Verwaltungsgericht Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2026 – 28 K 3402/26

Der Kläger begehrt eine denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abriss eines denkmalgeschützten Vorderhauses in der Innenstadt von P..

Der Kläger ist Eigentümer des 837 m² großen Grundstücks E.-straße 00 in 00000 P. (Gemarkung P., Flur 00, Flurstück 000). Das in der Fußgängerzone der Innenstadt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0x (L.-straße) belegene Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus sowie weiteren rückwärtigen Bauten und Anbauten bebaut. In dem Vorderhaus wurde bis 2021 das Café D. betrieben.

Anlässlich einer Beseitigungsanzeige vom 24. September 2021 trug die Beklagte nach vorausgegangener Anhörung des Klägers mit Schreiben vom 16. März 2022 mit Eintragungsbescheid vom 29. September 2022 das Vorderhaus (ehem. Café D.) in die Denkmalliste der Beklagten (lfd. Nr. X 000 im Verzeichnis der Baudenkmäler) ein. Zum Denkmalumfang heißt es in dem Bescheid: Denkmalpflegerisch erhaltenswert ist „der straßenseitige Baukörper zur E.-straße (EG, OG, Dachfläche), hier im Wesentlichen die Fassade hinsichtlich Substanz, Materialität, Proportion und Gestaltung“. Zu den Gründen wird ausgeführt, das Gebäude sei bedeutend für die Stadt P. und an seiner Erhaltung und Nutzung bestehe aus städtebaulichen und wissenschaftlichen Gründen ein öffentliches Interesse.

Der Kläger erhob gegen die Eintragung als Denkmal Klage unter dem Aktenzeichen 28 K 3426/22. Das Verwaltungsgericht Y. wies diese mit Urteil vom 22. Juni 2023 ab. Gegen die Entscheidung beantragte der Kläger die Zulassung der Berufung.

Mit Schreiben vom 7. März 2023 forderte die Beklagte den Kläger nach dessen Mitteilung, das Gebäude sei nicht mehr standsicher und genüge den aktuellen Brandschutzanforderungen nicht, auf, bis zum 31. März 2023 Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen an dem Gebäude auszuführen. Die Sicherung könne durch Baustützen unter den Stürzen der Schaufensteranlage erfolgen, für die Sanierung der schadhaften Stützen sei ein Sanierungskonzept zu erstellen.

Zwischenzeitlich führte der Kläger Sicherungsmaßnahmen im lnneren des Gebäudes (Lastaufnahme im Erdgeschoss durch Baustützen zur Entlastung der schadhaften Stahlstützen) durch.

Am 14. August 2023 beantragte der Kläger die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abriss des Vorderhauses. Er trug vor, der Abriss sei schon aus Gründen der Gefahrenabwehr geboten, wie sich aus den von ihm eingeholten Gutachten der H. GmbH & Co. KG (Herr Y. vom) 13. März 2023 und V. (Herr Dr. Q.) vom 30. Mai 2022 ergebe. Bei einer statischen Ertüchtigung des Gebäudes müsse die Gestalt der den Denkmalschutz allein rechtfertigenden Fassade des Gebäudes geopfert werden. Die Stahlstützen könnten in der bisherigen Dimension bei der erforderlichen Befolgung der Anforderungen an den Brandschutz nicht erneuert werden. Im Übrigen sei eine solche Sanierung nicht mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand möglich.

Mit Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 10. Oktober 2023 lehnte diese nach erfolgter Anhörung vom 17. August 2023 den Antrag des Klägers auf Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis - unter Anwendung des Denkmalschutzgesetzes in der Fassung ab dem 1. Juni 2022 (DSchG n.F.) - ab. Zur Begründung führte sie aus, dem Vorhaben stünden Belange des Denkmalschutzes entgegen. Gegen den Bescheid erhob der Kläger am 3. November 2023 unter dem Aktenzeichen 28 K 7973/23 Klage, die das Gericht mit Urteil vom 5. Juni 2025 - unter Anwendung des Denkmalschutzgesetzes in der Fassung bis zum 31. Mai 2022 (DSchG NRW a.F.) - abwies.

Mit Schreiben vom 13. Juni 2025 beantragte der Kläger die Zulassung der Berufung gegen das Urteil 28 K 7973/23 vom 5. Juni 2025 und führte u.a. aus, das Verwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung fälschlicherweise das DSchG NRW a.F. angewendet. Er stellte zudem klar, dass er sein Wahlrecht gemäß § 43 Abs. 2 DSchG NRW n.F. dahingehend ausübe, dass das DSchG n.F. auf das Erlaubnisverfahren anzuwenden sei.

Mit Schreiben vom 18. Juni 2025 beantragte der Kläger bei der Beklagten erneut die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis für den Abriss des denkmalgeschützten Vorderhauses, ausdrücklich nach dem Denkmalschutzgesetz neuer Fassung. Zur Begründung machte er geltend, der dann mögliche Neubau von zusätzlichen 5 Wohnungen trage zur Entspannung des örtlichen Wohnungsmarktes bei und sei daher ein in der Abwägung zu berücksichtigender öffentlicher Belang des Wohnungsbaus. Die von der Beklagten bzw. dem Beigeladenen vorgeschlagene innere Aussteifung durch ein Stahlgerüst sei lt. seines Statikers unmöglich.

Aus einem internen Vermerk der Beklagten vom 17. September 2025 geht hervor, dass kein Anlass für eine erneute Bescheidung gesehen werde, aber ein Versuch zur gütlichen Einigung unternommen werden solle.

Mit Schreiben vom 19. September 2025 teilte die Beklagte dem Kläger zu dessen Abrissantrag vom 18. Juni 2025 mit, nach dem Ergebnis einer ersten Prüfung müsse die ablehnende Entscheidung vom 10. Oktober 2023 Bestand haben.

In der Folgezeit fanden Gespräche zwischen den Beteiligten statt. Die in diesem Zusammenhang eingereichte Planung, die im denkmalgeschützten Vorderhaus das Café im Erdgeschoss und in den beiden Obergeschossen Wohnungen vorsah, verfolgte der Kläger nicht weiter. Das Angebot des Klägers im Gespräch am 27. Oktober 2025, die Fassade abzubrechen, einzulagern und hernach mit den Originalmaterialien am Neubau wiederherzustellen, lehnte die Beklagte ab.

