I.
Amtsgericht Mettmann IM NAMEN DES VOLKES Urteil
In dem Rechtsstreit
1. des Herrn R., U.-straße, D.,
2. des Herrn S., Y.-straße, F.,
Antragsteller,
Prozessbevollmächtigte zu 1, 2: Rechtsanwälte X., C.-straße, B.,
gegen
WEG Z.-straße, J., vertr. d.d. Verwalterin E. (haftungsbeschränkt), vertr. d. den GF A., M.-straße, J.,
Antragsgegnerin,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte P., V.-straße, O.,
hat das Amtsgericht Mettmann im schriftlichen Verfahren am 08.01.2024 durch den Richter am Amtsgericht L.
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand§
Der Kläger zu 1. ist Eigentümer der Wohnungseigentumseinheiten mit den Ifd. Nrn. 20 und 26. Der Kläger zu 2. ist Eigentümer der Wohnungseigentumseinheiten mit den Ifd. Nrn. 9 und 27. Die Sondereigentumseinheiten der Kläger sind noch nicht vollständig hergestellt.
Die Beklagte wird von der E. (haftungsbeschränkt), vertr. d. den GF I., W.-straße, T.
als neue Verwalterin vertreten.
Mit Schreiben vom 00.00.0000 lud der Beirat zur außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 00.00.0000. Laut Einladungsschreiben war zu TOP 7.1. ein Dachflächenplan zur Orientierung beigefügt.
In der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000 wurde zu TOP 7.1 folgender Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt: „Die Eigentümer beschließen: den Eigentümern der WE 9,20,26 und 27 wird gestattet, 6 Dachflächenfenster gartenseitig mit den Maßen jeweils 114/252 cm gemäß dem vom Bauamt genehmigten Dachplan einzubauen. Die Genehmigung erfolgt mit der Auflage, dass die Kosten der Anschaffung, des Einbaues und die Folgekosten von den jeweiligen Eigentümern der betroffenen Sondereigentumseinheiten alleine zu tragen sind. (Dachflächenplan ist zur -orientierung beigefügt.“
Zu Top 7.2 wurde folgender Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt: “ Die Eigentümer beschließen klarstellend und zur Vermeidung eines Rechtsstreits, das zur plangerechten Erstherstellung der Einheiten 9,20,26 und 27 auch
a) die Herstellung der Zwischenwände gehört
b) die Elektroinstallation gehört,
c) der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörper und entsprechenden Zuleitungen gehört.“
In der der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 00.0.0000 wurde zu TOP 03 mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Architekt G. auf Grundlage der gültigen Baugenehmigung des Jahres 2021 unter Berücksichtigung der Aufteilungspläne der Teilungserklärung vom 00.00.0000 mit der Ausschreibung des Rohbaus der Dachhebung sowie den dazugehörigen Abrissarbeiten beginnen soll und der Gemeinschaft entsprechende Leistungsbeschreibungen und mindestens drei Angebote für die voran genannten Arbeiten vorab zur Verfügung stellt.
Die in der aktuellen Baugenehmigung enthaltenen zusätzlichen Dachflächenfenster sind dabei ausdrücklich nicht Gegenstand des Bauvorhabens.
Hinweis: Die Miteigentümer N. übertragen die aktuelle Baugenehmigung auf die WEG. Die Kosten dafür übernehmen die voran genannten Eigentümer der Dachgeschosswohnungen.“
Die Kläger sind der Ansicht, sie hätten einen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, denn durch die Dachflächenfenster werde kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt.
Mit den gestellten Beschlussanträgen und mit dem gestellten Beschlussregelungsziel werde auch nicht das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung missachtet, sondern im Gegenteil gerade beachtet, da die legitimen Interessen der Kläger beachtet und dargestellt sowie umgesetzt würden unter Berücksichtigung insbesondere auch der Wahrung des Gemeinschaftseigentums.
Ferner sind sie der Ansicht, zur plangerechten Erstherstellung zählten insbesondere auch die Innenwände, da diese bereits in den Plänen der Teilungserklärung und der vom ErsthersteIIungsurteil in Bezug genommenen und fortgeltenden Baugenehmigung, eingezeichnet und damit Teil der erstmaligen Herstellung seien. Durch den Dachflächenplan sei eine hinreichende Konkretisierung erfolgt.
