Reichsgericht Urteil vom 05.10.1894 – II. 160/94

81. Einfluß der Wertsverminderung oder einer Veränderung des verkauften Gegenſtandes auf das Recht des Verkäufers, nach L. R. S. 1184 wegen Nichterfüllung einer Vertragszuſage durch den Verkäufer auf Auflöſung des Kaufvertrages zu klagen. — Maß der Erſatzanſprüche des die Auflöſung begehrenden Käufers gegen den Verkäufer für Verwendungen auf ein gekauftes Haus. — Beſteht andererſeits eine Verpflichtung des die Auflöſung begehrenden Känfers, dem Verkäufer den durch eine von dem Käufer vorgenommene Veränderung des gekauften Hauſes eingetretenen Minderwert desſelben zu erſetzen? — Befngnis des Richters zur Beſtimmung einer Friſt zur Erfüllung im Falle des L. R. S. 1184. II. Civilſenat. Urt. v. 5. Oktober 1894 i. S. M. u. Gen. (Bekl.) w. N. (Kl.) Rep. II. 160/94. J. Landgericht Karlsruhe. II. Oberlandesgericht daſelbſt. ö Die Beklagten verkauften dem Kläger ein Haus in Baden⸗Baden. In einem Reverſe gaben ſie hierbei dem Kläger die Zuſicherung, daß das Haus nicht an namhaften Mängeln leide. Nachdem der Käufer in den Beſitz des Hauſes gelangt war, ließ er Reparaturen und Bauveränderungen an demſelben vornehmen; bei dieſen wurde entdeckt, daß das Haus an Hausſchwamm leide, welcher nach den thatſächlichen Feſiſtellungen ſchon zur Zeit des Kaufabſchluſſes vorhanden war. Der Käufer klagte deswegen gegen die Verkäufer auf Auflöſung des Kaufvertrages und auf verſchiedene Erſatzleiſtungen, worunter auch Schadenserſatz zufolge der Ausgaben für ſeine Verwendungen auf das Haus. Das übrige ergiebt ſich aus den folgenden

Gründen:

„Die Reviſion konnte nicht für gerechtfertigt erachtet werden.

1. Unbegründet iſt zunächſt der Reviſionsangriff, das Oberlandesgericht habe mit Unrecht den L.R. S. 1184 angewendet, da ein dictum et promissum nicht vorliege. Zur Rechtfertigung der Behauptung, daß ein dictum et promissum nicht vorliege, geht der Vertreter der Beklagten, Reviſionskläger, von der Aufſtellung aus, es habe der dem Kläger ausgeſtellte Revers vom 3. Juni 1891 lediglich gegenüber dem § 4 des notariellen Vertragsentwurfes die geſetzliche Gewährleiſtungspflicht des Verkäufers nach L.R.S.S. 1641. 1643 hergeſtellt; dies iſt jedoch unrichtig. Das Oberlandesgericht hat ausdrücklich thatſächlich feſtgeſtellt, es hätten die Vertragsparteien mit der Beſtimmung im Reverſe vom 3. Juni 1891 nicht etwa einfach den 9 4 des notariellen Vertragsentwurfes aufgehoben (womit dem Kläger nicht gedient geweſen ſei), ſondern es hätten mit der Beſtimmung im Reverſe die Verkäufer zur vollen Sicherung des Klägers gegen vorhandene Mängel dem Käufer das Nichtvorhandenſein namhafter Mängel vertragsmäßig zugeſichert. Bei bloßer Wiederherſtellung der geſetzlichen Gewährleiſtung wäre bloß eine Haftung für verborgene Fehler, und zwar der in L.R. S. 1641 beſtimmten Art, eingetreten; hier iſt aber (gerade weil der Kläger das Haus nicht im Inneren beſichtigen konnte) unabhängig davon, ob verborgene Fehler vorlagen oder nicht, eine Haftung zugeſagt, und zwar das Nichtvorhandenſein namhafter Fehler vertragsmäßig zugeſichert. Es liegt alſo ein dictum et promissum vor. . .. Das Oberlandesgericht hat daher auf den Rechtsſtreit mit Recht den L.R.S. 1184 angewendet.