Mit E-Mail an den Beigeladenen vom 2. März 2026 stellte die Beklagte klar, dass der Bescheid vom 10. Oktober 2023 bereits nach dem DSchG NRW n.F beschieden worden sei.

Mit als „Versagung“ überschriebenem Schreiben der Beklagten vom 3. März 2026 lehnte die Beklagte nach erfolgter Anhörung den Antrag des Klägers auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG n.F. zur Beseitigung des Wohn- und Geschäftshauses in 00000 P., E-str. 00 erneut ab. Zur Begründung führte sie aus, der beantragten Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des oben genannten Gebäudes stünden Belange des Denkmalschutzes entgegen. Bei der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und dem überwiegenden öffentlichen Interesse, auch unter Berücksichtigung der Belange des Wohnungsbaus, des Klimas, des Einsatzes erneuerbarer Energien sowie der Barrierefreiheit, müsse ihre Entscheidung vom 10. Oktober 2023 Bestand haben.

Das Grundstück biete, auch mit Erhalt des Baudenkmals, viel Potential zur Realisierung einer weiteren Bebauung. Ausweislich des vom Kläger beauftragten Architekten könnten bei Erhaltung des Baudenkmals im Bereich des denkmalgeschützten Vorderhauses neben einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss drei Wohneinheiten - statt 5 Wohneinheiten bei einer Neubebauung - in den darüber liegenden Geschossen generiert werden. Ein dementsprechender Bauvorbescheid sei bisher nicht beantragt worden.

Das Denkmalschutzgesetz biete keine Legitimation zur maximalen Ausnutzung der durch einen Bauungsplan festgesetzten Rahmenbedingungen.

Das Baudenkmal besitze zudem eine sogenannte graue (verborgene) Energie. Wärmedämmmaßnahmen sowie der Einsatz von erneuerbaren Energien an dem Baudenkmal seien nicht ausgeschlossen. Die rückwärtige Dachhälfte des Baudenkmales liege in südwestlicher Ausrichtung und eigne sich für die Installation einer Photovoltaikanlage.

Eine Barrierefreiheit der Wohnungen im Baudenkmal könne mit der Anbindung eines

Neubaus im rückwärtigen Bereich erzielt werden.

Auch ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Beseitigung des oben bezeichneten Gebäudes liege nicht vor, da es sich um einen aus rein privatnützigen Gründen gestellten Antrag handele.

Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist er in dem Schreiben vom 3. März 2026 auf die Versagung der denkmalrechtlichen Erlaubnis vom 10. Oktober 2023 sowie das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 5. Juni 2025 zum Az. 28 K 7973/23.

Die Berufungszulassungsanträge des Klägers gegen die Eintragung als Denkmal sowie gegen den Bescheid vom 14. August 2023 zur Ablehnung der Erlaubnis zum Abriss lehnte das OVG NRW mit Beschlüssen vom 29. Mai 2026 ab.

Der Kläger hat am 2. April 2026 Klage gegen die erneute Versagung der denkmalrechtlichen Erlaubnis erhoben.

Zur Begründung trägt er vor, die Ablehnung sei rechtswidrig und verstoße gegen § 9 Abs. 3, 2. Halbsatz DSchG NRW. Er müsse sich nicht zwingen lassen, erhebliche, von vornherein unrentable Investitionen in den Altbau zu tätigen, einzig mit dem Ziel, eine angeblich denkmalwürdige, im Originalzustand gar nicht mehr vorhandene Fassade zu retten und sich damit selbst und seinen Erben eine dauerhafte Nachschusspflicht aufzuerlegen. Das könne ihm, weil wirtschaftlich unzumutbar, nicht abverlangt werden.

Der Bescheid leide an einem Begründungsdefizit, das bereits zur Aufhebung führen müsse. Die Beklagte habe zu der Ablehnung des Gesuchs um eine Abrissgenehmigung keinerlei Belange des Denkmalschutzes angeführt, die dem klägerischen Begehren würden entgegengesetzt werden können. Sie habe sich mit der Eintragung des Objekts als Denkmal begnügt. Einem Abriss müssten aber solche Belange des Denkmalschutzes entgegenstehen, die über die Gründe hinausgingen, welche zur Eintragung des Objekts in die Denkmalliste geführt hätten.

Das Denkmal sei eine Ruine, die nach dem Urteil zweier Sachverständiger technisch und wirtschaftlich vertretbar nicht sanierungsfähig sei. Die erforderliche statische und brandschutztechnische Sanierung sei unmöglich, ohne das Erscheinungsbild der vorhandenen Fassade aufzugeben. Das erste OG sei bislang durch Wände unterteilt, von denen mehrere tragende Funktionen hätten. Deshalb scheide die Erneuerung der Decke - gleich ob in Beton oder als Balkenlage - über dem EG als Sanierungsmaßnahme aus, es sei denn, sie wäre Teil der Herstellung eines völlig neuen Gebäudes hinter der Fassade. Sein Statiker habe ihm mitgeteilt, es müsse ein komplett neues Gebäude hinter der bestehenden Fassade gebaut werden. Die alte Fassade würde von dem neuen Gebäude gehalten werden müssen.

Der Schutzwert des Denkmals sei zudem außerordentlich gering, weil die die Denkmaleigenschaft ausschließlich begründende Fassade schon mehrfach geändert und nicht mehr in ihrem ursprünglichen Zustand sei. Das Gebäude habe seine Nutzungsdauer ersichtlich hinter sich und der geringe Schutzwert könne den erheblichen Aufwand zu seiner Unterhaltung nicht rechtfertigen.

Wenn die verweigerte Genehmigung erteilt würde, könnten mitten in der Innenstadt zusätzlich fünf neue Wohnungen entstehen. Das allein begründe für sich schon überwiegende öffentliche Belange des Wohnungsbaus, deretwegen der Abriss eines Gebäudes genehmigt werden müsse, da der Wohnungsmarkt in P. als angespannt zu bezeichnen sei. Bei einem - technisch nicht möglichen - Erhalt des Gebäudes müssten zur Schaffung von Wohnraum Gauben installiert werden, zu deren Zulässigkeit sich die Beklagte sich ebensowenig wie zu dem dann erforderlichen Eingriff in die rückwärtige Bausubstanz des Vorderhauses geäußert habe.

