Reichsgericht Urteil vom 28.05.1904 – V. 528/03

46. Bezieht ſich die Vorſchrift in § 573 Satz 1 B.G.B. nur auf ö rechtsgeſchäftliche Verfügungen über den Mietzins, oder auch auf die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffenen? ö V. Zivilſenat. Urt. v. 28. Mai 1904 i. S. M. (Bekl.) w. M. (Kl.). Rep. V. 528/03. ů I. Landgericht Hannover. II. Oberlandesgericht Celle. Der Beklagte hatte wegen einer ihm gegen den Eigentümer des Hauſes V.ſtraße 46 in H. zuſtehenden vollſtreckbaren Forderung von 3000 &1 durch Pfändungs⸗ und Überweiſungsbeſchluß vom 13. November 1902 ſämtliche Mieten dieſes Hauſes pfänden und ſich zur Einziehung überweiſen laſſen. Demnächſt wurde das Haus dem Kläger in der Zwangsverſteigerung durch Beſchluß des Vollſtreckungsgerichts vom 9. Januar 1903 zugeſchlagen. Als Erſteher verlangte nun Kläger die Freigabe der Mieten von dem Beklagten und erſtritt in erſter und zweiter Inſtanz obſiegliche Urteile. Beide Vorinſtanzen nahmen an, daß ſich die Vorſchrift des § 573 Satzes 1 B.G.B., die nach § 57 des Zwangasverſteigerungsgeſetzes bei der Zwangsverſteigerung entſprechende Anwendung finden ſoll, nur auf rechtsgeſchäftliche Verfügungen über den Mietzins, nicht aber auf die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffenen, beziehe. Auf Reviſion des Beklagten iſt das Berufungsurteil aufgehoben, und die Klage unter Abänderung des erſten Urteils abgewieſen worden. Aus den Gründen: „Es handelt ſich um die in der Literatur und Judikatur ſtreitige Frage (vgl. die Zuſammenſtellung in Gruchot's Beiträgen Bd. 48 S. 256), ob ſich die Vorſchrift in § 578 Satz 1 B. G.B. nur auf rechtsgeſchäftliche Verfügungen bezieht, die der Vermieter vor dem Übergange des Eigentums über den Mietzins der dort näher bezeichö neten zwei Kalendervierteljahre getroffen hat, oder ob ſie auch von Verfügungen gilt, die über dieſen Mietzins aus dem Rechte des Verö mieters im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffen worden ſind, insbeſondere alſo von der Pfändung und Überweiſung der Mietzinsforderung. Der erkennende Senat des Reichsgerichts entſcheidet dieſe Frage dahin, daß ſich die Vorſchrift auf die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffenen Verfügungen mitbezieht.

Bei ihrer Beantwortung muß zunächſt außer Betracht bleiben, daß es ſich vorliegendenfalls um einen Erwerb in der Zwangsverſteigerung handelt. Denn der Erſteher iſt, wie noch zu erörtern ſein wird, in dieſer Beziehung nicht anders zu beurteilen, als der freihändige Käufer. Der Ausgangspunkt für die ganze Frage wäre aber

unrichtig und würde verſchoben, wenn man ihn von der rechtlichen Stellung des Erſtehers aus nehmen wollte. Auszugehen iſt vielmehr, wie es auch das Geſetz tut, vom freihändigen Käufer, und erſt wenn in Beziehung auf ihn die Frage mit einem beſtimmten Ergebnis gelöſt iſt, wird zu prüfen ſein, ob dieſem auch der Erſteher unterſtellt werden darf, oder ob ſich für ihn eine andere Beurteilung rechtfertigt.

