Reichsgericht Beschluss vom 16.05.1903 – V. 111/03

98. Genügt zur Auflaſſung die Erklärung des Veräußerers des Grundſtücks, daß er die Eintragung des Erwerbers als Eigentümers bewillige, in Verbindung mit der Erklärung des Erwerbers, daß er dieſe Eintragung beantrageꝰ B. G.B. ö§ 873. 925. ö G.B. O. ö§ 13. 19. 20. 29. 30. ö V. Civilſenat. Beſchl. v. 16. Mai 1903 in der Grundbuchſ. v. S. Beſchw.⸗Rep. V. 111/03. I. Grundbuchamt Sasbachried. II. Landgericht Offenburg. III. Oberlandesgericht Karlsruhe. Das Reichsgericht hat die Frage bejaht aus folgenden Gründen: „Durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 14. November 1902 hat Ignaz W. ein in Sasbach belegenes Grundſtück und das in der Sasbachrieder Gemarkung belegene, im Lagerbuch unter 219 verzeichnete Grundſtück an ſeine Tochter Emilie verkauft, und demnächſt haben die beiden Beteiligten in derſelben Urkunde erklärt: „Der Verkäufer bewilligt, daß ſeine Tochter als neue Eigentümerin der obigen Grundſtücke in den Grundbüchern eingetragen wird; die Käuferin beantragt ihre Eintragung nach dieſer Bewilligung.“ ö Das Grundbuchamt Sasbachried lehnte den Antrag auf Eintragung ö des Eigentumsübergangs in Beziehung auf das Grundſtück in Sasbachried ab, weil der Vertrag zwar die Eintragungsbewilligung und den Eintragungsantrag, nicht aber die dingliche Einigungserklärung enthalte. Das Landgericht wies die Beſchwerde der Beteiligten als ö unbegründet zurück mit der Ausführung, die Eintragungsbewilligung ö in Verbindung mit dem auf ſie Bezug nehmenden Eintragungsantrage laſſe zwar den Schluß zu, daß auch eine Einigung nach § 878 B. G. B. vorhanden ſei, könne aber nicht als die nach à 925 B.G.B. erforderliche ausdrückliche Erklärung dieſer Einigung angeſehen werden. ö ö Die Beteiligten wandten ſich mit weiterer Beſchwerde an das Oberlandesgericht. Dieſes möchte die weitere Beſchwerde zurückweiſen, ſieht ſich aber durch einen Beſchluß des Oberlandesgerichts in Dresden (abgedruckt bei Mugdan⸗Falkmann, Bd. 4 S. 811) daran gehindert ö und hat daher gemäß § 79 Abſ. 2 G.B. O. die weitere Beſchwerde dem Reichsgerichte vorgelegt. Das Oberlandesgericht in Dresden führt in dem angeführten Beſchluß aus: „Der zur Übertragung des Eigentums an einem Grundſtücke nach § 873 B.G. B. erforderlichen Einigung ſei zwar im § 925 B. G. B. die techniſche Bezeichnung „Auflaſſung“ beigelegt, aber dadurch ſeien die von den Beteiligten abzugebenden Erklärungen nicht formaliſiert, insbeſondere ſei der Gebrauch des Wortes „auflaſſen“ nicht vorgeſchrieben. Vielmehr reiche jede Erklärung aus, die den Willen der Beteiligten, daß das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übertragen werde, deutlich ausdrücke. Dieſem Erforderniſſe genüge der Veräußerer, wenn er erkläre, daß er die Eintragung des Erwerbers als Eigentümers des