Die Beklagte könne den Abriss auch nicht mit Hinweis auf die im Altbau gespeicherte „graue Energie“ ablehnen. Eine Klimabilanz würde vielmehr zu Gunsten eines Neubaus ausschlagen.

Die Ruine sei unverkäuflich, wie das im Vorprozess bereits beigebrachte Gutachten des Herrn Wirtschaftsprüfer Dr. A. ergebe. Das gelte erst recht, wenn man die Kosten für das bei einer Sanierung einzusetzende Interims-Stahlgerüst in die Berechnung einbeziehe, das mit mindestens 250.000 € angesetzt werden müsse.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter der Aufhebung ihres Bescheids vom 3. März 2026 (Geschäftszeichen 00-000-0000-00) zu verpflichten, die von ihm mit Schreiben vom 18. Juni 2025 beantragte Genehmigung zur Beseitigung des Wohn- und Geschäftshauses in P., E.-straße 00 (Vorderhaus) zu erteilen,

hilfsweise,

den Ablehnungsbescheid vom 3. März 2026 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts über seinen Antrag erneut zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist auf die mit Datum vom 5. Juni 2025 getroffene Gerichtsentscheidung zum Verfahren 28 K 7973/23 und führt ergänzend aus, entgegen der Darstellung des Klägers sei das Objekt in ihre Liste schützenswerter Bauten aufgenommen worden. Im Rahmen der im Erlaubnisverfahren erforderlichen Abwägung könnten und müssten die Argumente herangezogen werden, die maßgeblich für den Eintrag des Objektes in die Denkmalschutzliste gewesen seien. Der beantragte Abriss des Objektes sei die am weitreichendste aller Antragsmöglichkeiten. Eine Rekonstruktion des Baudenkmals könne keinen erneuten Denkmalwert begründen. Einem Abriss könne nur stattgegeben werden, wenn man zu dem Schluss komme, dass es sich nicht mehr um ein schützenswertes Baudenkmal handele. Dies sei aber nicht der Fall.

Wie der Architekt des Klägers im Verwaltungsverfahren dargelegt habe, gebe es durchaus architektonische Gestaltungsmöglichkeiten, die wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung des bestehenden Denkmalschutzes erlaubten. Der dargestellte Verzicht auf zwei Wohneinheiten und die sich dadurch verringerten Einnahmen seien weiterhin vor dem Hintergrund zu bewerten, dass auch die Neufassung des DSchG keine Legitimation zur maximalen Ausnutzung der durch einen Bebauungsplan festgesetzten Rahmen darstelle.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Er führt aus, die Sach- und Rechtslage habe sich seit dem vergangenen Rechtstreit (28 K 7973/23) nicht verändert. Das Denkmal sei erhaltungsfähig.

Die Holzbalkendecken könnten mit ober- und unterseitiger Beplankung aus aussteifender Scheibe ausgebildet werden. Selbst wenn die vorhandenen Deckenbalken dafür nicht geeignet seien, könnten neue Deckenbalken abschnittsweise eingebracht werden, so dass der vom Kläger postulierte „schwebende Zustand“ nicht gegeben sei.

Das Gebäude könne nachträglich unterfangen werden. Im Erdgeschoss müssten keine Betonpfeiler stehen. Die Stahlkonstruktion könne mit Beschichtungen die geforderte Feuerwiderstandsklasse F 30 erreichen. Die Stützen würden innen frei vor der Ladenfassade stehen, so dass die Anstriche revisionierbar seien.

Auch eine (vom ihm nicht favorisierte) Betondecke könne abschnittsweise eingebracht werden. Es gebe nicht nur Ortbetondecken auf Schalung, sondern auch Konstruktionen wie Beton-Hohlsteindecken mit Aufbeton.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten sowie die beigezogenen Gerichtsakten des Unterschutzstellungsverfahrens 28 K 3426/22 sowie 28 K 7973/23 verwiesen.

Die Kammer hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 6. Mai 2026 der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.

Die Klage ist im Hauptantrag zulässig, aber unbegründet (A.). Der Hilfsantrag ist ebenfalls unbegründet (B.).

A. Der Hauptantrag ist zulässig (I.), aber unbegründet (II.).

I. Der Hauptantrag ist zulässig.

Der Kläger besitzt die erforderliche Klagebefugnis gemäß § 42 Abs. 2 VwGO, da er sich gegen ein ihn als Adressaten belastenden Verwaltungsakt wendet. Der - erneute - Ablehnungsbescheid, mit dem die Beklagte das Verfahren wiederaufgegriffen, eine erneute, identische Sachentscheidung getroffen und damit die Rechtskraft der Entscheidung im Verfahren 28 K durchbrochen hat, beinhaltet eine Regelung und stellt daher einen Verwaltungsakt dar. Die Beklagte hat seinen Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis in der Sache erneut geprüft und beschieden. Es handelt sich insoweit um einen - anfechtbaren - Zweitbescheid und nicht lediglich um eine wiederholende Verfügung.

II. Der Hauptantrag ist jedoch unbegründet.

Die Ablehnung der begehrten Abbruchgenehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 3. März 2026 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte Abbrucherlaubnis, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Der Kläger kann keine Erlaubnis gemäß § 9 Abs. 1, 3 DSchG NRW in der Fassung ab dem 1. Juni 2022 (DSchG NRW n.F.) für den Abbruch des Denkmals E.-straße 14 in P. verlangen.

Der Abbruch des Denkmals ist erlaubnispflichtig (I.). Die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis liegen nicht vor (II.).

1. Die Maßnahme ist erlaubnispflichtig.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW n.F. bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will.

Bei dem auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Vorderhaus handelt es sich - nachdem das OVG NRW den Berufungszulassungsantrag des Klägers im Verfahren gegen die Eintragung in die Denkmalliste mit Beschluss vom 29. Mai 2026 abgelehnt hat, um ein rechtskräftig eingetragenes Denkmal im Sinne des DSchG NRW.