2. Unbegründet iſt ferner die Rüge, es hätte die Befugnis des Klägers zum Begehren der Auflöſung des Kaufes deshalb verneint werden müſſen, weil die Umgeſtaltung des von den Beklagten dem Kläger verkauften Hauſes durch den Kläger aus einem von einer Familie zu bewohnenden Herrſchaftshauſe in ein von zwei Familien

zu bewohnendes Haus ſowohl eine Wertsverminderung als eine weſent liche Veränderung des im Falle der Vertragsauflöſung den Verkäufern zurückzugebenden Vertragsgegenſtandes bilde.

a) Zunächſt zerfallen die Rügen, welche in dieſer Hinſicht von dem Vertreter der Beklagten, Reviſionskläger, in der Richtung aufgeſtellt wurden, es ergebe ſich aus den von ihnen behaupteten bezeichneten Folgen der Umgeſtaltung des dem Kläger verkauften Hauſes die Ausſchließung der Befugnis des Klägers zur Auflöſung des Kaufes aus L. R.S. 1644a, und es habe das Oberlandesgericht dieſe Geſetzesſtelle nicht einmal ausdrücklich in den Kreis ſeiner Erörterungen gezogen.

Nach der oben unter 1 gegebenen Darlegung handelt es ſich im vorliegenden Falle nicht um die in L.R. S. S1641 flg. geregelte geſetzliche Haftung des Verkäufers, ſondern um ein dictum et promissum und die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung dieſer Vertragszuſage durch den Verkäufer, und kommen bezüglich der rechtlichen Folgen der Nichterfüllung dieſer Vertragszuſage überhaupt nicht die Beſtimmungen der L.R. S. S. 1641 flg., ſondern L.R. S. 1184 nebſt L. R. S.S. 1147. 1149. 1150 verglichen mit 1151 zur Anwendung. Das Oberlandesgericht hat daher ohne Geſetzesverletzung den L.R. S. 1644 a nicht in den beſonderen Kreis ſeiner Erörterungen gezogen. L. R. S. 1644a findet hiernach auf den vorliegenden Fall hinſichtlich der Frage, ob die Befugnis des Klägers zum Verlangen der Vertragsauflöſung ausgeſchloſſen ſei, jedenfalls keine unmittelbare Anwendung. Er findet aber auf den vorliegenden Fall auch keine analoge Anwen dung (ſowenig wie beiſpielsweiſe L.R.S. 1648). Denn die in L.R. S. S. 1641 flg. geregelte geſetzliche Haftung unterſcheidet ſich nach ihrer inneren Natur ganz weſentlich von den rechtlichen Folgen der Nichterfüllung einer ausdrücklichen beſonderen Vertragszuſage. Wie daher L.R. S. 1184 insbeſondere die Entſchädigungspflicht wegen der Nichterfüllung anders regelt, als dies in den einzelnen Fällen der geſetzlichen Haftung des Verkäufers nach L.R. S. S. 1641 flg. geſchieht, ſo iſt es auch nicht zuläſſig, die beſonderen, das Recht der Zurückgabe der gekauften Sache durch den Käufer beſchränkenden Beſtimmungen des L. R. S. 1644a auf den durch L. R. S. 1184 ‚ 81. Kaufauflöſung. 329 geregelten Fall der Nichterfüllung einer Vertragszuſage anzuwenden.

