Reichsgericht Urteil vom 16.03.1906 – III. 348/05

16. Haftet nach dem Recht des Bürgerlichen Geſetzbuchs der Vermieter dem Mieter für den demfelben aus der vorzeitigen Kündigung des Erſtehers bei der Zwangsverſteigernng erwachſenen Schaden? B. G.B. § 571 und Zw. V. G. § 57.

III. Zivilſenat. Urt. v. 16. März 1906 i. S. P. (Kl.) w. B. (Bekl.).

. Rep. III. 348/05. I. Landgericht I Berlin. II. Kammergericht daſelbſt. Gründe: „Durch zwei ſchriftliche Verträge vom 14. Juli 1902 und 1. Mai 1903 vermietete die Beklagte, welcher der Nießbrauch an dem Hausgrundſtück Warſchauerſtraße Nr. 2 in Berlin zuſtand, dem Kläger zwei in demſelben befindliche Wohnungen bis zum 1. Oktober 1905. Der Kläger behauptet, daß die Beklagte ihm mündlich auch die Zuſicherung erteilt habe, daß ſie bei einer etwaigen Zwangsverſteigerung des Grundſtücks dasſelbe erſtehen und ihm den Mietvertrag bis zum 1. Oktober 1908 verlängern werde. Es kam dann zur Zwangsverſteigerung; die Beklagte gab das Meiſtgebot ab. Sie trat aber dann ihre Rechte aus dem Meiſtgebot einem Gaſtwirt K. ab, und dieſer erhielt daraufhin den Zuſchlag. Dieſer kündigte dem Kläger zum 1. Januar 1904, und Kläger hat an dieſem Tage die Wohnungen geräumt. Wegen des aus dieſer vorzeitigen Kündigung ihm bereits erwachſenen Schadens, den er auf 3180 &＝ berechnet, hat er gegen die Beklagte auf Zahlung dieſer Summe, und außerdem auf Feſtſtellung geklagt, daß die Beklagte auch noch den ihm bis zum 1. Oktober 1908 erwachſenden Schaden zu erſetzen habe.

Das Berufungsgericht hat nach ſtattgehabter Beweisaufnahme

die vom Kläger behaupteten mündlichen Nebenberedungen nicht für erwieſen erachtet und dann die Klage abgewieſen, weil mangels einer beſonderen Abmachung nach dem Recht des Bürgerlichen Geſetzbuchs im Gegenſatz zu dem gemeinen Recht und dem preußiſchen Allgemeinen Landrecht der Vermieter für den dem Mieter aus der vorzeitigen Kündigung des Erſtehers erwachſenen Schaden nicht hafte. Dies ergebe ſich aus 8 57 Zw.V. G. in Verbindung mit 8 571 B. G. B. Denn § 57 Zw. V. G. erkläre auch für die Zwangsverſteigerung den ganzen § 571 B. G.B. für anwendbar. Der Zuſchlag ſei die Veräußerung im Sinne des 8 571. Mit dem Augenblick des Zuſchlags trete deshalb der Erſteher in die Stelle des Vermieters, und beſchränke ſich die Haftung des Vermieters auf die eines ſelbſtſchuldneriſchen Bürgen. Dieſe kraft Geſetzes eintretende Wirkung ſei eine endgültige und werde nicht dadurch wieder aufgehoben, daß der nun als Vermieter in das Rechtsverhältnis eingetretene Erſteher von dem ihm gegebenen Rechte der vorzeitigen ö Kündigung Gebrauch mache. Trotzdem bleibe dann alſo der ſrühere Vermieter nur als Bürge für die Verpflichtungen des Erſtehers haftbar. Die Bürgſchaft ſetze aber eine gültige Hauptverbindlichkeit voraus. Der Erſteher mache ſich aber durch Ausübung des ihm geſetzlich gegebenen Kündigungsrechts nicht ſchadenserſatzpflichtig, und daher könne auch der Vermieter als Bürge nicht haſten.

