{"status":"available","ecli":null,"court":"Reichsgericht","senate":"III. Zivilsenat","decided":"1906-12-21","aktenzeichen":"III. 157/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"1. Haftet der Untervermieter dem Untermieter für den diesem aus der vorzeitigen Kündigung des Erstehers bei der Zwangsversteigerung erwachsenen Schaden? ö 2. Wann liegt in einem solchen Falle ein von ihm nicht zu vertretendes nachträglich eingetretenes Unvermögen des Untervermieters zur Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Räume vor? B.G.B. 88 571, 275 Abs. 2. ö ö Zw.B.G. 8 57.","text_plain":"2. Wann liegt in einem ſolchen Falle ein von ihm nicht zu\nvertretendes nachträglich eingetretenes Unvermögen des Untervermieters\n\nzur Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Räume vor?\n\nB.G.B. 88 571, 275 Abſ. 2. ö\nö Zw.B.G. 8 57.\nIII. Zivilſenat. Urt. v. 21. Dezember 1906 i. S. Th. Ehel. (Kl.) w.\nBrauerei B. Aktiengeſ. (Bekl.). Rep. III. 157/06.\nI. Landgericht Frankfurt a. M. ö ö\nII. Oberlandesgericht daſelbſt.\nDie Beklagte hatte von dem Kaufmann F. D. am 5. März\n1904 die in deſſen Hauſe in F. im Erdgeſchoſſe belegenen Wirtſchaftsräume und eine im vierten Stockwerke liegende Wohnung zum jähr\nlichen Mietpreiſe von 6500 & gemietet. Durch ſchriftlichen Vertrag\n\nvon demſelben Tage vermietete ſie dieſe Räume vom 10. März 1904\n\nab auf zehn Jahre für einen jährlichen Mietzins von 5500 Æ an\n\ndie Kläger weiter. Dabei wurde jeder Partei das Recht vorbehalten,\n\nnach Ablauf des dritten Jahres vom Vertrage zurückzutreten. Im ö\n\nNovember 1904 kam das Grundſtück zur Zwangsverſteigerung und ö\n\nwurde den Kaufleuten W. und B. zugeſchlagen. Dieſe hatten das\n\nMietverhältnis zum 1. April 1905 gekündigt und ſowohl von den\n\nKlägern wie von der Beklagten Räumung verlangt. Die Kläger\n\nhatten demgemäß die Räume am 15. Mai 1905 verlaſſen und der\n\nBeklagten durch die Schreiben vom 10. und 16. desſelben Monats\n\neine Friſt zur Erfüllung ihrer Verpflichtung, ihnen die Mieträume\n\nwieder zu gewähren, mit der Erklärung geſetzt, daß ſie nach deren\nfruchtloſem Ablaufe die Annahme der Leiſtung verweigerten. Sie\n\nverlangten dann von der Beklagten Schadenserſatz. Sie hatten näm\nlich am 15. Juni 1905 mit den Erſtehern einen neuen Mietvertrag\n\ngeſchloſſen, worin der Mietzins auf 8500 & jährlich, zahlbar in\n\nRaten am 15. jeden Monats, feſtgeſetzt war. Sie hielten, da der\n\nmit der Beklagten geſchloſſene Mietvertrag von keiner Seite bis zum\n\n10. März 1907 hätte gelöſt werden können, die Beklagte für ver\npflichtet, ihnen als Schaden den Betrag zu erſtatten, den ſie für die\n\nZeit vom 15. Juni 1905 bis zum 10. März 1907 an die neuen\n\nVermieter mehr zahlen müßten, d. h. monatlich 250 &, insgeſamt\n\n5208,50 A. Sie beantragten, indem ſie gegen ihre Forderung eine\n\nMietzinsſchuld von 8,82 M aufrechneten, die Beklagte zu verurteilen,\n\nan ſie 5199,36 &Æ nebſt Prozeßzinſen zu zahlen; in zweiter Reihe:\n\ndie Beklagte zu verurteilen, ihnen jeweils am 15. eines jeden Monats\n\nin der Zeit vom 15. Juni 1905 bis 15. Februar 1907 je 250 ε\n\nund am 10. März 1907 199,68 &Æ zu zahlen.\n\nDie Beklagte berief ſich dem gegenüber unter anderem anf die\nunſtreitige Tatſache, daß den Klägern beim Abſchluſſe des Mietvertrages mit ihr bekannt geweſen ſei, daß die Beklagte nicht\nEigentümerin des Hauſes, ſondern lediglich Mieterin der an ſie, die\nKläger, weitervermieteten Räume war.\n\nDas Landgericht hatte die Beklagte nach dem in zweiter Reihe\ngeſtellten Antrage verurteilt.