Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 25.02.2025 – 2 K 6065/22

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung B., Flur 4, Flurstück 3066 in B., „X.-straße 5“. Zu Lasten dieses Grundstücks ist im Baulastenverzeichnis des Beklagten eine Baulast zu Gunsten des südwestlich gelegenen Nachbargrundstücks, Gemarkung B., Flur 4, Flurstück 3067, „X.-straße 3“ eingetragen, deren Löschung das Klageziel im vorliegenden Verfahren ist.

Das durch die Baulast begünstigte Flurstück 3067 „X.-straße 3“ steht im Eigentum des Beigeladenen. Ursprünglich waren die beiden Flurstücke 3066 und 3067 ein einziges Grundstück (Gemarkung B., Flur 4, Flurstück 3061), das insgesamt im Eigentum des Beigeladenen stand. Der Beklagte erteilte dem Beigeladenen mit Baugenehmigung vom 10.02.2011 eine Baugenehmigung für das Gebäude „X.-straße 3“ zur Änderung der Nutzung von Jugendheim in Wohngemeinschaft für an Altersdemenz erkrankte Personen. Die für das Vorhaben notwendigen 8 Stellplätze sind nach dem im Baugenehmigungsverfahren vorgelegten - grün gestempelten - Lageplan an der nordöstlichen Gebäudeseite und an der nordwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen.

Vor der beabsichtigten Teilung des Grundstücks erklärte der Beigeladene als Eigentümer des damaligen Gesamtgrundstücks mit schriftlicher Baulasterklärung vom 13.01.2017 gegenüber der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten folgendes:

„Ich...verpflichte mich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die nachstehend näher beschriebene Baulast....zu übernehmen. Bezeichnung der Baulast: Verpflichtung zur Beseitigung des durch die geplante Grundstücksteilung (gemäß Teilungsantrag vom 17.11.2016, Az.: N01) entstehenden Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 BauO NRW auf dem Baulastgrundstück (Flurstück Nr. 3061) - Teilstück B - das durch die geplant Grundstücksteilung (Antrag vom 17.11.2016, Az.:N01) neu entsteht, ein Fläche, wie auf dem anliegenden Lageplan in grün gekennzeichnet, von jeglicher Bebauung und sonstigen Hindernissen freizuhalten und eine Nutzung dieser Fläche als öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt für das Grundstück (Flurstück 3061) - Teilstück A -, das durch die geplante Grundstücksteilung (Antrag vom 17.11.2016, Az.: N01) neu entsteht, im Sinne des § 4 Abs. 1 BauO NRW zur öffentlichen Verkehrsfläche (Flurstück Nr. 1579 - „X.-straße“) jederzeit uneingeschränkt zu gestatten bzw. zu dulden.

Ein Lageplan ist beigefügt. Die Baulastfläche ist grün dargestellt.“

Der Beklagte trug die Baulast am 16.01.2017 in das von ihm gem. § 83 BauO NRW a.F. geführte Baulastenverzeichnis von B., Blatt 1388 unter laufender Nr. 3 ein und teilte dies dem Beigeladenen unter dem 16.01.2017 mit. Sodann wurde das Grundstück geteilt (vgl. Lageplan vom 12.07.2017, Bl. 25 der Beiakte 1). Die Erschließungsbaulast für das Flurstück 3067 ruht seitdem auf dem Flurstück 3066.

Der Kläger erwarb in der Folgezeit das Grundstück „X.-straße 5“ (Flurstück 3066) und wandte sich mit Schreiben vom 10.03.2022 seines Verfahrensbevollmächtigten an den Beklagten und beantragte Einsicht in die Baulastakten. Gleichzeitig bat er um Prüfung, ob die Baulast für erforderlich gehalten werde.

Mit einem weiteren Schreiben wandte sich der Verfahrensbevollmächtigte des Klägers am 26.04.2022 erneut an den Beklagten und erklärte, der Beigeladene habe zwischenzeitlich die notwendigen Unterlagen vorgelegt. Aus diesen ergäbe sich, dass neben einer reinen Zuwegungsbaulast auch eine großzügige Grundstücksfläche in die Baulast einbezogen worden sei, die nach § 4 Abs. 1 BauO NRW nicht notwendig gewesen sei. Außerdem ergebe sich aus dem Plan und den örtlichen Verhältnissen, dass das Grundstück „X.-straße 3“ wegen § 4 BauO NRW keiner Baulast zu Lasten des Grundstückes „X.-straße 5“ bedürfe. Es werde daher die Löschung der Baulast beantragt.

