{"status":"available","ecli":null,"court":"Reichsgericht","senate":"II. Zivilsenat","decided":"1894-12-04","aktenzeichen":"II. 285/94","doktyp":"Urteil","leitsatz":"1. Kann der Mieter eines Hanses ein ihm im schriftlichen Mietvertrage vorbehaltenes Vorkaufsrecht noch nach Ablauf der schriftlich vereinbarten Mietzeit geltend machen, wenn der Mietvertrag stillö schweigend fortgesetzt worden ist? B. G.B. Artt. 1738. 1759. 2. Kann der Vorkaufsberechtigte gegen deujenigen, welcher ihm ö das Vorkaufsrecht eingeräumt hat, auf Verbriefung eines Kaufvertrages klagen, nachdem der Verpflichtete das Eigentum an dem Grundstücke bereits auf einen Dritten übertragen hat? B. G.B. Art. 1599.","text_plain":"2. Kann der Vorkaufsberechtigte gegen deujenigen, welcher ihm\nö das Vorkaufsrecht eingeräumt hat, auf Verbriefung eines Kaufvertrages\nklagen, nachdem der Verpflichtete das Eigentum an dem Grundſtücke\nbereits auf einen Dritten übertragen hat?\n\nB. G.B. Art. 1599.\nII. Civilſenat. Urt. v. 4. Dezember 1894 i. S. AG. Rh. J. B.\n(Bekl.) w. K. (Kl.) Rep. II. 285/94.\n— I. Landgericht Köln.\n\nII. Oberlandesgericht daſelbſt.\n\nDurch ſchriftlichen Mietvertrag vom 6. November 1881 vermietete die Beklagte der Klägerin ein zu Neuenahr gelegenes Haus\nfür die Zeit bis zum 1. April 1883. Unter Nr. 5 wurde beſtimmt:\n„Vermieterin räumt der Anmieterin während der Dauer der Mietzeit\ndas Kaufrecht an den gemieteten Realitäten ein, derart, daß ſie der\nſelben freiſtellt, während acht Tagen die Immobilien zu dem Preiſe\nö und unter den Bedingungen eigentümlich zu erwerben, wozu Vermieterin die Immobilien zu veräußern Gelegenheit hat. Die Anzeige\nvon dieſer Vor⸗ und Ankaufsabſicht geſchieht zwiſchen den Kontrahenten\ndurch eingeſchriebenen Brief.“ Nach dem 1. April 1883 wurde das\nMietverhältnis unter den Parteien ſtillſchweigend fortgeſetzt, bis am\nö 2. Dezember 1893 die Beklagte der Klägerin mit ſechswöchiger Friſt\nö kündigte. An demſelben Tage verkaufte die Beklagte durch notariellen\nö Vertrag das genannte Haus für 6000 1 an die Eheleute S., worauf\nam 11. Dezember 1893 die Klägerin der Beklagten durch Gerichtsvollzieher die Erklärung zuſtellen ließ, daß ſie von dem ihr nach\nö Art. 5 des Vertrages zuſtehenden Vorkaufsrechte Gebrauch machen\nö und das Haus zu den mit den Eheleuten S. vereinbarten Bedingungen\nerwerben wolle. Da die Beklagte Antwort nicht erteilte, erhob die\nKlägerin Klage mit dem Antrage, die Beklagte zu verurteilen, vor\nNotar die Erklärung abzugeben, daß ſie das genannte Haus der\nKlägerin zum Preiſe von 6000 0 verkaufe.\n\nDie Beklagte beantragte Abweiſung der Klage, indem ſie einwendete, daß das Vorkaufsrecht der Klägerin mit dem 1. April 1883\nerloſchen und jedenfalls die Verurteilung zur Verbriefung eines Kaufvertrages unſtatthaft ſei, da ſie durch ÜUbergang des Eigentumes an\ndem Hauſe auf die Eheleute S. unmöglich geworden ſei, der Klägerin\nalſo eventuell nur ein Schadenserſatzanſpruch zuſtehe.