Landgericht Aachen, Urteil vom 14.09.2023

Tatbestand§

Die Parteien streiten um ein Vorkaufsrecht der Klägerin aus dem

Grundstückskaufvertrag vom 26.11.2018 betreffend das Wohnungseigentum an der WE-ATP-Nummer 2, nebst Sondernutzungsrecht Nr. 2 und vier PKW-Stellplätzen SNR2 und WE-ATP-Nummer 3, W.-straße, U..

Die Klägerin ist Mieterin der vorgenannten Mietwohnungen in Aachen. Diese stand, ebenso wie vier weitere Wohnungen in dem Hausanwesen, im Eigentum der

Streithelferin.

Zum Stichtag des 07.11.2017 erstellte die von der Architektenkammer NordrheinWestfalen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige R. eine gutachterliche Stellungnahme zum Verkehrswert der einzelnen

Eigentumswohnungen in der W.-straße. Für die Wohnung WE-ATP-Nr. 2 nebst Sondernutzungsrecht Nr. 2 und vier PKW-Stellplätzen SNRII ermittelte sie einen Verkehrswert in Höhe von 116.000,00 € und für die Wohnung WE-ATP-Nr. 3 einen Verkehrswert in Höhe von 57.000,00 €.

Die Streithelferin beauftragte in der Folge die Gebäudeverwaltung und Grundbesitz, Gesellschaft für Grundbesitz mbH (im Folgende: SM.) mit dem Verkauf sämtlicher in der Immobilie befindlichen Wohneinheiten. Am 02.11.2018 fand eine Besichtigung der Immobilie mit dem Beklagten zu 3) statt.

Mit notariellem Kaufvertrag des Notars X. in Aachen vom 26.11.2018 -

Urkunden-Nr. 1432/E/2018 - verkaufte die Streithelferin sämtliche ihr gehörende Eigentumswohnungen an die Beklagte zu 1). Als Kaufpreis für die streitgegenständliche Wohnung WE-ATP-Nr. 2 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR 2 und vier Pkw-Abstellplätzen SNR 2, eingetragen im

Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen, Blatt N01 wurde ein Kaufpreis in Höhe von 141.000,00 € und für den Verkauf der WE-ATP-Nr. 3, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen, Blatt N02 zu einem Kaufpreis in Höhe von 62.000,00 € vereinbart. Unter dem gleichen Datum hat die Streithelferin auch die restlichen in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen und Garagen verkauft. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag verwiesen (vgl. Anlagen K9 und K10, Bl. 165ff GA).

Eine Zustimmung zu dem notariellen Verkauf erfolgte weder durch die ursprünglichen Verwalter der WEG W.-straße, die z SM., noch die schließlich unter dem

26.02.2019 bestellte NA..

Mit Schreiben vom 28.11.2018 informierte das Notariat die vorkaufsberechtigte Klägerin über ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB. Mit Schreiben vom 06.02.2019 erklärte die Klägerin gegenüber dem Notariat X. & PQ., YK.-straße, U. sowie gegenüber den Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts zu dem Grundstückskaufvertrag des Notars X. in Aachen vom

26.11.2018 - Urkunden-Nr. 1431/E/2018.

Das Landgericht Aachen (Az. 1 O 335/19) stellte mit am 02.04.202 verkündeten Urteil - rechtskräftig - fest, dass die Klägerin ihr Vorkaufrecht hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohneinheit WE-ATP-Nr. 2 nebst Sondernutzungsrechten wirksam gegenüber der Streithelferin ausgeübt hat. Die hiergegen eingelegte Berufung vor dem Oberlandesgericht Köln (Az. 5 U 83/20) und die nachfolgende Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR22/21) blieben für die Streithelferin ohne Erfolg. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidungen wird auf die Anlagen K13 (Bl. 219 ff. GA), K18 (Bl. 246 ff. GA) und K19 (Bl. 262 ff. GA) verwiesen.