Der Beklagte lehnte den Löschungsantrag des Klägers nach vorheriger Anhörung mit Bescheid vom 06.10.2022 ab. Zur Begründung führte er aus, dass ein Verzicht auf die Baulast nicht in Betracht komme. Ein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe nach wie vor. Ohne die Baulast wäre die Erschließung des Grundstücks X.-straße 3 an die öffentliche Verkehrsfläche nicht mehr gegeben. Eine am 15.03.2022 durchgeführte Überprüfung habe ergeben, dass das Grundstück Gemarkung B., Flur 4, Flurstück 3067 topographisch deutlich unterhalb der Erschließungsstraße „X.-straße“ gelegen sei und von dieser durch ein parallel zur Straße verlaufendes Geländer abgetrennt sei, so dass keine direkte fahrtechnische Erschließung zu den notwendigen Stellplätzen des Objekts bestehe. Die für die Nutzung des Flurstücks 3067 notwendigen Stellplätze könnten ausschließlich über das angrenzende Flurstück 3066 erreicht werden, das über eine Zufahrt zur Straße verfügt. Ein Verzicht auf die Baulast sei deswegen nicht möglich.

Der Kläger hat am 04.11.2022 Klage erhoben. Er trägt zur Begründung der Klage vor, dass ihm bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages mit dem Beigeladenen das Bestehen der Baulast nicht bekannt gewesen sei. Bei der Frage nach der Löschung der Baulast komme es nicht auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Eintragung an, sondern auf den Zeitpunkt der Antragstellung zur Löschung der Baulast. Deshalb sei die Baulast zumindest auf die Zufahrt für Feuerlösch- und Rettungsfahrzeuge zu begrenzen ist und daher zumindest im Übrigen zu löschen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass nach der aktuell geltenden BauO NRW und aufgrund der Objektgröße auf dem Grundstück „X.-straße 3 in B.“ stehenden Gebäudes keine Baulast notwendig wäre. Weiter sei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer des Grundstückes „X.-straße 3 in B.“ über keine gültige Bau- und Nutzungsgenehmigung verfüge, da er die entsprechenden Bauauflagen nicht umgesetzt habe. So habe er die im Plan zur Baulast ausgewiesenen Stellplätze P7 und P8 (Behindertenstellplätze) bis heute nicht errichtet. Wegen der fehlenden Stellplätze und der damit fehlenden Baugenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück „X.-straße 3“ sei auch das öffentliche Interesse an dem Fortbestand der Baulast entfallen. Im Übrigen sei die Baulastfläche mit rund 380 m2 überdimensioniert. Für eine reine Rettungsgasse genüge eine Fläche von rund 200 m2. Für den Beigeladenen wäre es auch ein leichtes, eine eigene Zufahrt zu seinem Grundstück zu bauen. Schließlich sei die Baulast auch nicht wirksam erteilt worden. Nach Angaben des Beigeladenen vor dem OLG Köln sei die Eintragung der Baulast nicht von ihm beauftragt worden.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 04.10.2022 (AZ.: N02 zu verpflichten, die Baulast im Baulastenverzeichnis des Beklagten unter der Nr. 1388 unter laufender Nummer 3, ruhend auf dem Grundstück „X.-straße 5, 00000 B.