Reichsgericht Urteil vom 07.06.1902 – V. 111/02

2. Liegt eine Zuſichernng nur dann vor, wenn ſie auf die Zuö kuuft gerichtet iſtꝰ B.G.B. 38 459 Abſ. 2. 468 Satz 1. V. Civilſenat. Urt. v. 7. Juni 1902 i. S. G. Ehel. (Bekl.) w. Sch. (Al). Rep. V. 111/02. I. Landgericht Kiel. II. Oberlandesgericht daſelbſt. Die verklagte Ehefrau verkaufte unter der Herrſchaft des Bürgerlichen Geſetzbuches durch notariell beurkundeten Bertrag dem Kläger ein Grundſtück, auf welchem Gaſtwirtſchaft betrieben wurde. Übergabe und Auflaſſung erfolgten nicht. Der Kläger behauptete, daß der Ehemann der Beklagten als deren Bevollmächtigter den in der Gaſtwirtſchaft in dem vorhergehenden Jahre erzielten Bierumſatz mündlich zu hoch angegeben habe, und beantragte, feſtzuſtellen, daß der Kaufvertrag (wegen Betruges) nichtig ſei, eventuell die Beklagten zu verurteilen, ſich mit der Wandelung des Vertrages (wegen Mangels einer zugeſicherten Eigenſchaft des Kaufgegenſtandes) einverſtanden zu erklären. Die Beklagten begehrten Abweiſung der Klage, weil ſie Angaben über die Höhe des Bierumſatzes im Sinne einer Zuſicherung nicht Eutſch. in Cwilf. N. . 2 (85) 1 2 ö 1. Zuſicherung von Eigenſchaften. Form. gemacht, vielmehr der Kläger ſelbſt die Höhe des Bierumſatzes aus den Büchern der Beklagten berechnet habe. — Der erſte Richter erkannte nach dem eventuellen Klagantrage, und die Berufung der Beklagten wurde zurückgewieſen. ö Auf die Reviſion der Beklagten iſt das Berufungsurteil auf⸗ ö gehoben, und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwieſen worden, aus folgenden Gründen: . . . „Nicht gerechtfertigt iſt die Rüge der Reviſion, daß der ö Berufungsrichter den Begriff der Eigenſchaft einer Sache und der Zuſicherung verkannt habe. Es iſt vom Reichsgericht in feſtſtehender Rechtſprechung an dem auch in der Rechtslehre nicht angezweifelten Rechtsſatze feſtgehalten worden, daß unter den Begriff der Eigenſchaften nicht nur die natürlichen, der Sache an ſich zukommenden Eigenſchaften, ſondern auch ſolche tatſächlichen oder rechtlichen Verhältniſſe fallen, welche zufolge ihrer Beſchaffenheit und vorausgeſetzten Dauer nach den Verkehrsanſchauungen einen Einfluß auf die Wertſchätzung der Sache zu üben pflegen. Zu ſolchen tatſächlichen Verhältniſſen gehören der Ertrag und die Ertragsfähigkeit eines Grundſtückes. Vgl. z. B. Entſch. des R.G.'s in Civilſ. Bd. 21 S. 311. Demgemäß haftet der Verkäufer nach ৠ459 Abſ. 2 B. G.B. für die Zuſicherung eines beſtimmten Ertrages oder einer beſtimmten Ertragsfähigkeit des verkauften Grundſtückes. Aus dem Begriffe der Zuſicherung ergibt ſich nicht, daß ſie auf die Zukunft gerichtet ſein müſſe; vielmehr folgt aus § 468 Satz 1 B. G.B., nach welchem der Käufer, wenn der verkauften Sache zur Zeit des Kaufes eine zugeſicherte Eigenſchaft fehlt, wahlweiſe die Gewährleiſtungsanſprüche erheben oder Schadenserſatz wegen Nichterfüllung verlangen kann, daß die Zuſicherung auch auf die Gegenwart oder Vergangenheit geſtellt werden kann. So wurde denn auch ſchon in der auf das frühere Recht gegründeten Rechtſprechung des Reichsgerichtes, vgl. Entſch. desſ. in Civilſ. Bd. 21 S. 311; Seuffert, Arch. Bd. 40 S. 155 flg.; Juriſt. Wochenſchr. 