Tatbestand§
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die Beklagten machen im Wege der Widerklage diverse Ansprüche geltend.
Die Klägerin ist Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung im R.-straße, I., jedenfalls der Beklagte zu 1) ist Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Beklagten bewohnen diese Wohnung gemeinsam. Ob auch die Beklagte zu 2) Partei des Mietvertrages ist, ist zwischen den Parteien streitig.
Bereits im Jahr 0001 wurde der streitgegenständliche Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin, der L. geschlossen. Im Rubrum des Mietvertrages sind beide Beklagten aufgeführt (vgl. Bl. 183 ff. d.A.).
Bisher zahlten die Beklagten eine Kaltmiete in Höhe von N01 EUR. Mit Schreiben vom 00.00.0000 forderte die Q. die Beklagten auf, einer Mieterhöhung für die streitgegenständliche Wohnung ab dem 00.00.0000 von N01 EUR Grundmiete um N02 EUR auf N03 EUR Grundmiete zuzustimmen. Wegen des Inhalts des Mieterhöhungsschreibens im Einzelnen wird auf das mit der Klageschrift vom 00.00.0000 zu den Akten gereichte Schreiben (Bl. 0-0 d.A) verwiesen.
Eine Zustimmung erfolgte nicht.
Im Jahr 0002 erfolgte bereits eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahme um N04 EUR auf N05 EUR. In der Vergangenheit erfolgten weitere Mieterhöhungen. Die erhöhte Miete bezüglich der vorherigen Mieterhöhungen wurde durch die Beklagten gezahlt.
Die Klägerin behauptet, neben dem Beklagten zu 1) sei auch die Beklagte zu 2) Vertragspartnerin bezüglich des streitgegenständlichen Mietvertrages geworden. Die streitgegenständliche Mieterhöhung sei zulässig.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Haus R.-straße, I. von zur Zeit N01 EUR monatlich um N02 EUR auf N03 EUR monatlich ab dem 00.00.0000 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Beklagten,
die Kosten des Rechtsstreits den Prozessbevollmächtigten der Klägerin aufzuerlegen;
gegen die Prozessbevollmächtigten der Klägerin ein empfindliches Ordnungsgeld zu verhängen;
die gerichtliche Prüfung einer Entschädigungsforderung gegen die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, da diese ohne gültige Vollmachten an die personenbezogenen Daten gekommen sind und diese weiterhin verwenden;
alle Mieterhöhungen seit 0003 durch die Q. für ungültig zu erklären, da diese aufgrund fehlender gültiger Vollmachten nicht rechtwirksam, insbesondere die Mieterhöhung von 0002 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen;
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten zu viel gezahlte Mieten und Betriebskosten seit 0003 an die Beklagten zuzüglich der gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen. Zudem die Miete auf den Stand von Monat 0003 zurückzusetzen, mit einer Gesamtmiete von N06 EUR (Grundmiete: N07 EUR; Betriebskosten: N08 EUR; Heizkosten N09 EUR);
Hierbei sind zum Stichtag 00.00.0000 N10 EUR zu viel gezahlt worden. Die Zinsen betragen N11 EUR, sodass die Gesamtforderung zum 00.00.0000 insgesamt N12 EUR beträgt, Dieser Betrag ist ab dem 00.00.0000 mit dem gesetzlichen Verzugszinsen (derzeit 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) zu verzinsen;
die Kosten des Rechtsstreits gemäß dem Veranlasserprinzip der Q. aufzulegen, da diese durch unzulässige Mieterhöhungen, unzureichende Bevollmächtigung und Täuschung das Verfahren verursacht hat;
die Prüfung, ob eine Entschädigungsforderung gegenüber der
Q. besteht, da diese ohne die Einwilligung der Beklagten personenbezogene Daten an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin weitergegeben hat. Das Gericht wird gebeten, eine angemessene Entschädigung festzulegen und Maßnahmen zum Schutz der Rechte der Beklagten zu ergreifen;
die Senkung der Kaltmiete um N02 EUR, aufgrund gravierender Mängel in der Wohnung. Die Herabsetzung soll auf der Kaltmiete von Juni 0003 basieren, also der Miete vor der ersten Mieterhöhung (damalige Grundmiete: N07 EUR).
die Durchführung einer unabhängigen Begutachtung der Wohnung durch einen sachverständigen Dritten, um Mängel sowie die tatsächliche Qualität der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen objektiv zu prüfen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten rügen die ordnungsgemäße Prozessvollmacht der Klägervertreter. Weiterhin behaupten sie, es lägen diverse Mängel hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung vor. U.a. seien die elektrischen Leitungen unzureichend erneuert. Die Türen seien veraltet und in einem schlechten Zustand. Weiterhin liege auch eine Asbestbelastung vor. Die Beklagte zu 2) habe sich zum Zeitpunkt der Unterschrift nicht in Deutschland aufgehalten. Die vergangenen Mieterhöhungen seien ohne gültige Vollmacht und unter arglistiger Täuschung erfolgt.