Was nun den freihändigen Käufer anlangt, ſo iſt zwar dem Berufungsrichter zuzugeben, daß es ſich im § 573 B.G.B. um eine Ausnahmebeſtimmung handelt; dies nämlich inſofern, als er die Regel des 571 Abſ. 1 durchbricht und der Verfügung des Vermieters über den Mietzins Wirkſamkeit für einen Zeitraum beilegt, für den nach jener Regel der Mietzins dem Erwerber des Grundſtücks gebühren würde. Aber dieſe Ausnahmevorſchrift ſteht nicht allein. Nach § 574 B. G.B. iſt auch ein Rechtsgeſchäft, das zwiſchen dem Mieter und dem Vermieter in Anſehung der Mietzinsforderung vorgenommen wird, insbeſondere die Entrichtung des Mietzinſes, dem Erwerber gegenüber wirlſam, ſoweit es ſich nicht auf den Mietzins für eine ſpätere Zeit als die beiden dort näherbezeichneten Kalendervierteljahre bezieht, und nach § 575 daſ. kann in demſelben Umfange der Mieter auch gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers mit einer ihm gegen den Vermieter zuſtehenden Forderung aufrechnen, wofern nicht die in Satz 2 daſ. bezeichneten beſonderen Fälle vorliegen. Hält man dieſe Beſtimmungen zuſammen, ſo zeigt ſich, daß das Geſetz dem Erwerber eines vermieteten (oder verpachteten) Grundſtücks (§581 Abſ. 2 B.G. B.) in den beiden erſten Vierteljahren nach ſeinem Erwerbe in Beziehung auf den Zinsgenuß eine keineswegs ſichere Stellung eingeräumt hat. Wenn er Zeſſionen, rechtsgeſchäftliche Abmachungen über den Mietzins und deſſen Entrichtung an den Vermieter als ihm gegenüber gültig anerkennen und ſich außerdem auch die Aufrechnung mit einer ö dem Mieter gegen den Vermieter zuſtehenden Gegenforderung gefallenlaſſen muß, ſo iſt offenbar vom Geſetz auf die Bedürſniſſe des Ver kehrs Rückſicht genommen, und zugunſten derſelben die rechtliche Stellung des Erwerbers abgeſchwächt worden. Bei einer derartigen geſetzlichen Regelung mag berückfichtigt worden ſein, daß dem Erwerber für die ihm infolge dieſer Vorſchriften entgehenden Mieten vom Veräußerer Erſatz zu leiſten iſt, ſei es daß er letzteren mit der Vertragsklage auf Schadloshaltung in Anſpruch nimmt (Planck, Bem. 2 Abſ. 2 zu § 573), oder daß er gegen ihn wegen abſichtlichen Verſchweigens mit der Betrugsklage vorgehen kann. Nun leuchtet ohne weiteres ein, daß in der gleichen Weiſe, nämlich durch den Rückgriff auf den Veräußerer, der Erwerber auch geſchützt iſt, wenn man im § 573 nicht bloß rechtsgeſchäftliche Verfügungen unterſtellt, ſondern ihn auch auf die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffenen bezieht. Dies iſt inſofern von Bedeutung, als von ſeiten des Berufungsgerichts und von ſeiten derjenigen, die den § 573 nur auf rechtsgeſchäftliche Verfügungen angewendet wiſſen wollen, Gewicht darauf gelegt wird,