“, Gemarkung B., Flur 4, Flurstück 3066 zu löschen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er meint, dass auf die Baulast nicht verzichtet werden könne. Ein öffentliches Interesse an der Baulast sei weiterhin gegeben. Die Eintragung der Baulast sei im Januar 2017 auf Veranlassung der Bauaufsichtsbehörde erfolgt, um zu verhindern, dass durch die vom damaligen Grundstückseigentümer des Flurstücks 3061 beabsichtigte Grundstückteilung baurechtswidrige Verhältnisse geschaffen wurden. Durch die Teilung hätte das Gebäude „X.-straße 3“ keine Zufahrt mehr zu der öffentlichen Verkehrsfläche „X.-straße“ gehabt und damit keine Erschließung, keine Feuerwehrzufahrt und auch keine Zufahrt zu den Stellplätzen. Für das Gebäude „X.-straße 3“ sei durch Baugenehmigung vom 10.02.2010 (Az.: N03) die Nutzungsänderung von Jugendheim in Wohngemeinschaft für an Altersdemenz erkrankte Menschen mit insgesamt acht notwendigen Stellplätzen legalisiert worden. Diese Wohngemeinschaft mit 11 Zimmern und Betreuung rund um die Uhr von mindestens zwei festangestellten Mitarbeitern der Einrichtung sowie durch Angehörige und Pflegedienste habe zum Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks im Jahr 2017 bestanden und bestehe auch weiterhin. Sechs der Stellplätze seien der nordöstlichen Gebäudewand des Hauses angelegt und könnten aufgrund der Nähe der Grundstücksgrenze nur über die Baulastfläche erreicht werden. Auch Feuerwehr und Rettungsdienst seien auf die durch die Baulast gesicherte Zufahrt angewiesen. Würde auf die Baulast verzichtet werden, so entstünden bauordnungswidrige Zustände. Die zivilrechtliche Auseinandersetzung zwischen dem Kläger und dem Beigeladenen und die Ansicht des Zivilgerichts in dieser Angelegenheit seien für die Beurteilung der Frage, ob durch einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast baurechtswidrige Verhältnisse entstehen würden, nicht maßgeblich. Ein Verzicht könne nur erklärt werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast bestehe. Dieses besteht jedoch nach wie vor, weil sonst - wie dargestellt - baurechtswidrige Verhältnisse entstünden.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Er schließt sich der Auffassung des Beklagten an, dass bei Löschung der Baulast ein baurechtswidriger Zustand herbeigeführt würde. Ihm sei es nicht möglich, Stellplätze anderweitig zu schaffen oder eine unmittelbare Zufahrt auf das ihm gehörende Flurstück herzustellen. Der Höhenunterschied zwischen Grundstück und Straße sei zu groß, als dass hier unmittelbar eine Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche hergestellt werden könnte. Es bestehe auch weiterhin ein öffentliches Interesse an der Zuwegungsbaulast. Dies ergebe sich im Übrigen auch aus dem Urteil des OLG Köln, wonach er - der Beigeladene - wegen der Benutzung der Baulast eine Art Wegerente zu zahlen habe. Die vom Kläger angesprochenen Behindertenstellplätze habe er erstellt, allerdings nicht nebeneinander, sondern hintereinander.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte Löschung der streitbefangenen Zuwegungsbaulast.

