Reichsgericht Urteil vom 21.12.1906 – III. 157/06

2. Wann liegt in einem ſolchen Falle ein von ihm nicht zu vertretendes nachträglich eingetretenes Unvermögen des Untervermieters

zur Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Räume vor?

B.G.B. 88 571, 275 Abſ. 2. ö ö Zw.B.G. 8 57. III. Zivilſenat. Urt. v. 21. Dezember 1906 i. S. Th. Ehel. (Kl.) w. Brauerei B. Aktiengeſ. (Bekl.). Rep. III. 157/06. I. Landgericht Frankfurt a. M. ö ö II. Oberlandesgericht daſelbſt. Die Beklagte hatte von dem Kaufmann F. D. am 5. März 1904 die in deſſen Hauſe in F. im Erdgeſchoſſe belegenen Wirtſchaftsräume und eine im vierten Stockwerke liegende Wohnung zum jähr lichen Mietpreiſe von 6500 & gemietet. Durch ſchriftlichen Vertrag

von demſelben Tage vermietete ſie dieſe Räume vom 10. März 1904

ab auf zehn Jahre für einen jährlichen Mietzins von 5500 Æ an

die Kläger weiter. Dabei wurde jeder Partei das Recht vorbehalten,

nach Ablauf des dritten Jahres vom Vertrage zurückzutreten. Im ö

November 1904 kam das Grundſtück zur Zwangsverſteigerung und ö

wurde den Kaufleuten W. und B. zugeſchlagen. Dieſe hatten das

Mietverhältnis zum 1. April 1905 gekündigt und ſowohl von den

Klägern wie von der Beklagten Räumung verlangt. Die Kläger

hatten demgemäß die Räume am 15. Mai 1905 verlaſſen und der

Beklagten durch die Schreiben vom 10. und 16. desſelben Monats

eine Friſt zur Erfüllung ihrer Verpflichtung, ihnen die Mieträume

wieder zu gewähren, mit der Erklärung geſetzt, daß ſie nach deren fruchtloſem Ablaufe die Annahme der Leiſtung verweigerten. Sie

verlangten dann von der Beklagten Schadenserſatz. Sie hatten näm lich am 15. Juni 1905 mit den Erſtehern einen neuen Mietvertrag

geſchloſſen, worin der Mietzins auf 8500 & jährlich, zahlbar in

Raten am 15. jeden Monats, feſtgeſetzt war. Sie hielten, da der

mit der Beklagten geſchloſſene Mietvertrag von keiner Seite bis zum

10. März 1907 hätte gelöſt werden können, die Beklagte für ver pflichtet, ihnen als Schaden den Betrag zu erſtatten, den ſie für die

Zeit vom 15. Juni 1905 bis zum 10. März 1907 an die neuen

Vermieter mehr zahlen müßten, d. h. monatlich 250 &, insgeſamt

5208,50 A. Sie beantragten, indem ſie gegen ihre Forderung eine

Mietzinsſchuld von 8,82 M aufrechneten, die Beklagte zu verurteilen,

an ſie 5199,36 &Æ nebſt Prozeßzinſen zu zahlen; in zweiter Reihe:

die Beklagte zu verurteilen, ihnen jeweils am 15. eines jeden Monats

in der Zeit vom 15. Juni 1905 bis 15. Februar 1907 je 250 ε

und am 10. März 1907 199,68 &Æ zu zahlen.

Die Beklagte berief ſich dem gegenüber unter anderem anf die unſtreitige Tatſache, daß den Klägern beim Abſchluſſe des Mietvertrages mit ihr bekannt geweſen ſei, daß die Beklagte nicht Eigentümerin des Hauſes, ſondern lediglich Mieterin der an ſie, die Kläger, weitervermieteten Räume war.

Das Landgericht hatte die Beklagte nach dem in zweiter Reihe geſtellten Antrage verurteilt.

Auf die Berufung der Beklagten hatte das Oberlandesgericht dieſes Urteil abgeändert und die Klage abgewieſen.

