Reichsgericht Urteil vom 04.12.1894 – II. 285/94

2. Kann der Vorkaufsberechtigte gegen deujenigen, welcher ihm ö das Vorkaufsrecht eingeräumt hat, auf Verbriefung eines Kaufvertrages klagen, nachdem der Verpflichtete das Eigentum an dem Grundſtücke bereits auf einen Dritten übertragen hat?

B. G.B. Art. 1599. II. Civilſenat. Urt. v. 4. Dezember 1894 i. S. AG. Rh. J. B. (Bekl.) w. K. (Kl.) Rep. II. 285/94. — I. Landgericht Köln.

II. Oberlandesgericht daſelbſt.

Durch ſchriftlichen Mietvertrag vom 6. November 1881 vermietete die Beklagte der Klägerin ein zu Neuenahr gelegenes Haus für die Zeit bis zum 1. April 1883. Unter Nr. 5 wurde beſtimmt: „Vermieterin räumt der Anmieterin während der Dauer der Mietzeit das Kaufrecht an den gemieteten Realitäten ein, derart, daß ſie der ſelben freiſtellt, während acht Tagen die Immobilien zu dem Preiſe ö und unter den Bedingungen eigentümlich zu erwerben, wozu Vermieterin die Immobilien zu veräußern Gelegenheit hat. Die Anzeige von dieſer Vor⸗ und Ankaufsabſicht geſchieht zwiſchen den Kontrahenten durch eingeſchriebenen Brief.“ Nach dem 1. April 1883 wurde das Mietverhältnis unter den Parteien ſtillſchweigend fortgeſetzt, bis am ö 2. Dezember 1893 die Beklagte der Klägerin mit ſechswöchiger Friſt ö kündigte. An demſelben Tage verkaufte die Beklagte durch notariellen ö Vertrag das genannte Haus für 6000 1 an die Eheleute S., worauf am 11. Dezember 1893 die Klägerin der Beklagten durch Gerichtsvollzieher die Erklärung zuſtellen ließ, daß ſie von dem ihr nach ö Art. 5 des Vertrages zuſtehenden Vorkaufsrechte Gebrauch machen ö und das Haus zu den mit den Eheleuten S. vereinbarten Bedingungen erwerben wolle. Da die Beklagte Antwort nicht erteilte, erhob die Klägerin Klage mit dem Antrage, die Beklagte zu verurteilen, vor Notar die Erklärung abzugeben, daß ſie das genannte Haus der Klägerin zum Preiſe von 6000 0 verkaufe.

Die Beklagte beantragte Abweiſung der Klage, indem ſie einwendete, daß das Vorkaufsrecht der Klägerin mit dem 1. April 1883 erloſchen und jedenfalls die Verurteilung zur Verbriefung eines Kaufvertrages unſtatthaft ſei, da ſie durch ÜUbergang des Eigentumes an dem Hauſe auf die Eheleute S. unmöglich geworden ſei, der Klägerin alſo eventuell nur ein Schadenserſatzanſpruch zuſtehe.

Das landgerichtliche Urteil, welches die Beklagte nach dem Klagantrage verurteilte, wurde von dem Berufungsgerichte beſtätigt. Auf die von der Beklagten eingelegte Reviſion wurde das Berufungsurteil aufgehoben aus folgenden

Gründen:

. . . „Unbegründet iſt zwar der Angriff, mit welchem die Reviſionsklägerin die Annahme des Berufungsrichters bekämpft, daß das in Nr. 5 des Mietvertrages vom 6. November 1881 der Klägerin vorbehaltene Vorkaufsrecht derſelben. auch während der Dauer des ſtillſchweigend verlängerten Mietvertrages zugeſtanden habe; denn

ö einerſeits entzieht ſich die Feſtſtellung des Berufungsrichters, daß jene Klauſel als integrierender Teil des Mietvertrages von den Parteien gewollt war, der Nachprüfung in der Reviſionsinſtanz, und anderer ö ſeits kann die Rechtsanſicht des Berufungsrichters nur gebilligt werden, daß die Einräumung eines Vorkaufsrechtes durch den Vermieter als Nebenleiſtung des Vermieters in einem der Hauptſache nach als Mietvertrag ſich darſtellenden Vertrage ausbedungen werden kann, und daß, wenn dies geſchehen, und im übrigen die Vorausſetzungen der Artt. 1738. 1759 B. G.B. vorliegen, die Vorſchriften des letztgenannten Artikels mit der Wirkung zur Anwendung kommen, daß das ausbedungene Vorkaufsrecht als Teil der Stipulationen des urſprünglichen Mietvertrages auch zu denjenigen des verlängerten Vertrages gehört. Es iſt weder ein Grund thatſächlicher noch ein ſolcher rechtlicher Natur erfindlich, aus dem geſchloſſen werden müßte, daß die Parteien bei Fortſetzung des Mietverhältniſſes gerade von jener Vertragsklauſel abgehen wollten. ö

