Reichsgericht Urteil vom 07.07.1906 – V. 663/05

11. Unterliegen Verträge über die Veräußerung von Grundſtücken, die in Rhein⸗Bayern nach dem 1. Januar 1900 abgeſchloſſen ſind, auch da, wo das Grundbuch noch nicht als angelegt anzuſehen iſt, den Vorſchriften der §8 313, 125, 139 B. G. B.? V. Zivilſenat. Urt. v. 7. Juli 1906 i. S. F. (Bekl.) w. Sp. B. (Kl.). Rep. V. 663/05. J. Landgericht Kaiſerslautern. II. Oberlandesgericht Zweibrücken.

Die Klägerin hatte durch Privatvertrag vom 17. November 1903 ein Wirtſchaftsanweſen in R. nebſt Inventar den Beklagten für 33000 verkauft. Die Beklagten übernahmen eine Hypothek von 15000 A& in Anrechnung auf den Kaufpreis und verſprachen, bei

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Errichtung der notariellen Urkunde 3000 κε bar zu zahlen und den Reſt von 15000 , abzüglich der gleich zu erwähnenden Vergütung, in zehn gleichen Jahresraten, beginnend mit dem 1. Januar 1905, nebſt 5 Prozent Zinſen abzutragen. Sie verpflichteten ſich ferner, zehn Jahre lang ihren geſamten Bierbedarf von der Klägerin zu beziehen. Dafür ſollten ihnen jedoch jedes Jahr 500 , im ganzen 5000 Æ＝ ͤam Kaufſchilling gut geſchrieben, und von dieſen 5000 keine Zinſen berechnet werden. Durch ſchriftlichen Nachtrag vom 23. November 1903 wurde vereinbart, die Beklagten dürften den Reſtkaufſchilling jederzeit zurückzahlen, und dann höre die Verpflichtung zum Bierbezug auf. In den am 1. Dezember 1903 notariell verbrieften Kaufvertrag wurden die Beſtimmungen über die Verpflichtung zum Bierbezug und die jährliche Gutſchrift von 500 nicht aufgenommen. Hinſichtlich des Kaufpreiſes von 33000 &α wurde bemerkt, daß 28000 &α auf das Grundſtück, und 5000 Æ auf die mitverkauften Fahrniſſe treffen, und beſtimmt, daß der Reſtkaufpreis von 15000 & in zehn gleichen Jahresterminen vom 1. Januar 1905 an mit 5 Prozent jährlichen Zinſen ſeit dem 1. Dezember 1903 zu bezahlen ſei. Am 14. Dezember 1903 leiſteten die Beklagten die Abſchlagszahlung von 3000 Æ&Lì “ ͤder Klägerin. Bald darauf ſchickte die Brauerei J. für die Beklagten der Klägerin 10000 A nebſt Zinſen als den geſchuldeten Reſtkaufſchilling, zog aber das Geld zurück, als die Klägerin erwiderte, daß ſie die Beklagten erſt nach Zahlung von weiteren 5000 entlaſten könne. Die Beklagten ſtellten dann den Bierbezug bei der Klägerin ein und entnahmen das Bier von der Brauerei J. Nun erhob die Klägerin Klage mit dem Antrage, die Beklagten zur Zahlung von 750 ÆH nebſt Zinſen ſeit dem 30. Mai 1904 zu verurteilen, mit der Begründung, ihr gebühre dieſer Betrag als Entſchädigung dafür, daß die Beklagten ein Jahr kein Bier von ihr bezogen hätten. Die Beklagten beantragten Abweiſung der Klage, und widerklagend, feſtzuſtellen, daß ſie der Klägerin als Kauſpreis nur 28000 ÆH verſchulden. Die Klägerin beantragte Abweiſung der Widerklage und, neben ihrem Klagantrage, Feſtſtellung, daß die Beklagten ihr noch den Reſtkaufpreis von 15000 ſchuldig ſeien. Der erſte Richter wies Klage und Widerklage ab, weil das Veräußerungsgeſchäft, da es nicht in allen Teilen notariell beurkundet ſei, wegen Formmangels nichtig ſei. Auf die Berufung der Klägerin, mit der ſie ihre früheren Anträge wiederholte, ſtellte das Berufungsgericht feſt, daß die Beklagten auf Grund des Kaufvertrags vom 1. Dezember 1903 der Klägerin noch einen Reſtkaufpreis von 15000 ＝ nebſt 5 Prozent Zinſen ſeit dem 1. Dezember 1903 ſchulden; im übrigen wies es die Berufung zurück. Der Reviſion der Beklagten iſt ſtattgegeben aus folgenden

