AG Düsseldorf Urteil vom 06.06.1990 – 25 C 4248/89

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 23. April 1990

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Grundmiete

für die im Erdgeschoß des Hauses Xstraße in X gelegene Wohnung auf 790,57 DM monatlich

zuzüglich der bisherigen Betriebskostenvorauszahlung

von insgesamt 211,40 DM ab 01.02.1989 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 9/10, die

Beklagte 1/10.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses X, Xstraße, die 102,01 qm groß ist. Die monatliche Grundmiete betrug zunächst 656,85 DM = 6,44 DM pro qm.

Mit Schreiben vom 30.11.1988 verlangte die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete auf 841,60 DM monatlich = 8,25 DM pro qm ab 01.02.1989. Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen vorprozessual auf 7,40 DM pro qm zu, mit der Klageerwiderung auf 7,68 DM pro qm.

Die Klägerin beantragt insoweit den Erlaß eines Teil-Anerkenntnisurteils und insgesamt

die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die im

Erdgeschoß des Hauses Xstraße in X

gelegene Wohnung auf 841,60 DM monatlich zuzüglich der

bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen von insgesamt

211,40 DM ab 01.02.1989 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

Klageabweisung, insoweit sie dem Mieterhöhungsverlangen

nicht zugestimmt hat.

Sie ist der Ansicht, dass eine Grundmiete von 7,68 DM pro qm aufgrund der Eigenart der Wohnung, der Art und Beschaffenheit des Gebäudes und der Lage desselben angemessen ist.

Es ist ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt worden gemäß den Beweisbeschluss vom 04.09.1989. Auf den Inhalt des Gutachtens sowie auf den übrigen Akteninhalt wird Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist über den von der Beklagten anerkannten Betrag von 7,68 DM pro qm nur in geringem Umfang begründet.

Die Beklagte ist gemäß § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe verpflichtet, einer Erhöhung der Grundmiete auf 7,75 DM pro qm = 790,57 DM monatlich ab 01.02.1989 zuzustimmen. Denn nach dem ausführlichen schriftlichen Gutachten des Sachverständigen X vom 04.09.1989 ist dies die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf dessen Inhalt Bezug genommen.

Die nach dem Gutachten offengebliebenen Fragen hat der Sachverständige mündlich dahin erläutert, dass in der Ausgangsmiete von 8,40 DM pro qm die Möglichkeit der Gartennutzung auf eigene Kosten mit 0,40 DM pro qm Wohnfläche einbezogen worden sei. Die Werterhöhung durch die Möglichkeit der Gartennutzung werde jedoch durch die Wertminderung in Folge der Immissionen aus der Waschküche, die er mit 5 % oder 0,38 DM pro qm berücksichtigt habe, in etwa aufgehoben. Weiterhin hat der Sachverständige erklärt, wie er in seinen Unterlagen notiert habe, habe er bei der Wohnungsbesichtigung sowohl Waschmaschinengeräusche als auch – Gerüche wahrgenommen. Auf diese Dinge habe er bewusst geachtet, weil sie in der Akte bereits schriftsätzlich vorgetragen gewesen seien. Was schließlich den Lageabzug von 5 % betrifft, so hat der Sachverständige erklärt, dieser beziehe sich auf die Lage der Xstraße, die durch starkes Verkehrsaufkommen etwas schlechter zu bewerten sei als die Nachbarstraßen.

Das Gericht schließt sich den Ausführungen des erfahrenen Sachverständigen in vollem Umfang an und ist davon überzeugt, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten zutreffend ermittelt hat.

Nach allem war wie geschehen zu erkennen.

Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte gemäß § 92 Abs. 1 BGB nur 1/20 zu tragen, da sie bereits in der Klageerwiderung den Zustimmungsanspruch, soweit er begründet ist, bis auf 0,07 DM pro qm anerkannt hat.

Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Ziffer 11, 713 ZPO.

Streitwert bis zum 10.05.1989: 1.040,50 DM,

danach: 697,74 DM.