Reichsgericht Urteil vom 27.04.1892 – V. 362/91

66. Kann derjenige, welcher einen Teil ſeines Grundſtückes zu einem beſtimmten Unternehmen verkauft hat, Eutſchädigung für die Nachteile beauſpruchen, die für fein Reſtgrundſtück aus der Aulage und dem Betriebe jenes Unternehmens entſtehenꝰ V. Civilſenat. Urt. v. 27. April 1892 i. S. des preuß. Eiſenbahnfiskus (Bekl.) w. die Stadtgemeinde G. (Kl.) Rep. V. 362/91. I. Landgericht Görlitz. II. Oberlandesgericht Breslau.

Auf die Reviſion des Beklagten iſt das der Klägerin 2000 ＝2ꝓ Entſchädigung zuſprechende Berufungsurteil aufgehoben und in der Sache ſelbſt Klägerin in Höhe dieſes Betrages abgewieſen worden aus folgenden

Gründen:

„Klägerin verlangt von dem Beklagten Entſchädigung für die Entwertung ihrer beim Bahnhofe K. gelegenen ſtädtiſchen Waldungen durch den ſchädlichen Einfluß der durch den Bahnbetrieb, insbeſondere durch die auf dem Bahnhofe errichteten Gasanſtalten, erzeugten Dämpfe auf den Waldbeſtand. Der Berufungsrichter hat ihr dieſe Entſchädigung in dem urſprünglich eingeklagten Teilbetrage von 2000 % mit Zinſen zugeſprochen.

Die gegen dieſe Entſcheidung vom Beklagten eingelegte Reviſion mußte für begründet erachtet werden.

Dem Berufungsrichter iſt allerdings darin beizuſtimmen, daß die Anlieger einer Eiſenbahn die Zuführung von Rauchmengen, die das Maß des Gemeinüblichen überſchreiten und einen nicht erträglichen Grad erreichen, in Waldungen, deren Wachstum dadurch erheblich beeinträchtigt wird, nicht zu dulden brauchen, und daß ihnen an Stelle der durch Gründe des öffentlichen Rechtes ausgeſchloſſenen negatoriſchen Klage der Anſpruch auf Schadenserſatz gegen den Unternehmer zuſteht. Allein dies verſteht ſich uneingeſchränkt nur zu Gunſten ſolcher Anlieger, welche zu dem Eiſenbahnunternehmer in keinem anderen Rechtsverhältniſſe als dem durch die Nachbarſchaft begründeten ſtehen. Im vorliegenden Falle hat aber die klagende Stadtgemeinde den Grund und Boden, welchen der durch ſeinen Betrieb ſie angeblich ſchädigende Bahnhof K. einnimmt, teils dem Beklagten, teils deſſen Rechtsvorgängerin, der Niederſchleſiſch⸗Märkiſchen Eiſenbahngeſellſchaft, von ihren Waldungen abverkauft. Die rechtliche Bedeutung des dadurch unter den Parteien begründeten Vertragsverhältniſſes hat der Berufungsrichter verkannt.

Schon der von ihm gezogene Vergleich der freiwilligen Veräußerung mit der Enteignung geht, ſoweit dabei an das preußiſche Enteignungsgeſetz vom 11. Juni 1874 gedacht iſt, fehl. Der Satz der Urteilsgründe:

„Hätte die Klägerin die Parzellen im Wege der Enteignung zu ‚ Bahnhofszwecken abtreten müſſen, würde ihr der Einwand der Einwilligung beziehungsweiſe des Verzichtes nicht entgegengeſetzt werden können;“ erſchöpft die einſchlagenden Beſtimmungen des Enteignungsgeſetzes nicht. Denn während einerſeits die Enteignungsentſchädigung bei Teilabtretungen nach ö. 8 a. a. O. auch den Minderwert umfaßt, welcher für den übrigen Grundbeſitz durch die Abtretung entſteht, wird andererſeits ein Entſchädigungsanſpruch wegen erſt ſpäter erkennbarer nachteiliger Folgen der Enteignung nur unter der Vorausſetzung und innerhalb der Friſt des §. 31 gegeben. Der dieſen Beſtimmungen zu Grunde liegende Gedanke iſt der, daß ſchon bei Feſtſtellung der Entſchädigung die Nachteile, welche dem übrigen Grundbeſitze aus der Ausführung des Unternehmens erwachſen, ſoweit ſie zur Zeit des Entſchädigungsverfahrens erkennbar ſind, berückſichtigt werden ſollen, und daß demgemäß weitere Entſchädigungsanſprüche nur ausnahmsweiſe zugelaſſen werden. Dieſer geſetzgeberiſche Gedanke iſt indes nicht vorbildlich für das aus der freiwilligen Veräußerung entſtandene Rechtsverhältnis zu verwerten, ſondern enthält umgekehrt eine Feſtlegung der „Willensrichtung, von der Verkäufer und Käufer bei freiwilliger Abtretung der Regel nach ausgehen, für den Fall der Zwangsenteignung. — 270 66. Entſchädigung wegen Immiſſionen vom abverkauften Teilgrundſtücke.