b) Handelt es ſich nach dem Geſagten weder um eine unmittelbare, noch um eine analoge Anwendung des L.R. S. 1644a, ſondern um die ſelbſtändige Beurteilung der ſich aus L.R.S. 1184 für das Recht zur Vertragsauflöſung ergebenden Normen, ſo bildet

de) zunächſt nicht die beklagterſeits als Folge der Umgeſtaltung des Hauſes behauptete Wertsverminderung desſelben als ſolche einen rechtlichen Grund für die Beſeitigung des klägeriſchen Rechtes zur Vertragsauflöſung. L. R. S. 1184 ſtellt — was noch weiter unten auch bezüglich der Frage des Maßes der Erſatzleiſtungen zu berühren iſt — keineswegs den rechtlichen Grundſatz auf, daß durch die Auflöſung des Vertrages in jeder Hinſicht für die Vertragsparteien thatſächlich der Zuſtand vor Abſchluß des Vertrages herzuſtellen ſei, und daß daher, falls dies in irgend einer Hinſicht nicht mehr möglich ſei, die Vertragsauflöſung rechtlich nicht begehrt werden könne. Daß L.R.S. 1184 nicht von einem ſolchen Grundſatze beherrſcht iſt, ergiebt ſich ſchon aus der dort neben der Vertragsauflöſung bezeichneten Verpflichtung des nicht erfüllenden Vertragsteiles, den Vertragsgegner zu entſchädigen, folgt aber auch aus dem inneren Grunde, daß es ſich hier um Regeln der Folgen der Nichterfüllung von Vertragspflichten, alſo der Verletzung von vertraglich übernommenen Verpflichtungen, handelt. Es können daher auch nicht etwa die Beſtimmungen der L.R. S.S. 1182. 1183 für die Beantwortung der Frage herangezogen werden, ob eine ſeit dem Vertragsabſchluſſe eingetretene Wertsverminderung des Vertragsgegenſtandes, welcher im Falle einer Vertragsauflöſung der den Vertrag nicht erfüllenden Partei zurückzugeben wäre, ein rechtliches Hindernis dafür bilde, die Vertragsauflöſung zu begehren.

5) Was die Frage betrifft, ob abgeſehen von der beklagterſeits als Folge der Umgeſtaltung behaupteten Wertsverminderung die Umgeſtaltung des verkauften Hauſes vermöge der nach Behauptung der Beklagten in ihr liegenden weſentlichen Veränderung des Vertragsgegenſtandes das Recht zur Vertragsauflöſung nach L.R. S. 1184 ausſchließe, ſo darf zwar in rechtlicher Beziehung davon ausgegangen werden, daß eine weſentliche Veränderung des Vertragsgegenſtandes das Recht zur Auflöſung nach L.R. S. 1184 ausſchließen würde.

Allein das Oberlandesgericht hat ohne Rechtsirrtum verneint, daß eine weſentliche Veränderung des Vertragsgegenſtandes vorliege. Die Frage, ob eine weſentliche Veränderung vorliege, fällt in der Hauptſache in das, der Nachprüfung entzogene, Gebiet der thatſächlichen Würdigung. Rechtsgrundſätze ſind hierbei von dem Oberlandesgerichte nicht verletzt worden. Namentlich konnte das Oberlandesgericht ohne Verſtoß gegen ſolche annehmen, daß das verkaufte Haus trotz ſeiner Umgeſtaltung aus einem von einer Familie zu bewohnenden Herrſchaftshauſe in ein von zwei Familien zu bewohnendes Haus noch dem urſprünglichen Zwecke als Wohnhaus ſeinem Weſen nach gewidmet ſei.