1897 S. 581 Nr. 56, angenommen, daß Angaben des Verkäufers eines Wohnhauſes über die in der Vergangenheit erzielten Mietpreiſe, des Verkäufers einer Brauerei oder eines Grundſtückes, auf welchem Gaſtwirtſchaft betrieben — ö 1. Zuſicherung von Eigenſchaften. Form. 8 wird, über den in der Vergangenheit erzielten Bierumſatz zur Gewährleiſtung verpflichten. Vorausſetzung iſt jedoch, daß es ſich dabei nicht um leere und als ſolche dem Käufer erkennbare Anpreiſungen handelt, und daß die Angaben des Verkäufers auf die Beſtimmung des Kaufpreiſes Einfluß haben konnten und gehabt haben. Ob dieſe Vorausſetzungen vorliegen, läßt ſich nur nach Lage des Einzelfalles beurteilen. Es kommt dabei namentlich darauf an, ob die Zuſicherung ſo geartet war, daß der Käufer daraus einen Schluß auf die für die Zukunft ö zu erwartenden Erträge bei vernünftiger Erwägung ziehen konnte. Nach dieſen Richtungen hin hat der Berufungsrichter den vorliegenden Sachverhalt geprüft. Er führt aus, daß der Bierumſatz ländlicher Wirtſchaften in der in Betracht kommenden Gegend für den Wert weſentlich iſt, und daß beide Teile auf den Bierumſatz Gewicht gelegt haben. Da die Zuſicherung ſich auf den Bierumſatz für einen erheblichen Zeitraum, nämlich auf das ganze Jahr vor dem Kaufe, bezog, konnte der Berufungsrichter ohne Rechtsirrtum annehmen, daß der Kläger bei der Preisbewilligung darauf rechnen durfte und darauf gerechnet hat, es handle ſich um Verhältniſſe, deren künftiges Fortbeſtehen vernünftigerweiſe erwartet werden könne. Begründet iſt dagegen die Reviſionsrüge der Verletzung des § 313 B.G.B. Die Zuſicherung iſt nur mündlich und nur vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über das Grundſtück der Klägerin gegeben worden. Zutreffend geht der Berufungsrichter davon aus, daß ſie nicht Gegenſtand eines ſelbſtändigen Neben⸗ oder Vorvertrages, ſondern Beſtandteil des über das Grundſtück geſchloſſenen Kaufvertrages iſt. Rechtsirrtümlich iſt aber ſeine weitere Ausführung, ö welche dahin geht: Als Teil des Kaufvertrages bedürfe die Zuſicherung derſelben Form, wie dieſer, werde aber, wenn formlos gemacht, durch die Auflaſſung geheilt. Die Verabſäumung der Form für die Zuſicherung führe nicht die Nichtigkeit des im übrigen formgerecht geſchloſſenen Vertrages herbei; vielmehr trage jene Zuſicherung die Fähigkeit in ſich, durch die Vollziehung des Vertrages (Auflaſſung und Eintragung) gültig zu werden, eine Fähigkeit, die einerſeits nicht durch eine Willensänderung des Verkäufers noch zerſtört werden könne, andererſeits den Käufer hindere, die Nichtigkeit des ganzen Vertrages geltend zu machen. Die Zuſicherung ſei alſo noch ungültig, werde 1* aber mit der Vollziehung des Vertrages mit Notwendigkeit gültig. Sonach beſtehe ſchon jetzt (d. h. vor der Vollziehung) ein Vertrag, * der die Vorausſetzungen des Wandelungsanſpruches in ſich enthalte. Der Käufer könne Auflaſſung (und Eintragung) verlangen, dadurch die Gültigkeit der Zuſicherung herbeiführen und demnächſt wandeln, jedoch nur, wenn er ſich bei der Vollziehung unter Proteſt gegen dieſe den Wandelungsanſpruch vorbehalte (d 464 B. G.B.). Dies ſei aber ein nutzloſer Umweg, und daher anzunehmen, daß der Käufer auch ſchon vor der Auflaſſung und Eintragung auf Grund des Mangels einer mündlich zugeſicherten Eigenſchaft wandeln könne. Es liegt auf der Hand, daß bei dieſer Deduktion die Beftimmungen des § 318 B. G.B. völlig bedeutungslos ſind. Jeder ganz oder teilweiſe der Form des § 318 Satzes 1 nicht entſprechende Vertrag, der auf Übertragung des Eigentums an einem Grundſtücke gerichtet iſt, kann freilich gemäß § 318 Satzes 2 durch Auflaſſung und Eintragung gültig werden; aber bis dahin bleibt er ganz oder teilweiſe nichtig § 125. 