Der Berufungsrichter beurteilt aber auch, abgeſehen von dem Vergleiche mit der Enteignung, das Rechtsverhältnis aus freiwilligem Grundſtücksverkaufe unrichtig. Seine Ausführung:

„Der in einem Grunderwerbsvertrage für den Grunderwerb ſtipu lierte Kaufpreis iſt das Aquivalent für den Grund und Boden

und nur für dieſen, ſolange nicht in dem Vertrage etwas Anderes

beſtimmt iſt, — und dies auch dann, wenn der Preis den Wert

überſteigt, zumal letzteres überhaupt nicht ſelten und ganz beſonders

ö bei Terrainerwerbungen zum Zwecke von Bahnanlagen erfahrungsmäßig üblich iſt,“ ö mag für die Veräußerung ganzer Grundſtücke der Regel nach zutreffend ö

ſein, berückſichtigt aber nicht den hier allein fraglichen Fall der Teil abtretung, unterſcheidet nicht zwiſchen der Abtretung an einen belie bigen Käufer und der Abtretung zu einem beſtimmten Unternehmen.

ö Gerade die Beobachtung, daß „beſonders bei Terrainerwerbungen zum

Zwecke von Bahnanlagen“ der Preis häufig den Wert überſteigt, hätte

dem Berufungsrichter nahe legen ſollen, den Einfluß zu prüfen,

welchen die Zweckbeſtimmung des zu erwerbenden Grundes und Bo dens auf das Rechtsverhältnis der Parteien hat.

Der Eigentümer, der ſein ganzes Grundſtück gegen bare Zahlung an einen beliebigen Erwerber veräußert und damit aus jeder rechtlichen Beziehung zu dem abgetretenen Grundſtücke ausſcheidet, hat kein Intereſſe an der künftigen Gebrauchsart des Grundſtückes, hat von ſeinem Standpunkte aus auch keine Veranlaſſung, auf dieſe Gebrauchsart bei Beſtimmung des Kaufpreiſes Wert zu legen. Der Eigentümer dagegen, der nur einen Teil ſeines zuſammenhängenden Grundbeſitzes veräußert, hat Nachteile nicht allein aus der etwaigen für die Benutzung oder Verwertung ungünſtigeren Geſtaltung der ihm verbleibenden Bodenfläche, ſondern auch durch den freien Gebrauch zu gewärtigen, den der Erwerber des Teilſtückes von demſelben zu machen befugt iſt (§. 26 flg. A.L.R. I. 8). Indem er durch den Abverkauf die ausſchließliche Gewalt über das Trennſtück aufgiebt und dem Erwerber einräumt, unterwirft er ſich den Beeinträchtigungen des Reſtgrundſtückes, die nach den Vorſchriften des Nachbarrechtes zuläſſig ſind. Legt er Wert auf die damit aufgegebene Freiheit, ſo wird dies entweder in dem Vorbehalte entgegengeſetzter Grundgerechtigkeiten oder in der Erhöhung des Kaufpreiſes ſeinen Ausdruck finden. Immerhin aber wird bei dem Abverkaufe der Veräußerer nicht ſchutzlos gegenüber ſolchen Einwirkungen von ſeiten des Trennſtückes auf das ihm verbliebene Grundſtück, welche das Maß des Gemeinüblichen überſchreiten und ihn im Gebrauche des letzteren erheblich beeinträchtigen.

Ganz anders aber geſtaltet ſich die Rechtslage, wenn der Abverkauf ausdrücklich oder doch beiden Teilen bewußt zu dem Zwecke eines beſtimmten Unternehmens geſchieht. Sind von dieſem unerträgliche Nachteile zu befürchten, ſo wird der Eigentümer zunächſt den Verkauf ablehnen; wenn er ſich aber zum Verkaufe entſchließt, kann er wiederum dem Käufer keine Bedingungen ſtellen, die die Benutzung des Trennſtückes für dieſes Unternehmen hindern würden; er iſt alſo genötigt, ſich für die gefürchteten Nachteile durch Vereinbarung eines

höheren Kaufpreiſes ſchadlos zu halten. Der Käufer, der den Zweck,

ö zu welchem er das Grundſtück erwirbt, offen angiebt, der die Schwierig keiten, die ſich wegen dieſes Zweckes dem Geſchäftsabſchluſſe entgegen ſtellten, ſei es durch Bewilligung eines höheren Kaufpreiſes, ſei es

ö auf andere Weiſe überwunden hat, darf nun darauf rechnen, daß dem Unternehmen, zu deſſen Ausführung allein er gekauft hat, von ſeiten des Verkäufers keine Hinderniſſe bereitet werden. Nur durch eine Übergabe, die mit dieſer Wirkung geleiſtet wird, wird er in den

ö Stand geſetzt, über die gekaufte Sache nach dem Inhalte des Kontraktes zu verfügen (F. 124 A.L.R. I. 11). Der Gebrauch, den er von dem Grundſtücke zum Zwecke des beabſichtigten Unternehmens macht, mag von jedem anderen, nur nicht von dem Verkäufer, der gerade zu dieſem Zwecke verkauft hat, als ein unzuläſſiger Eingriff in ſeine Eigentumsſphäre angefochten werden.