\n\nDas landgerichtliche Urteil, welches die Beklagte nach dem Klagantrage verurteilte, wurde von dem Berufungsgerichte beſtätigt. Auf\ndie von der Beklagten eingelegte Reviſion wurde das Berufungsurteil\naufgehoben aus folgenden\n\nGründen:\n\n. . . „Unbegründet iſt zwar der Angriff, mit welchem die Reviſionsklägerin die Annahme des Berufungsrichters bekämpft, daß das\nin Nr. 5 des Mietvertrages vom 6. November 1881 der Klägerin\nvorbehaltene Vorkaufsrecht derſelben. auch während der Dauer des\nſtillſchweigend verlängerten Mietvertrages zugeſtanden habe; denn\n\nö einerſeits entzieht ſich die Feſtſtellung des Berufungsrichters, daß jene\nKlauſel als integrierender Teil des Mietvertrages von den Parteien\ngewollt war, der Nachprüfung in der Reviſionsinſtanz, und anderer\nö ſeits kann die Rechtsanſicht des Berufungsrichters nur gebilligt werden,\ndaß die Einräumung eines Vorkaufsrechtes durch den Vermieter als\nNebenleiſtung des Vermieters in einem der Hauptſache nach als Mietvertrag ſich darſtellenden Vertrage ausbedungen werden kann, und\ndaß, wenn dies geſchehen, und im übrigen die Vorausſetzungen\nder Artt. 1738. 1759 B. G.B. vorliegen, die Vorſchriften des letztgenannten Artikels mit der Wirkung zur Anwendung kommen, daß\ndas ausbedungene Vorkaufsrecht als Teil der Stipulationen des urſprünglichen Mietvertrages auch zu denjenigen des verlängerten Vertrages gehört. Es iſt weder ein Grund thatſächlicher noch ein ſolcher\nrechtlicher Natur erfindlich, aus dem geſchloſſen werden müßte, daß\ndie Parteien bei Fortſetzung des Mietverhältniſſes gerade von jener\nVertragsklauſel abgehen wollten. ö\n\nGerechtfertigt iſt dagegen der Vorwurf, daß das Urteil auf Verletzung des Art. 1599 B. G.B. beruhe. Der Antrag der Klägerin\ngeht dahin, die Beklagte zur Abgabe einer den Verkauf des Hauſes\nenthaltenden Willenserklärung vor einem Notar, alſo zur gleichzeitigen\nüÜbertragung des Eigentumes an dem Hauſe, zu verurteilen. Es ſteht\naber feſt, daß dieſes Haus bereits am 2. Dezember 1893 von der\nBeklagten durch notariellen Vertrag an die Eheleute S. verkauft\nworden und gemäß Art. 1583 B.G.B. und 1 des Geſetzes vom\n20. Mai 1885, da die Anlegung des Grundbuches für das genannte\n\nGrundſtück noch nicht ſtattgefunden hat, das Eigentum an dem Hauſe\nauf die Eheleute S. übergegangen iſt. Die Klägerin begehrt ſonach\nvon der Beklagten Bethätigung eines Kaufvertrages über ein Grund\nö ſtück, welches, wie beiden Teilen bekannt, ſich nicht im Eigentume der\nBeklagten, ſondern in dem eines Dritten befindet. Dieſe Leiſtung,\ndie Abgabe der Verkaufserklärung vor Notar, iſt der Beklagten zwar\nnicht thatſächlich unmöglich, aber rechtlich verwehrt, denn das Geſetz\n(Art. 1599 B. G. B.) erklärt den Verkauf einer fremden Sache ausdrücklich für nichtig. Eine Verurteilung zu ſolcher Leiſtung kann\ndemnach nicht ausgeſprochen werden. Der Umſtand, daß die Beklagte\ndieſe rechtliche Unmöglichkeit ſelbſt herbeigeführt hat, kann die ver\nö langte Verurteilung nicht zuläſſig machen, ſondern nur zur Begründung eines Anſpruches der Klägerin auf Schadenserſatz wegen Vereitelung des Vorkaufsrechtes dienen.