139 B. G.B.), und kann daher aus ihm nicht auf Erfüllung geklagt werden. In einem demnächſt zum Abdrucke gelangenden Beſchluſſe des jetzt erkennenden Senates (Beſchw.⸗Rep. V. 64/02)1 iſt bereits ausgeführt, daß nicht etwa bloß der einzelne, auf Eigentumsübertragung gerichtete Beſtandteil des Vertrages, ſondern alle Vereinbarungen, aus denen ſich nach dem Willen der Beteiligten der Vertrag zuſammenſetzen ſoll, unter dem Formzwange des § 313 Satzes 1 ö ſtehen. Iſt der ganze Vertrag formlos geſchloſſen, oder entbehren ö einzelne Beſtandteile der Form, und iſt im letzteren Falle nicht die ö Annahme begründet, daß der Vertrag auch ohne dieſe Beſtandteile ö geſchloſſen ſein würde (§ 139), ſo iſt eine Vertragsklage überhaupt nicht gegeben, insbeſondere nicht auf Auflaſſung und Eintragung. Ob dieſe Rechtsfolgerung auch auf den vorliegenden Fall Anwendung ö zu finden habe, kann dahingeſtellt bleiben; denn wenn man auch annehmen wollte, der Vertrag würde auch ohne die Zuſicherung geſchloſſen ſein, ſo würde zwar, da der notariell beurkundete Vertrag die Beſtandteile, aus welchen ſich ein Kaufvertrag begrifflich zuſammenſetzt, enthält, auf Auflaſſung und Eintragung geklagt werden können; aber durch die Auflaſſung und Eintragung wird nur der Formmangel Inzwiſchen iſt der Abdruck erfolgt in Bd. 51 dieſer Sammlung Nr. 48 S. 170. D. R. ſolcher mündlichen Nebenberedungen geheilt, in betreff deren zur Zeit der Auflaſſung noch Willensübereinſtimmung beſteht. Im vorliegenden ö Falle will die Beklagte den Vertrag nicht auf der Grundlage der angeblichen mündlichen Zuſicherung erfüllen. Ihr früher etwa vorhanden geweſener Wille, für die Zuſicherung einzuſtehen, beſteht nicht mehr, und daher iſt in dieſer Beziehung nichts vorhanden, worauf ſich die heilende Kraft der Auflaſſung und Eintragung erſtrecken ö könnte. Die Zuſicherung war wegen Formmangels nichtig, und beſteht ſie nicht mehr. Demnach kann der Kläger aus der nichtigen Zuſicherung auf Wandelung nicht klagen, und er würde unter den obwaltenden Umſtänden dieſe Klage auch dann nicht haben, wenn er die Auflaſſung und Eintragung erzwingen könnte. Im weſentlichen ö auf dem hier vertretenen Standpunkte ſteht Eccius (Gruchot, Beitr. Bd. 43 S. 309), welcher annimmt, daß die Zuſicherung einer Eigen⸗ ö ſchaft der verkauften Sache nur dann gültig ſei, wenn ſie in den form⸗ ö gerechten Kaufvertrag aufgenommen iſt. Entgegengeſetzter Anſicht iſt Dernburg (Bürgerl. R. Bd. 2 Abt. 2 S. 51 Nr. III), weil Treue und Glaube die Berückſichtigung der neben dem formgerechten Vertrage mündlich gemachten Zuſicherung fordere. Das Reichsgericht hat jedoch wiederholt ausgeſprochen und bleibt dabei ſtehen, daß Form⸗ ö vorſchriften gegenüber die Berufung auf Treue und Glauben verſagen muß, weil ſonſt die Formvorſchriften bedeutungslos ſein würden.. 2. 1. Kann der Hypothekenſchuldner ſich dem eingetragenen Gläubiger gegenüber verpflichten, die Hypothek löſchen zu laſſen, ſobald und ſoweit ſie Eigentümergrundſchuld werden ſollte? B. G.B. 5 1168. 1179.