtandteils in den Vertrag, der im übrigen beſtehen bleiben ſoll, zum Gegenſtande, und alle einzelnen Beſtandteile eines Grundſtücksveräußerungs vertrages unterliegen der Form des 8§ 313 B. G.B. Daraus folgt,

daß die nicht formgerechte Anderungsvereinbarung nicht rechtswirlſam iſt, und der Vertrag mit dem bisherigen Inhalte gültig beſtehen bleibt.

Vgl. Staudinger, a. a. O.; Planck, Anm. 1 zu § 313 B. G. B.;

Seuffert, Archiv Bd. 57 Nr. 207. Nur wenn die Auflaſſung des Grundſtückes erſolgt, und dann unter den Kontrahenten noch Willensübereinſtimmung über die Anderung herrſcht, wird dieſe gemäß § 313 Satz 2 B.G.B. gültig, und die durch die Anderung betroffene Vertragsbeſtimmung durch den Inhalt der nachträglichen Vereinbarung erſetzt. ö

Vgl. Entſch. des R.G.s in Zivilſ. Bd. 51 S. 181; Seuffert,

Archiv Bd. 59 Nr. 194.

Wäre die fragliche Vereinbarung getroffen, bevor in einem einheitlichen Akte ein formgerechter Grundſtücksveräußerungsvertrag niedergelegt war, und wäre ſie auch noch zur Zeit dieſes Abſchluſſes des Vertrages von beiden Teilen gewollt geweſen, ſo würde ſie, weil ſie ein Beſtandteil des ganzen, aus dem Inhalte der formgerechten Vertragsurkunde und dem Gegenſtande der formloſen Vereinbarung ſich zuſammenſetzenden Vertrages wäre, ebenfalls wegen Mangels der Form des § 313 Satzes 1 B.G. B. nichtig ſein, und zwar gleichviel, ob ſie neben dem Inhalte der Vertragsurkunde gelten ſollte oder mit einzelnen Teilen dieſer Urkunde in Widerſpruch ſtände; letzterenfalls würden auch die widerſprechenden Beſtimmungen der Vertragsurkunde nicht gültig ſein, weil ſie dem wahren Willen der Parteien nicht entſprechen würden (Entſch. des R.G.s in Zivilſ. Bd. 39 S. 270) Aber auch abgeſehen davon würde die Vereinbarung hier, anders als im Falle der formloſen Anderung eines bereits abgeſchloſſenen formgerechten Vertrages, von Einfluß auf die Rechtswirkſamkeit des formgerecht beurkundeten Vertragsinhaltes ſein können; denn dieſer würde als Teil des ganzen Vertrages gemäß 8 139 B. G. B. nur ö dann nicht ebenfalls nichtig ſein, wenn anzunehmen wäre, daß auch ohne den formlos vereinbarten Teil des Vertrages das Veräußerungsö geſchäft vorgenommen worden wäre. Vgl. Entſch. des R. G.s in Zivilſ. Bd. 52 S. 4; Juriſt. Wochenſchr. 1903 Beil. S. 74, 1906 S. 108 Nr. 6; Staudinger, Anm. I5a zu § 125 B. G. BB. ͤ Der vorliegend zur Entſcheidung ſtehende Fall iſt dem zuletzt ö erörterten inſofern gleich, als das nicht formgerechte Übereinkommen ö der Parteien vom 9. November 1904 nicht erſt nach Abſchluß des ö formgerechten Veräußerungsvertrages, ſondern während des Vertragsſchluſſes getroffen worden iſt. Zwar hatte damals der veräußernde ö Beklagte ſeine Vertragserklärung in der notariellen Verhandlung vom 15. Oktober 1904 bereits formgerecht abgegeben, aber die Vertrags⸗ ö erklärung des Klägers ſtand noch aus; dieſe iſt erſt am 11. Februar 1905 erfolgt. Die erſtgenannte Verhandlung enthält auch, wie die Reviſion mit Recht bemerkt, nicht einen Vorvertrag in dem Sinne, daß der Kläger die unbedingte Verpflichtung eingegangen wäre, das Grundſtück des Beklagten zu kaufen. Zwar hatte ſich der Kläger verpflichtet, das Kaufangebot des Beklagten binnen zwei Wochen nach erlangter Schankkonzeſſion formgerecht anzunehmen; aber es war ihm die Wahl gelaſſen, ſtatt der Annahme eine Vertragsſtrafe von 10000 & zu zahlen. Ein endgültiger Vertrag über Veräußerung des Grundſtückes kam daher erſt in dem Zeiipunkte zuſtande, in dem der Kläger nach erlangter Konzeſſion die Annahme des Kaufgeldangebots des Beklagten erklärte. Andererſeits konnte dieſes Kaufangebot nicht, wie der Reviſionskläger auszuführen ſucht, durch ein formloſes Übereinkommen mit der Wirkung abgeündert werden, daß der Kläger das Kaufangebot, wenn er es annahm, nur mit dem durch das Übereinkommen geänderten Inhalte annehmen durfte. Das ganze Kaufangebot mußte, weil es die Vertragserklärung des einen Vertragsteils über die Grundſtücksveräußerung enthielt, in der Form des 8 318 B. G.B. abgegeben werden. Entſprach ein Teil dieſer Form nicht, ſo war er nichtig. Dieſe Nichtigkeit hatte aber keineswegs die unbedingte Folge, daß, auch wenn das Kaufangebot vom Kläger formgerecht angenommen wurde, doch ein rechtswirkſamer Vertrag überhaupt nicht zuſtande kam. Dieſe Folge wäre vielmehr nur dann eingetreten, wenn der Kläger ſeine Annahmeerklärung dahin abgegeben hätte, daß er das Kaufangebot nur mit dem durch das formloſe Übereinkommen geänderten Inhalte annehme. Dann wäre, ſelbſt wenn der Kläger dieſe Erklärung formgerecht abgegeben hätte, der ganze Vertrag nichtig. Denn es hätte in dieſem Falle zur Zeit des durch die Annahmeerklärung vollendeten Vertragsſchluſſes Willensübereinſtimmung unter den Parteien darüber beſtanden, daß der Inhalt des formloſen Übereinkommens Beſtandteil des Vertrages ſein und, ſoweit dadurch das formgerechte Kaufangebot vom 15. Oktober 1904 geändert wurde, an die Stelle der betreffenden Beſtimmungen des Kaufangebotes treten ſollte; und es wäre hinſichtlich dieſes Beſtandteils die Vertragserklärung mindeſtens des einen Teils, des Beklagten, nicht formgerecht. Vorliegend aber hat der Kläger in der notariellen Annahmeverhandlung vom 11. Februar 1905 zunächſt lediglich den weſentlichen Inhalt des Kaufangebotes vom 15. Oktober 1904 wiedergegeben und darauf erklärt, dieſes ihm gemachte Kaufanerbieten nehme er in allen Teilen an. Von dem Übereinkommen vom 9. November 1904 enthält die Annahmeerklärung nichts. Es ſtellt auch der Berufungsrichter feſt, daß der Kläger das Kaufangebot vom 15. Oktober 1904 angenommen habe. Wenn er dann noch bemerkt, der Kläger habe bei der Annahmeverhandlung mindeſtens eventuell beabſichtigt, die Offerte des Beklagten auch ohne die in dem Nachtrage vom 9. November 1904 bezeichneten Modifikationen, 91. Grundſtücksveräußerung. Vertragsform. 39⁵5 die verhältnismäßig unbedeutende Punkte beträfen und ihn im Vergleich zu der urſprünglichen Offerte zum Teil ungünſtiger ſtellten, zu akzeptieren, ſo bedeutet dies nur, daß nach der Auffaſſung des Berufungsrichters dem Kläger bei der Annahmeerklärung das Kaufangebot vom 15. Oktober 1904 das Weſentliche geweſen iſt, auf das er für jeden Fall ſeine Willenserklärung gerichtet hat. Die in dem Tatbeſtande des erſten Urteils enthaltene Bemerkung, es ſei unſtreitig, daß ſich die Annahme des Klägers vom 11. Februar 1905 auch auf die Vereinbarung vom 9. November 1904 bezogen habe, iſt belanglos gegenüber dem Wortlaute der Annahmeerklärung, der von der Vereinbarung nichts enthält, und gegenüber der Feſtſtellung des Berufungsrichters, daß der Kläger das Kaufangebot vom 15. Oktober 1904 angenommen hat. ö