daß ſich bei ihm ein auf die Zwangsvollſtreckung bezüglicher Zuſatz nicht findet, wie er vom Bürgerlichen Geſetzbuch anderen Vorſchriften GH 161. 184. 358. 499. 883. 2115 B.G.B.) ausdrücklich beigefügt worden iſt. In dieſer Beziehung beſteht kein Zweifel darüber, daß diejenigen Vorſchriften des Bürgerlichen Geſetzbuchs, in denen von „Verfügungen“ die Rede iſt, nicht deshalb allein, weil bei ihnen jener Zuſatz fehlt, nur auf rechtsgeſchäftliche Verfügungen bezogen werden dürfen, daß vielmehr in jedem einzelnen Falle zu unterſuchen iſt, ob das Geſetz mit der betreffenden Vorſchrift, obwohl es bei ihr den Zuſatz nicht gemacht hat, auch die im Wege der Zwangsvollſtreckung ergehenden Verfügungen gemeint habe. Letzteres wird nicht anzunehmen ſein, wenn ſich ein innerer Grund für deren Ausſchließung ergibt, und umgekehrt wird es anzunehmen ſein, wenn ſich ein ſolcher nicht erſehen läßt. Hat alſo, wie hervorgehoben, im Falle des § 573 B. G.B. der Erwerber ſeinen Rückgriff auf den Veräußerer (Vermieter) in gleicher Weiſe, d. h. ſowohl dann, wenn die Vorausver fügung über den Mietzins durch Zeſſion geſchah, wie auch dann, wenn ſie durch Zwangsvollſtreckung herbeigeführt worden iſt, ſo fehlt es an dem vorerwähnten inneren Grunde, der dazu berechtigen könnte, unter Verfügung hier nur eine rechtsgeſchäftliche Verſügung zu verſtehen. Eines ſolchen Grundes bedurfte es um ſo mehr, als mit ihm ö zugleich der allgemeine Rechtsgrundſatz durchbrochen würde, daß jede Forderung, die durch Rechtsgeſchäft übertragen werden kann, mit 18⁴4 46. Pfändung von Mietzinsforderungen. B.G.B. § 578. ö gleicher Wirkung auch der Pfändung im Wege der Zwangsvollſtreckung unterliegt. Daß dieſer Grundſatz auch im gegenwärtig geltenden Recht feſtgehalten iſt, ergibt ſich aus § 400 B. G.B. in Verbindung mit § 851 Abſ. 1 8.P. O., die ſich nur dahin verſtehen laſſen, daß das Geſetz in allen Fällen, in denen es die rechtsgeſchäftliche Ubertragung einer Forderung zuläßt, auch ihre zwangsweiſe Übertragung zulaſſen will. Dieſer durchſchlagenden Erwägung gegenüber kann darauf, daß § 573 B.G.B. von einer Verfügung ſpricht, „die der Vermieter über den . . . Mietzins getroffen hat“, kein entſcheidendes Gewicht gelegt werden, und es bedarf nicht erſt des Hinweiſes darauf, daß auch die Denkſchrift, mit welcher der Entwurf zum Bürgerlichen Geſetzbuche dem Reichstage vorgelegt wurde, den § 578 (damals § 566) als „im Einklange mit den für die Hypothek geltenden Vorſchriſten des §1107“ (jetzt § 1124 B.G. B.) bezeichnet (Abſchnitt XIII Nr. 5; auch Mugdan, Materialien Bd. 2 S. 1254), obwohl der letzteren Vorſchrift eine Faſſung gegeben iſt, die zweifellos die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffenen Verfügungen mitbegreift. Und wenn endlich betont worden iſt und auch vom Berufungsgericht wieder hervorgehoben wird, daß die Vorſchrift des § 578 B.G.B. im Intereſſe des Vermieters gegeben ſei, um ihm die Möglichkeit zu laſſen, über den Mietzins, deſſen Fälligkeit nahe bevorſteht, rechtlich wirkſam verfügen zu können, ſo iſt auch damit kein für die Entſcheidung maßgebender

Geſichtspunkt zu gewinnen; denn es iſt mit Recht entgegnet worden, daß es ebenſo im Intereſſe des Vermieters liegt, auch ſeinen Gläu· bigern die Mieten, deren Fälligkeit bevorſteht, nicht dadurch als Exekutionsobjekt zu entziehen, daß man ihre Pfändung durch eine Veräußerung des Grundſtücks unwirkſam werden läßt, weil hierdurch die Gläubiger veranlaßt werden würden, zur Zwangsverſteigerung und Zwangsverwaltung zu greifen, alſo gerade zu denjenigen Maß regeln, die das Geſetz im Intereſſe des Schuldners tulichſt hint anhalten will.