Eine etwaige Abgängigkeit des eingetragenen Denkmals ändert ebenfalls nichts am Vorliegen der Erlaubnispflicht. Die Abgängigkeit kann sich vielmehr erst dann auswirken, wenn dem Eigentümer Maßnahmen zur Erhaltung der Anlagen aufgegeben werden sollen oder er - wie hier der Kläger - eine Erlaubnis zum Abriss begehrt.

Vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 5. Februar 2021 - 10 A 747/20 -juris, Rn. 13.

2. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 3 DSchG NRW n.F. liegen nicht vor.

Die Erlaubnis nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW n.F. ist zu erteilen, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt. Bei der Entscheidung sind insbesondere auch die Belange des Wohnungsbaus, des Klimas, des Einsatzes erneuerbarer Energien sowie der Barrierefreiheit angemessen zu berücksichtigen.

Vorliegend stehen der begehrten Erlaubnis Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 DSchG NRW n.F. entgegen. Die Beseitigung des Denkmals wird auch nicht durch ein überwiegendes öffentliches Interesse entsprechend § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 DSchG NRW n.F. verlangt.

Hierzu hat das Gericht im Rahmen des Verfahrens 28 K 7973/23 unter der Prämisse der Anwendung des DSchG NRW in der Fassung bis zum 31. Mai 2022 ausgeführt:

„Bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis ist hinsichtlich der Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlustes seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn sich die Verweigerung der Erlaubnis im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist (a.) oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen Gründen nicht zugemutet und diese Unzumutbarkeit nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann (b.).

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -,Rn. 40.

Nach diesen Grundsätzen liegt eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung im vorliegenden Fall nicht vor.

Die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse ist vorliegend noch möglich.

Fällt ein Denkmal endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, Rn. 43; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 31.

Es muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage einer denkmalwerten Sache bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal derart einschneidend sind, dass die Denkmalaussage verlorengeht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals. Eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz ist unerlässlich. Der Umstand, dass das Denkmal "durch die Zeit geht", lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung - so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die "Rettung" eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein - in aller Regel nicht denkmalwertes - aliud ersetzt wird. Die im Einzelfall zu ermittelnde Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals erfordert eine wertende Betrachtung der relevanten Umstände.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, Rn.46, 47; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 33, 34.

Ausgehend davon ist der bauliche Zustand des streitgegenständlichen Gebäudes nicht derart schlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich erscheint.

Es erscheint - ungeachtet der Tatsache, dass der Kläger bislang seiner Verpflichtung zur Durchführung einer umfassenden Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz nicht nachgekommen ist, sondern lediglich punktuell Schäden aufgeführt hat - ausweislich der vorliegenden Informationen technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als anschauliches Beispiel für die örtliche Bau-, Stadtentwicklungs- und Gewerbegeschichte in P. auch nach einer Beseitigung der vorhandenen Schäden zu erhalten. Die erforderlichen - durchaus erheblichen - Sanierungsarbeiten würden nicht dazu führen, dass in ganz wesentlichen Teilen eine Kopie des ursprünglichen Denkmals entstünde. Maßstab und Erscheinung der straßenseitigen Schaufensterfassade, die das Bild der E.-straße als einen gewachsenen Straßenzug von städtebaulicher Bedeutung prägen und die wesentliche Denkmalbedeutung ausmachen, können zur Überzeugung des Gerichts bei der Sanierung zur Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands erhalten werden.

So weist das Gebäude zwar nach den Ausführungen des Sachverständigen des Klägers, Herrn Dipl.-Ing. Y., in dessen gutachterlicher Stellungnahme vom 13. März 2023 derzeit nicht die erforderliche Standsicherheit auf. Die Auflagerung der Deckenbalken zum 1.OG sei aus statischer Sicht nicht tragfähig und damit nicht standsicher. Das Objekt sei weder in Längs- noch in Querrichtung entsprechend den geltenden Bestimmungen ausgesteift und die Stabilität werde derzeit nur durch die angrenzenden Nachbargebäude gewährleistet. Der Sachverständige weist in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 1. August 2024 jedoch darauf hin, dass ein biegesteifes, hinter der Fassade liegendes Tragwerk in Verbindung mit einer aussteifenden Deckenscheibe theoretisch denkbar sei, dies jedoch einen vollständigen Ersatz der alten Deckenkonstruktion bedeuten und lediglich die Außenwände erhalten bleiben würden. Aus der gutachterlichen Stellungnahme des Brandschutzsachverständigen des Klägers, Dr. Dipl.-Ing. Q., geht hervor, dass die in die Schaufensteranlage integrierten, mit Holz verkleideten und mit Mörtel verfüllen Stahlstützen schadhaft seien. So besitze die linke Stahlstütze keinen Bodenkontakt mehr und könne daher keine statisch tragende Funktion übernehmen. Die beiden mittleren Stahlstützen seien von unten korrodiert und in ihrer Tragfähigkeit daher erheblich reduziert. Zudem besäßen die Außenseiten aller Stahlstützen keine brandschutztechnische Ummantelung. Die Stützen müssten ersetzt und feuerhemmend mit einer (im späteren Verlauf mit E-Mail vom 9. August 2024 korrigierten) Mindestdicke von 30 mm bekleidet werden, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes immens verändern würde.

Auch im Lichte der fachlichen Stellungnahmen erweisen sich die erforderlichen Sanierungsarbeiten als nicht so weitreichend, dass von einer zwingenden Zerstörung des Denkmals bzw. einer Neuerrichtung und damit von der Entstehung einer Kopie des Denkmals auszugehen wäre.

Zur Aussteifung des Gebäudes könnten sowohl nach den Ausführungen des Sachverständigen des Klägers als auch nach der nachvollziehbaren Einlassung des Beigeladenen eine die Decke über dem EG und die OG-Fassade abtragende neue Konstruktion innenseitig der Fassade angeordnet werden. Das hinter der Fassade liegende Tragwerk könnte nach Art eines Tisches mit biegesteifen Ecken ausgeführt werden und die Außenwand auch durch den Anschluss an die als Scheibe auszubildende Decke ausgesteift werden.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Deckenkonstruktion im Zuge einer statischen Aussteifung des Gebäudes nicht erhalten werden kann, führt dies lediglich zu einer Beeinträchtigung des Denkmals, nicht jedoch zu seinem Untergang.