Die Beklagten sind der Ansicht, aufgrund der diversen Mängel sei eine Mieterhöhung ungerechtfertigt. Die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 0002 sei unzulässig. Es sei bereits fraglich, ob das Mieterhöhungsverlangen vom 00.00.0000 überhaupt ordnungsgemäß zugegangen ist. Die bisherigen Nebenkostenabrechnungen seien fehlerhaft. Die Q. habe nicht für die Klägerin handeln dürfen.
Entscheidungsgründe§
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist ebenfalls unbegründet.
A.
I.
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere ist die Klage ordnungsgemäß durch die Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingereicht worden.
Die Klägervertreter wurden durch die Klägerin wirksam bevollmächtigt.
Auf die Rüge der Beklagten hat die Klägerin eine Prozessvollmacht zu den Gerichtsakten gereicht (§ 80 ZPO).
Soweit die Beklagten die Unwirksamkeit der Vollmacht oder sogar eine Fälschung behaupten, erfolgt diese Behauptung ins Blaue hinein. Umstände die gegen eine wirksame Bevollmächtigung sprechen, sind nicht ersichtlich.
Insbesondere ist dem erkennenden Gericht aus einer Vielzahl von Verfahren bekannt, dass die Klägerin durchgehend von ihren auch in diesem Rechtsstreit tätigen Prozessbevollmächtigten vertreten wird.
Aus welchem Grund dies in dem vorliegenden Rechtsstreit nicht der Fall sein sollte, ist nicht ersichtlich.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet.
Die Beklagten sind nicht verpflichtet gemäß § 558 Abs. 1 BGB ab dem 00.00.0000 eine erhöhte Miete zu leisten.
Die formellen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin sind schon nicht erfüllt, da das Mieterhöhungsverlangen nicht mit der gemäß § 558 a Absatz 1 BGB erforderlichen Begründung erklärt wurde.
Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Ein den formellen Anforderungen genügendes Erhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und die Angaben zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt, muss er nach § 558a Abs. 3 BGB die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf welche er das Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitteilen. Ob hierzu eine bloße Angabe des maßgeblichen Mietspiegelfeldes ausreicht, hängt von der konkreten Ausgestaltung des örtlichen Mietspiegels ab. Enthält der Mietspiegel etwa Rasterfelder, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, kann der Mieter schon aufgrund der Angabe des Mietspiegelfeldes prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft. Die bloße Angabe des Mietspiegelfeldes reicht jedoch nicht aus, wenn der Mietspiegel überwiegend unbestimmte, auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe enthält und der Mieter nicht einmal erfährt, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder nicht gegeben ansieht (vgl. LG F. Beschluss vom 12.08.2019 Az. 20 S 69/19).
Der W.er Mietspiegel 0004 enthält lediglich eine Gliederung nach Baualtersklassen und enthält Felder für den unteren Wert, den Median und den oberen Wert. In den Erläuterungen heißt es, dass ein Abweichen vom Mittelwert gerechtfertigt sein kann, wenn in Bezug auf die Ausstattung von der jeweiligen durchschnittlichen Qualität und dem durchschnittlichen Umfang erheblich abgewichen wird, wenn Merkmale den Mietpreis beeinflussen, die durch die aufgeführten Zu- und Abschlagsmerkmale (einfache Wohnlage, gute/ sehr gute Wohnlage, Kleinwohnung von 20 m² bis unter 40 m²m Großwohnung von mehr als 120 m² bis 250 m², Barrierearmut und
energetische Vollmodernisierung) nicht oder nur ungenau beschrieben sind oder bei besonders gutem bzw. schlechtem Erhaltungszustand des Gebäudes und/ oder der Wohnung. Weiterhin zählt der streitgegenständliche Mietspiegel Bedingungen für die Qualifizierung einer Wohnung als Standardwohnung auf. Diese Angaben sind derart abstrakt, dass der Mieter anhand der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld „oberer Wert“ nicht einmal ansatzweise überprüfen kann, aufgrund welcher Kriterien und aufgrund welcher Bewertung der Vermieter diese Einordnung vorgenommen hat (LG F. aao).
Vorliegend hat die Klägerin die Mieterhöhung auf eine Nettoquadratpreismiete in Höhe von N13 EUR/m² begehrt. Diese Miethöhe liegt über dem Median von N14/m², den der Mietspiegel 0004 ausweist.
Aus dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen wird nicht ersichtlich, warum die Klägerin der Ansicht ist, einen über dem Median liegenden Mietpreis in der geltend gemachten Höhe verlangen zu können.
Es wird für den Mieter nicht klar wie sich der begehrte m²-Preis berechnet.
Im Mieterhöhungsverlangen wird die zutreffende Mietspanne mit einem Median von N14/m² angegeben. Dann werden als Zuschlagsmerkmale insgesamt drei Modernisierungsmaßnahmen angegeben, die die Klägerin mit jeweils ¼ von N15 EUR/m² (N16 EUR/m²) berücksichtigt.