Nach alledem hat der erkennende Senat die Frage, um deren Beantwortung es ſich handelt, für den freihändigen Erwerb, d. h. für einen Erwerb, der ſich nicht durch Zwangsverſteigerung des Grundſtücks vollzogen hat, dahin entſcheiden müſſen, daß in Anſehung des § 578 B.G.B. ein Unterſchied zwiſchen rechtsgeſchäftlichen Verfügungen über den Mietzins und den im Wege der Zwangsvollſtreckung ge46. Pfändung von Mietzinsforderungen. B. G.B. § 578. 18⁵5 troffenen nicht anzuerkennen iſt. Was nun den Erwerb in der Zwangsverſteigerung anlangt, ſo läßt ſich nicht leugnen, daß, wenn man das gefundene Ergebnis auch auf dieſe, alſo auf den Erſteher, überträgt, die Abſchwächung in der rechtlichen Stellung des Erwerbers noch ſchärfer hervortritt. Denn es liegt in der Natur der Sache, daß dem Erſteher mit einem Rückgriff an den Subhaſtaten, alſo in der Regel an einen wirtſchaftlich bereits ruinierten Schuldner, nicht gedient ſein wird, und es kommt weiter in Betracht, daß in der Zwangsverſteigerung es überhaupt ſchwieriger, unter Umſtänden vielleicht unmöglich iſt, ſich darüber Gewißheit zu verſchaffen, ob über Mieten im voraus durch Zeſſion oder gerichtlichen Eingriff verfügt worden iſt. Jedenfalls ſteht in dieſer Beziehung der freihändige Käufer beſſer, weil ihm im Verkäufer eine beſtimmte Perſon gegenüberſteht, an die er ſich wegen Auskunftserteilung halten kann, und die ihm zu dieſer verpflichtet iſt. Aber ſolche Erwägungen, die zum Teil auf wirtſchaft lichem Gebiete liegen, können nicht entſcheiden; entſcheidend muß ſein, wie ſich das Geſetz zu der Frage geſtellt, d. h. ob es in Anſehung des § 578 B. G.B. dem Erſteher eine andere Stellung als dem freiwilligen Käufer zugewieſen hat. Dies iſt nicht der Fall. Aus d 57 Satz 1 des Reichsgeſetzes über die Zwangsverſteigerung vom 20. Mai 1898, nach welchem auch in der Zwangsverſteigerung, wenn das Grundſtück einem Mieter oder Pächter überlaſſen iſt, „die Vorſchriften der ö8 571. 572, des § 578 Satzes 1 und der §8 574. 575 B. G.B. entſprechende Anwendung“ zu finden haben, ergibt ſich, daß das Geſetz gerade im Gegenteil den Erſteher in der hier fraglichen Beziehung nicht anders als den freihändigen Käufer behandeln wollte. In dieſem Zuſammenhange kommt auch die Vorſchrift des § 1124 B.G.B. in Betracht. Daß ſie auch auf Verfügungen über den Mietzins, die im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffen ſind, zu beziehen iſt, wird allſeitig anerkannt und kann nicht zweifelhaft ſein. Dies führt, wenn man nicht zu einem unverſtändigen Ergebnis kommen will, zu dem Schluß, daß das Geſetz derartige Verfügungen auch dem Erſteher gegenüber gelten läßt. Denn ſelbſtverſtändlich wird der Erſteher entſprechend weniger bieten, wenn er weiß, daß Mieten des Grundſtücks ihm deshalb entgehen, weil ſie für einen Gläubiger gepfändet und ihm überwieſen ſind. Der Betrag, um den hierdurch ſein Gebot geringer ausfällt, entgeht den Hypothekengläubigern. Dies ſteht in Übereinſtimmung

mit § 1124. Wäre es umgekehrt, d. h. brauchte der Erſteher derartige Verfügungen über den Mietzins nicht als wirkſam anzuerkennen, ſo würde (regelmäßige Fälle vorausgeſetzt) auch ſein Meiſtgebot entſprechend höher ausgefallen ſein. Den Vorteil hätte aber nicht der Erſteher, ſondern der letzte Hypothekengläubiger, deſſen Hypothek nun aus dem Erlöſe entſprechend höher zur Hebung käme. Dies entſpricht nicht dem § 1124, der ja gerade die Wirkſamkeit einer ſolchen Vorausverfügung über den Mietzins dem Hypothekengläubiger gegenüber feſtſetzt, und ſo ergibt ſich aus dieſer Vorſchrift ein neuer Stützpunkt dafür, daß auch der Erſteher ſolche Vorausverfügungen, ſie mögen durch Zeſſion, oder im Wege der Zwangsvollſtreckung getroffen ſein, inſoweit gelten laſſen muß, als ſie die im § 573 B. G.B. vor geſehene Zeitgrenze nicht überſchreiten..