Denn denkmalwertbildend ist ausweislich des Eintragungstextes im Wesentlichen die straßenseitige Fassade des Vorderhauses. Diese kann entgegen der Auffassung des Klägers bei einer Sanierung im Wesentlichen erhalten werden. Der erforderliche Austausch durch Ersatzmaterial bleibt schwerpunktmäßig auf die Stützen begrenzt.

Wie der Beigeladene nachvollziehbar dargelegt hat, ist es möglich, die defekten, zur Fassade bündigen Stahlstützen auszuwechseln und das Gebäude durch weitere im Innenraum belegene Stützen zu stabilisieren und damit die statische Last abzufangen. Damit bliebe das wesentliche Erscheinungsbild der Fassade des Denkmals erhalten. Schon aus diesem Grund kann im Zuge der notwendigen Sanierung von einer bloßen Kopie des Denkmals nicht die Rede sein.

Dem denkmalpflegerischen Urteil des Beigeladenen als Fachbehörde kommt bei der denkmalrechtlichen Abwägung innerhalb des § 9 Abs. 2 lit. a DSchG NRW 1980 jenseits rein bautechnischer Fragestellungen ein besonderes Gewicht zu. Dies folgt aus der gesetzlichen Stellung des Beigeladenen als sachverständiger Fachbehörde in Angelegenheiten des Denkmalschutzes. § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG NRW 1980 erkennt den Landschaftsverbänden auf dem Gebiet des Denkmalschutzes eine besondere Fachkompetenz zu, weil sie danach - nach Maßgabe des § 22 Abs. 4 Hs. 1 DSchG NRW 1980 weisungsunabhängig - unter anderem fachliche Beratung in allen Angelegenheiten des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege leisten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, juris Rn. 25 ff.

Dagegen bleiben die Ausführungen des Klägers zur fehlenden Sanierungsfähigkeit bzw. zum Untergang des Denkmals im Zuge von Sanierungsarbeiten auf der Behauptungsebene. Sie werden selbst durch die eigenen beigebrachten Stellungnahmen nicht ausreichend belegt.

Das Verbot der Beseitigung des Denkmals ist dem Kläger auch nicht aus sonstigen, insbesondere wirtschaftlichen, Gründen unzumutbar.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen ist die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 55; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 6; Urteil vom 4. Mai 2009, 10 A 699/07, Rn. 41; Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 63.

In der Regel ist es erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt. Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung erforderlich sind.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 57; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 8; Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 67.

Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die regelmäßig in nicht unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente bestimmt wird, ist nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 59 ff.; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 10 ff.; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 45 ff.

von folgenden Grundsätzen auszugehen:

Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals ist objektbezogen zu beantworten. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Eigentümer eines Denkmals kann deshalb nicht beanspruchen, bei dessen gewerblicher Nutzung eine besonders hohe oder auch nur eine für derartige Nutzungen durchschnittlich zu erwartende Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsrecht vereinbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer eines Denkmals die Möglichkeit haben muss, aus dessen Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden, denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft "zuzuschießen".

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit - das heißt in jedem beliebigen Zeitraum - zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- oder Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das Denkmal kennzeichnen. Dazu gehören sämtliche laufende und einmalige Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre. Denn aus Sicht des Eigentümers eines Denkmals spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung eingestellt werden.

In begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals auch daraus ergeben, dass es selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards am Markt keinerlei Aussicht auf die Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Zumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die sich dauerhaft nicht durch Erträge ausgleichen ließe. An die Prognose sind strenge Anforderungen zu stellen.

Aus den §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW 1980 ergibt sich, dass wirtschaftliche Belastungen, die aus vorausgegangenen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultieren, nicht in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Eigentümer eines Denkmals könnte sonst bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Zudem sind sämtliche vermögenswerte Vorteile in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufzunehmen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen beziehungsweise Gebrauchsvorteile sowie das Nutzungspotenzial des Denkmals und die Möglichkeit, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind ebenso einzubeziehen wie entgangene Erträge durch mögliche, aber unterbliebene Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung hindert der Einwand des Eigentümers eines Denkmals, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens nicht möglich, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials des Denkmals im Allgemeinen nicht. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes schützenswertes Interesse an einer durch Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat, kann dies im Einzelfall anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, nur damit das steuerliche Potenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Handelt es sich bei dem Denkmal aber um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Denkmals selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Denkmal zu veräußern oder dessen Potenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für dessen Erhaltung oder Nutzung, Restaurierung oder Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall kann er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit allein die Beseitigung des Denkmals beanspruchen, sondern muss gegebenenfalls versuchen, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Bei einem reinen Investitionsobjekt erschöpft sich die Darlegungslast betreffend die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf einen Zeitraum von maximal fünfzehn Jahren beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommen-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene "negative Einkünfte" zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat.

Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht darauf berufen, dass ihm dessen Erhaltung oder Nutzung nicht zumutbar sei.

Der Kläger hat ausgehend von diesen Grundsätzen nicht nachgewiesen, dass ihm die Erhaltung des Denkmals nicht zumutbar ist.

Dass sich das Objekt auf dem klägerischen Grundstück nach einer Sanierung nicht selbst tragen wird, sieht die Einzelrichterin auf der Grundlage der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht als nachgewiesen an. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Klägers ist in höchstem Maße defizitär. Sie basiert auf der Angabe der vermeintlichen Gesamtbaukosten seitens der Firma M. von 4.743.889 € bei einem Komplettabriss und Neubau von 11 Wohnungen auf dem Grundstück bei Schaffung von 958,2 m² Wohnfläche. Es wird lediglich eine Gesamtzahl ausgewiesen, eine Aufsplittung der Kosten erfolgt nicht. Diese Gesamtbaukosten in Höhe von 4.951 €/ m² Wohnfläche werden im nächsten Schritt auch bei der Variante des Erhalts des Vorderhauses und rückwärtigem Neubau angesetzt. Für die dabei nur als realisierbar angesetzten 717,3 m² Wohnfläche und 5 Wohnungen ergeben sich nach der Aufstellung der Firma M. Baukosten in Höhe von 3.551.352 € zuzüglich Kosten für die denkmalgerechte Ertüchtigung der Denkmalsubstanz im Umfang von 261 m² Nutzfläche in Höhe von 686.725 € sowie 70.000 € Umplanungskosten, so dass sich Baukosten bei Erhalt des Denkmals von insgesamt 4.308.077 € für 717,3 m², mithin Baukosten von 6.006 €/ m² vermietbarer Fläche errechnen.