Die gegen dieſe Ausführung gerichtete Reviſion muß für gerechtfertigt erachtet werden. Es kann dem Berufungsgericht zugegeben werden, daß der Wortlaut der genannten Paragraphen, insbeſondere des § 571 ſich für die von ihm vertretene Auffaſſung verwerten läßt. Sie entſpricht jedoch nicht dem Willen des Geſetzgebers. Zunächſt fällt ins Gewicht, daß, wenn eine ſo weſentliche Abweichung von den

5* bisher hauptſächlich geltenden Rechten gewollt wäre, dies doch in irgendeiner Weiſe bei den Vorverhandlungen über die jetzigen Geſetzesbeſtimmungen zum Ausdruck gekommen ſein müßte. Das Berufungsgericht gibt ſelbſt an, daß die Materialien, wie auch richtig iſt, in dieſer Beziehung nichts ergeben. Die Tendenz des § 571 iſt, wie die Materialien klar erkennen laſſen, umgekehrt gerade die geweſen, den Mieter in ſeinen Rechten zu ſchützen, und darauf beruht auch der § 57 Zw. V. G. Die Einſchränkung des Satzes 2 des § 57 hat das Intereſſe des Erſtehers und wegen der dadurch möglichen ö Erhöhung des Meiſtgebots das Intereſſe des Eigentümers und der Hypothetengläubiger, ſicherlich aber nicht des Vermieters als ſolchen im Auge. Aber auch der Wortlaut des § 571 zwingt nicht zu der Auffaſſung des Berufungsgerichts. Davon, daß das obligatoriſche Band zwiſchen Vermieter und Mieter mit der Veräußerung überhaupt gelöſt ſein ſolle, ſagt er nichts. Er modifiziert nur die Verpflichtungen des Vermieters inſofern, als, da die Verpflichtungen des ö Vermieters im Intereſſe des Mieters auf den Erwerber übergehen ſollen, dafür aber, eben wieder im Intereſſe des Mieters, auch der bisherige Vermieter haftbar bleiben ſoll, er dieſe Mithaftung des Ver⸗ ö mieters als ſelbſtſchuldneriſche Bürgſchaft konſtruiert. Aber ſoweit die Verpflichtungen des Vermieters auf den Erwerber nicht übergehen, von einer Mithaftung daher keine Rede ſein kann, fehlt es an jedem Grunde, den Vermieter nicht aus dem urſprünglichen Mietvertrage haften zu laſſen. Zu den nicht auf den Erwerber übergehenden Verpflichtungen gehört aber die Verpflichtung, das Mietobjekt die ganze vertraglich ausgemachte Zeit zu gewähren. Dieſe obligatoriſche Verpflichtung wird daher durch die §8 57 Zw. V. G. und 571 B. G.B. nicht berührt, und ſonach hat bei der Kündigung des Erſtehers und ö der dadurch für den Vermieter eintretenden Unmöglichkeit der Er⸗ ö füllung der letztere gemäß § 325 B.G.B. Entſchädigung zu leiſten. Daß die eingetretene Unmöglichkeit der Leiſtung nicht von dem Schuldner zu vertreten ſei, hat nach §S 282 B. G. B. der letztere zu beweiſen. In dieſer Beziehung iſt aber von der Beklagten in der Vorinſtanz nichts vorgebracht; es ergibt ſich aber auch ohne weiteres das Gegenteil ſchon daraus, daß die Beklagte ihr Meiſtgebotsrecht an den ſpäteren Erſteher abgetreten und gerade dadurch die erfolgte Kündigung möglich gemacht hat.

Hiernach iſt der geltend gemachte Schadenserſatzanſpruch für die Zeit, für welche ein gültiger Mietvertrag geſchloſſen war, alſo bis zum 1. Oktober 1905, dem Grunde nach gerechtfertigt. Für die ö ſpätere Zeit vom 1. Oktober 1905 bis dahin 1908 iſt aber jeder Anſpruch unbegründet, da, ganz abgeſehen von der Formvorſchrift des § 566, ein Vertrag für dieſe Zeit überhaupt nicht erwieſen iſt. Inſoweit iſt daher die Reviſion zurückzuweiſen.“ ö