Die Reviſion der Kläger iſt zurückgewieſen aus folgenden

Gründen:

„Das Berufungsgericht iſt davon ausgegangen, daß zurzeit die herrſchende Anſicht dahin gehe, der Vermieter ſei, wenn dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache während der Dauer der Mietzeit infolge einer Zwangsverſteigerung des vermieteten Grundſtücks gemäß der Vorſchriften des § 57 des Geſetzes über die Zwangsverſteigerung und die Zwangsverwaltung entzogen werde, dem Mieter zum Schadenserſatze verpflichtet, weil er es zu vertreten habe, daß das Grundſtück zur Zwangsverſteigerung gelangt ſei. Von dem Untervermieter nimmt es dagegen an, daß er in dem entſprechenden Falle auch vom Standpunkte dieſer Anſicht aus dem Untermieter nicht für haftbar erklärt werden könne, weil ihn, abgeſehen von beſonderen Ausnahmefällen, keine Schuld daran treffe, daß ſein Vermieter die Zwangsverſteigerung nicht verhindert habe, es ſich vielmehr hierbei um ſolche Umſtände handele, die ſeinem Einfluſſe völlig entzogen ſeien, und für die er ſchon dadurch die Verantwortung abgelehnt habe, daß er überhaupt nur als Untervermieter aufgetreten ſei. Es ſetzt dabei allerdings voraus, daß infolge der Kündigung des Hauptmietverhältniſſes durch den Erſteher dem Untervermieter es wirklich unmöglich geworden ſei, den Untermietvertrag durch ſernere Gewährung der Mieträume zu erfüllen, daß dazu aber eine objektive Unmöglichkeit der Erfüllung nicht erforderlich ſei, da einer ſolchen nach 8 275 Abſ. 2 B. G.B. das nachträgliche Unvermögen des Schuldners zur Leiſtung gleichſtehe. Dieſes ſieht es aber als gegeben an, weil einerſeits der Beklagten durch die Kündigung der Erſteher die Möglichkeit entzogen worden ſei, über die Mietſache zu verfügen, andrerſeits ihr nicht zugemutet werden könne, die ohne ihre Schuld eingetretene Unmöglichkeit nachträglich wieder zu beſeitigen. Noch weniger ſei ſie verpflichtet geweſen, das Grundſtück ſelbſt zu erſtehen oder ſonſt erhebliche Aufwendungen für den Abſchluß eines neuen Mietvertrages mit den Erwerbern zu machen, oder ſich gar von den Klägern neue Bedingungen wegen des Bierausſchankes gefallen zu laſſen. Das Gericht nimmt endlich an, der ö von den Klägern erhobene Schadenserſatzanſpruch werde auch nicht durch die erſt im zweiten Rechtszuge aufgeſtellte Behauptung an ſich ö begründet, der Grundſtückseigentümer D. ſei in ſchlechten Vermögensverhältniſſen, und dies der Beklagten bekannt geweſen. Zwar laſſe ſich unter Umſtänden der Fall denken, daß ſich der Mieter eines vertretbaren Verſehens dadurch ſchuldig mache, daß er einen Untermietvertrag abſchließe, obgleich er wiſſe oder wiſſen müſſe, daß er ihn infolge einer dem Eigentümer drohenden Zwangsverſteigerung ö des Grundſtücks nicht aushalten könne. Eine ſolche Annahme ſei ö aber nicht ſchon dann zuläſſig, wenn dem Untervermieter lediglich bekannt ſei, daß die Verhältniſſe des Eigentümers ſchlecht ſeien, eine Angabe, die hier die Beklagte außerdem beſtritten und die Klägerin nicht unter Beweis geſtellt habe.

In alledem tritt kein Rechtsirrtum hervor.