Dies ist soweit noch verständlich.
In der Berechnung geht die Klägerin sodann aber von einem Tabellenwert von N17 EUR/m² aus. Und rechnet dazu den Zuschlag aufgrund der Modernisierung.
Woraus sich dieser Tabellenwert ergibt ist nicht erkennbar und auch nicht nachvollziehbar.
B.
Die Widerklage ist teilweise zulässig, teilweise unbegründet.
I.
Soweit die Beklagte den Antrag stellen (Widerklageantrag 1), den Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, ist hierfür bereits keine Anspruchsgrundlage ersichtlich. Der Klageantrag ist bereits unzulässig.
Nach §§ 91 ff. ZPO können die Kosten des Rechtsstreits nur den Parteien des
Rechtsstreits auferlegt werden.
Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin sind keine Partei des Rechtsstreits.
II.
Auch bezüglich des Antrages ein empfindliches Ordnungsgeld gegen die Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu verhängen (Widerklageantrag 2) ist keine Anspruchsgrundlage erkennbar. Diese sind weiterhin auch nicht Partei des Rechtsstreits.
III.
Der Widerklageantrag zu 3 ist ebenfalls unbegründet, da die Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht Partei des Rechtsstreits sind.
IV.
Auch der Widerklageantrag zu 4 ist unbegründet.
Das Gericht ist nicht befugt wirksame Mieterhöhungen für unzulässig zu erklären. Hierfür besteht wiederum keine Anspruchsgrundlage.
Sollten frühere Mieterhöhungen nicht wirksam erfolgt sein, wäre keine Mieterhöhung erfolgt und eine Unzulässigkeitserklärung nicht notwendig.
V.
Auch der Widerklageantrag zu 5 ist unbegründet.
1.
a.
Die Beklagten haben gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von überbezahlter Miete in Höhe von N10 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB.
Die von der Beklagtenseite geleisteten Mietzahlung sind nicht ohne rechtlichen Grund geleistet worden, da die früheren Mieterhöhungen rechtwirksam geworden sind.
Von Beklagtenseite wurde - außer bei der streitgegenständlichen Mieterhöhung - die jeweils durch die Mieterhöhungen geforderte Miete gezahlt, sodass diese dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt haben.
Soweit die Beklagten vorbringen, dass die Q. nicht bevollmächtigt war, die Mieterhöhungen für die Klägerin auszusprechen so wurde von der Klägerin eine
Bewirtschaftungsvollmacht eingereicht.
Weiterhin haben die Klägervertreter für die Klägerin mit Schriftsatz vom 00.00.0000 sämtliche Erklärungen der Q. gemäß § 184 Abs. 1 BGB genehmigt.
b.
2.
Der Antrag die Miete auf den Stand von Juni 0003 zurückzusetzen ist unbegründet. Eine Anspruchsgrundlage diesbezüglich ist nicht ersichtlich.
VI.
Die Beklagten haben auch keinen Anspruch die Kosten des Rechtsstreits der Q. aufzuerlegen.
Die Q. ist nicht Partei des Rechtsstreits.
VII.
Die Beklagten haben gegen die Q. keinen Anspruch auf Entschädigungszahlung wegen etwaiger Weitergabe personenbezogener Daten.
Die Q. ist nicht Partei des Rechtsstreits.
VIII.
Die Beklagten haben gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Herabsetzung der Kaltmiete um N02 EUR auf Basis der Kaltmiete von Monat 0003.
Auch für dieses Begehr ist keine Anspruchsgrundlage ersichtlich.
IX.
Die Beklagten haben gegen die Klägerin keinen Anspruch auf unabhängige Begutachtung der streitgegenständlichen Wohnung.
Auch diesbezüglich besteht keine Anspruchsgrundlage.
C.
Der Streitwert wird auf N18 EUR festgesetzt.
Hiervon entfallen N19 EUR auf die Klage.
Nach § 45 Abs. 1 S. 1 GKG werde die Werte der Widerklageanträge hinzugerechnet. Da hinsichtlich der Widerklageanträge zu 1-3 offensichtlich keine Erfolgsaussicht bestand werden diese lediglich mit jeweils N20 EUR bewertet.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 4) hat das Gericht den jeweiligen zwölffachen Erhöhungsbetrag und damit N21 EUR zugrunde gelegt.
Der Widerklageantrag zu 5) ist mit N10 EUR zu bewerten.
Da auch die Widerklageanträge zu 6) und 7) offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatten werden diese ebenfalls mit jeweils N20 EUR bewertet.
Der Widerklageantrag zu 8) wird mit dem zwölffachen begehrten Herabsetzungsbetrag bewertet (N19 EUR).
Der Widerklageantrag zu 9) wird mit N20 EUR bewertet.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung
dieses Urteils bei dem Landgericht F., Niederwall 71, 33602 F., eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht F. zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht F. durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht F. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht F., Gerichtstraße 6, 33602 F., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß
§ 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.