Reichsgericht Urteil vom 13.03.1903 – VII. 427/02

69. Unter welchen Vorausſetzungen kann nach dem vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Geſetzbuchs in Geltung geweſenen preußiſchen Recht eine Eintragung in der erſten Abteilung des (Hypotheken⸗) Grundbuchs als eine dingliche Belaſtung des Grundſtücks angeſehen werdenꝰ VII. Civilſenat. Urt. v. 13. März 1903 i. S. Chel. L. (Bekl.) w. Stadtgemeinde O. (Kl.). Rep. VII. 427/02. I. Landgericht Oſtrowo. ö II. Oberlandesgericht Poſen.

ö Die Stadtgemeinde O. überließ durch notariellen Vertrag vom 11. November 1864 ein ihr gehöriges Grundſtück der Schützengilde in O. zum Eigentum. „Als Aquivalent der gedachten Überlaſſung“, wie es im Vertrage heißt, übernahm die Schützengilde die

ö nachſtehenden Verbindlichkeiten bezw. Bedingungen:

1. daß auf dem Grundſtück binnen 3 Jahren ein Schützenhaus erbaut ſein müſſe;

2. daß die überlaſſene Fläche binnen derſelben Zeit parkartig hergeſtellt ſein, für immerwährende Zeiten als eine wohlgepflegte Parkanlage unterhalten, und ferner für alle Zeiten jedem anſtändig Gekleideten freier Zutritt in dieſelbe geſtattet ſein müſſe;

3. daß die Umwehrungen, Gräben und gemauerten Kanäle für immerwährende Zeiten in gutem Zuſtande erhalten werden müßten; 438. daß bei einem etwaigen Verkauf der Stadtgemeinde das Vorkaufsrecht zuſtehen ſolle.

Zur Sicherheit der zu 1 und 4 übernommenen Verpflichtungen und Bedingungen verpfändete die Schützengilde das erworbene Grundſtück und beantragte im Vertrage Eintragung auf ihre Koſten.

Zu dieſem Vertrage wurden unter dem 8. Juli und 25. September 1867 Nachtragsverhandlungen aufgenommen, nach deren letzter die Eintragung des Vorkaufsrechtes vorläufig ausgeſetzt bleiben ſollte.

Unter dem 12. Februar 1868 verfügte die Hypothekenbehörde, der die vorſtehenden Verhandlungen zum Zweck der Beſitztitelberichtigung und ſonſtigen Eintragung überreicht waren, daß auf dem Hypothekenfolium des oben bezeichneten Grundſtücks folgendes eingetragen werde:

ů 1. In Rubrika I in der Spalte „Name des Beſitzers“ „die Schützengilde in O.“, und in der Spalte „Titulus possessionis“ nachſtehender Vermerk „. .. von der Stadtgemeinde O. durch den Vertrag vom 11. November 1864 und die Nachtragsverhandlungen vom 6. Juli und 25. September 1867 ohne Wertsbeſtimmung, jedoch gegen die Verpflichtung, binnen 3 Jahren auf dem Grundſtück ein Schützenhaus zu bauen, binnen derſelben Zeit die überlaſſene Fläche parkartig herzuſtellen und zu unterhalten, auch jedem anſtändig Gekleideten den freien Zutritt zu geſtatten, die Umwehrungen und gemauerten Kanäle für immerwährende Zeiten in gutem Zuſtande zu erhalten, und gegen Vorbehalt des Vorkaufsrechts überlaſſen erhalten;

2. in Rubrika II unter Nr. 2 die Verpflichtung der Schützengilde, binnen 3 Jahren ein Schützenhaus zu erbauen.

Die Eintragungen erfolgten demgemäß, und in der Benachrichtigung an die Stadtgemeinde wurde bemerkt, daß die Eintragung des Vorkaufsrechts aus näher angegebenen Gründen nicht habe erfolgen können. Der Eintrag in Rubrika II wurde 1868 gelöſcht.