Die Reviſion beſtreitet zuvörderſt die Richtigkeit des Satzes, auf den das Berufungsgericht an erſter Stelle ſeine Entſcheidung geſtützt habe, daß bei Untermietverträgen die Verbindlichkeit des Untervermieters nicht über die Dauer des eigenen Mietvertrages hinaus⸗ ö

ö gehe. Einen ſolchen Satz hat aber das Gericht gar nicht aufgeſtellt. ö

Es hat nur ausgeführt, daß bei ſolchen Verträgen, von beſonderen Ausnahmefällen abgeſehen, den Untervermieter keine Haftung dafür treffe, daß ſein Vermieter die Zwangsverſteigerung nicht verhindert habe, und daß deshalb die eingetretene Unmöglichkeit der weiteren Gewährung des Gebrauchs der Mietſache an den Untermieter von ihm nicht zu vertreten fei. Dies iſt aber rechtlich nicht zu beanſtanden. ö

Es braucht nicht näher auf die Frage, die das Berufungsgericht in der Begründung ſeiner Entſcheidung miterörtert hat, eingegangen zu werden, ob der Grundſtückseigentümer, der infolge der Zwangsverſteigerung ſeines Grundſtücks außerſtande geſetzt iſt, den Hauptmietvertrag zwiſchen ihm und ſeinem Mieter durch Weitergewährung des Gebrauchs der Mietſache an dieſen zu erfüllen, dem Mieter deswegen zum Schadenserſatze verpflichtet iſt. Für das Verhältnis zwiſchen dem Hauptvermieter, der nicht Eigentümer, ſondern Nießbraucher des Grundſtücks iſt, hat der erkennende Senat die Frage in dem Urteile vom 16. März 1906 (Entſch. Bd. 63 S. 66) bejaht. Bemerkt möge nur werden: von dem Grundſtückseigentümer als Bermieter darf gefordert werden, daß er ſeine eigenen Vermögensverhältniſſe und deren vorausſichtliche Geſtaltung bei der Vermietung eines Grundſtücks oder von Räumen in ſolchen ſo weit überblickt, daß er ſich darüber klar iſt, er werde dem Mieter während der bedungenen Mietzeit den Gebrauch des Mietgegenſtandes ungeſtört gewähren können, und es werde insbeſondere das Mietverhältnis nicht durch eine Zwangsverſteigerung des Grundſtücks Schulden halber gemäß 5 57 Z3w. V.G. eine Beeinträchtigung erfahren. Denn über ſeine eigenen Bermögensverhältniſſe muß jeder, ſoweit von ihrer Kenntnis ſein Entſchluß, ein beſtimmtes Rechtsgeſchäft überhaupt oder in einer beſtimmten Art abzuſchließen, abhängt, unterrichtet ſein; das verlangt die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (S 276 B. G. B.). Anders verhält es ſich dagegen mit dem Mieter als Untervermieter. Zwar läßt ſich deſſen Befreiung von der Haftung für den dem Untermieter aus der Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietſache entſtehenden Schaden nicht, wie es Mittelſtein, Die Miete, S 21 Nr. 8 S. 91, 92, tut, daraus ableiten, daß nach 8 541 B.G.B., wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder teilweiſe entzogen wird, die Vorſchriften der 88 537, 538, 539 Satz 1 und des 8 540 für entſprechend anwendbar erklärt ſind, und daß nach § 539, wenn der Mieter bei dem Abſchluſſe des Vertrages den Mangel der gemieteten Sache kennt, ihm die in den 88 537, 538 beſtimmten Rechte, insbeſondere alſo das Recht auf Schadenserſatz, nicht zuſtehen. Denn der § 541 bezieht ſich, wie ſchon das Berufungsgericht in anderem Zuſammenhange mit Recht ausgeführt hat, nicht auf ſolche Rechtsmängel, die erſt nach der Überlaſſung der Mietſache an den Mieter entſtehen (vgl. auch Planck, Bem. 2 zu 8§ 541). Wohl aber hat der Untervermieter den nachträglich eintretenden Mangel im Rechte des Grundſtückseigentümers deshalb nicht zu vertreten, weil es ſich dabei um die Kenntnis fremder Vermögensverhältniſſe handelt. Er hat der Regel nach nur für die Unmangelhaftigkeit ſeines eigenen Rechts, d. h. ſeines Mietrechts, einzuſtehen. Dagegen überſchreitet es das Maß der im Verkehre erforderlichen Sorgfalt, wenn, von beſonderen Umſtänden abgeſehen, von ihm verlangt wird, daß er bei der Untervermietung ſich auch noch darüber ver Entſch. in Zivilſ. N. F. 15 (65). 3 gewiſſere, ob nicht dem Untermieter möglicherweiſe der zugeſicherte ö Gebrauch der Mietſache infolge von Umſtänden entzogen werden könnte, die lediglich die Vermögensverhältniſſe des Hauptvermieters betreffen.