Grundſtücks bewillige; denn durch die Einigung in Verbindung mit der Eintragung vollziehe ſich der Eigentumsübergang. Erkläre alſo der Eigentümer, daß er den Erwerber als Eigentümer eingetragen wiſſen wolle, ſo gebe er auf ö das deutlichſte zu erkennen, daß er das Eigentum auf den Erwerber zu übertragen beabſichtige. Nehme der andere die Erklärung an, ſo ſei die vom Geſetze geforderte Einigung vorhanden. Es genüge daher zur Auflaſſung, wenn der Veräußerer die Eintragung des Erwerbers bewillige, und der Erwerber im unmittelbaren Anſchluſſe hieran ſeine Eintragung beantrage. Der Antrag enthalte die Annahme der Bewilligung und damit der Erklärung des Veräußerers, das Eigentum auf den Erwerber übertragen zu wollen.“ Das Oberlandesgericht in Karlsruhe begründet ſeine abweichende Anſicht dahin: „Die Erklärungen der Beteiligten über die nach § 925 B.G. B. und § 20 G.B. O. erforderliche Einigung müßten ausdrücklich ſelbſtändin zum Ausdrucke kommen. Ein Schluß aus der Eintragungs: bewilligung auf die Einigung genüge nicht. Der Nachweis der Einigung reiche nicht aus; vielmehr verlange das Geſetz, daß dieſe Einigung erklärt werde.“ Dieſe Begründung erhält die ihr notwendige Ergänzung in den von ihr bezogenen Entſcheidungen des Oberlandesgerichts in Colmar, in denen im weſentlichen ausgeführt iſt: „Nach § 828 Abſ. 2 Entw. I ſeien als Erforderniſſe der Einigung (damals „Vertrag“ genannt) die Erklärung des Berechtigten, daß er die Eintragung der Rechtsänderung bewillige, und die Annahme der Bewilligung ſeitens des anderen Teils aufgeſtellt geweſen. In der 2. Kommiſion habe man eine Bindung der Einigungserklärungen an den Gebrauch beſtimmter Worte abgelehnt und angenommen, es komme nur darauf an, daß die Parteierklärungen ſachlich dem Inhalte jenes § 828 Abſ. 2 entſprächen. Die Annahme des Erwerbers könne auch ſtillſchweigend durch konkludente Handlungen erfolgen. Dies ſei auch der Standpunkt des Bürgerlichen Geſetzbuchs, welches jedoch für den Fall der Auflaſſung und der Beſtellung und Übertragung eines Erbbaurechts die Regel von der Formloſigkeit der Einigung durchbreche, da in dieſen Fällen die Erklärungen beider Teile bei gleichzeitiger Anweſenheit abgegeben werden müßten. Daraus folge, daß auch die Annahmeerklärung ausdrücklich erfolgen müſſe. Eine ſolche ausdrückliche Erklärung könne in dem Antrag auf Eintragung nicht gefunden; vielmehr könne aus Bewilligung und Antrag auf das Vorhandenſein einer Einigung nur geſchloſſen werden. Es liege eine beabſichtigte Abweichung von § 2 preuß. Eig.⸗Erw.⸗Geſ. vor. Die abweichende Anſicht ſei, wie ſich aus den 9 19. 20 G. B.O. ergebe, irrig. Denn die im § 19 aufgeſtellte Regel, daß zur Eintragung einer Rechtsänderung die Bewilligung des von der Ein⸗ ö tragung Betroffenen genüge, habe durch 20 für die Auflaſſung eine Anderung erlitten.“