3. Auch der Reviſionsangriff, das Oberlandesgericht ſei nicht in eine Prüfung der Frage eingetreten, ob nicht den Beklagten eine Friſt zur Nacherfüllung zu geſtatten ſei, kann nicht zur Aufhebung des

oberlandesgerichtlichen Urteiles führen. Zwar iſt in dem Thatbeſtande

des oberlandesgerichtlichen Urteiles im allgemeinen auf den That beſtand des landgerichtlichen Urteiles hingewieſen, und in letzterem iſt

des im Oktober 1892 ausgeſprochenen Anerbietens der Beklagten,

der Schwammbildung abzuhelfen, und des beklagterſeits behaup teten Umſtandes gedacht, es müſſe den Beklagten nachgelaſſen werden,

die bezüglichen Fehler zu verbeſſern. Allein in dem ſpeziellen

oberlandesgerichtlichen Thatbeſtande iſt doch nur leichthin be klagterſeits die Möglichkeit der Nacherfüllung des Vertrages in dieſem

Punkte behauptet. Unter dieſen Umſtänden, und da das Setzen einer

Friſt zur nachträglichen Erfüllung ſtatt des ſofortigen Ausſpruches

der Vertragsauflöſung doch nur eine dem Ermeſſen des Richters

anheim gegebene Befugnis des Richters iſt, bildet es an ſich keine

zur Urteilsaufhebung führende Geſetzesverletzung, wenn das Ober ö landesgericht nicht ausdrücklich erörtert hat, es liege kein berechtigter

Anlaß zu einer Nachfriſt für Beſeitigung des Hausſchwammes vor.

ö Übrigens iſt das Oberlandesgericht augenſcheinlich mit dem Land gerichte davon ausgegangen, es liege nach den konkreten Verhältniſſen

kein Fall für eine nachträgliche Beſſerung vor. In dieſer Richtung

iſt von Belang, daß im Eingange der Entſcheidungsgründe des Ober ö landesgerichtes unter Bezug auf die landgerichtliche Auffaſſung auch

ö der aus dem Hausſchwamme für die Zukunft drohenden Ge ö fahren gedacht iſt, womit angedeutet wird, daß ſich das Oberlandesö . Kaufauflöſung. 331 gericht der landgerichtlichen Auffaſſung hinſichtlich der Ungewißheit der Möglichkeit der dauernden Beſeitigung des Hausſchwammes in dem verkauften Hauſe angeſchloſſen habe.

4. Ungerechtfertigt ſind ferner die Reviſionsangriffe, welche ſich gegen den Erſatz der von dem Kläger auf das Haus gemachten Verwendungen, ſowie dagegen richten, daß nicht andererſeits an den durch die Beklagten dem Kläger zu machenden Erſatzleiſtungen der durch die Umgeſtaltung des Hauſes durch den Kläger nach Behauptung der Beklagten entſtandene Minderwert abgerechnet

worden ſei.

Die Pflicht der Beklagten zum Erſatze ſowohl der notwendigen und nützlichen Verwendungen, als des ſogenannten Luxusaufwandes auf das Haus ergiebt ſich aus der in L.R.S. 1184 feſtgeſetzten Pflicht des nicht erfüllenden Vertragsteiles zum Schadenserſatze. Die Pflicht zum Schadenserſatze nach L.R. S. 1184 erfordert zunächſt (wie in der Rechtſprechung feſtſteht) nicht die Feſtſtellung eines Verſchuldens der nicht erfüllenden Vertragspartei und richtet ſich im einzelnen nach L.R. S.S. 1147. 1149. 1150 und 1151.

