{"status":"available","ecli":null,"court":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen","senate":null,"decided":"2014-12-05","aktenzeichen":"2 U 86/14","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen \n \nGeschäftszeichen: 2 U 86/14 = 4 O 1130/12 Landgericht Bremen \n \n \nVerkündet am 5. Dezember 2014 \n[…] \nals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle \n \nIm Namen des Volkes \n \n \nU r t e i l \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \nS-GmbH, […], \n \n \nKlägerin und Berufungsklägerin, \n \nProzessbevollmächtigter: \nRechtsanwalt […] \n \ngegen \n \nM & B GmbH & Co. KG, vertr. d[…], \n \n \nBeklagte und Berufungsbeklagte, \n \nProzessbevollmächtigte: \n\n- 2 - \n \nSeite 2 von 15 \n \nRechtsanwältinnen und Rechtsanwälte […] \n \nhat der 2. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen auf die \nmündliche Verhandlung vom 14. November 2014 durch den Vorsitzenden Richter am \nOberlandesgericht Blum für Recht erkannt: \n \nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Bremen, 4. Zivilkammer, \nvom 16. Juni 2014 wird zurückgewiesen. \n \nDie Klägerin trägt die Kosten der Berufung. \n \nDas Urteil des Landgerichts sowie des Senats sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig \nvollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von \n110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die \nBeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. \n \nGründe: \n \nI. \nDie Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung einer Maklercourtage von € 46.112,50 \nnebst Zinsen für die Vermittlung eines von der Beklagten in B., H-Str. 36 […], für \n€ 775.000,00 erworbenen Gewerbeobjekts in Anspruch. Die verlangte Courtage er-\nrechnet sich aus 5 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. \n \nEigentümerin des Grundstücks war eine B-GmbH (früher: […]), welche dort ihren Ge-\nschäftssitz hatte und ihren Betrieb führte, das Grundstück aber veräußern wollte. Be-\nbaut war das Grundstück mit einem Bürogebäude, einer Produktionshalle und einer \nGaragenanlage. Wie die Klägerin das Grundstück „an die Hand“ bekam, ist streitig. \nDie B GmbH bot das Grundstück in einem „offenen Bieterverfahren“ zum Verkauf an. \n \nDie Klägerin vermakelt gewerbliche Immobilien und will von ihrem angeblichen Part-\nner, dem Zeugen N., gebeten worden sein das Objekt anzubieten, wobei Herr N. sei-\nnerseits von der Eigentümerin um eine Vermakelung ersucht worden sein soll. \n\n- 3 - \n \nSeite 3 von 15 \n \nMit Schreiben vom 09.02.2010 (Anlage K 1 = Bl. 17 d.A.) bot die Klägerin der Beklag-\nten dieses Gewerbeobjekt unter Angabe der genauen Adresse zur „Anmie-\ntung/Anpachtung/Ankauf“ mit folgender Erläuterung an: \n \n„Das Grundstück eignet sich m.E. für die Bebauung mit einer Waschstraße und einer \nVergnügungsstätte… \nAn dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass bei Abschluss eines Kauf-/Miet- oder \nPachtvertrages vom Käufer/Mieter eine Provision gemäß anliegender Anlage 1 an \nunser Unternehmen zu zahlen ist. Dies gilt auch, wenn der Vertrag über ein assoziier-\ntes Unternehmen/Projektgesellschaft abgeschlossen wird. \n \nSollten Sie dieses Angebot nicht binnen 14 Tagen ablehnen, erkennen Sie es mit sei-\nnen Bedingungen an.