Die Kläger beantragen,
1. den in der EigentümerversammIung vom 00.00.0000 gefassten (Negativ-) Beschluss (Gestattung an die Kläger zum Einbau von 6 Dachflächenfenster) zu TOP 7.1. für ungültig zu erklären, und,
2. durch das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer folgenden Beschluss zu fassen:
,,..den Eigentümern der Wohneinheiten 9, 20, 26 und 27 wird gestattet, Dachflächenfenster gartenseitig mit den Maßen 114/252 cm gemäß dem vom Bauamt der Stadt J. mit der Baugenehmigung vom 00.00.0000 zu xx-BA-202x-00xx genehmigten Dachplan einzubauen mit der Maßgabe, dass eingebaut werden die Fenster,,Velux-Cabrio" gem. Darstellung in der
Anlage AK1
(Dachflächenplan gem. Anlage TOP 7.1 zur Eigentümerversammlung der WEG Z.-straße, J., vom 00.00.0000) gemäß Datenblatt in der
Anlage AK2
gartenseitig, wobei sich die Farbe und Verglasung nach Wahl des Verwalters der WEG Z.-straße, J., richtet und sich entweder an der Farbe der im Bestand vorhandenen Fenster oder aber an der Fassadenfarbe des Objekts zu orientieren hat. Die Genehmigung erfolgt mit der Auflage, dass die Kosten der Anschaffung, des Einbaus und die Folgekosten von den jeweiligen Eigentümern der betroffenen Sondereigentumseinheiten 9, 20, 26 und 27 allein zu tragen sind.."
3. den in der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000 gefassten Beschluss zu TOP 7.2. (plangerechte Herstellung der Einheiten 9, 20, 26 und 27) für ungültig zu erklären, und,
4. durch das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer folgenden Beschluss zu fassen:
,,..zur plangerechten Erstherstellung der Sondereigentumseinheiten 9, 20, 26 und 27 gem. der Teilungserklärung vom 00.00.0000 - UR-Nr. N01 der Notarin LZ. in FS. - nebst Aufteilungsplänen auf Grundlage der Baugenehmigung der Stadt J. vom 00.00.0000 zu Aktenzeichen xx-BA-202x-00xx, gehören auch
a) die Herstellung der Zwischenwände gem. den Plänen dieser Teilungserklärung,
b) grundsätzlich die EIektrorohinstalIationen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners,
c) grundsätzlich der Anschluss der Heizkörper bzgl. Vor- und Rücklauf an die zentrale Heizungsversorgung des Hauses/der Häuser Z.-straße, J., nebst Heizkörper und entsprechende Zuleitungen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners..."
Hilfsweise wird zu dem Klagantrag zu Ziffer 4. in der vorstehend modifizierten Fassung beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, im Rahmen des den Klägern zustehenden ErstherstelIungsanspruches bzgl. der Einheiten 9, 20, 26 und 27 des Objekts Z.-straße, J., im Rahmen der Herstellung des Gemeinschaffseigentums auch
a) die Zwischenwände Teilungserklärung, gem. den Plänen dieser
b) die Elektrorohinstallationen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners,
c) den Anschluss der Heizkörper bzgl. Vor- und Rücklauf an die zentrale Heizungsversorgung des Hauses/der Häuser Z.-straße, J., nebst Heizkörper und entsprechende Zuleitungen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners ..."
herzustellen und zwar gem. der Teilungserklärung vom 00.00.0000 - UR-Nr. N01 der Notarin LZ. in FS. - nebst Aufteilungsplänen auf Grundlage der Baugenehmigung der Stadt J. vom 00.00.0000 zu Aktenzeichen xx-BA-202x-00xx..."
sowie äußerst hilfsweise zum Klagantrag zu 4.
festzustellen, dass zur plangerechten Erstherstellung der Sondereigentumseinheiten 9, 20, 26 und 27 gem. der Teilungserklärung vom 00.00.0000 - UR-Nr. N01 der Notarin LZ. in FS. - nebst Aufteilungsplänen auf Grundlage der Baugenehmigung der Stadt J. vom 00.00.00;)1 zu Aktenzeichen xx-BA-202x-00xx, auch
a) die Herstellung der Zwischenwände gem. den Plänen dieser Teilungserklärung,
b) grundsätzlich die EIektrorohinstallationen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners,
c) grundsätzlich der Anschluss der Heizkörper bzgl. Vor- und Rücklauf an die zentrale Heizungsversorgung des Hauses/der Häuser Z.-straße, J., nebst Heizkörper und entsprechende Zuleitungen gemäß der jeweils noch zu erarbeitenden Fachplanung des durch die Beklagte zu beauftragenden ausführenden Werkunternehmers oder Fachplaners..." gehören.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass es unklar sei, welche bauliche Veränderung durchgeführt werden solle. Dazu behauptet sie, der Dachplan sei nicht mit dem behördlichen Aktenzeichen oder einem Datum konkret bezeichnet noch als Anlage zum Beschlussantrag / Beschluss genommen worden. Es gebe mehrere Dachpläne.
