Bundesgesetzblatt, Teil I, Jahrgang 2015, S. 610

                                        Gesetz
         zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
         und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung
                     (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)
                                               Vom 21. April 2015

  Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

                       Artikel 1
                   Änderung des
              Bürgerlichen Gesetzbuchs
   Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909;
2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert worden
ist, wird wie folgt geändert:

1. In der Inhaltsübersicht wird nach der Angabe zu

   Buch 2 Abschnitt 8 Titel 5 Untertitel 2 Kapitel 2
   Unterkapitel 1 folgende Angabe eingefügt:

                     „Unterkapitel 1a

                     Vereinbarungen

            über die Miethöhe bei Mietbeginn

   in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“.
2. § 549 wird wie folgt geändert:

  a) In Absatz 2 werden in dem Satzteil vor Nummer 1
     nach dem Wort „Vorschriften“ die Wörter „über die
     Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange-
     spannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g),“
     eingefügt.
  b) In Absatz 3 wird die Angabe „557“ durch die An-
     gabe „556d“ ersetzt.

3. Nach § 556c wird folgendes Unterkapitel 1a einge-

   fügt:

                     „Unterkapitel 1a
                       Vereinbarungen
              über die Miethöhe bei Mietbeginn
      in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

                         § 556d
                    Zulässige Miethöhe
         bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
    (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abge-
  schlossen, der in einem durch Rechtsverordnung
  nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem ange-
  spannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu
  Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Ver-

gleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Pro-
zent übersteigen.
   (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt,
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch
Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens
fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespann-
ten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die aus-
reichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-
wohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der
Gemeinde zu angemessenen Bedingungen beson-
ders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann

der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundes-
   weiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haus-

   halte den bundesweiten Durchschnitt deutlich

   übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch
   Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum
   geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätes-
tens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss
begründet werden. Aus der Begründung muss sich
ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet
mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzel-

fall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung

ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung
in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung
jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen
wird, um Abhilfe zu schaffen.

                       § 556e
         Berücksichtigung der Vormiete
    oder einer durchgeführten Modernisierung
  (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt
schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d
Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur
Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Er-
mittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Miet-
minderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit

  dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres
  vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart
  worden sind.
     (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren
  vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungs-
  maßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so
  darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um
  den Betrag überschritten werden, der sich bei einer
  Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a
  Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach

  Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete
  (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des

  Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Mo-
  dernisierung anzusetzen wäre.

                         § 556f
                      Ausnahmen

     § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung,
  die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und
  vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht an-
  zuwenden auf die erste Vermietung nach umfassen-
  der Modernisierung.

                         § 556g

         Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
     (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vor-
  schriften dieses Unterkapitels abweichende Verein-
  barung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die
  Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die
  zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter
  hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den
  Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht-
  fertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814
  und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

     (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach
  den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur
  zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die
  Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und
  die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge
  fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen
  enthalten, auf denen die Beanstandung der verein-
  barten Miete beruht.

     (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters
  verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu
  erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten
  Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels
  maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht all-
  gemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber
  unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft
  über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2)
  gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

    (4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2
  und 3 bedürfen der Textform.“

4. § 557a wird wie folgt geändert:
  a) Nach Absatz 3 wird folgender Absatz 4 eingefügt:
        „(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Miet-
     staffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berech-
     nung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe
     der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist
     statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeit-
     punkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Miet-
     staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen

     Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt
     erhalten.“
  b) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.
5. § 557b wird wie folgt geändert:

  a) Nach Absatz 3 wird folgender Absatz 4 eingefügt:
       „(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die
     Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung an-
     zuwenden.“

  b) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.

                       Artikel 2

            Änderung des Einführungs-
      gesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche
   Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürger-
lichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekannt-
machung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494;
1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel 3 des Geset-
zes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert
worden ist, wird folgender § 35 angefügt:

                         㤠35
               Übergangsvorschriften
          zum Mietrechtsnovellierungsgesetz
                 vom 21. April 2015
   (1) Die §§ 556d bis 556g, 557a Absatz 4 und § 557b
Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nicht
anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietverein-
barungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden
sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung
in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung
nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
fällt.

   (2) § 557a Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
ist nicht mehr anzuwenden auf Mietstaffeln, deren erste
Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die
vertragsgegenständliche Mietwohnung nicht mehr in
den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach
§ 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt.“

                       Artikel 3

             Änderung des Gesetzes
      zur Regelung der Wohnungsvermittlung

   Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), das
zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 20. September
2013 (BGBl. I S. 3642) geändert worden ist, wird wie
folgt geändert:
1. § 2 wird wie folgt geändert:

  a) Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt:
     „Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“

  b) Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 1a einge-
     fügt:
        „(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Woh-
     nungssuchenden für die Vermittlung oder den
     Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von
     Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt
     fordern, sich versprechen lassen oder annehmen,
     es sei denn, der Wohnungsvermittler holt aus-
     schließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit
     dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder

      von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein,
      die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“
  c) In Absatz 2 wird in dem Satzteil vor Nummer 1
     nach der Angabe „Absatz 1“ die Angabe „Satz 1“
     eingefügt.
  d) In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe „Ab-
     satz 1“ die Angabe „Satz 1“ eingefügt.
  e) Absatz 5 wird wie folgt gefasst:

        „(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn
      1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder
      2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet
         wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten ge-
         schuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.“
2. § 3 wird wie folgt geändert:

  a) In Absatz 1 wird nach der Angabe „§ 2 Abs. 1“ die
     Angabe „Satz 1“ eingefügt.

  b) Absatz 2 Satz 2 wird aufgehoben.
  c) In Absatz 3 Satz 1 wird nach der Angabe 㤠2
     Abs. 1“ die Angabe „Satz 1“ eingefügt.
3. In § 4 Satz 2 wird nach der Angabe „§ 2 Abs. 1“ die
   Angabe „Satz 1“ eingefügt.

                                Die verfassungsmäßigen Rechte
                             sind gewahrt.

     4. In § 5 Absatz 2 wird die Angabe „§ 3 Abs. 2 Satz 2“
        durch die Wörter „§ 2 Absatz 5 Nummer 2“ ersetzt.
     5. § 8 wird wie folgt geändert:

        a) Absatz 1 wird wie folgt geändert:
            aa) Der Nummer 1 wird folgende Nummer 1 voran-
                gestellt:

                 „1. entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungs-
                     suchenden ein Entgelt fordert, sich ver-
                     sprechen lässt oder annimmt,“.
            bb) Die bisherige Nummer 1 wird Nummer 1a.

        b) In Absatz 2 wird die Angabe „Nr. 2“ durch die
           Wörter „Nummer 1 und 2“ und die Angabe „Nr. 1“
           durch die Angabe „Nummer 1a“ ersetzt.

                                 Artikel 4

                               Inkrafttreten
       In Artikel 1 Nummer 3 tritt § 556d Absatz 2 am Tag
     nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt dieses
     Gesetz am 1. Juni 2015 in Kraft.

des Bundesrates
                                Das vorstehende Gesetz wird hiermit ausgefertigt. Es
                             ist im Bundesgesetzblatt zu verkünden.

                                  Berlin, den 21. April 2015
                                               Der Bundespräsident
                                                  Joachim Gauck
                                               Die Bundeskanzlerin
                                                 Dr. A n g e l a M e r k e l
                                                 Der Bundesminister
                                  d e r J u s t i z u n d f ü
                                                        Heiko
r Ve r b r a u c h e r s c h u t z
Maas