Wie sich die Baukosten im Einzelnen - sowohl für den Neubauteil als auch für die denkmalgerechte Ertüchtigung - ermitteln, bleibt im Dunkeln. Zudem wird keine Planung dahingehend vorgelegt, aus der sich ergibt, warum bei Erhalt des Denkmals ein Nutzflächenverlust von fast 241 m² eintritt und 6 Wohnungen weniger entstehen können.

Schließlich begegnet es erheblichen Zweifeln, ob selbst die im Fall eines kompletten Neubaus ausgeworfenen fast 5.000 € Baukosten pro m² eine rentable Nutzung versprechen. Denn dann müssten unter Einbeziehung einer Gewinnmarge für einen Quadratmeter Wohnfläche in P. ungefähr 6.000 € auf dem Markt erzielbar sein. Ausweislich einer durchgeführten Internetrecherche liegen die Wohnungspreise in P. im Jahr 2025 bei durchschnittlich 2.518 €. Es liegt deshalb nahe, dass die Neubaukosten in einer unrealistischen Höhe angesetzt sind.

Die Variante der lediglich denkmalgerechten Ertüchtigung mit anschließender Vermietung des ganzen Gebäudekomplexes wird hingegen überhaupt nicht betrachtet. Daher ist davon auszugehen, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung von dem Bemühen getragen ist, das Ergebnis zu erzielen, dass sich das Denkmal nicht dauerhaft selbst tragen könne. Dieser Eindruck wiegt umso schwerer, als der Kläger parallel zum Verfahren auf Erteilung einer Abrissgenehmigung die Planung eines Mehrfamilienwohnhauses mit insgesamt 11 Wohneinheiten auf dem Vorhabengrundstück betreibt. Dass der Kläger demnach ein besonderes wirtschaftliches Interesse an einer negativen Wirtschaftlichkeitsprognose besitzt, ist offenkundig.

Schließlich leidet die Wirtschaftlichkeitsberechnung noch an weiteren Fehlern:

Es sind keine Steuervorteile im Fall der Vermietung eingerechnet worden. Da es sich um ein Investitionsobjekt handelt, könnten entsprechende negative Einkünfte mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Hierzu finden sich keinerlei Angaben.

Die angenommenen Mieteinnahmen sind zu niedrig kalkuliert. Ausweislich des Mietspiegels liegen die Mietpreise für Wohnungen in guten Lagen von P. bei durchschnittlich 11,58 €/ m² statt der angenommenen 9,50 €. Auch die Gewerbemieten dürften deutlich mehr als die ausgewiesenen 10 €/m² betragen.

Schlussendlich erschöpft sich die Kostenaufstellung und die darauf basierende Wirtschaftlichkeitsberechnung in bloßen, nicht näher belegten Behauptungen. Damit erfüllt der Kläger die ihm obliegende Darlegungslast nicht.

Angesichts der aufgezeigten Defizite in den Berechnungen hat der Kläger nicht dargelegt, dass ihm die Erhaltung des denkmalgeschützten Vorderhauses nicht zumutbar ist. Es ist auch nicht etwa Aufgabe des Gerichts, im Wege der Amtsermittlung die unzureichende und fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Klägers durch eine eigene sachgemäße Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ersetzen. Über den Umfang und die Ausgestaltung der Denkmalsanierung entscheidet innerhalb der Grenzen des DSchG NRW, welches wiederum eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentums darstellt,

vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, juris, Rn. 76 ff.,

allein der Eigentümer.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 67.

Das Gericht ist deshalb gar nicht in der Position, etwa selbst oder durch Beauftragung eines Gutachters, eine Kostenaufstellung für eine "ideale" Sanierung zu erstellen. In Ermangelung näherer Angaben des Klägers kann die Einzelrichterin im jetzigen Zeitpunkt unter Berücksichtigung der dargelegten erforderlichen Korrekturen nicht feststellen, dass sich das Objekt dauerhaft nicht selbst tragen könnte.

Der Kläger kann sich zudem ohnehin nicht auf eine Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals berufen, da er keine ausreichenden und ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachweisen kann.

Fehlende Verkaufsbemühungen stehen grundsätzlich der Berufung auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung entgegen, wenn der Eigentümer das Denkmal aus wirtschaftlichen Gründen beseitigen will. An einer die Beseitigung rechtfertigenden unverhältnismäßigen Eigentumsbeschränkung fehlt es immer dann, wenn die Unzumutbarkeit der Erhaltung auf andere Weise ausgeglichen werden kann, etwa durch die Möglichkeit der Veräußerung. Jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung des Denkmals vorrangig - wie hier als reines Investitionsobjekt - wirtschaftliche Absichten verfolgt, muss grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Denn ein über die wirtschaftlichen Belange hinausgehendes schützenswertes Affektionsinteresse des Eigentümers an einer von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks ist bei einer im Vordergrund stehenden wirtschaftlichen Nutzungsabsicht regelmäßig nicht anzunehmen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. September 2024 - 10 A 1397/22 -, juris Rn. 85; und vom 13. September 2013 - 10 A 1069/12 -, juris, Rn. 48.

Den Nachweis ausreichender Veräußerungsbemühungen hat der Kläger jedenfalls deshalb nicht erfolgreich geführt, weil er lediglich zwei Makler kontaktiert hat, den zweiten zudem unter Beifügung des Ablehnungsschreibens des ersten Maklers. Inserate in den einschlägigen Immobilienportalen hat der Kläger nicht geschaltet. Zudem ist das Objekt wegen herumliegenden Bauschutts nicht in einem präsentablen Zustand. Dass der Kläger diesen nicht beseitigt hat, spricht für sein mangelndes Interesse an einer Veräußerung.