Die Umschreibung der streitgegenständlichen Wohneinheit WE-ATP-Nr. 3 auf die

Beklagte zu 1) im Grundbuch des Amtsgerichts Aachen erfolgte am 13.04.2019. Die

Wohneinheit WE-ATP-Nr. 2 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR 2 und vier Pkw-Abstellplätzen SNR2 wurde am 16.09.2020 im Grundbuch des Amtsgerichts Aachen auf die Beklagte zu 1) umgeschrieben.

Unter dem 31.03.2022 forderte die Klägerin die Beklagten zum Verkauf der streitgegenständlichen Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von 540.000,- € auf (vgl. Anlage K19, Bl. 264 ff. GA). Hierauf entgegneten die Beklagte am 20.04.2022, dass sie nur zu einem Verkauf mit einem Kaufpreis in Höhe von 580.000,- € und an maximal 3 Erwerber bereit seien (vgl. Anlage K20, Bl. 268 GA).

Die Klägerin behauptet, bei der Besichtigung am 02.11.2018 habe Herr ZL. den Beklagten zu 3) und den Geschäftsführer der SM., CM., auf Vorkaufsrechte an der Immobilie hingewiesen worden. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses sei dem Beklagten zu 3) der Inhalt des Gutachtens der Frau TE. bekannt gewesen. Bei dem Verkauf der Wohneinheiten hätten die Streithelferin und die Beklagten übersetzte Beträge für die Wohneinheiten mit Vorkaufsrecht und untersetzte Beträge für Wohneinheiten ohne Vorkaufsrecht angesetzt. Wegen der behaupteten Abweichungen wird auf die Auflistung auf S. 14f der Klageschrift (Bl. 16f GA) verwiesen. Die Anweisung auf Umschreibung der Wohneinheit WE-ATP-Nr. 2 nebst Sondernutzungsrechte SNR2 auf die Beklagte zu

sei in einem Termin bei dem Notariat CU. am 14.07.2020 von den Beklagten zu 2) und 3) und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) sowie der Streithelferin erteilt worden. Durch die Anweisung an den Notar hätten die Parteien bewusst die Vereitelung des Vorkaufsrechts des Klägers bezweckt. Im Rahmen dieses Termins habe der Notar die Parteien nochmals auf das bestehende Vorkaufsrecht der Klägerin hingewiesen.

Sie ist der Ansicht, ihr stünde durch ein kollusives Zusammenwirken der Beklagten und der Streithelferin mit dem Klageantrag zu 1) ein Direktanspruch gegen die Beklagten auf Übertragung des Eigentums an den streitgegenständlichen Wohneinheiten zu.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu 1), vertreten durch die Beklagten zu 2) und 3), zu verurteilen, an die dies annehmende Klägerin lastenfrei in Abt. III der betroffenen Grundbücher zu übertragen das folgende Wohnungseigentum:

13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung Aachen, Flur N03 Flurstück N04, Gebäude- und Freifläche, G.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen Blatt N01, nebst

Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 PkwAbstellplätzen SNR2

Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 116.000,00 €;

8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung Aachen, Flur N03 Flurstück N04, Gebäude- und

Freifläche, G.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen Blatt N02, nebst

Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 PkwAbstellplätzen SNR2;

Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von

57.000,00 €;

die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) die Auflassung des zu vorstehender Nummer 1.1 und 1.2 benannten Grundeigentums auf die Klägerin zu erklären.

hilfsweise zu dem Klageantrag zu 1)

2. die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) alle Willenserklärungen vor einem deutschen Notar abzugeben, die zur Übertragung des nachstehenden Wohnungseigentums, lastenfrei in Abteilung III der betreffenden Grundbücher notwendig sind:

2..1 13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung

Aachen, Flur N03 Flurstück N04, Gebäude- und Freifläche, G.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen, Blatt N01 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2

unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin in Höhe von 116.000,00 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

2..2 8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung Aachen, Flur N03 Flurstück N04, Gebäude- und Freifläche, G.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von Aachen, Blatt