Ein Löschungsanspruch wegen Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses ist nicht gegeben. Die Bauaufsichtsbehörde ist zugunsten des durch die Baulast belasteten Grundstückseigentümers verpflichtet, eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis zu löschen, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist. Unrichtig ist das Baulastenverzeichnis, wenn die eingetragene Baulast nicht wirksam begründet wurde oder sie nicht mehr besteht,

OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 - 2 A 2554/12 - juris Rn. 11 f.; OVG NRW, Urteil vom 09.05.1995 - 11 A 4010/82 -, juris.

Dies ist hier nicht der Fall. Die streitige Baulast ist wirksam begründet worden. Sie genügt den formellen Anforderungen des § 83 Abs. 2 BauO NRW a.F.. Nach dieser Bestimmung bedarf die Baulasterklärung der Schriftform; die Unterschrift des Baulastgebers muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Der Beigeladene hat seine Unterschrift unter der Verpflichtungserklärung vom 13.01.2017 - ausweislich des amtlichen Vermerks (Beiakte 1, Seite 1) am 13.01.2017 vor dem Beklagten als Bauaufsichtsbehörde geleistet.

Der Kläger hat auch keinen Löschungsanspruch gem. § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW. Nach dieser Vorschrift hat der Grundstückseigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch auf Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Hintergrund dieser Regelung ist, dass durch den Verzicht keine baurechtswidrigen Verhältnisse geschaffen werden dürfen,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 10.10.1996, 7 A 4185/95 m.w.N.; Urteil vom 21.11.2017, 2 A 1393/16 m.w.N.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Eintragung der Baulast erfolgte im Januar 2017 auf Veranlassung der Bauaufsichtsbehörde, um zu verhindern, dass durch die vom damaligen Grundstückseigentümer des Flurstücks 3061 beabsichtigte Grundstückteilung baurechtswidrige Verhältnisse geschaffen wurden. Durch die Teilung hätte das Gebäude „X.-straße 3“ keine Zufahrt mehr zu der öffentlichen Verkehrsfläche „X.-straße“ gehabt und damit keine Erschließung, keine Feuerwehrzufahrt und auch keine Zufahrt zu den Stellplätzen. Für das Gebäude „X.-straße 3“ war durch Baugenehmigung vom 10.02.2011 (Az.: N03) die Nutzungsänderung von Jugendheim in Wohngemeinschaft für an Altersdemenz erkrankte Menschen mit insgesamt acht notwendigen Stellplätzen legalisiert worden. Diese Wohngemeinschaft mit 11 Zimmern und Betreuung rund um die Uhr von mindestens zwei festangestellten Mitarbeitern der Einrichtung sowie durch Angehörige und Pflegedienste bestand zum Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks im Jahr 2017 und besteht auch weiterhin. Würde auf die Baulast verzichtet, so entstünden mit der Vorschrift des § 4 Abs. 1 BauO NRW unvereinbare bauordnungswidrige Zustände. Der Einwand des Klägers, dass die Baulastfläche überdimensioniert sei, greift nicht durch. Die Baulast wäre zwar überdimensioniert, wenn mit ihr allein die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen zum Grundstück des Beigeladenen sichergestellt werden sollte. Denn insoweit fordert § 4 Abs. 1 Sätze 1, 2 BauO NRW 2018, dass für ein Grundstück, das - wie das des Beigeladenen - über keine unmittelbare Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche verfügt, eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren, öffentlichen Verkehrsfläche hat, die in „angemessener Breite“ die Zufahrt für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge sicherstellt. Eine nur der Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen Rechnung tragende Zuwegungsbaulast dürfte sich zwar nicht über die gesamte Fläche entlang der Grenze zum Grundstück des Beigeladenen erstrecken, weil sie die nach § 4 Abs. 1 Sätze 1, 2 BauO NRW geforderte „angemessene Breite“ für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge überschreitet. Die in Rede stehende Zuwegungsbaulast stellt aber nicht nur die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen sicher, sondern soll auch die Zufahrt zu den auf dem Grundstück des Beigeladenen vorzuhaltenden acht Stellplätzen gewährleisten. Die Stellplätze sind nach dem im Baugenehmigungsverfahren für das Gebäude des Beigeladenen vorgelegten - grün gestempelten und damit mit der Genehmigung vom 10.02.2011 bauaufsichtlich genehmigten - Lageplan an der nordöstlichen Gebäudeseite und an der nordwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen. Sie können wegen ihrer Nähe zur Grenze des Grundstücks des Klägers zumutbar nur erreicht werden, wenn für die Zufahrt zu ihnen der gesamte Bereich entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze befahren werden kann. Soweit der Kläger beanstandet, dass die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück des Beigeladenen anders angeordnet werden können und dass für das Grundstück des Beigeladenen eine eigene unmittelbare Zufahrt zur öffentlichen Straße X.-straße erstellt werden kann, lässt er außer Acht, dass die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für die dem Beigeladenen mit Genehmigung vom 10.02.2011 genehmigte Nutzung seines Gebäudes erfüllen soll. Die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung entfaltet Bestandsschutz. Solange dem Beigeladenen keine anderweitige Anordnung der Stellplätze oder keine eigene unmittelbare Zufahrt zur öffentlichen Straße X.-straße bauaufsichtlich genehmigt ist, besteht das öffentliche Interesse an der streitigen Baulast fort.

Der zivilrechtliche Streit des Klägers mit dem Beigeladenen über die Modalitäten der Teilung der Grundstücke „X.-straße 3 und 5“ ist für die Entscheidung über das Bestehen eines Anspruchs auf Löschung der Baulast unerheblich.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 3, 162 Abs. 3 VwGO. Hierbei entsprach es billigem Ermessen i.S.v. § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen des Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil dieser keinen Sachantrag gestellt und sich damit keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,- Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 2 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht dem Auffangstreitwert.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.