\n\nAuf die Berufung der Beklagten hatte das Oberlandesgericht\ndieſes Urteil abgeändert und die Klage abgewieſen.\n\nDie Reviſion der Kläger iſt zurückgewieſen aus folgenden\n\nGründen:\n\n„Das Berufungsgericht iſt davon ausgegangen, daß zurzeit die\nherrſchende Anſicht dahin gehe, der Vermieter ſei, wenn dem Mieter\nder vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache während der\nDauer der Mietzeit infolge einer Zwangsverſteigerung des vermieteten Grundſtücks gemäß der Vorſchriften des § 57 des Geſetzes\nüber die Zwangsverſteigerung und die Zwangsverwaltung entzogen\nwerde, dem Mieter zum Schadenserſatze verpflichtet, weil er es\nzu vertreten habe, daß das Grundſtück zur Zwangsverſteigerung gelangt ſei. Von dem Untervermieter nimmt es dagegen an, daß er\nin dem entſprechenden Falle auch vom Standpunkte dieſer Anſicht\naus dem Untermieter nicht für haftbar erklärt werden könne, weil\nihn, abgeſehen von beſonderen Ausnahmefällen, keine Schuld daran\ntreffe, daß ſein Vermieter die Zwangsverſteigerung nicht verhindert\nhabe, es ſich vielmehr hierbei um ſolche Umſtände handele, die ſeinem\nEinfluſſe völlig entzogen ſeien, und für die er ſchon dadurch die Verantwortung abgelehnt habe, daß er überhaupt nur als Untervermieter\naufgetreten ſei. Es ſetzt dabei allerdings voraus, daß infolge der\nKündigung des Hauptmietverhältniſſes durch den Erſteher dem Untervermieter es wirklich unmöglich geworden ſei, den Untermietvertrag\ndurch ſernere Gewährung der Mieträume zu erfüllen, daß dazu aber\neine objektive Unmöglichkeit der Erfüllung nicht erforderlich ſei, da\neiner ſolchen nach 8 275 Abſ. 2 B. G.B. das nachträgliche Unvermögen\ndes Schuldners zur Leiſtung gleichſtehe. Dieſes ſieht es aber als\ngegeben an, weil einerſeits der Beklagten durch die Kündigung der\nErſteher die Möglichkeit entzogen worden ſei, über die Mietſache zu\nverfügen, andrerſeits ihr nicht zugemutet werden könne, die ohne\nihre Schuld eingetretene Unmöglichkeit nachträglich wieder zu beſeitigen. Noch weniger ſei ſie verpflichtet geweſen, das Grundſtück\nſelbſt zu erſtehen oder ſonſt erhebliche Aufwendungen für den Abſchluß eines neuen Mietvertrages mit den Erwerbern zu machen, oder\nſich gar von den Klägern neue Bedingungen wegen des Bierausſchankes gefallen zu laſſen. Das Gericht nimmt endlich an, der ö\nvon den Klägern erhobene Schadenserſatzanſpruch werde auch nicht\ndurch die erſt im zweiten Rechtszuge aufgeſtellte Behauptung an ſich ö\nbegründet, der Grundſtückseigentümer D. ſei in ſchlechten Vermögensverhältniſſen, und dies der Beklagten bekannt geweſen. Zwar laſſe\nſich unter Umſtänden der Fall denken, daß ſich der Mieter eines\nvertretbaren Verſehens dadurch ſchuldig mache, daß er einen Untermietvertrag abſchließe, obgleich er wiſſe oder wiſſen müſſe, daß er\nihn infolge einer dem Eigentümer drohenden Zwangsverſteigerung ö\ndes Grundſtücks nicht aushalten könne. Eine ſolche Annahme ſei ö\naber nicht ſchon dann zuläſſig, wenn dem Untervermieter lediglich bekannt ſei, daß die Verhältniſſe des Eigentümers ſchlecht ſeien, eine\nAngabe, die hier die Beklagte außerdem beſtritten und die Klägerin\nnicht unter Beweis geſtellt habe.\n\nIn alledem tritt kein Rechtsirrtum hervor.