Der titulierte Erstherstellungsanspruch richte sich allein nach der Baugenehmigung der Stadt J. vom 00.00.0000. Der gewünschte Einbau der großen Anzahl großer Fenster diene offensichtlich dazu, eine rechtswidrige Nutzung der Dachgeschosseinheiten zu fördern. Auch unter diesem Gesichtspunkt habe der Beschluss abgelehnt werden. Darüber hinaus seien Heizungs-, Strom- und Frischwasseranschlüsse vorhanden.
Die Beklagte behauptet, dass die Nutzungsänderung der Räume im Spitzboden durch das Bauamt der Stadt J. gemäß der neuen Baugenehmigung vom 00.0.0000 (Anlage B25) zur Folge habe, dass Dachaustritte mit Haltestangen und
Umwehrungen als notwendiger zweiter Rettungsweg an das Gebäude anzubauen seien, der zusätzliche Einbau von 6 Fenstern genehmigt worden sei, die in den Aufteilungsplänen und der Baugenehmigung vom 00.0.0000' nicht enthalten sind.
Des Weiteren ergebe sich aufgrund der neugestalteten Ausbildung des Spitzbodengeschosses mit Fenstern und Dachgauben, dass die Firsthöhe des Daches um 12 cm höher ausgebildet werden soll.
Weiter ist die Beklagte der Ansicht, dass das Ermessen hin sichtlich der beantragten Beschlussersetzung nicht auf null reduziert sei.
Entscheidungsgründe§
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Beschlussanfechtung des Negativbeschlusses zu TOP 7.1. (Klageantrag zu 1.) hat keinen Erfolg. Ebenso hat die Beschlussanfechtungsklage in der geänderten Form (Klageantrag zu 2.) keinen Erfolg.
Die Genehmigung der Stadt J. gibt den Klägern keinen Anspruch auf Einbau der gewünschten Dachflächenfenster.
Die Rechtsprechung des BGH, wonach auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden, sind (vgl. BGH NZM 2017, 328), ist mit der vorliegenden Interessenlage vergleichbar.
Beeinträchtigen bauliche Maßnahmen eines Wohnungseigentümers an seinem Sondereigentum den optischen Gesamteindruck des Gebäudes in einer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Weise, kann der Sondereigentümer, der z. B. den ihm nach der Teilungserklärung zustehenden Dachgarten oder Balkon mit einem teilverglasten Dachvorbau oder einer vollverglasten Einhausung versieht, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden, wobei allerdings über die vom BGH bejahte entsprechende Anwendung der §§ 22 Abs. 2 und 3 WEG hinaus auch eine entsprechende Anwendung der Grundsätze der erstmaligen plangerechten Herstellung bedacht werden muss. Ist ihm eine bestimmte bauliche Maßnahme am Sondereigentum bei objektiver Auslegung durch Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung (TE/GO) und Aufteilungsplan gestattet, bedarf der Sondereigentümer grundsätzlich keiner Zustimmung oder Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 bis 3 WEG. (vgl. zu Vorstehendem Schmidt, Abweichende Bauausführung - plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Wohnungseigentümer und Gemeinschaft ZWE 2017, 238, 240f.).
Diese Grundsätze für das Sondereigentum müssen erst recht gelten, wenn wie hier das Gemeinschaftseigentum im Rahmen der Erstherstellung betroffen ist. Die von den Klägern gewünschten sechs großen Dachflächenfenster würden zu einer Neugestaltung der Anlage führen, da das Dachgeschoss durch die Vielzahl von großflächigen und - im Gegensatz zu sämtlichen weiteren Fenstern an der Fassade! - doppelteiligen Fenstern wesentlich umgestaltet würde.
Darüber hinaus sind die Fenster auch nicht seitengleich oder entsprechend symmetrisch zu darunterliegenden Fenster angeordnet, was den negativen Eindruck verstärkt. Eine solche Änderung ist ohne Weiteres als nachteilig anzusehen. Das gilt insbesondere hier auch unter Berücksichtigung des Erstherstellungsanspruchs.
Änderungen des optischen oder ästhetischen Gesamteindrucks sind dann nachteilig i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung durch die in Rede stehende optische Veränderung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Änderung von außen generell sichtbar ist, d.h. aus einer üblichen Betrachtungsposition von der Straße, der Gemeinschaftsfläche oder aus einer Wohnung heraus (vgl. BeckOGK/Kempfle, 1.12.2023, WEG § 20 Rn. 196). Lediglich aus den Wohnungen heraus ist das hier nicht der Fall.
Da der Beschlussersetzungsantrag spiegelbildlich dem abgelehnten Beschlussantrag entspricht und nur weitere technische Konkretisierungen enthält, ist für die Unbegründetheit des Beschlussanfechtungsantrags auf die vorstehenden Ausführungen zu verweisen. Dabei sei angemerkt, dass aufgrund der Bedeutung für die Gemeinschaft eine Auswahlbefugnis des Verwalters nicht in Betracht kommen dürfte.