Das Reichsgericht tritt der vom Oberlandesgericht in Dresden vertretenen Anſicht bei, mit der die vom Oberlandesgericht in Karlsruhe angezogene Entſcheidung des Kammergerichts (R.J.A. Bd. 3 S. 143) keineswegs im Widerſpruche ſteht.

Die Zuſtändigkeit des Notars zur Beurkundung der in Rede ſtehenden Auflaſſungserklärungen ergibt ſich aus § 15 bad. Ausf.Geſ. zur G.B.O. in Verbindung mit Art. 143 Einf.⸗Geſ. zum B. G.B. und iſt auch von den Vorinſtanzen nicht bezweifelt worden. Aus der Beurkundung ſoll ſich aber die Einigung der Beteiligten nicht ergeben. Die hierfür vorgebrachten Gründe ſind rechtsirrtümlich.

Nach 873 Abſ. 1 B.G.B. iſt zur Übertragung des Eigentums an einem Grundſtücke, zur Belaftung eines Grundſtücks mit einem Rechte, ſowie zur Übertragung oder Belaſtung eines ſolchen Rechts die Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles über den Ein ö tritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Vorſchriften über den Inhalt der Einigung enthält das Bürgerliche Geſetzbuch nicht. Es genügen daher Erklärungen, aus denen ſich der übereinſtimmende Wille der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung ergibt (Prot. Bd. 3 S. 55). Hinſichtlich der Ubertragung des Eigentums an einem Grundſtücke ſchreibt der § 925 für die Einigung (Auflaſſung) eine beſondere Form vor. Die Auflaſſung muß bei gleichzeitiger Anweſenheit beider Teile vor dem Grundbuchamt (oder nach Landesrecht vor einem Notar) erklärt werden. Einen beſtimmten Inhalt der Auflaſſungserklärungen verlangt das Bürgerliche Geſetzbuch ebenfalls nicht. Es reichen daher Erklärungen aus, die den übereinſtimmenden Willen der Beteiligten über den Übergang des Eigentums vom Veräußerer auf den Erwerber deutlich ergeben. Die Form hat offenſichtlich mit dem Inhalte der Einigung nichts zu tun. Ausdrücklichkeit und Deutlichkeit der Erklärungen iſt in allen Fällen der 5ö 873 und 925 B. G.B. erforderlich, da der Grundbuchrichter ſich auf die Auslegung zweideutiger Urkunden nicht einlaſſen kann, und konkludente Handlungen ihm kaum erkennbar ſein werden. Daß die Erklärung des Veräußerers, er bewillige die Eintragung des Erwerbers als x Eigentümers, und die Erklärung des Erwerbers, er beantrage dieſe Eintragung, den Charakter der Ausdrücklichkeit an ſich tragen, kann vernünftigerweiſe nicht bezweifelt werden. Es fragt ſich alſo nur, ob ſie den Übertragungswillen mit genügender Deutlichkeit ergeben. Dieſe Frage iſt mit dem Oberlandesgericht in Dresden zu bejahen. Nicht unwichtig iſt in dieſer Beziehung, daß vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Geſetzbuchs in einem großen deutſchen Rechtsgebiet Eintragungsbewilligung und ⸗antrag als Muſter für den Inhalt der Auflaſſungserklärungen, deren Vertragsnatur allgemein anerkannt wurde, vom Geſetzgeber aufgeſtellt waren (preuß. Eig.⸗Erw.⸗Geſ. ö2), und daß man auch bei den Vorarbeiten zum Bürgerlichen Geſetzbuch keinen Zweifel an der Deutlichkeit ſo gefaßter Erklärungen hegte, vielmehr den § 873 B.G.B. nur deshalb abweichend faßte, um nicht zu dem Mißverſtändnis Anlaß zu geben, dieſe Formel müſſe gewählt werden, widrigenfalls die Auflaſſung ungültig ſei (Mot. Bd. 3 S. 172 flg., Prot. Bd. 3 S. 55). Namentlich ſollte dem Irrtum vorgebeugt werden, daß die Erklärung des Erwerbers den Eintragungsantrag zum Inhalte haben müſſe (Mot. Bd. 3 S. 174 Nr. 2). Es mag jedoch zugegeben werden, daß der Wortlaut eines früheren Landesgeſetzes und die Meinungen, die bei den Vorberatungen des Bürgerlichen Geſetzbuchs zu Tage getreten ſind, für die Beantwortung der vorliegenden Frage nicht maßgebend ſeien. Aber auch eine ſelbö ſtändige Prüfung führt zu keinem anderen Ergebnis. In dieſer Beziehung kann von den an ſich zutreffenden Ausführungen in dem oben inhaltlich mitgeteilten Beſchluſſe des Oberlandesgerichts in Dresden ausgegangen werden, ſo daß im weſentlichen nur die dagegen erhobenen Bedenken zu erörtern ſind. Dieſe Bedenken gipfeln in der Annahme, daß die Worte „Eintragungsbewilligung“ und „⸗antrag“ von dem Geſetze zur Bezeichnung formaler Rechtsaͤkte gebraucht und verbraucht ſeien und daher nicht den Inhalt des materiellen Rechtsakts der Einigung * bilden könnten. Damit wird auf die Unterſcheidung zwiſchen materiellem und formellem Konſensprinzip hingewieſen, dieſe aber in ihrer Bedeutung verkannt. Das materielle Prinzip iſt im § 878 B.G.B., das formelle im § 19 G. B. O. enthalten.

Ein materieller Konſens liegt vor, wenn der übereinſtimmende Wille beider Teile dahin deutlich ausgedrückt iſt, daß eine Rechtsänderung eintreten ſolle (Einigung). Die Rechtsänderung tritt mit der Eintragung ein. Daher enthält die Erklärung des Berechtigten, daß er die Rechtsänderung wolle, mit Notwendigkeit auch die Erklärung, daß er mit der Eintragung einverſtanden ſei, daß er ſie bewillige, und die Erklärung des anderen Teiles, daß er mit dem Eintritte der Rechtsänderung einverſtanden ſei, enthält ebenſo ſelbſtverſtändlich die Erklärung, daß er die Rechtsänderung, alſo die Eintragung wolle, ſie beantrage. Daraus ergibt ſich ohne weiteres, daß eine (den Formvorſchriften des § 29 G. B. O. entſprechende) Einigung in allen Fällen zur Herbeiführung der Eintragung ausreicht. Die Einigung enthält begrifflich die Eintragungsbewilligung und den Eintragungsantrag in ſich. Es iſt nicht erforderlich, daß die Worte „Bewilligung“ und „Antrag“ in der Einigung oder noch außer ihr gebraucht werden. Mit der Einigung und Eintragung iſt die Rechtsänderung vollendet; ein weiterer Akt wird vom Geſetze nicht gefordert.