Gründen:

„Das Berufungsgericht begründet zunächſt ſeine Überzeugung davon, daß der Kaufpreis von 33000 ÆH6 in den Verträgen nicht zum Scheine ſtatt des wahren Kaufpreiſes von 28000 feſtgeſetzt iſt. Da das Berufungsgericht ſeine Überzeugung im weſentlichen durch Auslegung der Verträge gewonnen hat, kann der Angriff der Klägerin, der ſich auf eine andere Verwertung des Inhaltes der Verträge gründet, keinen Erfolg haben. Das Berufungsgericht führt ferner aus, daß der Wirtſchaftskauf und der Bierbezugsvertrag unausſcheidbar miteinander verknüpft ſeien, und daß letzterer für die Einigung über den Kaufpreis erhebliche Bedeutung habe, daß auch ihr innerer Zuſammenhang klar zutage liege, daß Wirtſchaftskauf und Kaufpreis einerſeits und Bierbezugsverbindlichkeit und Vergünſtigung der Gutſchrift andererſeits in ſolch unmittelbarer Abhängigkeit voneinander ſtänden, daß die Beklagten auf den Kauf ohne das Verſprechen der Gutſchrift nicht eingegangen wären, und daß die Klägerin ohne die Übernahme der Verpflichtung zu langjährigem Bierbezug von ſeiten der Beklagten ſich für einen Kaufpreis von 28000 &E zur Veräußerung der Wirtſchaft nicht verſtanden hätte. Die Ausführung iſt nicht bemängelt, und ſollte ſich der Angriff auch darauf beziehen, ſo wäre er aus dem obigen Grunde nicht geeignet, ſie zu erſchüttern.

Der rechtlichen Beurteilung iſt vorauszuſchicken, daß zur Zeit des Abſchluſſes der Verträge im Jahre 1903 das Grundbuch noch nicht als angelegt anzuſehen war; das Grundbuch iſt erſt am 1. Februar 1905 für angelegt erklärt.

Vgl. Bekanntm. des bayeriſchen Juſtizminiſters vom 10. Januar 1905 (Bayer. Juſt.⸗Min.⸗Bl. 1905 S. 7). Es ſind dann die Beklagten als neue Erwerber in das angelegte Grundbuch eingetragen, und zwar lediglich auf die Anmeldung ihres Eigentums im Anlegungsverfahren unter Überſendung ihrer Erwerbstitel an das Grundbuchamt, ohne daß vorher eine Auflaſſung oder ein anderer Übertragungsakt ſtattgefunden hat.

Die rechtlichen Folgerungen, welche das Berufungsgericht aus ſeinen tatſächlichen Feſtſtellungen zieht, erregen nur in einer Beziehung Bedenken. Dieſe ſind aber ſo ſchwerwiegend und eingreifend, daß ſie zur Aufhebung des Berufungsurteils führen müſſen.