Gerechtfertigt iſt dagegen der Vorwurf, daß das Urteil auf Verletzung des Art. 1599 B. G.B. beruhe. Der Antrag der Klägerin geht dahin, die Beklagte zur Abgabe einer den Verkauf des Hauſes enthaltenden Willenserklärung vor einem Notar, alſo zur gleichzeitigen üÜbertragung des Eigentumes an dem Hauſe, zu verurteilen. Es ſteht aber feſt, daß dieſes Haus bereits am 2. Dezember 1893 von der Beklagten durch notariellen Vertrag an die Eheleute S. verkauft worden und gemäß Art. 1583 B.G.B. und 1 des Geſetzes vom 20. Mai 1885, da die Anlegung des Grundbuches für das genannte

Grundſtück noch nicht ſtattgefunden hat, das Eigentum an dem Hauſe auf die Eheleute S. übergegangen iſt. Die Klägerin begehrt ſonach von der Beklagten Bethätigung eines Kaufvertrages über ein Grund ö ſtück, welches, wie beiden Teilen bekannt, ſich nicht im Eigentume der Beklagten, ſondern in dem eines Dritten befindet. Dieſe Leiſtung, die Abgabe der Verkaufserklärung vor Notar, iſt der Beklagten zwar nicht thatſächlich unmöglich, aber rechtlich verwehrt, denn das Geſetz (Art. 1599 B. G. B.) erklärt den Verkauf einer fremden Sache ausdrücklich für nichtig. Eine Verurteilung zu ſolcher Leiſtung kann demnach nicht ausgeſprochen werden. Der Umſtand, daß die Beklagte dieſe rechtliche Unmöglichkeit ſelbſt herbeigeführt hat, kann die ver ö langte Verurteilung nicht zuläſſig machen, ſondern nur zur Begründung eines Anſpruches der Klägerin auf Schadenserſatz wegen Vereitelung des Vorkaufsrechtes dienen.

Die zu dem entgegengeſetzten Ergebniſſe führenden Ausführungen des Berufungsgerichtes gehen unter Berufung auf das in den Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 27 S. 321 abgedruckte Urteil dieſes Senates von der an ſich richtigen Anſicht aus, daß derjenige, welcher ein Vorkaufsrecht eingeräumt hat, nicht nur verpflichtet ſei, die Sache unter den von dem Dritten gemachten Bedingungen dem Vorkaufsberech ö tigten anzubieten, ſondern auch, ſofern letzterer erklärt, von ſeinem Rechte Gebrauch machen zu wollen, die Verpflichtung habe, das Verſprechen käuflicher Uberlaſſung zu erfüllen, alſo auch einen dem Ge ſetze vom 20. Mai 1885 entſprechenden Kaufvertrag abzuſchließen.

ö Eine Verurteilung zur Erfüllung dieſer Verpflichtung kann aber, wie das erwähnte Urteil ausdrücklich hervorhebt, nur ſo lange ausgeſprochen werden, als der Verpflichtete noch in der rechtlichen Lage iſt, zu verkaufen. Zur Verpflichtung des Verkäufers gehört nach franzöſiſchem Rechte die Übertragung des Eigentumes an der verkauften Sache; ſo lange jemand nicht in der Lage iſt, das Eigentum an einer Sache zu übertragen, iſt er alſo auch nicht in der rechtlichen 34⁴4 85. Vorkaufsrecht. Lage, dieſelbe zu verkaufen. Freilich iſt unbeſtrittenermaßen die vertragsmäßig übernommene Verpflichtung, einem anderen die Sache eines Dritten zu verſchaffen, weder eine Verpflichtung zu etwas thatſächlich Unmöglichem, noch ſteht ihrer rechtlichen Gültigkeit der Art. 1599 B. G.B. entgegen; allein ſelbſt wenn — entgegen dem weiter unten zu erwähnenden Urteile dieſes Senates vom 8. Oktober 1879 — anzuerkennen wäre, daß mit der Einräumung eines Vorkaufsrechtes die Verpflichtung verbunden ſei, dem Vorkaufsberechtigten die Sache zu verſchaffen, ſo iſt doch jedenfalls im vorliegenden Falle ein derartiges Verlangen gar nicht geſtellt, vielmehr direkt Verbriefung eines Kaufvertrages verlangt, und dieſes Begehren iſt auf eine rechtlich unmögliche weil nichtige Handlung gerichtet.

