Reichsgericht Urteil vom 24.04.1906 – VII. 390/05

55. Hat bei Berechuung der Enteiguungsentſchädigung nach dem Ertrage eines gedachten Nenbaues der in der ortsüblichen Vorauszahlung der Mieten für den Eigentümer liegende Vorteil deshalb außer Betracht zu bleiben, weil zur Zeit der Enteignung auf dem Grundſtück Hypotheken ruhen, deren während der Bauzeit auflaufende Zinſen den nach Fertigſtellung des Neubaues zuerſt zur Zahlung gelangenden Mietgeldern im Betrage gleichſtehen? Sind die genannten Zinſen dem Baukapital hinzuzuſetzen?“ VII. Zivilſenat. Urt. v. 24. April 1906 i. S. St. (Kl.) w. Stadtg. B. (Bekl.). Rep. VII. 390/05.

I. Landgericht I Berlin.

II. Kammergericht daſelbſt.

Aus den Gründen:

. . . „Bei Berechnung des Ertrages iſt dem Sachverſtändigen in dem jetzt erſtatteten Gutachten, ſowie dem ihm folgenden Berufungsgerichte ein der Klägerin zur Beſchwerde gereichender Fehler untergelaufen. Der Sachverſtändige, welcher früher den aus der Vorauszahlung der Mieten für den Eigentümer ſich ergebenden Vorteil in Anſatz gebracht hatte, hält dies jetzt mit Rückſicht auf die bei der Enteignung ſchon vorhanden geweſene hypothekariſche Belaſtung des Grundſtücks mit im ganzen 835000 E für unzuläſſig. Der ſeine Anſchauungen billigende Berufungsrichter führt aus, die genannte Summe habe ſelbſtverſtändlich auch während der Zeit des Neubaus verzinſt werden müſſen, obwohl während der Bauzeit von 1 Jahr und 4¾ Monaten keinerlei Erträge erzielt worden ſeien, aus denen die Verzinſung hätte gedeckt werden können; mithin hätte Klägerin die zu einem Zinsſatze von 4 Prozent berechneten, und auf 16¾ Monate die Summe von rund 46667 & ausmachenden Zinſen anderweitig decken müſſen; die nach Vollendung des Neubaus am 1. April 1891 bei der üblichen Vorausbezahlung der Mietzinſen zu erwartende verfügbare Einnahme von 41 498,36 würde demnach zur Deckung der während der Bauzeit aufgelaufenen Hypothekzinſen

Vgl. das erſte in der Sache ergangene Reviſionsurteil vom 30. Oktober 1903, in dieſer Samml. Bd. 56 S. 52. D. E. ö 55. Enteignungsentſchädigung. Vorauszahlung der Mieten. 225 ö noch nicht ausgereicht haben, ſo daß der betreffende Anſpruch der Klägerin trotz der Vorausbezahlung der Mietzinſen und Nachbezahlung der Hypothekenzinſen nicht gerechtfertigt ſei.

Von der Reviſion wird demgegenüber geltend gemacht, daß es für die Frage der Anrechnung ohne Belang ſei, ob auf dem enteigneten Grundſtück zur Zeit der Enteignung Hypotheken ruhen, oder nicht. Der Anſchauung des Berufungsrichters kann auch nicht beigetreten werden. Die Unrichtigkeit des von ihm entwickelten Gedankens zeigt ſich ſchon, wenn man dem vorliegenden Falle einen ihm im übrigen völlig gleichen, und nur darin von ihm abweichenden gegenüberſtellt, daß die Mieten nicht im voraus, ſondern am Schluß des Vierteljahrs entrichtet werden. Während der Eigentümer in dem erſten Fallé die am 1. April 1891 eingehenden Mieten zur Ab tragung der während der Bauperiode erwachſenen, etwa noch unberichtigten Zinſen der alten Hypotheken, ſoweit ſie dazu ausreichen, zu verwenden vermag, würde er ſich in dem zur Vergleichung herangezogenen zweiten Falle genötigt geſehen haben, eine entſprechende