Durch ſchriftlichen Vertrag vom 28. September 1879 verkaufte die Schützengilde das vorgedachte Schützenhaus⸗Grundſtück an den bisherigen Pächter desſelben, Carl L. Im § 3 des Vertrags hieß es: Außer q . . übernimmt der Käufer „kein Intabulat in Abteilung II oder III; dagegen gehen die bei der Eintragung des Beſitztitels für die Schützengilde in Abteilung J eingetragenen Verpflichtungen auf den Käufer über, und derſelbe darf auch von dem Grundſtück nichts abverkaufen.“ Die Auflaſſung an Carl L. und deſſen Ehefrau und deren Eintragung erfolgte am 29. September bezw. 8. November 1879. Durch ſchriftlichen Vertrag vom 19. Juni 1898 veräußerten die L. ſchen Eheleute das Grundſtück an ihren Sohn, Ludwig L., den Beklagten. Von Verpflichtungen der Stadtgemeinde gegenüber wird in dieſem Vertrage nichts erwähnt.

Die Stadtgemeinde, welche die unter 2 und 3 des Vertrags vom 11. November 1864 erwähnten Verpflichtungen der Schützengilde für Grunddienſtbarkeiten erachtete, forderte im Jahre 1901 unter Bezug nahme auf den Art. 187 Einf.⸗Geſ. zum B. G.B. den Eigentümer Ludwig L. und deſſen als Eigentümerin mit eingetragene Ehefrau wiederholt, jedoch erfolglos auf, die Eintragung der Grunddienſtbarkeit auf Koſten der Stadtgemeinde herbeizuführen. Sie erhob daher gegen die beiden Beklagten Klage mit dem Antrage, ſie zu verurteilen, darein zu willigen, daß die bezeichneten Verbindlichkeiten (Unterhaltung des Parkes, Geſtattung des freien Zutritts an jeden anſtändig Gekleideten, Erhaltung der Umwehrungen, Gräben und Kanäle in gutem Zuſtande) als Grunddienſtbarkeiten für die Klägerin eingetragen würden. Die Beklagten beantragten Abweiſung der Klage, und der erſtinſtanzliche Richter entſprach dieſem Antrage. ö

In der Berufungsinſtanz ſtellte die Klägerin einen eventuellen Klagantrag dahin, die Beklagten zu verurteilen, anzuerkennen, daß die in der erſten Abteilung eingetragene Verpflichtung des angegebenen Inhalts noch zu Recht beſtehe. Der Berufungsrichter verurteilte die

»Belklagten nach dem eventuellen Klagantrage, im übrigen wies er die Berufung der Klägerin zurück. Er hielt die Eintragung in Abteilung J für eine wirkſame dingliche Belaſtung des Grundſtücks.

Das Reichsgericht, welches durch die von den Beklagten ergriffene Reviſion mit dieſer Frage befaßt wurde, mißbilligte dieſe Anſicht aus folgenden

Gründen:

„Die Frage, ob die in Rede ſtehende Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs als eine wirkſame Belaſtung des den Beklagten gehörigen Grundſtücks anzuſehen iſt, iſt nicht nach heutigem Recht, ſondern in erſter Linie nach dem Allgemeinen Landrecht und der Hypothekenordnung vom 20. Dezember 1783, in zweiter nach den beiden Geſetzen vom 5. Mai 1872 zu entſcheiden, da die Eintragung im Jahre 1868 erfolgt iſt, und der beklagte Ehemann das Grundſtück im Jahre 1896 erworben hat. Dem Recht vor und nach den Geſetzen vom 5. Mai 1872 mag es entſprechen, daß man eine Verwechſelung der Abteilung II und III bei der Eintragung für bedeutungslos erachtet; denn beide Abteilungen waren nach den geſetzlichen Beſtimmungen in der Hypothekenordnung von 1783 und der Grundbuchordnung von 1872 gleichmäßig zur Aufnahme der dinglichen Belaſtungen des Grundſtücks beſtimmt; jeder, der ſich über dieſe Belaſtungen unterrichten wollte, mußte von dem Inhalt beider Abteilungen Einſicht nehmen, und dieſer Inhalt war maßgeblich in Anſehung des öffentlichen Glaubens des Hypotheken⸗ bezw. Grundbuchs. Erheblich anders lag die Sache bezüglich der Eintragungen in Abteilung (Rubrika) I: dieſe war, wie nach § 10 Gr.B.O., ſo auch nach §8 41 flg. der Hypothekenordnung nur beſtimmt 1. zur Bezeichnung des Eigentümers, 2. zur Auskunft über den Rechtsgrund, aus welchem der Beſitzer zum Eigentum des Grundſtücks gelangt war (§ 42 a. a. O.), 3. zur Auskunft über den Wert des Grundſtücks und daher über den Erwerbspreis (F 43 a. a. O.); Auskunft über Belaſtungen des Grundſtücks war dort nicht zu ſuchen. Wenn man nun auch trotz dieſer geſetzlichen Beſtimmung der Abteilung I der Anſicht beipflichten wollte, daß eine aus irgend welchen Gründen in dieſer Abteilung bewirkte Eintragung dennoch als eine wirkſame dingliche Belaſtung des Grundſtücks zu gelten habe, ſo kann dies doch nur unter der Einſchränkung geſchehen, daß aus der Eintragung erhelle, ſie ſolle eine dingliche Belaſtung des Grundſtücks darſtellen; denn die Bedeutung der Eintragungen im Hypotheken⸗ und Grundbuch iſt nicht danach zu bemeſſen, wie jemand, der der einſchlägigen Beſtimmungen unkundig iſt, ſie auffaßt, ſondern danach, wie ſie an der Hand dieſer Beſtimmungen zu beurteilen iſt. Da man nun, wenn man in Abteilung 1 eine Eintragung antrifft, die auf den erſten Blick in die Abteilung II oder III zu gehören ſcheint, in der Regel nur die Wahl hat zwiſchen den beiden Möglichkeiten, daß entweder ein grobes Verſehen des Hypotheken- oder Grundbuchrichters vorliege, oder daß bei genauerer Betrachtung der Eintragung eine andere Bedeutung beiwohne als die, eine dingliche Belaſtung zum Ausdruck zu bringen, ſo iſt eine ſolche Eintragung mit beſonderer Sorgfalt zu prüfen, und nur wenn ſich hierbei ergibt, daß ſie nach Inhalt und Zweck wirklich eine dingliche Belaſtung ſein ſoll, wird man ihr eine dementſprechende Wirkſamkeit beilegen können. Im gegenwärtigen Falle kann bei Aufwendung einiger Aufmerkſamkeit nicht der geringſte Zweifel daran beſtehen, daß die fragliche Eintragung eine dingliche Belaſtung weder enthalten ſoll noch enthält. Zunächſt iſt darauf hinzuweiſen, daß die Beteiligten, alſo die Stadt und die Schützengilde, eine Eintragung der jetzt ſtreitigen Belaſtungen nicht gewollt und beantragt haben; denn im Vertrage iſt das Grundſtück nur wegen der von der Schützengilde unter Nr. 1 und Nr. 4 übernommenen Verbindlichkeiten „verpfändet“; von der Eintragung jener unter Nr. 2 und Nr. 3 aufgeführten Belaſtungen iſt weder im Vertrage noch in irgend einem Antrage die Rede. Schon aus dieſer, Dritten allerdings nicht erkennbaren, Tatſache muß der ernſteſte Zweifel daran erwachſen, ob ö der Hypothekenrichter trotzdem, alſo ohne Antrag, die Eintragung jener Verbindlichkeiten als dinglicher Laſten hat bewirken wollen. Dazu treten die ſchweren Bedenken, die ſich unmittelbar aus dem Orte der Eintragung ergeben. Es iſt rechtlich ſo überaus einfach und ſo über allen Zweifel erhaben, daß, wenn das Grundſtück mit jenen Verbindlichkeiten im Hypothekenbuch belaſtet werden ſollte, der Eintrag in Abteilung II zu vollziehen geweſen wäre, daß man vor einem ſchlechthin unerklärbaren Irrtum der Hypothekenbehörde ſtehen würde, wenn man annehmen wollte, ſie habe dem Eintrag trotz deſſen ſeine Stelle in Abteilung I abſichtlich zugewieſen. Ein äußeres mechaniſches Verſehen aber, alſo ein zufälliges örtliches Verwechſeln der Abteilungen bei Erlaſſung der Eintragungsverfügung iſt nach Inhalt des Eintrages völlig ausgeſchloſſen. Dies alles führt zwingend zu der Vermutung, daß gemäß dem Zweck der Abteilung I die Eintragung eine ganz andere Bedeutung als die der Kundgebung einer dinglichen Belaſtung haben ſollte. In Abteilung I ſollte nach der Hypothekenordnung, wie ö ſchon oben erwähnt, der Erwerbspreis angegeben werden; nun war ein ſolcher im vorliegenden Falle zwar nicht vorhanden; denn die Stadt hatte das Grundſtück der Schützengilde in Wirklichkeit umſonſt überlaſſen; allein es konnte in gewiſſem Sinne als ein Entgelt oder eine Gegenleiſtung für die Überlaſſung des Grundſtücks angeſehen werden, wenn die Schützengilde die Verpflichtung übernahm, ein Schützenhaus darauf zu errichten, es im übrigen als Park einzurichten und zu unterhalten, und jedem anſtändig Gekleideten den freien Zutritt zu geſtatten, die Umwehrungen, Gräben und Kanäle zu unterhalten, und der Stadt das Vorkaufsrecht zu gewähren. Schon hierdurch wird die Wahrſcheinlichkeit begründet, daß die Aufführung jener Verbindlichkeiten in Abteilung I lediglich die Stelle der Angabe des Erwerbspreiſes vertreten ſollte; zur poſitiven Gewißheit wird dieſe Wahrſcheinlichkeit durch den Inhalt der Eintragung erhoben; denn es heißt hier ausdrücklich: „ohne Wertbeſtimmung, jedoch gegen die Verpflichtung, binnen 3 Jahren ein Schützenhaus zu erbauen“ ꝛc. ö Der Umſtand, daß die Gegenleiſtung nicht in der an ſich zur Aufrnahme der Wertsangabe beſtimmten Spalte 3 („Wert des Immobilis“), ſondern in Spalte 2 („Titulus possessionis“) eingetragen worden iſt, findet ſeine vollſtändige Aufklärnng dadurch, daß nach einer Beſtimmung aus dem Jahre 1797,