Als die Verträge von 1903 abgeſchloſſen wurden, erfolgte in Rhein⸗Bayern gemäß Art. 189 Einf.⸗Geſ. zum B. G.B. der Erwerb und Verluſt des Eigentums an Grundſtücken nach dem bisherigen, alſo dem franzöſiſchen Rechte. Nach Art. 1583 Code civil kommt der Kauf durch die Einigung der Parteien über Sache und Preis zuſtande, und der Käufer wird Eigentümer der Sache, ohne daß es der Überlieferung der Sache an den Käufer, einer weiteren Einigung über den Übergang des Eigentums oder eines ſonſtigen Übertragungsaktes bedarf. Die Begründung des obligatoriſchen Schuldverhältniſſes und die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang fallen beim Kaufvertrage zuſammen. Beklagte wurden alſo mit dem Abſchluſſe des Kaufvertrages zugleich Eigentümer der gekauften Wirtſchaft, wenn der Kaufvertrag gültig war.

Mit dem 1. Januar 1900 iſt die Vorſchrift des § 313 B. G. B. über den Formzwang der Veräußerungsverträge über Grundſtücke in Kraft getreten, und zwar nach der allgemeinen Meinung, die vom Reichsgericht gebilligt iſt Urt. v. 30. September 1903, Rep.V. 149/03),

Mit der Klage war Erfüllung eines am 2. November 1901 notariell geſchloſſenen Tauſchvertrags über Liegenſchaften, neben dem eine Erklärung privatſchriftlich abgegeben war, gefordert. In der Begründung des Reviſionsurteils ſind folgende Säße enthalten:

„Mit vollkommener Beſtimmtheit läßt das Berufungsurteil nicht erkennen, ob der Vorderrichter bei Würdigung des beſtrittenen notariellen Vertrags vom 2. November 1901 altes, oder neues Recht angewendet hat. Denn neben dem Art. 14 des bayeriſchen Notariatsgeſetzes zieht er auch den § 313 B. G.B. bei ſeiner Entſcheidung an. Immerhin kann aber aus dem Geſamtinhalte der Gründe, namentlich aus ihrer Bezugnahme auf die dem genannten Art. 14 von der bayeriſchen Rechtſprechung gegebene Auslegung, wonach ein Verſtoß gegen dieſe Geſetzesſtelle, d. i. die Aufnahme nicht gewollter Vereinbarungen oder die Nichtaufnahme gewollter Verabredungen in den Vertrag, nicht unbedingte Nichtigkeit, ſondern nur deſſen mittels Klage oder Einrede geltend zu machende Anfechtbarkeit nach ſich zieht, geſchloſſen werden, daß das Berufungsgericht in der Hauptſache altes bayeriſches Recht ſeinem Urteile zugrunde gelegt bat. Wäre deſſen Anauch in ſolchen Bezirken, wo das Grundbuch noch nicht als angelegt anzuſehen iſt. Dieſe Frage kommt inſofern nicht in Betracht, als wendung richtig, ſo wäre ſchon damit, weil das Reichsgericht gemäß § 549 .P.O. und § 1 der Kaiſerl. Verordnung vom 28. September 1879 in dieſer Beziehung nicht nachprüfen könnte, das Schickſal der Reviſion zu deren Ungunſten entſchieden. Mit Recht aber bekämpft die Reviſion dieſe Anwendung alten Rechtes. Allerdings iſt in München das Grundbuch noch nicht als angelegt anzuſehen, und beſtimmt Art. 189 Einf.⸗Geſ. zum B. G.B., daß in ſolchen Gebietsteilen der Erwerb und Verluſt des Eigentums ꝛc an einem Grundſtück auch nach dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Geſetzbuchs noch nach den bisherigen Geſetzen erfolgt. Solcher Eigentumserwerb vollzog und vollzieht ſich bisher im Gebiete des bayeriſchen Landrechts durch Beſitzübergabe auf Grund eines titulus dominii translativus, d. i. mittels traditio.