Aber die Eintragung ſetzt nicht in allen Fällen voraus, daß eine Einigung erklärt iſt. Nur im Falle der Auflaſſung eines Grundſtücks ſowie im Falle der Beſtellung oder Übertragung eines Erbbaurechts iſt die Eintragung an dieſes Erfordernis, an das Vorhandenſein von Erklärungen beider Teile gebunden (§ 20 G. B.O.). In allen übrigen Fällen reicht eine der Erklärungen hin, aus denen ſich die Einigung zuſammenſetzt, nämlich die Erklärung des Berechtigten, daß er die Rechtsänderung wolle (§ 19 G. B.O.). Der Grundbuchrichter muß ſich alſo den im § 20 G.B. O. hervorgehobenen Fällen gegenüber mit einem minus begnügen. Selbſt wenn nun mit der herrſchenden Meinung angenommen wird, daß in den Fällen des § 19 G.B. O. der Berechtigte ausdrücken müſſe, er wolle die Eintragung, er begehre, er bewillige ſie, ſo würde daraus nur folgen, daß 19 an den Inhalt oder Wortlaut der Erklärung des Berechtigten höhere Anforderungen ſtelle, als der § 878 B.G.B., daß der ſogenannte formelle Konſens eines beſonders prägnanten Ausdrucks bedürfe. Daraus würde ſich aber, was die Vorinſtanzen verkannt haben, ergeben, daß die Eintragungsbewilligung, wenn ſie als Beſtandteil einer Einigung erſcheint, den Willen des Berechtigten, daß die Rechtsänderung eintreten ſolle,

in beſonders deutlicher Weiſe zum Ausdruck bringt. Die Annahme, daß die Eintragungsbewilligung etwas anderes und etwas anderartiges ſei, als die zur Einigung erforderliche Erklärung des Berechtigten, erſcheint mithin verfehlt.

Auch die Bedenken, daß die Eintragungsbewilligung keine rechtsgeſchäftliche Erklärung ſei, daß ſie nicht dem anderen Teile, ſondern dem Grundbuchamte gegenüber, um dieſes in Tätigkeit zu ſetzen, erklärt werde, erſcheinen als unbegründet. Die rechtsgeſchäftliche Natur der Eintragungsbewilligung ergibt ſich unzweideutig aus dem à 878 Abſ. 2 B. G.B., nach dem ſie dann ein Beſtandteil der Einigung, alſo eines Rechtsgeſchäfts iſt, wenn ſie in einer den Vorſchriften der Grundbuchordnung entſprechenden Form ausgeſtellt, dem anderen Teile ausgehändigt und von ihm angenommen worden iſt. Aber auch in den

Faäallen, wo ſie nicht Beſtandteil einer Einigung, ſondern eine einſeitige Erklärung iſt, die dem Grundbuchamte gegenüber abgegeben wird (vgl. ö§ 1188. 1195. 1196 B. G.B.), iſt ſie zweifellos rechts⸗ͤ geſchäftlicher Natur. Sie bildet die materielle Unterlage für die Eintragung. Die Tätigkeit des Grundbuchamts wird durch einen Antrag im Sinne des § 13 G.B.O. angeregt. Wird die Eintragungs: bewilligung als Beſtandteil einer Einigung, insbeſondere, wie es bei der Auflaſſung erforderlich iſt, in Gegenwart des anderen Teiles abgegeben, ſo richtet ſie ſich an den anderen Teil und kommt für den Grundbuchrichter nur als notwendige materielle Unterlage der Eintragung in Betracht.