Wenn in der vorſtehenden Ausführung die Forderung und Bewilligung des Kaufpreiſes als ein mitwirkender Faktor der Willensrichtung der Parteien erwähnt iſt, ſo ſoll damit keineswegs ein den Wert überſteigender Preis als entſcheidendes Merkmal für die Beurteilung von Verträgen der vorliegenden Art aufgeſtellt werden; denn die Preisbeſtimmung kann, außer von der Rückſicht auf die für das Reſtgrundſtück von dem Unternehmen zu erwartenden Nachteile, von ganz verſchiedenartigen ausgeſprochen oder unausgeſprochen mitwirkenden Umſtänden beeinflußt werden. Es ſei hier nur an den nächſtliegenden Fall erinnert, daß der Verkäufer an dem Zuſtandekommen des Unternehmens intereſſiert iſt, ebenſo aber auch an den entgegengeſetzten, vom Berufungsrichter in den Kreis ſeiner Erwägungen aufgenommenen Fall, daß der Verkäufer ſonſt der Enteignung gewärtig ſein mußte, oder aber auch, daß die Ausführung des Unternehmens auf benachbartem fremden Grund und Boden ihm, wenn auch nicht unerträgliche, ſo doch innerhalb des gemeinüblichen Maßes immerhin ſtörende Beeinträchtigungen ähnlicher Art und dann ohne jede Vergütung in Ausſicht ſtellte. Alle dieſe günſtigen und ungünſtigen Möglichkeiten gegen einander abzuwägen, iſt bei freiwilligem Verkaufe Sache des Verkäufers, ſeines freien ſubjektiven Ermeſſens, nicht, wie bei der Enteignung, Sache der objektiven Feſtſtellung. Entziehen ſich damit die Erwägungen, aus denen der Verkäufer ſchließlich den Preis, für den er verkaufen will, beſtimmt, der Nachprüfung, ſo bietet die Höhe des Preiſes keinen zuverläſſigen Anhalt für die Beurteilung des Geſchäftes. Man muß vielmehr ohne Rückſicht auf den Preis als Regel annehmen, daß, wer einen Teil ſeines Grundſtückes zu einem beſtimmten Unternehmen verkauft, ſich den Nachteilen unterwirft, die für ſein Reſtgrundſtück aus der Anlage und dem Betriebe jenes Unternehmens entſtehen. Wer z. B. einen Teil ſeines Villengrundſtückes behufs Anlage einer chemiſchen Fabrik verkauft, wird gegen das Eindringen der in dieſer Fabrik erzeugten Gaſe auf ſein Reſtgrundſtück rechtlichen Schutz nicht beanſpruchen können. Die hiernach anzunehmende Unterwerfung des Verkäufers unter die von dem abverkauften Trennſtücke ausgehenden Schädigungen kann indes nur von ſolchen Wirkungen des Unternehmens verſtanden werden, die zur Zeit des Verkaufes vorauszuſehen waren; ſich ſchädliche Einflüſſe gefallen zu laſſen, deren Eintreten außerhalb ſeiner Vorſtellung lag, kann ohne ausdrückliche Erklärung als Willensmeinung des Verkäufers nicht unterſtellt werden. Dieſem für die freiwillige Veräußerung maßgebenden Gedanken entſpricht für den Fall der Enteignung die Vorſchrift des ö. 31 des Enteignungsgeſetzes, daß wegen ſolcher nachteiliger Folgen der Enteignung, welche erſt nach dem Abſchätzungstermine erkennbar werden, der Entſchädigungsanſpruch bis zum Ablaufe von drei Jahren nach Ausführung der benachteiligenden Anlage vorbehalten bleibt. Namentlich kann es auch keinem Bedenken unterliegen, daß für einen Waldbrand, der etwa durch Funkenwurf der Lokomotive entſteht, von dem Eiſenbahnunternehmer Entſchädigung gewährt werden muß, da kein Verkäufer daran denken wird, derartige Gefahren zu übernehmen. Derartige einzelne Schäden ſind auch bei vorhergegangener Enteignung nicht nach §. 31 des Enteignungsgeſetzes, ſondern nach allgemeinen Rechtsvorſchriften zu vergüten.

Das angefochtene Urteil unterliegt, weil der Berufungsrichter die rechtliche Bedeutung des Abverkaufes von Trennſtücken zum Zwecke eines beſtimmten Unternehmens verkannt hat, der Aufhebung.“.