Dass er das Grundstück nicht zumindest kostendeckend weiterveräußern kann, ist daher in keiner Weise dargetan.

Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Einlassung des Klägers in der mündlichen Verhandlung, dass er im Schaufenster des Objekts selbst einen Zettel zum Verkauf angebracht habe. Er hat hierzu mitgeteilt, er habe ca. 20 Besichtigungen durchgeführt und habe derzeit 2-3 Interessenten, deren Bedenkzeit noch laufe. Zwei Interessenten hätten das Objekt definitiv zu dem von ihm aufgerufenen Kaufpreis von 450.000 € (bei einem eigenen Erwerbspreis von 440.000 €) kaufen wollen, er habe jedoch Zweifel an deren Bonität gehabt und sei sich ihrer Seriosität nicht sicher gewesen. Daher habe er den Verkauf nicht realisiert.

Dies zeigt, dass das Objekt entgegen seiner Behauptung tatsächlich marktgängig ist. Da ein Grundstücksverkauf regelhaft so ausgestaltet ist, dass eine Eigentumsübertragung erst nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt, besteht auch kein Bonitätsrisiko für den Verkäufer. Es ist daher von einer Veräußerbarkeit zu einem angemessenen Preis auszugehen. Dass der Kläger von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht hat, geht zu seinen Lasten.“

An den vorstehenden Ausführungen hält die Einzelrichterin auch unter der Maßgabe der Anwendung des DSchG NRW in der Fassung ab dem 1. Juni 2022 fest.

Die Neufassung des § 9 Abs. 3 DSchG begründet entgegen der Ansicht des Klägers keinen völlig neuen Abwägungsvorgang. Ebenso wie unter der Geltung des Denkmalschutzgesetzes in der Fassung bis zum 31. Mai 2022 ist eine Abwägung vorzunehmen und eine gebundene Entscheidung zu treffen.

Neue oder - im Vergleich zur Vorentscheidung im Verfahren 28 K 7973/23 - anders zu bewertende Gesichtspunkte zum Umfang der erhaltungsfähigen Bausubstanz liegen im Ergebnis nicht vor. Die bereits im Vorprozess 28 K 7973/23 vorgelegte statische Begutachtung des Herrn Dipl.-Ing. Y. zur baulichen Verfassung des Objekts vom 13. März 2023 nebst Ergänzungen vom 1. August 2024 sowie die im Berufungszulassungsverfahren beim OVG vorgelegten E-Mails der H. (J. O. GmbH & Co. KG) vom 14. und 15. November 2024 sowie vom 8. Februar 2025 und 12. Juni 2025 an den Architekten des Klägers, Herrn Z. stellen - wie auch bereits das OVG NRW festgestellt hat - die bisherigen gerichtlichen Erwägungen, das hinter der Fassade liegende Tragwerk könne nach Art eines Tisches mit biegesteifen Ecken ausgeführt und die Außenwand auch durch den Anschluss an die als Scheibe auszubildende Decke ausgesteift werden, nicht in Frage. Den in den E-Mails enthaltenen Einschätzungen (Ertüchtigung des Erdgeschosses „baupraktisch nicht ausführbar“, Aussteifung des Gebäudes ermögliche weder eine „sinnvolle Nutzung des Gebäudes noch einen Erhalt der vorhandenen baulichen Substanz“, es sei „ausgeschlossen, dass insbesondere der Erhalt der vorderen Fassade nach einem Ersatz der Deckenkonstruktion, aufgrund von zusätzlichen Gründungsmaßnahmen, möglich ist“) mangelt es an jeglicher Begründung für die aufgestellten Behauptungen. Es wird nicht dargelegt, warum neu zu gründende, aussteifende Bauteile technisch nicht umsetzbar sein sollten.

Auch die mit Schriftsätzen vom 8. Juli 2026 und 9. Juli 2026 vorgelegten E-Mails des Herrn Dipl.-Ing. Y., aus denen hervorgeht, dass dieser die eine abschnittsweise Neuherstellung der Decke (in Beton oder als Balkenlage) als Sanierungsmaßnahme nicht für denkbar halte und nur ein neues Gebäude hinter der Fassade möglich sei, bleiben auf der Behauptungsebene.

Der in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag, durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten festzustellen, dass die Decke nicht sanierungsfähig sei, war als unerheblich abzulehnen, da eine fehlende Sanierungsfähigkeit der Erdgeschossdecke als wahr unterstellt werden kann. Selbst wenn die Erdgeschossdecke nicht sanierungsfähig sein sollte, entfiele die Denkmaleigenschaft des Objekts nicht. Denn zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass jedenfalls die - ausweislich der Denkmalliste die Denkmaleigenschaft konstituierende - straßenseitige Fassade erhaltungsfähig ist.

Der Erlaubniserteilung stehen Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 DSchG NRW n.F. entgegen.

Die zu treffende Abwägung nach § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 DSchG NRW n.F. fällt nicht abweichend von der - unter der Prämisse der Anwendung der bisherigen Gesetzesfassung geprüften - bisherigen Abwägung aus. Der Kläger hat im hiesigen Verfahren keine inhaltlich neuen Argumente vorgebracht, die eine andere Bewertung gebieten.

Inhaltlich bleibt im Rahmen der Alternative 1 der Vorschrift maßgeblich, dass die denkmalschutzrechtlichen Gründe schwerer wiegen müssen als die für die Maßnahme sprechenden (typischerweise privaten) Interessen.

Nach diesem rechtlichen Maßstab liegen die Voraussetzungen für eine Erlaubniserteilung nicht vor.

Die Erhaltung des reinen Investitonsobjekts ist dem Kläger wirtschaftlich zumutbar. Er hat - wie im Vorprozess 28 K 7973/23 ausgeführt - keine ausreichenden und ernsthaften Verkaufsbemühungen unternommen.

Dass der Kläger, wie er beim OVG NRW im Zulassungsverfahren gegen das Urteil 28 K 7973/23 vom 5. Juni 2025 vorgetragen hat, zurzeit gar nicht wisse, wie er das Objekt in welcher Weise offerieren solle, ist nicht schlüssig. Der Kläger hat das Objekt ausweislich seiner Angaben in der mündlichen Verhandlung am 5. Juni 2026 zum Verfahren 28 K 7673/23 mehreren Interessenten zum Kauf angeboten.