Iſt aber hiernach der Inhalt des Übereinkommens vom 9. Noö vember 1904 in die den Vertrag zum Abſchluſſe bringende Vertragsö erklärung des Klägers nicht mitaufgenommen worden, ſo iſt dieſer ů Inhalt nicht Beſtandteil des Vertrages geworden, da auf ihn zur Zeit des Vertragsſchluſſes nicht die übereinſtimmenden Willenserllärungen beider Vertragsteile gerichtet waren. Allerdings hatten die Parteien das Übereinkommen gemeinſam getroffen, jedoch war es wegen Formmangels nichtig und alſo weder für noch gegen eine der Parteien von rechtlicher Wirkſamkeit. Nur dann, wenn der Kläger es in ſeine Annahmeerklärung als Beſtandteil des Vertrages mitaufgenommen, alſo erklärt hätte, er nehme das Kaufangebot nur mit der in dem Übereinkommen enthaltenen Anderung an, hätte der Inhalt des Übereinkommens inſofern rechtliche Bedeutung erlangen können, als möglicherweiſe wegen Formmangels dieſes Vertragsteiles der ganze Vertrag der Wirkſamkeit entbehrt hätte (5 139 B.G.B.). Da ö ö aber der Kläger ſeine Annahmeerklärung lediglich auf das formgerechte Kaufangebot vom 15. Oktober 1904 gerichtet hat, und der Beklagte ů zufolge Nichtigkeit des abändernden Ubereinkommens vom 9. November ö 1904 an das Kaufangebot in vollem Umfange gebunden geblieben war, ſo iſt zwiſchen den Parteien ein rechtsgültiger Kaufvertrag zuſtande gekommen, der die Beſtimmungen des Kaufangebots zum Inhalte hat... ö