Vgl. Bayer. Landrecht Teil II Kap. 3 § 7. Betreffs des erwähnten Titels beſtimmt Art. 14 des bayer. Notariatsgeſetzes vom 10. November 1861, daß über alle Verträge, welche die Beſitzveränderung oder das Eigentum unbeweglicher Sachen ꝛc betreffen, bei Strafe der Nichtigkeit Notariatsurkunden zu errichten ſind. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß nach vorſtehenden Geſetzesbeſtimmungen in ihrem Zuſammenhalt im allgemeinen im bezeichneten Rechtsgebiet auch jetzt noch der Eigentumsübergang an Grundſtücken vor ſich geht, daß ſomit Beſitzübergabe und Notariatsurkunde — von urſprünglichen Eigentumserwerbsarten und von der hier weder angeregten noch erheblichen Streitfrage der Auflaſſung nach allem Münchener Grundbuchrecht abgeſehen — dozu unumgänglich notwendig ſind. Daraus folgt aber nicht, daß der mehrerwähnte Titel, die notarielle Urtunde, auch nach dem 1. Januar 1900 noch nach altem Geſetze beurteilt werden muß. Vielmehr ergibt ſich aus Artt. 1, 55 im Zuſammenhalte mit Art. 170 Einf.⸗Geſ. zum B.G.B., daß der den Eigentumsübergang vorbereitende, zu ihm notwendig gehörige Vertrag, das ſog. Kauſalgeſchäft, ſeit Einſührung der neuen Reichsgeſetze deren Vorſchriſten vollſtändig unterworfen iſt. Hierüber herrſcht in der Rechtswiſſenſchaft Übereinſtimmung, und der erkennende Senat kann dieſe Meinung nur teilen.

Vgl. Planck, zu Art. 189 Einf.-Geſ. zum B.G.B. Bem. 4 u. 10; Habicht,

Die Einwirkung des bürgerl. Rechts auf zuvor entſtandene Rechtsverhältniſſe

S. 139, 453 flg.; Niedner, Einf.⸗Geſ. S. 395 flg. Hiernach muß der notarielle Vertrag vom 2. November 1901 nach Form, Inhalt, Gültigkeit, Anfechtbarkeit ꝛe an der Hand der Beſtimmungen des Bürgerlichen Geſetzbuchs geprüft werden, und iſt namentlich auch § 313 B.G.B. auf ihn anzuwenden.

Wenn endlich von der Reviſion auch noch geltend gemacht worden iſt, daß

man vielleicht in entſprechender Anwendung des § 313 Satzes 2 B.G.B. eine durch Vertragsvollzug eingetretene Heilung der an ſich formbedürftigen „Bürgſchaftsenthebung“ annehmen könne, ſo ſcheitert dieſe Möglichkeit ... ſchon daran, daß die Sonderbeſtimmung über die heilende Kraft der Auflaſſung und Eintragung auf andere Arten der Vertragserfüllung überhaupt nicht angewendet werden kann.“

der Vertrag vom 1. Dezember 1908 notariell beurkundet iſt, daher der Formvorſchrift ſowohl des § 313 B. G.B. als des Art. 219 bayer. Ausf.⸗Geſ. zur Z.P.O. vom 23. Februar 1879 (Geſ.⸗ u. Verordnungsbl. für Bayern V 63 flg.), wonach über Grundſtückskäufe bei Strafe der Nichtigkeit Notariatsurkunden errichtet werden müſſen, entſpricht. Es iſt aber ein weſentlicher Teil des Kaufvertrags nicht notariell beurkundet, ſondern nur in dem privatſchriftlichen Vertrage vom 17. November 1903 enthalten. Unter dem Formzwange des § 313 Satzes 1 B.G. B. ſteht nicht bloß der einzelne auf Eigentumsübertragung gerichtete Beſtandteil des Vertrages, ſondern der Vertrag, d. h. alle Vereinbarungen, aus welchen ſich nach dem Willen der Beteiligten der obligatoriſche Veräußerungsvertrag zuſammenſetzen ſoll.