Dass das Objekt entgegen der Behauptung des Klägers tatsächlich marktgängig ist, folgt aus der Tatsache, dass der Kläger nach eigenen Angaben am 5. Juni 2025 in der mündlichen Verhandlung zwei bis drei Interessenten gehabt hat, deren Bedenkzeit noch laufe, und zwei Interessenten das Objekt „definitiv zu dem von ihm aufgerufenen Kaufpreis“ hätten kaufen wollen. Überdies substantiiert er nicht, wie er zu Zweifeln an der Bonität der Kaufinteressenten gelangt sein will, warum er etwa keine Finanzierungszusage verlangt hat, was aus den übrigen Interessenten geworden ist, warum die von ihm so bezeichneten Vorlaufkosten im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises durch ihn zu zahlen wären und warum eine entsprechende notarielle Vertragsgestaltung zur Vermeidung der von ihm pauschal behaupteten Verzögerungen des Verkaufs nicht möglich gewesen seien sollte.

Der Vortrag, potenzielle Käufer könnten sich aufgrund offen gelassener Decken davon überzeugen, dass der Verkäufer alle Maßnahmen ergriffen habe, die Bauschäden vollständig erfassen und beschreiben zu können, statt „die Katze im Sack kaufen“ zu müssen, bedeutet nicht, dass das Objekt nach der Öffnung nicht durch Beseitigung des herumliegenden Bauschutts in einen präsentablen Zustand hätte gebracht werden können. Dies spricht für ein mangelndes Verkaufsinteresse.

Ein Abriss des Denkmals wird auch nicht durch ein überwiegendes öffentliches Interesse im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2, Satz 2 DSchG NRW n.F. verlangt.

Ob sich das betreffende öffentliche Interesse gegenüber den Belangen des Denkmalschutzes als im Sinne des § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 DSchG NRW n. F. „überwiegend“ darstellt und die Maßnahme verlangt, ist im Wege einer Abwägung dieser Belange zu prüfen. Voraussetzung für die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis ist, dass für die Durchführung der Maßnahme öffentliche Interessen sprechen, die gewichtiger sind als die Belange des Denkmalschutzes.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. November 2024 - 10 A 1477/23 -, juris Rn. 37 und Beschluss vom 29. Mai 2026 - 10 A 1662/25 -.

Die Norm verändert die Struktur der Abwägung nicht, sondern konkretisiert und verstärkt ggf. einzelne Belange. Lediglich im Rahmen des Kriteriums der - hier nicht einschlägigen - erneuerbaren Energien wird durch § 2 EEG  die Gewichtung für erneuerbare Energien in der Abwägung nach § 9 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 DSchG NRW deutlich zugunsten dieser Vorhaben verschoben. Die Formulierung in § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NRW in der Fassung ab dem 1. Juni 2022 statuiert lediglich - vorher bereits geltende - bei der nach Satz 1 der Vorschrift geforderten Abwägung nunmehr ausdrücklich zu berücksichtigende Interessen, nämlich die des Wohnungsbaus, des Klimas, der erneuerbaren Energien und der Barrierefreiheit. Was in diesem Zusammenhang unter "angemessener" Berücksichtigung zu verstehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Vorliegend ist ein Überwiegen öffentlicher Belange nicht ersichtlich.

Insbesondere ist auch bei - der hier allein in Betracht kommenden - Berücksichtigung der öffentlichen Belange des Wohnungsbaus die Erlaubnis zu erteilen. Dafür reicht der Vortrag des Klägers - seine Richtigkeit unterstellt - der Wohnungsmarkt sei in P. sehr angespannt und es könnten bei Ablehnung der Erlaubnis nur sechs statt der geplanten elf Wohnungen realisiert werden, nicht aus. Wenn für die Annahme eines überwiegenden öffentlichen Interesses allein die Tatsache, dass bei Beseitigung eines Denkmals das Grundstück intensiver bebaut und genutzt werden könnte als bei Nutzung der vorhandenen Substanz, ausreichen würde, könnte beinahe jedes Denkmal abgerissen werden. Denn in aller Regel lassen die bestehenden Bauvorschriften eine im Vergleich zum Bestand raumeffizientere Nutzung des Grundstücks zu. Dass der Gesetzgeber ein solches Einfallstor für die Beseitigung der unter verfassungsrechtlichem Schutz stehenden Denkmäler nicht gewollt hat, liegt auf der Hand.

Eine Privilegierung der Belange des Wohnungsbaus begründet § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NRW n. F. nämlich nicht.

Vgl. LT-Drs. 17/16518, S. 51.

Dass - wie der Kläger vorträgt, zur Schaffung von Wohnraum Gauben installiert werden müssten, zu deren Zulässigkeit sich die Beklagte sich ebensowenig wie zu dem dann erforderlichen Eingriff in die rückwärtige Bausubstanz des Vorderhauses geäußert habe - ist für die Frage der Erlaubnisfähigkeit eines Abrisses nicht relevant, sondern vielmehr anhand eines konkreten (Um-)Bauprojekts mit der Beklagten zu erörtern.

Ob - wofür im Übrigen nichts spricht - die Beklagte in der Begründung ihrer Ablehnung sachwidrige Kriterien angelegt hat und deshalb die Begründung nicht trägt, kann offen bleiben. Denn im Rahmen der hier vorliegenden Verpflichtungsklage spielen die Gründe für die erfolgte Ablehnung keine Rolle, es ist lediglich zu prüfen, ob dem Kläger ein materieller Anspruch auf Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zusteht. Dies ist nach Vorstehendem nicht der Fall.

B. Der Hilfsantrag auf Neubescheidung ist unbegründet. Es handelt es sich bei der Erlaubniserteilung nicht um eine Ermessensentscheidung, die einem Bescheidungsurteil zugänglich ist.

C. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da dieser keinen Antrag gestellt und sich somit auch keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 173 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Düsseldorf schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,- Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 2 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht dem Auffangstreitwert.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.