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Bundesgesetzblatt, Teil I, Jahrgang 2025, Nr. 257
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Teil I
2025 Ausgegeben zu Bonn am 29. Oktober 2025 Nr. 257
Gesetz
zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
Vom 27. Oktober 2025
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Baugesetzbuchs
Das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt
durch Artikel 5 des Gesetzes vom 12. August 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 189) geändert worden ist, wird wie folgt
geändert:
1. Die Inhaltsübersicht wird wie folgt geändert:
a) Die Angabe zu § 36 wird durch die folgende Angabe ersetzt:
„§ 36 Einvernehmen der Gemeinde und Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde
§ 36a Zustimmung der Gemeinde“.
b) Nach der Angabe zu § 37 wird die folgende Angabe eingefügt:
„§ 37a Außenbereichsvorhaben zur Herstellung oder Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung“.
c) Nach der Angabe zu § 216 wird die folgende Angabe eingefügt:
„§ 216a Unwirksamkeit von Bebauungsplänen mit Abweichungen von der Technischen Anleitung zum Schutz
gegen Lärm“.
d) Nach der Angabe zu § 246d wird die folgende Angabe eingefügt:
„§ 246e Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“.
2. § 1 Absatz 6 wird wie folgt geändert:
a) In Nummer 8 Buchstabe a wird nach der Angabe „der Bevölkerung,“ die Angabe „einschließlich ihrer
Bestands- und Entwicklungsinteressen,“ eingefügt.
b) Nummer 9 wird durch die folgende Nummer 9 ersetzt:
„9. die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung unter besonderer
Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen
Entwicklung, einschließlich
a) des Bestands- und Entwicklungsinteresses bei Verkehrsanlagen und
b) der Belange des öffentlichen Personennahverkehrs, des Verkehrs mit elektrisch betriebenen
Kraftfahrzeugen und des nicht motorisierten Verkehrs,“.
3. § 9 Absatz 1 wird wie folgt geändert:
a) Nummer 23 Buchstabe a wird durch den folgenden Buchstaben a ersetzt:
„a) zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen nach § 3 Absatz 1 des Bundes-Immissionsschutz
gesetzes
aa) bestimmte Werte zum Schutz vor Geräuschimmissionen nicht überschritten werden dürfen, wobei in
begründeten Fällen Abweichungen von den Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen
Lärm vom 26. August 1998 (GMBl S. 503), die zuletzt durch Verwaltungsvorschrift vom 1. Juni 2017
(BAnz AT 08.06.2017 B5) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, zulässig sind, oder
bb) bestimmte Geräuschemissionskontingente nicht überschritten werden dürfen oder
cc) bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,“.
b) In Nummer 24 wird nach der Angabe „Vorgaben des Immissionsschutzrechts“ die Angabe „und
Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa“ eingefügt.
4. § 31 Absatz 3 wird durch den folgenden Absatz 3 ersetzt:
„(3) Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den
Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch
unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach
Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer
überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.“
5. § 34 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 2 wird die Angabe „§ 31 Absatz 2“ durch die Angabe „§ 31 Absatz 2 und 3 Satz 1 über die
Befreiung“ ersetzt.
b) Absatz 3a Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b wird durch den folgenden Buchstaben b ersetzt:
„b) der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue
Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder“.
c) Nach Absatz 3a wird der folgende Absatz 3b eingefügt:
„(3b) Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom
Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der
Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den
öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
6. § 36 wird wie folgt geändert:
a) Die Überschrift wird durch die folgende Überschrift ersetzt:
㤠36
Einvernehmen der Gemeinde und Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde“.
b) In Absatz 1 Satz 1 wird die Angabe „den §§ 31, 33 bis 35“ durch die Angabe „§ 31 Absatz 1 und 2, den
§§ 33, 34 Absatz 1, 2 und 3a sowie § 35“ ersetzt.
c) In Absatz 2 Satz 1 wird die Angabe „den §§ 31, 33, 34 und 35“ durch die Angabe „§ 31 Absatz 1 und 2, den
§§ 33, 34 Absatz 1, 2 und 3a sowie aus § 35“ ersetzt.