In dem gleichen Sinne hat bereits das (im Rheiniſchen Archiv Bd. 78. 3 S. 7 abgedruckte) Urteil dieſes Senates vom 8. Februar 1887 (Rep. II. 424/86) entſchieden. Auch dort wird die rechtliche Unmöglichkeit der verlangten Verbriefung anerkannt, keineswegs, wie das Berufungsgericht in dem Urteile Bd. 86. 1 S. 190 des Rheiniſchen Archives annimmt, die Entſcheidung lediglich auf § 779 C. P. O. geſtützt. Es heißt daſelbſt vielmehr: „Eine ſolche rein ſubjektive Möglichkeit“ (nämlich die, daß der Beklagte die Sache von dem Dritten wieder erwerbe) „kann hier ſchon mit Rückſicht auf die Beſtimmung des § 779 C.P.O. nicht in Betracht gezogen werden. Nach dieſer Beſtimmung müßte nämlich, wenn Th. verurteilt würde, die mit der Klage verlangte Willenserklärung abzugeben, dieſe Erklärung mit der Rechtskraft des Urteiles als abgegeben gelten und damit die Wirkung eintreten können, daß das Eigentum auf den Kläger überginge.“ Dieſe Ausführung, in deren Schlußworten der Kläger als die Erklärung des Beklagten annehmend gedacht iſt,

vgl. Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 31 S. 859,

muß auch jetzt noch für zutreffend erachtet werden. Aus der Vorſchrift des ö 779, wonach die Erklärung, zu deren Abgabe der Beklagte verurteilt iſt, als abgegeben gilt, ſobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat, folgt allerdings, daß die rechtliche Möglichkeit der abzugebenden Erklärung zur Zeit des Urteiles vorhanden ſein muß, und daß die rechtliche Unmöglichkeit einer, den Verkauf einer fremden Sache enthaltenden Erklärung durch die vorhandene Möglichkeit, daß der Beklagte ſich nachträglich die Sache behufs Überlaſſung an den Kläger verſchaffe, nicht erſetzt werden kann. Zu einer Zwangsvollſtreckung, bei welcher, wie das Berufungsgericht in dem angefochtenen Urteile ſich ausdrückt, ſich erſt herausſtellen könnte, ob dieſelbe rechtlich möglich und ausführbar iſt oder nicht, würde es bei der vom Berufungsgerichte beſtätigten Verurteilung gar nicht kommen; dieſe Verurteilung müßte vielmehr ihre Wirkung in dem Augenblicke äußern können, in welchem die Klägerin vor Notar ihre Annahme erklärt.

Auch die Urteile dieſes Senates vom 8. Oktober 1889 (abgedruckt in Puchelt's Zeitſchrift für franzöſiſches Recht Bd. 21 S. 31) und vom 25. November 1890, vgl. Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 27 S. 321, ſtehen mit den vorſtehenden Ausführungen im Einklange. In den dieſen Entſcheidungen zu Grunde liegenden Fällen aus dem Gebiete des badiſchen Rechtes war zwar nicht lediglich auf Verbriefung des Kaufvertrages, ſondern auf Erfüllung des eingeräumten Vorkaufsrechtes mittels Übertragung des Eigentumes geklagt; in beiden Urteilen wird aber davon ausgegangen, daß die Entſcheidung von der rechtö lichen Möglichkeit der Eigentumsübertragung abhänge, und daß dieſe rechtliche Möglichkeit wieder davon abhänge, ob der Beklagte als Eigentümer im Grundbuche eingetragen ſei oder nicht. Demzufolge wurde, da im erſteren Falle bereits der Dritte als Eigentümer im Grundbuche eingetragen war, der Kläger nur zum Anſpruche auf Schadenserſatz berechtigt erklärt, im zweiten dagegen, in welchem der Beklagte zwar weiter verkauft hatte, aber noch als Eigentümer einö getragen war, Verurteilung des Beklagten ausgeſprochen. Die abweichenden Ausführungen, welche in einem gemeinrechtlichen Falle das in Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 10 S. 418 abgedruckte Urteil des Reichsgerichtes enthält, können für das Gebiet des franzöſiſchen Rechtes, in welchem Art. 1599 B. G.B. einen vom römiſchen Rechte abweichenden Grundſatz zur Geltung gebracht hat, nicht in Betracht kommen..