AG Neuss Urteil vom 25.04.2008 – 101 C 17/08

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 440,00 € abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft … in …. Die Beklagten sind Miteigentümer dieser Anlage und Sondereigentümer einer Wohnung, welche sich im Dachgeschoss befindet.

Im Bereich der Wohnung der Beklagten befindet sich zur Belichtung der Wohnung der Beklagten ein Dachflächenfenster, welches in der schrägen Dachfläche eingelassen ist.

Wegen eines aufgetretenen erheblichen Defekts ist auf Aufforderung der Beklagten durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Austausch dieses Dachflächenfensters veranlasst worden. Für den Fensteraustausch sind Kosten von 1.554,76 € entstanden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Beklagten Erstattung dieser Aufwendungen.

Die Teilungserklärung bestimmt zu dem Punkt Instandhaltung in § 10 Abs. 2 u. 3:

"2.

Glasschäden an Fenstern, die im Bereich eines bestimmten Sondereigentums liegen, gehen zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentümers, und zwar unabhängig davon, ob die Fenster zu seinem Sondereigentum gehören oder gemeinschaftliches Eigentum sind.

3.

Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gegenstände im Übrigen obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom Verwalter durchzuführen."

Unter Tagesordnungspunkt 11 bestimmt die Teilungserklärung zur Beteiligung an Kosten in Absatz 4:

"Bewirtschaftungskosten, die getrennt ermittelt und eindeutig einer oder bestimmten Wohnungseinheiten zugeordnet werden können, sind von dem bzw. den betreffenden Wohnungseigentümern zu tragen."

Die Klägerin ließ die Teilungserklärung so, dass jeder Sondereigentümer dazu verpflichtet ist, die im Bereich seines Sondereigentums liegenden Außenfenster der Wohnungseigentumsanlage auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.554,76 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2008 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, der Fensteraustausch sei Gemeinschaftsangelegenheit.

Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten nicht die volle Kostenerstattung für den Fensteraustausch verlangen.

Die in der schrägen Dachfläche eingebauten Dachflächenfenster sind eindeutig ein Teil der Außenhaut des Gebäudes, ein Teil der Dachfläche und damit wesentlicher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Das Dach schützt den gesamten Baukörper vor eindringender Feuchtigkeit, unabhängig davon, ob das Dach als Solardach, Dachflächenfenster oder mit einer anderen Eindeckung ausgeführt ist.

Die besondere Bestimmung in § 10 Abs. 2, nach welcher Glasschäden an Fenstern, die im Bereich eines bestimmten Sondereigentums liegen, zu Lasten des betreffenden Wohnungseigentümers gehen, zeigt gerade, dass bei der Abfassung der Teilungserklärung die Problematik der Fensterreparatur gesehen worden ist. Die Erstattungspflicht des einzelnen Sondereigentümers erstreckt sich lediglich auf Glasschäden, nicht aber auf die Instandhaltung der Fensteranlage an sich und auf einen gegebenenfalls erforderlich werdenden Fensteraustausch. Nichts anderes ergibt sich auch aus § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung. Nach § 11 Abs. 2 gehören Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Bewirtschaftungskosten. Im vorliegenden Fall können aber diese Instandsetzungskosten gerade nicht eindeutig einer bestimmten Wohnungseinheit zugeordnet werden und getrennt ermittelt werden. Es ist vielmehr die Dachfläche repariert worden, damit nicht Feuchtigkeit in Sondereigentumseinheiten eindringt. Dabei spielt es keine Rolle, dass es die Dachwohnung der Beklagten ist, welche zuerst betroffen wäre. Allmählich würde jedenfalls bei einem Fensterschaden Feuchtigkeit nach und nach auch in andere Wohnungen hineinsickern. Das Dach dient der Bedeckung der gesamten Wohnungseigentumsanlage. Dachreparatur einschließlich der Reparatur von Dachfenstern ist eindeutig Gemeinschaftsaufgabe. Eine entsprechende Reparatur kann nicht einer innenliegenden Sondereigentumswohnung allein zugerechnet werden. Daher hatte die Gemeinschaft die entsprechenden Kosten zu tragen und kann diese auch nicht in vollem Umfang auf die Beklagten abwälzen.

Die Kosten werden vielmehr in die Jahresabrechnung als allgemeine Bewirtschaftungskosten einzustellen sein und damit bruchanteilig auf alle Miteigentümer umzulegen sein.

Die Rechnung des Dachdeckermeisters … stammt vom 17.01.08. Ob sich für das Jahr 2008 eine Nachzahlungspflicht für die Beklagten ergibt, kann allenfalls die Jahresabrechnung ergeben. Auch eine anteilige Zahlung ist daher derzeit nicht zu Lasten der Beklagten festzusetzen. Diese haben lediglich die nach dem Wirtschaftsplan fälligen Vorauszahlungen zu leisten. Eine solche Verpflichtung ist nicht Gegenstand des gegenwärtigen Verfahrens.

Die Klage war daher abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.554,76 € festgesetzt.

Richter am Amtsgericht