\n\nDie Reviſion beſtreitet zuvörderſt die Richtigkeit des Satzes, auf\nden das Berufungsgericht an erſter Stelle ſeine Entſcheidung geſtützt\nhabe, daß bei Untermietverträgen die Verbindlichkeit des Untervermieters nicht über die Dauer des eigenen Mietvertrages hinaus⸗ ö\n\nö gehe. Einen ſolchen Satz hat aber das Gericht gar nicht aufgeſtellt. ö\n\nEs hat nur ausgeführt, daß bei ſolchen Verträgen, von beſonderen\nAusnahmefällen abgeſehen, den Untervermieter keine Haftung dafür\ntreffe, daß ſein Vermieter die Zwangsverſteigerung nicht verhindert\nhabe, und daß deshalb die eingetretene Unmöglichkeit der weiteren\nGewährung des Gebrauchs der Mietſache an den Untermieter von\nihm nicht zu vertreten fei. Dies iſt aber rechtlich nicht zu beanſtanden. ö\n\nEs braucht nicht näher auf die Frage, die das Berufungsgericht\nin der Begründung ſeiner Entſcheidung miterörtert hat, eingegangen\nzu werden, ob der Grundſtückseigentümer, der infolge der\nZwangsverſteigerung ſeines Grundſtücks außerſtande geſetzt iſt, den\nHauptmietvertrag zwiſchen ihm und ſeinem Mieter durch Weitergewährung des Gebrauchs der Mietſache an dieſen zu erfüllen, dem\nMieter deswegen zum Schadenserſatze verpflichtet iſt. Für das Verhältnis zwiſchen dem Hauptvermieter, der nicht Eigentümer, ſondern\nNießbraucher des Grundſtücks iſt, hat der erkennende Senat die Frage\nin dem Urteile vom 16. März 1906 (Entſch. Bd. 63 S. 66) bejaht.\nBemerkt möge nur werden: von dem Grundſtückseigentümer\nals Bermieter darf gefordert werden, daß er ſeine eigenen Vermögensverhältniſſe und deren vorausſichtliche Geſtaltung bei der Vermietung\neines Grundſtücks oder von Räumen in ſolchen ſo weit überblickt, daß\ner ſich darüber klar iſt, er werde dem Mieter während der bedungenen Mietzeit den Gebrauch des Mietgegenſtandes ungeſtört gewähren können, und es werde insbeſondere das Mietverhältnis nicht\ndurch eine Zwangsverſteigerung des Grundſtücks Schulden halber\ngemäß 5 57 Z3w. V.G. eine Beeinträchtigung erfahren. Denn über\nſeine eigenen Bermögensverhältniſſe muß jeder, ſoweit von ihrer\nKenntnis ſein Entſchluß, ein beſtimmtes Rechtsgeſchäft überhaupt oder\nin einer beſtimmten Art abzuſchließen, abhängt, unterrichtet ſein; das\nverlangt die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (S 276 B. G. B.).\nAnders verhält es ſich dagegen mit dem Mieter als Untervermieter. Zwar läßt ſich deſſen Befreiung von der Haftung für\nden dem Untermieter aus der Nichtgewährung des Gebrauchs der\nMietſache entſtehenden Schaden nicht, wie es Mittelſtein, Die\nMiete, S 21 Nr. 8 S. 91, 92, tut, daraus ableiten, daß nach 8 541\nB.G.B., wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter der\nvertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder teilweiſe\nentzogen wird, die Vorſchriften der 88 537, 538, 539 Satz 1 und des\n8 540 für entſprechend anwendbar erklärt ſind, und daß nach § 539,\nwenn der Mieter bei dem Abſchluſſe des Vertrages den Mangel\nder gemieteten Sache kennt, ihm die in den 88 537, 538 beſtimmten\nRechte, insbeſondere alſo das Recht auf Schadenserſatz, nicht zuſtehen. Denn der § 541 bezieht ſich, wie ſchon das Berufungsgericht\nin anderem Zuſammenhange mit Recht ausgeführt hat, nicht auf ſolche\nRechtsmängel, die erſt nach der Überlaſſung der Mietſache an den\nMieter entſtehen (vgl. auch Planck, Bem. 2 zu 8§ 541). Wohl aber\nhat der Untervermieter den nachträglich eintretenden Mangel im\nRechte des Grundſtückseigentümers deshalb nicht zu vertreten, weil\nes ſich dabei um die Kenntnis fremder Vermögensverhältniſſe\nhandelt. Er hat der Regel nach nur für die Unmangelhaftigkeit\nſeines eigenen Rechts, d. h. ſeines Mietrechts, einzuſtehen. Dagegen überſchreitet es das Maß der im Verkehre erforderlichen Sorgfalt, wenn, von beſonderen Umſtänden abgeſehen, von ihm verlangt\nwird, daß er bei der Untervermietung ſich auch noch darüber ver\nEntſch. in Zivilſ. N. F. 15 (65). 