N02;

unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin in Höhe von 57.000,00 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

die Beklagten zu 1-3 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie Schadensersatz in Höhe von 7.540,00-€ wegen anfallender Grunderwerbssteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.1 benannten WE-ATP-Nr. 2 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 zu zahlen.

die Beklagten zu 1-3 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 12.508,02 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.1 benannte WE-ATP-Nr. 2 nebst 4 PkwAbstellplätzen SNR2 in Höhe von monatlich 267,78 € für den Zeitraum September 2020 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 307,83 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zzgl. einer Einmalzahlung von 660,00 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240,00 € für den Zeitraum September 2020 bis August 2022 betreffend die vier PKW-Abstellplätze zurückzuzahlen;

festzustellen, dass die Beklagten zu 1-3 verpflichtet sind, an die Klägerin für die weiter ab dem Monat September 2022 an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete in die im Klageantrag zu 1.1.1 benannte WE-ATP-Nr.2 nebst 4 PKW-Abstellplätzen SNR 2 in Höhe von monatlich 307,83 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240,00 € betreffend die vier PKW-Abstellplätze zurückzuzahlen;

die Beklagten zu 1-3 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie Schadensersatz in Höhe von 3.705,00 € wegen anfallender Grunderwerbssteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.2 benannten WE-ATP-Nr. 3 zu zahlen;

die Beklagten zu 1-3 gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 8.263,32 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.2 benannte WE-ATP-Nr. 3 in Höhe von monatlich 182,22 € für den Zeitraum Mai 2019 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 209,29 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zzgl. einer Einmalzahlung in Höhe von 595,54 € zurückzuzahlen;

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, ihnen sei das Gutachten der Frau TE. erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages bekannt geworden. Eine gesonderte Absprache mit der Streithelferin in Bezug auf die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten habe es daher nicht gegeben. Die Streithelferin beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, die Beklagten seien nicht passivlegitimiert. Die Klage sei vielmehr gegen die Streithelferin zu richten. Im Rahmen einer solchen Klage hätte die Klägerin keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung, sondern lediglich auf Schadensersatz. Die Streithelferin bestreitet von dem Inhalt des Gutachtens der Frau TE. Kenntnis gehabt zu haben. Sie habe lediglich aus Lästigkeit die anteiligen Gutachterkosten beglichen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe§

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin stehen unter keinen rechtlichen Gesichtspunkten die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten zu.

1. Der Klägerin steht hinsichtlich ihres Klageantrags zu 1. insbesondere keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Übertragung des Eigentums an den streitgegenständlichen Wohneinheiten zu.

Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 577 BGB.

So hat der Vorkaufsberechtigte bei wirksamer Ausübung eines Vorkaufsrechts, wie es in Bezug auf die Wohnung Nr. 2 das Landgericht Aachen mit am 02.04.2020 verkündeten Urteil (Az. 1 O 335/19) bezüglich der Klägerin insoweit rechtskräftig festgestellt hat aber auch für die Wohnung Nr. 3 erfolgt ist, im Sinne des § 577 BGB einen Anspruch gegen den Vorkaufsverpflichteten auf Verschaffung des Eigentums. Hingegen besteht kein Anspruch gegen die hiesigen Beklagten als zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragener Eigentümer der streitgegenständlichen Wohneinheiten nach Erwerb von der Streithelferin.

Ein solcher Übertragungsanspruch ergibt sich auch nicht aus § 826 Abs. 1 BGB.