Die Beschlussanfechtung des Negativbeschlusses zu TOP 7.2. (Klageantrag zu 3.) hat keinen Erfolg. Ebenso hat die Beschlussanfechtungsklage in der geänderten Form (Klageanträge zu 4.) keinen Erfolg.
Beantragt war ein klarstellender Beschluss, wonach zur plangerechten Erstherstellung der Einheiten 9, 20, 26 und 27 auch die Herstellung der Zwischenwände, der Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen gehört.
Es entsprach schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen Beschlussantrag abzulehnen, weil er gleich in mehrfacher Hinsicht zu unbestimmt ist und die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum völlig unberücksichtigt lässt.
Es bleibt unklar, was mit Herstellung der Wände gemeint ist, im Rohbau oder verputzt. Ebenso, was mit „der Elektroinstallation“ gemeint ist, der Anschluss an das bestehende Netz oder die Verlegung sämtlicher Leitungen einschließlich Steckdosen. Sofern mit Zwischenwänden nicht tragende Wände gemeint sind, die nicht im Gemeinschaftseigentum stehen ist nicht ersichtlich, warum diese auf Kosten der Gemeinschaft errichtet werden sollen.
Die erstmalige plangerechte Herstellung von Sondereigentum einschließlich der Erfüllung das Sondereigentum betreffender bauordnungsrechtlicher Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette sowie Badewanne oder Dusche (z. B. … § 50 Abs. 2 BauO NRW…), einer Küche oder Kochgelegenheit und Wasserversorgung (z. B. … § 49 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW…; Nrn. 4 und 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen) ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers (vgl. Schmidt, Abweichende Bauausführung - plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Wohnungseigentümer und Gemeinschaft ZWE 2017, 238, 240).
Die Einmischung in die diesbezügliche Verwaltungshoheit des Sondereigentümers ist unzulässig. Erfolgt sie durch Beschluss, hat dies dessen Nichtigkeit zur Folge (vgl. Schmidt, a.a.O.).
Die vorstehenden Ausführungen gelten auch sinngemäß für die Unbegründetheit der Beschlussersetzungsklage der Kläger zu diesem Punkt, auch wenn die Anträge nunmehr ausdrücklich auf den Aufteilungsplan Bezug nehmen.
Für die Zwischenwände innerhalb der Einheiten, für die Elektrohrohinstallation innerhalb der Einheiten und für die Heizkörper und entsprechende Zuleitungen innerhalb der Einheiten sind aus den oben genannten Gründen die Sondereigentümer zuständig.
Der Hilfsantrag (Leistungsantrag) zu diesem Punkt ist aus den nämlichen Gründen unbegründet. Die Bezugnahme auf die Baugenehmigung ändert daran nichts, dass von der Beklagten in unzulässiger Weise Arbeiten im Zuständigkeitsbereich der Sondereigentümer verlangt werden.
Dass diese auch nicht ausreichend bezeichnet sind, versuchen die Kläger durch den Verweis auf eine noch zu erfolgende Fachplanung zu kompensieren und dies als Grundlagenbeschluss auszugeben. Auch ein Grundlagenbeschluss, der nur das „Ob“ festlegt, müssen indes hinreichend bestimmt sein, um ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen (vgl. Rüscher in Drasdo/Elzer, Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrecht, 8. Auflage 2023, Rn. 174 am Ende).
Schließlich hat auch der äußerst hilfsweise gestellte Feststellungsantrag keinen Erfolg.
Zwar dürfte ein Feststellungsinteressegrundsätzlich bestehen, denn ein Leistungsantrag ist den Klägern insoweit nicht über einen Grundlagenbeschluss hinaus möglich, weil die konkrete Ausführung und Beauftragung der erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum Aufgabe der Beklagten ist.
Allerdings begehren die Kläger aus den oben dargelegten Gründen die Feststellung, dass der Erstellung von Sondereigentum Gegenstand des Erstherstellungsanspruchs sei, was nicht zulässig ist. Auf die unglückliche Formulierung des Antrags, der nur in b) und c) einen Hinweis darauf gibt, dass die Erstherstellung „der Sondereigentumseinheiten“ Aufgabe der Beklagten sei, kommt es dabei nicht mehr an. Auf die erneut fehlende Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum wird aber erneut verwiesen.
Streitwert:
Klageantrag zu 1) und 2): 24.000,00 €,
Klageantrag zu 3) und 4) 96.000,00 €, einschließlich Hilfsanträge.
Hinsichtlich der Anfechtung der Negativbeschlüsse und gleichzeitiger Beschlussersetzungsklage ist jeweils von einem einheitlichen Streitgegenstand auszugehen. Wirtschaftlich betrachtet gilt dies auch für die Hilfsanträge.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht FS., VO.-straße, 40227 FS., eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht FS. zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht FS. durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
L.