Die zuletzt erörterten Bedenken werden auch hinfichtlich des Eintragungs antrags erhoben. Auch ſie ſind unbegründet. Es wird dabei überſehen, daß der Antrag iu zweifacher Bedeutung vorkommt. Das Grundbuchamt verfährt der Regel nach nicht von Amts wegen, ſondern es ſoll eine Eintragung nur auf Antrag bewirken (§ 13 G.B.O.), auch wenn ſonſt die materiellen Grundlagen der Eintragung vorliegen. In dieſer Bedeutung iſt der Antrag freilich weder eine rechtsgeſchäftliche Willenserklärung, noch ſonſt ein materiellrechtliches Erfordernis, iſt lediglich an das Grundbuchamt gerichtet und an keine Form gebunden. Er kann aber auch zugleich zum Erſatz einer zur Eintragung erforderlichen Erklärung dienen (§ 30 G.B.O.), und dann iſt er inſoweit offenſichtlich rechtsgeſchäftlicher Natur, gehört zu den zur Eintragung erforderlichen materiellen Unterlagen und bedarf daher der im § 29 G.B. O. vorgeſchriebenen Form. In dieſer Bedeutung ů und Form iſt er z. B. der deutlichſte und ſchärfſte Ausdruck der ö Eintragungsbewilligung des Eigentümers, der eine Hypothek auf ſein Grundſtück eintragen laſſen will. In dieſer Bedeutung und Form richtet er ſich, wenn ein zweiſeitiges dingliches Rechtsgeſchäft die Grundlage der Eintragung bildet, ſowohl an die Gegenpartei als an den Grundbuchrichter. Er dient aber gemäß § 30 G.B. O. nicht bloß zum Erſatze der Eintragungsbewilligung, ſondern zum Erſatze jeder zur Eintragung erforderlichen Erklärung, und es iſt daher verfehlt, wenn geſagt wird, das Wort „Antrag“ ſei vom Geſetze zur Bezeichnung eines rein formalen Verfahrensakts verbraucht und könne demnach nicht einen rechtsgeſchäftlichen Akt bezeichnen. Insbeſondere hat ein ſo gearteter Antrag auch die Bedeutung der Annahme einer Eintragungsbewilligung, und dieſe Bedeutung tritt beſonders klar hervor bei der Einigung, die — wie die Auflaſſung — bei gleichzeitiger Anweſenheit beider Teile erfolgen muß. Die Erklärung des Verö äußerers, daß er dem anderen Teile ſein Eigentum übertrage, oder ö die gleichwertige Erklärung, daß er die Eintragung des anderen Teiles als Eigentümers bewillige, ſtellt ſich als Offerte dar, und wenn der ö ö andere Teil darauf mit dem Eintragungsantrag antwortet, ſo erklärt er damit unzweideutig die Annahme des Angebots. Es kann zugeö geben werden, daß unter ſolchen Umſtänden der Antrag ſich auch an das Grundbuchamt richtet mit dem Zwecke, dieſes zur Eintragung zu veranlaſſen; aber verfehlt iſt die Annahme, daß der Antrag begrifflich ſich nur an das Grundbuchamt richten könne. Das Gegenteil ergibt ſich klar aus dem im § 30 G.B. O. gebrauchten Worte „zugleich“. Demnach enthalten Eintragungsbewilligung und ⸗antrag auch die zur Ubertragung des Eigentums an einem Grundſtück erforderliche Einigung. Die Auflaſſung iſt damit unzweideutig erklärt, und es Aübereinſtimmend: Fuchs, Grundbuchrecht Bd. 1 S.214fla.; Turnau u. Förſter, Liegenſchaftsrecht 2. Aufl. Bd. 1 S. 356, Bd. 2 S. 121 flg.; AchillesStrecker, Grundbuchordnung S. 38 Anm. 4; Biermann, Sachenrecht 2. Aufl. S. 125; Lenel, Deutſche Juriſtenzeitung 1900 S. 286; Förſter, in der Zeitſchrift Das Recht 1900 S. 478, 1901 S. 71, 1903 S. 54 flg.; Dorſt, Zeitſchr. f. d. Notare 1900 S. 294; Seyffert, in Lobes Centralblatt Bd. 1 S. 391; Kockerols, daſ. Bd. 2 S. 80; anderer Meinung: Schröder, in der Zeitſchrift Das Recht 1901 S. 14 und Pitel, in Lobes Centralblatt Bd. 2 S. 77 flg. D. E. Entſch. in Civilſ. N. F. 4 (64). 25 ö‚ — ö kann keine Rede davon ſein, daß aus Bewilligung und Antrag nur auf eine vorausgegangene Auflaſſung geſchloſſen werden könne.