Indes eröffnet § 826 Abs. 1 BGB dem Vorkaufsberechtigten im Ausnahmefall die Möglichkeit der Inanspruchnahme des - bzw. hier der - erwerbenden Dritten. Hierfür bedarf es eines kollusiven Zusammenwirkens des Vorkaufsverpflichteten und des Dritten zu Lasten des Vorkaufsberechtigten (vgl. OLG München, Urteil vom

15.01.1999 - 23 U 6670-98 -, NZM 1999, 797; MüKoBGB/Häublein, 09. Aufl. 2023, BGB, § 577 Rn. 41). Der Anspruch aus § 826 Abs. 1 BGB gegen den Dritten umfasst jedoch nicht die Eigentumsübertragung an den Vorkaufsberechtigten. Er fungiert vielmehr als Sicherungsmittel zur Durchsetzung des Anspruchs des Vorkaufsberechtigten gegen den Vorkaufsverpflichteten auf Übertragung des

Eigentums. Der Anspruch gegen den Dritten aus § 826 BGB soll den

Vorkaufsberechtigten nur davor schützen, dass der Anspruch des

Vorkaufsberechtigten gegen den Vorkaufsverpflichteten auf Eigentumsübertragung wegen einer zwischenzeitlichen Eigentumsumschreibung zugunsten des Dritten wegen Unmöglichkeit nach § 275 BGB vereitelt wird (vgl. LG Aachen, Urteil vom 27.04.2021 - 10 O 409/20).

Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht aus der zitierten

Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 15.01.1999 (23 U 6670-98 -, NZM 1999, 797). Diese Entscheidung ist auf den vorliegenden Rechtsstreit nicht übertragbar. Der Entscheidung - im einstweiligen Verfügungsverfahren - lag ein

Anspruch auf Unterlassung der Eintragung eines Dritten im Grundbuch und nicht auf Eigentumsübertragung an den Vorkaufsberechtigten zugrunde.

Ebenso wenig vermögen die seitens der Klägerin im Schriftsatz vom 03.08.2023 zitierten Entscheidungen und Kommentarfundstelle eine abweichende Beurteilung zu rechtfertigen. Zunächst scheidet eine Übertragung der Fundstellen bereits daran, dass sie sich jeweils auf ein dingliches Vorkaufsrecht beziehen, während hier ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht in Rede steht. In der Entscheidung BGH vom

11.10.1991 - V ZR 127/90 befasst sich dieser zudem mit einem

Herausgabeanspruch gegen den Dritterwerber, zumal dieser - anders als vorliegend die Beklagten - noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Soweit die Klägerin sich im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf eine Entscheidung des OLG Schleswig, Urteil vom 22.04.2004 - 5 U 156/02, bezogen hat, befasst sich diese Entscheidung bereits nicht mit einem Vorkaufsrecht.

Ferner haben die Beklagten aber auch nicht mit der Streithelferin kollusiv zusammengewirkt.

Ein kollusives Zusammenwirken zweier Parteien erfordert positive Kenntnis und eine gemeinsame Handlung zulasten eines Dritten. Eine dahingehende Beurteilung hat im Lichte des Grundgedankens des § 826 Abs. 1 BGB zu erfolgen. § 826 Abs. 1 BGB liegt maßgeblich eine objektive Sittenwidrigkeit zugrunde. Objektiv sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach Inhalt oder Gesamtcharakter, der durch zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, das heißt mit den grundlegenden Werten der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar ist (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 19.11.2013 - VI ZR 336/12 -, NJW 2014, 383), dass das Verhalten gegen vertragliche Pflichten oder das Gesetz verstößt, unbillig erscheint oder einen Schaden hervorruft, genügt nicht. Insbesondere ist die Verfolgung eigener Interessen bei der Ausübung von Rechten im Grundsatz auch dann legitim, wenn damit eine Schädigung Dritter verbunden ist. Hinzutreten muss eine nach den Maßstäben der allgemeinen Gesellschaftsmoral und des als „anständigen“ Geltenden besonderen Verwerflichkeit des Verhaltens, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2011 - XI ZR 51/10 -, NJW 2012, 1800). Gemessen an diesen Grundsätzen und der gesetzgeberischen Wertung müssten die Beklagten für ein kollusives Zusammenwirken positive Kenntnis von der Existenz des ausgeübten Vorkaufsrechts der Klägerin gehabt haben und es müsste ihnen gerade darauf angekommen sein, einen Eigentumserwerb der Klägerin durch die Eigentumsumschreibung zu verhindern. Die unbewusste Beteiligung an einem Vertragsbruch rechtfertigt das Urteil der Sittenwidrigkeit nicht (vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2013 - VI ZR 124/12 -, NJW 2014, 1380). Ein solches ist weder ausreichend dargetan noch anderweitig ersichtlich.

Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagten und Streithelferin positive Kenntnis von dem - wirksam - ausgeübten Vorkaufsrecht der Klägerin hatten. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass es ihnen bei dem Vollzug der Eigentumsübertragung an die Beklagten bewusst auf eine Schädigung der Klägerin ankam. Die Klägerin äußert lediglich die reine Vermutung, dass ein derartiges kollusives Handeln mit dem

Bewusstsein der Schädigung im Termin der Beklagten und der Streithelferin vor dem

Notar X. am 14.07.2020 erfolgt sei, in welchem nochmals auf das Bestehen des

Vorkaufsrechts hingewiesen worden sei. Hinsichtlich der streitgegenständlichen

Wohneinheit Nr. 3 können sich daraus bereits keine Rückschlüsse auf ein kollusives Zusammenwirken ergeben, da eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits zuvor - am 13.04.2019 - erfolgt ist.

Aber auch hinsichtlich der erst im September 2020 umgeschriebenen Wohneinheit Nr. 2 nebst Sonderrechten legt die Klägerin keine konkreten Anhaltspunkte für eine vorsätzliche Schädigung dar noch sind sie anderweitig ersichtlich. Allein aus einer möglichen Kenntnis über ein bestehendes, sowie wirksam ausgeübtes Vorkaufsrecht kann nicht ohne konkrete Anhaltspunkte auf einen Schädigungsvorsatz geschlossen werden. Denn die wirksame Ausübung eines Vorkaufsrechts hat allein schuldrechtliche, hingegen keine dingliche Wirkung. Es obliegt danach dem Vorkaufsberechtigten seinen schuldrechtlichen Anspruch zeitnah durchzusetzen, um eine gesicherte Rechtsposition des Eigentums von dem Vorkaufsverpflichteten zu erlangen. Darüber hinaus hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, unmittelbar nach Ausübung des Vorkaufsrechts dieses durch die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch gem. § 885 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB durch einstweilige Verfügung, für welche lediglich der zu sichernde Anspruch schlüssig vorzutragen und glaubhaft zu machen ist, während eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs nicht vorliegen muss, zu erwirken und damit dinglich zu sichern.

Hinzukommt, dass auch durch einen zwischenzeitlichen Vollzug der Eigentumsumschreibung auf en Dritten der Vorkaufsberechtigte nicht schutzlos gestellt ist. Ihm steht in einem solchen Falle ein Schadensersatzanspruch gegen den Vorkaufsverpflichteten zu.

3. Der Klägerin stehen schließlich nicht die mit den Klageanträgen zu 2. bis 8. geltend gemachten Ansprüche zu. Sämtlichen Ansprüchen ist das Vorliegen eines

Anspruchs gegen die Beklagten aus § 826 Abs. 1 BGB und einem dahingehenden

Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohneinheit gemein. Sie teilen sämtlich das Schicksal des Klageantrags zu 1).

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 S. 1 und 2 ZPO.

Streitwert: 212.284,69 €, §§ 48 Abs. 1 GKG iVm §§ 3, 5 ZPO.

Klageantrag zu 1.: 173.000,- €, § 3 ZPO

Klageantrag zu 2.: 0 €, aufgrund der wirtschaftlichen Identität mit dem Klageantrag zu 1.

Klageantrag zu 3.: 7.540,- €

Klageantrag zu 4.: 12.508,02 €

Klageantrag zu 5.: 5.259,17 € (80% der 1fachen Jahresmiete)

Klageantrag zu 6.: 3.705,- €

Klageantrag zu 7.: 8.263,32 €

Klageantrag zu 8.: 2.009,18 € (80% der 1fachen Jahresmiete)