vgl. Rabe, Sammlung Bd. 4 S. 271 und 277 XNr. 6, in dem Falle, wenn mehrere auf verſchiedenen Folien eingetragene Grundſtücke zuſammen für einen Preis erworben wurden, der Preis nicht in Spalte 8, ſondern in Spalte 2 vermerkt werden ſollte, ein Fall, deſſen Vorausſetzungen hier vorlagen, da das der Gilde überAlaſſene Grundſtück aus zwei Stücken beſtand, von denen das kleinere (1 Morgen 64 ◻Ruten) dem größeren (3 Morgen) zugeſchrieben wurde. Die Gewißheit, daß der Eintragung die im vorſtehenden gekennzeichnete Bedeutung beizumeſſen iſt, wird durch die folgenden beiden Tatſachen noch weiter befeſtigt. Obgleich in der Eintragung in Abteilung 1 ſchon die Verpflichtung der Schützengilde zur Erbauung eines Schützené hauſes aufgeführt iſt, iſt zu gleicher Zeit auf Grund derſelben Eintragungsverfügung (12. Februar 1868) in Abteilung II dieſelbe Verbindlichkeit noch einmal eingetragen worden. Das liefert den ſchlagenden und für jedermann augenfälligen Beweis, daß die Hypothekenbehörde mit der Aufführung der von der Schützengilde übernommenen Verbindlichkeiten in Abteilung I nur deren Gegenleiſtung angeben und nicht eine dingliche Belaſtung zum Ausdruck bringen wollte, letztere vielmehr, ſoweit deren Eintragung nach dem Antrage der Beteiligten erfolgen ſollte, ordnungsmäßig in die dazu beſtimmte Abteilung II eingetragen hat. Dasſelbe ergibt ſich aus der weiteren Tatſache, daß, obgleich in Abteilung I das Vorkaufsrecht mit aufgeführt iſt, — die Worte lauten „gegen Vorbehalt des Vorkaufsrechtes“, — die Hypothekenbehörde dennoch zugleich mit der Eintragungsverfügung anordnete, es ſolle der Stadt und der Schützengilde bei der Benachrichtigung von der erfolgten Eintragung mitgeteilt werden, die Eintragung des Vorkaufsrechtes habe — aus näher angegebenen Gründen — noch nicht erfolgen können. Die Hypothekenbehörde erklärte damit alſo unmittelbar der berechtigten Stadt gegenüber, daß die ihr dem Wortlaut nach mitgeteilte Eintragung des Vorkaufsrechtes in Abteilung J eine Eintragung des Vorkaufsrechtes als dinglicher Laſt nicht bedeute. Das Schlußergebnis der vorſtehenden Erörterungen iſt dahin zuſammenzufaſſen: Die Aufführung — 25⁴ 69. Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs. ö der von der Schützengilde übernommenen Verbindlichkeiten in Abteilung I ſtellt ſich nicht als die Eintragung einer dinglichen Belaſtung. ſondern lediglich als die Angabe der Gegenleiſtung der Schützengilde dar, und dieſe Bedeutung iſt nicht nur jedermann bei Anwendung einiger Aufmerkſamkeit aus dem Ort der Eintragung, dem Inhalt derſelben und der gleichzeitigen nochmaligen Eintragung der Bauverpflichtung in Abteilung II klar erkennbar, ſondern es iſt dies auch direkt der Berechtigten, nämlich der Stadt gegenüber, in einer Weiſe zum Ausdruck gelangt, daß ſie einen Zweifel hierüber nicht hegen konnte. Sie hat denn ſolchen in der Tat auch nicht gehegt.“ (Wird näher aus⸗ͤ geführt.)... „Der Berufungsrichter ſtützt ſeine gegenteilige Auffaſſung der Rechtslage zum Teil darauf, daß Carl L., der Vorbeſitzer der Beklagten und Vater des beklagten Ehemannes, beim Erwerbe des Grundſtücks im Jahre 1879 nicht nur im § 3 des Kaufvertrages die bei der Berichtigung des Befitztitels für die Schützengilde in Abteilung I eingetragenen Verpflichtungen übernommen, ſondern auch bei der Auflaſſung die Eintragung der ſämtlichen vertraglich eingegangenen Verpflichtungen bewilligt habe. Daraus ſoll nach der Anſicht des Berufungsrichters folgen, Carl L. habe das damals als unſtreitig rechtswirkſam betrachtete Intabulat als eingetragene Verpflichtung anerkannt, und daher ſei die Eintragung jedenfalls ſeit dieſer Zeit materiell rechtswirkſam geworden. Dieſer Auffaſſung kann, ganz abgeſehen davon, ob nicht ein Widerſpruch darin liegt, wenn der Eintragungsantrag des Carl L. hier mit herangezogen wird, grundſätzlich nicht beigetreten werden. Da die vorhandene Eintragung eine dingliche Belaſtung des Grundſtücks nicht enthielt, ſondern einen anderen Charakter trug, ſo kann lediglich dadurch, daß außerhalb des Grundbuchs und ohne Hinzutritt eines entſprechenden Vermerks im Grundbuch der Käufer in einem mit ſeinem Verkäufer geſchloſſenen Vertrage die Meinung zum Ausdruck brachte, die Laſt ſei mit ihrer Erwähnung in Abteilung J eingetragen worden, die Eintragung objektiv und daher mit Wirkung für den SingularRechtsnachfolger ihre bisherige Natur nicht verloren haben und nicht in eine rechtswirkſame Eintragung der Laſt verwandelt worden ſein. Nach dem Recht vor den Geſetzen vom 5. Mai 1872 war allerdings die Kenntnis des Erwerbers von dem jus ad rem des Berechtigten ( 4—6 I. 19, 5 19 I. 4 A.L.R.) jenem ſchädlich, und da dieſe ö