Was namentlich den von dem Vertreter der Beklagten, Reviſionskläger, bekämpften Erſatz des ſogenannten Luxusaufwandes betrifft, ſo iſt die Rüge unbegründet, daß es an dem Kauſalzuſammenhange zwiſchen der Nichterfüllung der Beklagten und dem eingetretenen Schaden deshalb fehle, weil der bezügliche Aufwand dem Kläger auch dann erwachſen wäre, wenn die Beklagten ein von namhaften Mängeln freies Haus übergeben hätten. Es handelt ſich nicht darum, ob dem Kläger, wenn die Beklagten ihre Verpflichtung, ein von namhaften Mängeln freies Haus zu übergeben, erfüllt hätten, ebenſo der Aufwand erwachſen wäre, ſondern darum, ob dem Kläger der Aufwand dadurch, daß von den Beklagten ihre Verpflichtung nicht erfüllt worden iſt, zum Schaden gereicht. Dafür iſt aber der Kauſalzuſammenhang unzweifelhaft nach der Darlegung des Oberlandes gerichtes vorhanden, da alle Aufwendungen, welche der Kläger auf das Haus gemacht hat, mögen ſie notwendige, nützliche oder ſogenannte Luxusaufwendungen geweſen ſein, für ihn verloren ſind, wenn er das Haus nicht behält. Unrichtig iſt auch die Aufſtellung des Vertreters der Beklagten, Reviſionskläger, daß die Beklagten für den als klägeriſchen Schaden ſich darſtellenden Luxusaufwand nur haftbar wären, wenn ſie den Kläger doloſer⸗ oder ſchuldhafterweiſe zum Vertragsabſchluſſe veranlaßt hätten. Auch der Aufwand für Luxusausgaben iſt, wenn Kläger das Haus zurückzugeben veranlaßt iſt, für ihn ein Verluſt im Sinne des L.R.S. 1149 und (da er nach der Feſtſtellung des Oberlandesgerichtes von den Beklagten vorhergeſehen werden konnte) des L.R.S. 1150, ſowie ein Verluſt als unmittelbare und natürliche Folge der Nichterfüllung des Vertrages. Der bezeichnete Aufwand wird, wie bereits geſagt, zum Schaden für den Kläger durch die infolge der Nichterfüllung der Vertragszuſage veranlaßte, ein Recht des Klägers bildende, Auflöſung des Vertrages, und L. R. S. 1184 umfaßt auch den gerade durch die Auflöſung entſtehenden Schaden.

Auch zur Abrechnung des nach Behauptung der Beklagten durch die Umgeſtaltung des Hauſes entſtandenen Minderwertes an den Erſatzleiſtungen der Beklagten ſind die Beklagten ohne Geſetzesverletzung von dem Oberlandesgerichte nicht für befugt erachtet worden. Wie ſchon oben unter 2 b& dargelegt wurde, enthält L.R. S. 1184 keineswegs den Grundſatz, daß durch die Vertragsauflöſung in jeder Hinſicht für die Vertragsparteien thatſächlich der Zuſtand vor Abſchluß des Vertrages herbeizuführen ſei. Es kann daher auch an ſich nicht die Aufſtellung für berechtigt gehalten werden, es müſſe der Verkäufer für den (behaupteten) Minderwert des Vertragsgegenſtandes ſeinerſeits wieder Erſatz empfangen. Gegen einen ſolchen Erſatz iſt vielmehr entſcheidend die Verpflichtung der Beklagten, wegen ihrer Nichterfüllung des Vertrages dem Kläger für den demſelben erwachſenen Schaden nach den bereits angeführten Normen der L.R. S. S. 1149. 1150 verglichen mit 1151 Erſatz zu leiſten. Kläger würde aber dieſen vollen Schadenserſatz nicht erhalten, wenn er ſeinerſeits den Beklagten wieder den behaupteten Minderwert des Hauſes vergüten (bezw. an dem Betrage ſeiner Anſprüche ſich abrechnen laſſen) müßte, welcher durch die Aufwendungen des Klägers behufs Umgeſtaltung eingetreten ſein ſoll. Die Beklagten können ſich durch ein ſolches Ergebnis nicht für beſchwert erachten, da es nur die Folge der in ihren nachteiligen Wirkungen von ihnen zu tragenden Nichterfüllung ihrer Vertragsverpflichtung bildet, und, wie ſchon berührt, nach der thatſächlichen Feſtſtellung des Oberlandesgerichtes auch die Umgeſtaltung des Hauſes durch den Kläger vorhergeſehen werden konnte, und in dieſer Umgeſtaltung nicht etwa irgend ein Verſchulden des Klägers liegt.·. ö ö