7. Nach § 36 wird der folgende § 36a eingefügt:
㤠36a
Zustimmung der Gemeinde
(1) Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch
wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn
das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie
kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte
städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht
binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2
Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.
(2) Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung
Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch
innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende
Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.
(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfs
verfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.“
8. § 37 Absatz 2 wird durch den folgenden Absatz 2 ersetzt:
„(2) Handelt es sich dabei um Vorhaben, die dienstlichen Zwecken der Bundeswehr oder der verbündeten
Streitkräfte, einschließlich der Herstellung und Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung, dienstlichen
Zwecken der Bundespolizei oder dem zivilen Bevölkerungsschutz dienen, entscheidet über die Abweichung die
höhere Verwaltungsbehörde nach Anhörung der Gemeinde. Die Anhörung der Gemeinde ist entbehrlich, wenn
diese bereits zuvor beteiligt war. Versagt die höhere Verwaltungsbehörde ihre Zustimmung oder widerspricht die
Gemeinde dem beabsichtigten Vorhaben, entscheidet das zuständige Bundesministerium im Einvernehmen mit
den beteiligten Bundesministerien und im Benehmen mit der zuständigen obersten Landesbehörde.“
9. Nach § 37 wird der folgende § 37a eingefügt:
㤠37a
Außenbereichsvorhaben zur Herstellung oder Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung
(1) Vorhaben, die der Herstellung oder Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung, insbesondere von
Munition, Sprengstoffen und deren Vorprodukten, dienen und deren Erforderlichkeit für die Einsatzfähigkeit und
Versorgungssicherheit der Bundeswehr durch eine Erklärung des Bundesministeriums der Verteidigung
bestätigt wird, sind, auch sofern sie nicht von § 35 Absatz 1 Nummer 4 erfasst sind, im Außenbereich
zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Die Erklärung
nach Satz 1 ist unanfechtbar; auf ihre Abgabe besteht kein Anspruch. § 35 Absatz 5 Satz 1 bis 3 ist
anzuwenden.
(2) Über die Zulässigkeit von Vorhaben nach Absatz 1 entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde im
Einvernehmen mit der Gemeinde. Lehnt die höhere Verwaltungsbehörde das Vorhaben ab oder versagt die
Gemeinde das nach Satz 1 oder nach § 14 Absatz 2 Satz 1 erforderliche Einvernehmen, entscheidet das
Bundesministerium der Verteidigung im Benehmen mit der zuständigen obersten Landesbehörde; die
Gemeinde ist anzuhören, wenn sie nicht bereits zuvor beteiligt war. § 36 Absatz 2 Satz 3 findet keine
Anwendung.
(3) § 37 Absatz 3 gilt entsprechend.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind auch anzuwenden, wenn es um die Änderung oder Erweiterung von Vorhaben
nach Absatz 1 geht, für die im bisherigen Außenbereich ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. In diesen Fällen
kann zugleich von Festsetzungen dieses Bebauungsplans befreit werden.“
10. § 201a wird wie folgt geändert:
a) In Satz 2 wird die Angabe „§ 31 Absatz 3,“ gestrichen.
b) In Satz 5 wird die Angabe „2026“ durch die Angabe „2031“ ersetzt.