Summe anzuleihen und zu verzinſen, oder, wenn aus irgend einer Quelle bares Geld zu ſeiner Verfügung ſtand, mit dieſem die reſtierenden Zinſen zu decken, anſtatt es anderweit nutzen zu können. Stets war die Lage des Eigentümers bei Vorauszahlung der Mieten eine günſtigere. Der Vorteil kommt nur, wenn eine hypothekariſche Belaſtung vorhanden iſt, in anderer Geſtalt zur Erſcheinung, als in dem gegenteiligen; aber hierauf kommt nichts an, ſondern entſcheidend iſt lediglich die Tatſache des Vorhandenſeins des Vorteils als eines den Ertrag des Grundſtücks mitbeſtimmenden Faktors. Durch die hypothekariſche Belaſtung wird alſo der Vorteil weder in Wegfall gebracht, noch in einer ſeine Anrechnung ausſchließenden Weiſe ausgeglichen, ſondern höchſtens ein ſcheinbarer Ausgleich liegt vor, der ſich lediglich dadurch erklärt, daß, wenn Hypotheken nicht vorhanden ſind, der Eigentümer über die pränumerando bezahlten Mieten frei verfügen kann, während er ſich ſonſt zu einer beſtimmten Art der Verwendung genötigt ſehen wird.

Bei Schätzung des Wertes eines bereits vorhandenen Gebäudes könnte die Anrechnungsfähigkeit des Vorteils überhaupt nicht in Zweifel gezogen werden. Den Ertrag bilden im Falle der Vorauszahlung nicht nur die Beträge der wirklich gezahlten Mieten, ſondern

Entſch. in Zivilſ. N. F. 13 (G68). 15 dieſe erſt unter Hinzurechnung der ſich daraus ergebenden Beträge, daß der Eigentümer die für einen beſtimmten Zeitraum im voraus gezahlten Mieten bereits während dieſes Zeitraums nutzen kann. ö Beides zuſammen ergibt die Ertragsfähigkeit des Gebäudes. Bei einem nur gedachten Bau iſt die Sachlage grundſätzlich keine andere; nur bieten ſich hier verſchiedene Möglichkeiten der Berechnung. Legt der Schätzer Mietzinſen zugrunde, welche ſeiner Auffaſſung nach ſchon die Ertragsfähigkeit des Gebäudes zum Ausdruck bringen, ſo können nur ſie für die Höhe der Entſchädigung maßgebend ſein. Bringt er dagegen die Mieten nur in derjenigen Höhe, wie ſie das Grundſtück, ö ungeachtet der für den Mieter ungünſtigen Vorauszahlung, abzuwerfen vermag, in Anſatz, ſo iſt der in der Vorauszahlung für den Vermieter liegende Vorteil hinzuzurechnen. Der Sachverſtändige iſt hier tatſächlich in letzterer Art verfahren. x Der Berufungsrichter hat, wiederum dem Sachverſtändigen folgend, ausgeführt, zu dem von ihm angenommenen Ergebniſſe gelange man auch noch auf einem anderen Wege, indem man nämlich die Hypothekenzinſen dem Baukapitale zuſetze. Dies würde aber, wie die Reviſion mit Recht bemerkt, unzuläſſig ſein. Für die Höhe des aufzuwendenden Baukapitals iſt es wieder ohne Belang, ob auf dem ö Grundſtücke verzinsliche Hypotheken ruhen, oder nicht, abgeſehen davon, daß infolge der hypothekariſchen Belaſtung der bauende Eigentümer, welcher anderweite Sicherheiten etwa nicht zu gewähren vermag, zur Bewilligung höherer Zinſen der aufzunehmenden Bauſumme, als ſonſt erforderlich, gezwungen ſein kann.“. ö