3\ngewiſſere, ob nicht dem Untermieter möglicherweiſe der zugeſicherte ö\nGebrauch der Mietſache infolge von Umſtänden entzogen werden\nkönnte, die lediglich die Vermögensverhältniſſe des Hauptvermieters\nbetreffen.\n\nWenn die Reviſion ſodann die Annahme des Berufungsgerichts\nbemängelt, die Erfüllung des Mietvertrages ſei objektiv o der ſubjektiv unmöglich geworden, ſo iſt dem gegenüber zu betonen, daß das\nGericht in Wirklichkeit gar nicht angenommen hat, die Erfüllung des\nUntermietvertrages ſei unmöglich geworden. Es hat dies im\nGegenteile verneint, eine ſolche Feſtſtellung aber auch gemäß § 275\nAbſ. 2 B.G.B. für nicht erforderlich erklärt, weil hiernach das nachträgliche Unvermögen des Schuldners der nach der Entſtehung des\nSchuldverhältniſſes eingetretenen Unmöglichkeit gleichſtehe. Der mit\nBezug hierauf erhobene Angriff aber, es ſei nicht den Anforderungen\ndes Urteils des Reichsgerichts, Entſch. in Zivilſ. Bd. 57 S. 116, gemäß\nfeſtgeſtellt, daß die Schwierigkeiten in der Wiedervermietung der Wohnung ſo groß geweſen ſeien, daß ſie nach der Auffaſſung des Verkehrs\nder Unmöglichkeit der Leiſtung gleichgeachtet werden müßten, erſcheint\nzwar nach dem bloßen Wortlaute der Entſcheidungsgründe berechtigt.\nDenn es ſehlt in dieſen in der Tat an einer ausdrücklichen hierauf\nbezüglichen Darlegung. Nach dem ganzen Zuſammenhange des Urteils\njedoch, insbeſondere der Bemerkung, das nachträgliche Unvermögen\ndes Schuldners zur Leiſtung im Sinne des § 275 Abſ. 2 B. G.B.\nmüſſe hier als gegeben angeſehen werden, in Verbindung mit den\nim Tatbeſtande als nicht beſtritten vorgetragenen einſchlägigen Behauptungen der Beklagten hat das Gericht jene vermißte Feſtſtellung\nerſichtlich treffen wollen. Denn dieſe Behauptungen gehen dahin:\n\nö das betreffende Haus, das Hotel d. N., habe einen großen Wert dargeſtellt, und ſein Erwerb hätte die Feſtlegung eines außerordentlich\ngroßen Kapitals erfordert; die Beklagte hätte ſofort nach der Verſteigerung mit den Erſtehern des Hauſes Verhandlungen angeknüpft,\num die Wirtſchaftsräume von ihnen zu mieten; den ſchließlich\nvon 12000 ᷑L?xbis auf 9500 herabgeſetzten Mietzins, den die\nErſteher gefordert hätten, habe ſie bewilligt, obgleich er viel höher\nals der von ihr früher gezahlte Mietzins geweſen ſei, und die Räume\nnur einen Mietwert von 6000 — 7000 ÆHB gehabt hätten; die Verhandlungen ſeien aber ſchließlich an dem von den Klägern geſtellten\n· unerfüllbaren Verlangen geſcheitert, daß ſie neben ihrem, der Beklagten, Biere überhaupt ein „Bayeriſches“, nicht beſonders ein\n„Münchener“ Bier ſchenken dürften. Dieſes letztere Verlangen hat\nübrigens das Berufungsgericht auch noch ausdrücklich als unberechtigt\nbezeichnet. Der Angriff trifft alſo nach der hiernach anzunehmenden\nmateriellen Art der Begründung des Urteils nicht zu..\n10. 1. Wert des Beſchwerdegegenſtandes, wenn der Beklagte Abweiſung der auf Zahlung einer beſtimmten Suume gerichteten\nKlage beantragt, der Berufungsrichter aber die Klage für erledigt\nerklärt hat.\n2. Zurücknahme der Klage, wenn der Kläger keinen Antrag\nin der Hauptſache ſtellt.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/reichsgericht/1906-12-21/iii-157-06","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/reichsgericht/1906-12-21/iii-157-06","retrieved":"2026-10-28 05:21:51.031490+00:00"},"card":{"id":"reichsgericht/1906-12-21/iii-157-06","court":"Reichsgericht","court_id":"reichsgericht","court_as_stated":"Reichsgericht","panel":"III. 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