11. Nach § 216 wird der folgende § 216a eingefügt:
㤠216a
Unwirksamkeit von Bebauungsplänen
mit Abweichungen von der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm
(1) Erweist sich ein Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a
Doppelbuchstabe aa, die von der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm abweichen, durch
gerichtliche Entscheidung als unwirksam, nachdem ein Wohnbauvorhaben entsprechend diesen
abweichenden Festsetzungen verwirklicht wurde, entscheiden die zuständige Bauaufsichts- und die
zuständige Immissionsschutzbehörde im Einvernehmen über die Anordnung von lärmmindernden
Maßnahmen nach dem Bauordnungsrecht oder dem Immissionsschutzrecht, die zur Wahrung gesunder
Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich sind. Kann ein Einvernehmen nicht erreicht werden, entscheidet
die höhere Verwaltungsbehörde. Ist eine geräuschemittierende Anlage betroffen, welche im Wege einer das
Bau- und Immissionsschutzrecht konzentrierenden Planfeststellung oder Plangenehmigung genehmigt wurde,
entscheidet in Bezug auf diese Anlage die Planfeststellungs- oder Plangenehmigungsbehörde im Benehmen mit
der zuständigen Bauaufsichts- und der zuständigen Immissionsschutzbehörde. Dabei ziehen die zuständigen
Behörden sämtliche Maßnahmen zur Lärmminderung an der Schallquelle, auf dem Ausbreitungsweg und an der
schutzbedürftigen Wohnnutzung in Betracht. In Bezug auf den baulichen Bestand, der auf Grundlage der von
der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm abweichenden unwirksamen Festsetzungen nach § 9
Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa errichtet wurde, ist die Technische Anleitung zum
Schutz gegen Lärm insoweit nicht anzuwenden.
(2) An geräuschemittierende Anlagen, die sich vor dem Hinzutreten des Wohnbauvorhabens nach Absatz 1
Satz 1 bereits in Betrieb befanden, dürfen Anforderungen nach Absatz 1 nur gestellt werden, wenn diese
zumutbar sind und sich die Gemeinde, der Vorhabenträger des Wohnbauvorhabens oder ein anderer
Eigentümer oder Nutzungsberechtigter zur Übernahme der hierdurch entstehenden Kosten verpflichtet.
Weitergehende Anforderungen zum Schutz oder zur Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Geräusche in Bezug auf die auf Grundlage der unwirksamen Festsetzungen hinzugetretene bauliche Nutzung
aufgrund des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sind ausgeschlossen.
(3) Anstelle von Anordnungen nach den Absätzen 1 und 2 können zur Wahrung gesunder Wohn- und
Arbeitsverhältnisse auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 getroffen werden.
(4) Die Möglichkeit der Gemeinde, den Bebauungsplan im ergänzenden Verfahren nach § 214 Absatz 4 zu
heilen, bleibt unberührt.“
12. Nach § 246d wird der folgende § 246e eingefügt:
㤠246e
Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau
(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses
Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die
Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem
der folgenden Vorhaben dient:
1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue
Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer
erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach
überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische
Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.
Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeits
prüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen
Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.
(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.
(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen
Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18
Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.
(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung,
sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch
gemacht werden kann.
(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4
auch zugelassen werden:
1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,
2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.“
13. § 250 Absatz 1 wird wie folgt geändert:
a) In Satz 1 wird die Angabe „des Inkrafttretens der Rechtsverordnung“ durch die Angabe „des erstmaligen
Inkrafttretens einer Rechtsverordnung“ ersetzt.
b) Satz 2 wird durch den folgenden Satz ersetzt:
„Das Genehmigungserfordernis nach Satz 1 gilt nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum
geschaffen wird, oder wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden.“
c) In Satz 3 wird die Angabe „2025“ durch die Angabe „2030“ ersetzt.
Artikel 2
Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.
Die verfassungsmäßigen Rechte des Bundesrates sind gewahrt.
Das vorstehende Gesetz wird hiermit ausgefertigt. Es ist im Bundesgesetzblatt zu verkünden.
Berlin, den 27. Oktober 2025
Der Bundespräsident
Steinmeier
Der Bundeskanzler
Merz
Die Bundesministerin
für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
V. H u b e r t z
Herausgeber: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Herkunft dieses Textes
Quelle: Bundesgesetzblatt, BGBl. 2025 I Nr. 257. Gesetze, Verordnungen und amtliche Bekanntmachungen sind amtliche Werke (§ 5 Abs. 1 UrhG) und genießen keinen Urheberrechtsschutz. Der Text ist unverändert wiedergegeben (§ 62 UrhG); Herkunft und Prüfwerte stehen hier (§ 63 UrhG).
Ableitung: pdf-layout ·
Prüfwert des Textes 26a16f868478db73….