70. Arbeiterausſperrung. 255 Kenntnis auch durch einen Eintrag in Abteilung I vermittelt ſein konnte, ſo hatte dieſe nach jenem Recht dem Erwerber gegenüber erhebliche Bedeutung, ein Geſichtspunkt, deſſen Unterſchied von der Frage, ob eine Eintragung in Abteilung I als ſolche eine dingliche Belaſtung des Grundſtücks bewirkt habe, zwar in manchen das frühere Recht betreffenden Entſcheidungen (ſo beiſpielsweiſe in den Entſch. des Obertrib. Bd. 20 S. 198. 196), jedoch nicht in allen ausreichend beachtet worden iſt. Nach den Geſetzen vom 5. Mai 1872 aber ſcheidet dieſer Geſichtspunkt bei den gegenwärtig allein in Frage ſtehenden Belaſtungen des Grundſtücks gänzlich aus. Für den Singular⸗Rechtsnachfolger iſt nach dieſem Recht nur der objektive Beſtand des Grundbuchs maßgeblich, nicht ſeine Kenntnis von dem Rechte eines Dritten, ſeine Berechtigung eintragen zu laſſen. Da zur Zeit des Erwerbes der Beklagten (1896) nach jenem Beſtande eine dinglich wirkſame Eintragung der Rechte der Stadt nicht vorhanden war, ſo ſind die erwähnten Erklärungen des Carl L. für ſie rechtlich belanglos. Demgemäß mußte ihrem Antrage entſprechend die Entſcheidung des Berufungsrichters, daß eine gegen ſie wirkſame Ein tragung der Rechte der Stadt beſtehe, aufgehoben worden. .