Vgl. Entſch. des R. G.s in Zivilſ. Bd. 51 S. 180, Bd. 52 S. 4. Da zu den Vereinbarungen dieſer Art die im privatſchriftlichen Vertrag enthaltenen, in den notariellen Vertrag nicht aufgenommenen Beſtimmungen über die Bierbezugsverpflichtung und die jährliche Gutſchrift von 500 ë gehören, ohne welche, wie das Berufungsgericht annimmt, beide Teile das Rechtsgeſchäft nicht vorgenommen haben würden, iſt der ganze Veräußerungsvertrag nach § 139 B.G.B. nichtig, und die Nichtigkeit kann ſowohl durch Klage wie durch Einrede geltend gemacht werden. Dieſer Folgerung, die nach den am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Beſtimmungen des Bürgerlichen Geſetzbuchs unzweifelhaft berechtigt iſt, ſucht das Berufungsgericht auszuweichen. Es bemerkt, daß nach der Auslegung des Art. 219 Ausf.⸗Geſ. zur Z.P. O. durch die oberſtrichterliche Rechtſprechung der notariell verbriefte Vertrag trotz ſeiner Unvollſtändigkeit wirkſam ſei und die Vertragsteile binde, ſolange ſie ihn nicht mittels Klage oder Widerklage als nichtig angefochten hätten, daß alſo die Nichtigkeit nicht einredeweiſe geltend gemacht werden könne, und daß dieſer Auslegung die Bedeutung geſetzgeberiſcher Außerung beizulegen ſei, dergeſtalt als hätte Art. 219 eine ausdrückliche Beſtimmung im Sinne jener Auslegung getroffen. Da nun, ſo meint es, die Beklagten keine Widerklage auf Nichtigkeit des Kaufs erhoben hätten, ſei anzunehmen, daß der Grundſtücksverkauf zu Recht beſtehe. Dieſe Ausführungen beruhen auf Geſetzesverletzung. Mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Geſetzbuchs am 1. Januar 1900 ſind die privatrechtlichen Vorſchriften der Landesgeſetze außer Kraft getreten, ſoweit nicht im Bürgerlichen Geſetzbuch oder in dem Einführungsgeſetze zum Bürgerlichen Geſetzbuch ein anderes beſtimmt worden iſt (Artt. 1, 55 Einf.⸗Geſ. zum B. G.B.). Daß die Beſtimmungen des Bürgerlichen Geſetzbuchs in den §§ 125, 139 durch Landesgeſetz abgeändert werden könnten, iſt weder im Bürgerlichen Geſetzbuch beſtimmt, noch aus den Vorbehalten, welche im Einführungsgeſetz zugunſten der Landesgeſetzgebung gemacht ſind, zu entnehmen. Die Artt. 141—143 Einf.⸗Geſ. zum B.G. B., welche allein in Betracht kommen könnten, laſſen jene Anderung nicht zu. Wenn alſo auch der Art. 219 Ausf.⸗Geſ. zur Z.P.O. die ihm vom Berufungsgerichte beigelegte Bedeutung hätte, kann er gegenüber den Beſtimmungen des Bürgerlichen Geſetzbuchs ſeit dem 1. Januar 1900 keine Anwendung mehr finden. Dem erſten Richter iſt hiernach darin beizutreten, daß das Kaufgeſchäft, welches die Parteien am 17. November 1903 privatſchriftlich und am 1. Dezember 1903 notariell geſchloſſen haben, nichtig iſt. Infolge davon iſt der durch den Abſchluß dieſer Verträge bewirkte Eigentumsübergang nichtig (ogl. Habicht, 2. Aufl. S. 455), und ſind durch dieſe Verträge obligatoriſche Schuldverbindlichkeiten für die Parteien nicht begründet. Die vom erſten Richter ausgeſprochene Abweiſung der Klage iſt, unter Aufhebung des Berufungsurteils, durch Zurückweiſung der Berufung der Klägerin zu beſtätigen.“..