Wenn die Reviſion ſodann die Annahme des Berufungsgerichts bemängelt, die Erfüllung des Mietvertrages ſei objektiv o der ſubjektiv unmöglich geworden, ſo iſt dem gegenüber zu betonen, daß das Gericht in Wirklichkeit gar nicht angenommen hat, die Erfüllung des Untermietvertrages ſei unmöglich geworden. Es hat dies im Gegenteile verneint, eine ſolche Feſtſtellung aber auch gemäß § 275 Abſ. 2 B.G.B. für nicht erforderlich erklärt, weil hiernach das nachträgliche Unvermögen des Schuldners der nach der Entſtehung des Schuldverhältniſſes eingetretenen Unmöglichkeit gleichſtehe. Der mit Bezug hierauf erhobene Angriff aber, es ſei nicht den Anforderungen des Urteils des Reichsgerichts, Entſch. in Zivilſ. Bd. 57 S. 116, gemäß feſtgeſtellt, daß die Schwierigkeiten in der Wiedervermietung der Wohnung ſo groß geweſen ſeien, daß ſie nach der Auffaſſung des Verkehrs der Unmöglichkeit der Leiſtung gleichgeachtet werden müßten, erſcheint zwar nach dem bloßen Wortlaute der Entſcheidungsgründe berechtigt. Denn es ſehlt in dieſen in der Tat an einer ausdrücklichen hierauf bezüglichen Darlegung. Nach dem ganzen Zuſammenhange des Urteils jedoch, insbeſondere der Bemerkung, das nachträgliche Unvermögen des Schuldners zur Leiſtung im Sinne des § 275 Abſ. 2 B. G.B. müſſe hier als gegeben angeſehen werden, in Verbindung mit den im Tatbeſtande als nicht beſtritten vorgetragenen einſchlägigen Behauptungen der Beklagten hat das Gericht jene vermißte Feſtſtellung erſichtlich treffen wollen. Denn dieſe Behauptungen gehen dahin:

ö das betreffende Haus, das Hotel d. N., habe einen großen Wert dargeſtellt, und ſein Erwerb hätte die Feſtlegung eines außerordentlich großen Kapitals erfordert; die Beklagte hätte ſofort nach der Verſteigerung mit den Erſtehern des Hauſes Verhandlungen angeknüpft, um die Wirtſchaftsräume von ihnen zu mieten; den ſchließlich von 12000 ᷑L?xbis auf 9500 herabgeſetzten Mietzins, den die Erſteher gefordert hätten, habe ſie bewilligt, obgleich er viel höher als der von ihr früher gezahlte Mietzins geweſen ſei, und die Räume nur einen Mietwert von 6000 — 7000 ÆHB gehabt hätten; die Verhandlungen ſeien aber ſchließlich an dem von den Klägern geſtellten · unerfüllbaren Verlangen geſcheitert, daß ſie neben ihrem, der Beklagten, Biere überhaupt ein „Bayeriſches“, nicht beſonders ein „Münchener“ Bier ſchenken dürften. Dieſes letztere Verlangen hat übrigens das Berufungsgericht auch noch ausdrücklich als unberechtigt bezeichnet. Der Angriff trifft alſo nach der hiernach anzunehmenden materiellen Art der Begründung des Urteils nicht zu.. 10. 1. Wert des Beſchwerdegegenſtandes, wenn der Beklagte Abweiſung der auf Zahlung einer beſtimmten Suume gerichteten Klage beantragt, der Berufungsrichter aber die Klage für erledigt erklärt hat. 2. Zurücknahme der Klage, wenn der Kläger keinen Antrag in der Hauptſache ſtellt.