\n\nDie zu dem entgegengeſetzten Ergebniſſe führenden Ausführungen\ndes Berufungsgerichtes gehen unter Berufung auf das in den Entſch.\ndes R. G.'s in Civilſ. Bd. 27 S. 321 abgedruckte Urteil dieſes Senates\nvon der an ſich richtigen Anſicht aus, daß derjenige, welcher ein Vorkaufsrecht eingeräumt hat, nicht nur verpflichtet ſei, die Sache unter\nden von dem Dritten gemachten Bedingungen dem Vorkaufsberech\nö tigten anzubieten, ſondern auch, ſofern letzterer erklärt, von ſeinem\nRechte Gebrauch machen zu wollen, die Verpflichtung habe, das Verſprechen käuflicher Uberlaſſung zu erfüllen, alſo auch einen dem Ge\nſetze vom 20. Mai 1885 entſprechenden Kaufvertrag abzuſchließen.\n\nö Eine Verurteilung zur Erfüllung dieſer Verpflichtung kann aber, wie\ndas erwähnte Urteil ausdrücklich hervorhebt, nur ſo lange ausgeſprochen werden, als der Verpflichtete noch in der rechtlichen Lage\niſt, zu verkaufen. Zur Verpflichtung des Verkäufers gehört nach\nfranzöſiſchem Rechte die Übertragung des Eigentumes an der verkauften Sache; ſo lange jemand nicht in der Lage iſt, das Eigentum\nan einer Sache zu übertragen, iſt er alſo auch nicht in der rechtlichen\n34⁴4 85. Vorkaufsrecht.\nLage, dieſelbe zu verkaufen. Freilich iſt unbeſtrittenermaßen die vertragsmäßig übernommene Verpflichtung, einem anderen die Sache eines\nDritten zu verſchaffen, weder eine Verpflichtung zu etwas thatſächlich Unmöglichem, noch ſteht ihrer rechtlichen Gültigkeit der Art. 1599\nB. G.B. entgegen; allein ſelbſt wenn — entgegen dem weiter unten\nzu erwähnenden Urteile dieſes Senates vom 8. Oktober 1879 — anzuerkennen wäre, daß mit der Einräumung eines Vorkaufsrechtes die\nVerpflichtung verbunden ſei, dem Vorkaufsberechtigten die Sache zu\nverſchaffen, ſo iſt doch jedenfalls im vorliegenden Falle ein derartiges\nVerlangen gar nicht geſtellt, vielmehr direkt Verbriefung eines Kaufvertrages verlangt, und dieſes Begehren iſt auf eine rechtlich unmögliche weil nichtige Handlung gerichtet.\n\nIn dem gleichen Sinne hat bereits das (im Rheiniſchen Archiv\nBd. 78. 3 S. 7 abgedruckte) Urteil dieſes Senates vom 8. Februar\n1887 (Rep. II. 424/86) entſchieden. Auch dort wird die rechtliche\nUnmöglichkeit der verlangten Verbriefung anerkannt, keineswegs, wie\ndas Berufungsgericht in dem Urteile Bd. 86. 1 S. 190 des Rheiniſchen\nArchives annimmt, die Entſcheidung lediglich auf § 779 C. P. O. geſtützt. Es heißt daſelbſt vielmehr: „Eine ſolche rein ſubjektive Möglichkeit“ (nämlich die, daß der Beklagte die Sache von dem Dritten\nwieder erwerbe) „kann hier ſchon mit Rückſicht auf die Beſtimmung\ndes § 779 C.P.O. nicht in Betracht gezogen werden. Nach dieſer\nBeſtimmung müßte nämlich, wenn Th. verurteilt würde, die mit der\nKlage verlangte Willenserklärung abzugeben, dieſe Erklärung mit der\nRechtskraft des Urteiles als abgegeben gelten und damit die Wirkung\neintreten können, daß das Eigentum auf den Kläger überginge.“ Dieſe\nAusführung, in deren Schlußworten der Kläger als die Erklärung\ndes Beklagten annehmend gedacht iſt,\n\nvgl. Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 31 S. 859,\n\nmuß auch jetzt noch für zutreffend erachtet werden. Aus der Vorſchrift des ö 779, wonach die Erklärung, zu deren Abgabe der Beklagte verurteilt iſt, als abgegeben gilt, ſobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat, folgt allerdings, daß die rechtliche Möglichkeit\nder abzugebenden Erklärung zur Zeit des Urteiles vorhanden ſein\nmuß, und daß die rechtliche Unmöglichkeit einer, den Verkauf einer\nfremden Sache enthaltenden Erklärung durch die vorhandene Möglichkeit, daß der Beklagte ſich nachträglich die Sache behufs Überlaſſung an den Kläger verſchaffe, nicht erſetzt werden kann. Zu einer\nZwangsvollſtreckung, bei welcher, wie das Berufungsgericht in dem\nangefochtenen Urteile ſich ausdrückt, ſich erſt herausſtellen könnte, ob\ndieſelbe rechtlich möglich und ausführbar iſt oder nicht, würde es bei\nder vom Berufungsgerichte beſtätigten Verurteilung gar nicht kommen;\ndieſe Verurteilung müßte vielmehr ihre Wirkung in dem Augenblicke\näußern können, in welchem die Klägerin vor Notar ihre Annahme\nerklärt.\n\nAuch die Urteile dieſes Senates vom 8. Oktober 1889 (abgedruckt\nin Puchelt's Zeitſchrift für franzöſiſches Recht Bd. 21 S. 31) und\nvom 25. November 1890,\nvgl. Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 27 S. 321,\nſtehen mit den vorſtehenden Ausführungen im Einklange. In den\ndieſen Entſcheidungen zu Grunde liegenden Fällen aus dem Gebiete\ndes badiſchen Rechtes war zwar nicht lediglich auf Verbriefung des\nKaufvertrages, ſondern auf Erfüllung des eingeräumten Vorkaufsrechtes mittels Übertragung des Eigentumes geklagt; in beiden Urteilen\nwird aber davon ausgegangen, daß die Entſcheidung von der rechtö lichen Möglichkeit der Eigentumsübertragung abhänge, und daß dieſe\nrechtliche Möglichkeit wieder davon abhänge, ob der Beklagte als\nEigentümer im Grundbuche eingetragen ſei oder nicht. Demzufolge\nwurde, da im erſteren Falle bereits der Dritte als Eigentümer im\nGrundbuche eingetragen war, der Kläger nur zum Anſpruche auf\nSchadenserſatz berechtigt erklärt, im zweiten dagegen, in welchem der\nBeklagte zwar weiter verkauft hatte, aber noch als Eigentümer einö getragen war, Verurteilung des Beklagten ausgeſprochen.\nDie abweichenden Ausführungen, welche in einem gemeinrechtlichen Falle das in Entſch. des R. G.'s in Civilſ. Bd. 10 S. 418\nabgedruckte Urteil des Reichsgerichtes enthält, können für das Gebiet\ndes franzöſiſchen Rechtes, in welchem Art. 1599 B. G.B. einen vom\nrömiſchen Rechte abweichenden Grundſatz zur Geltung gebracht hat,\nnicht in Betracht kommen..","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/reichsgericht/1894-12-04/ii-285-94","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/reichsgericht/1894-12-04/ii-285-94","retrieved":"2026-10-28 05:20:50.527910+00:00"},"card":{"id":"reichsgericht/1894-12-04/ii-285-94","court":"Reichsgericht","court_id":"reichsgericht","court_as_stated":"Reichsgericht","panel":"II. 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