“ \n \nDem Schreiben beigefügt war ein „Kaufangebot“ vom 09.02.2010, mit einem „Stadt-\nplanauszug“ (aus Google), einer Lagebeschreibung, einem Ausschnitt aus der Flur-\nkarte, in der ein Gebäude mit der Erläuterung „Waschstraße“ und ein anderes mit \n„Spielstätte 1.200 m²“ versehen waren, sowie mit folgender \n \n„Objektbeschreibung: \n \nDas Grundstück mit ca. 4.700m² ist derzeit durch den Eigentümer genutzt. \nDer Eigentümer wird das Grundstück im 1. Qu. 2010 beräumen und die Technik zu-\nrückbauen. \nEin Mieter bewohnt die Dienstwohnung, die zu kündigen ist. \nFür den Abbruch der Baulichkeiten liegt eine Schätzung über netto € 150.000,00 vor. \nAuf dem Nachbargrundstück befindet sich ein Getränke Hoffmann Markt, ggü. ein \nBurger King Restaurant. \nDas Grundstück eignet sich m.E. für die Belegung mit einer Spielstätte mit bis zu 6 \nLizenzen. \nHierfür sollte eine Miete von 19.200 EUR/Monat erzielbar sein.“ \n \nUnter „Konditionen“ ist angegeben: \n„Kaufpreis \n \nVerhandlungsbasis: 1,25 Mio EUR inklusive Baurecht.“ \n \nUnter „Provision“ ist geregelt: \n„Aufgrund der aufwendigen Abstimmungen im Zusammenhang mit der Genehmigung \neiner Spielstätte berechnet die S-GmbH neben der Courtage auch eine Beratungsge-\nbühr in Höhe von 50.000,- EUR. \nBei Grundstückskäufen erfolgt die Berechnung auf Basis des vereinbarten Gesamt-\nkaufpreises und aller damit in Verbindung stehenden Nebenleistungen von dem Wert \n\n- 4 - \n \nSeite 4 von 15 \n \nbis € 5 Mio. 5 %, von dem Wert über € 5 Mio. bis € 25 Mio. 4 % und von dem Wert \nüber € 25 Mio. 3 % und ist vom Kunden an uns zu bezahlen.“ \n \nFerner wird auf die beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin \nverwiesen (siehe Bl. 22 d.A.). \n \nDas Angebot war an den in B. wohnhaften Zeugen D-, „handelnd im Auftrag“ der Be-\nklagten gerichtet. \n \nVor dem 08.03.2010 nahm der Zeuge D. im Beisein des Zeugen N. und eines Dritten \neine Besichtigung des Grundstücks vor. Auf Bitten des Zeugen D, übersandte die \nKlägerin der Beklagten mit Schreiben vom 11.03.2010 (Anlage K 2 = Bl. 23 d.A.) noch \neine Flurkarte. \n \nNach einem Treffen zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Geschäfts-\nführer der Beklagten B. Ende März 2010 in Berlin teilte die Klägerin mit E-Mail ihres \nGeschäftsführers vom 26.04.2010 dem Zeugen D mit, dass ein Herr C. als Bestbie-\ntender zum einem Bietergespräch eingeladen worden sei, verbunden mit der Anfrage, \nob Herr D. oder Herr B. am 28.04.2010 Zeit für ein Gespräch mit Herrn C. bezüglich \nder H.-Str. 4 hätten (Anlage K 7 = Bl. 58 d.A.). Am 28.04.2010 fand sodann ein Ge-\nspräch zwischen einem Herrn C von der C.-Beteiligungs-AG (im Folgenden: C.-AG) \nund Herrn Bremermann statt. Die C.-AG hatte zu diesem Zeitpunkt von der B GmbH \neine Kaufoption erhalten. \n \nMit Schreiben vom 26.05.2010 (Anlage 3 = Bl. 47f. d.A. ) machte die Beklagte der C.-\nAG das bis zum 18.06.2010 bindende Angebot zum Erwerb der Immobilie vom \nGrundstückseigentümer für einen Kaufpreis von € 1 Mio. unter der Bedingung, dass \ndie C.-AG den Kontakt zum Grundstückseigentümer herstelle und die Beklagte beim \nZustandekommen des Kaufvertrags unterstütze. Ferner enthält das Schreiben diverse \nweitere Bedingungen, die die Nutzbarkeit des Grundstücks für den Bau und Betrieb \neiner Autowaschstraße mit Zentralsaugeranlage und eines Spielkasinos mit \n6 Konzessionen, die Abrisskosten der vorhandenen Gebäude (Anteil der Beklagten \nhieran maximal € 100.000,00, weitere Kosten zu Lasten des Eigentümers) betreffen. \nUnter 4. und 5. sind Regelungen über die Courtage enthalten. Nach Ziff. 4 stellt C.-AG \ndie Beklagte „von entstandenen Vermittlungs- und sonstigen Provisionen frei, die \ndurch den Grundstückserwerb entstanden sein könnten. Der Nachweis des Grund-\n\n- 5 - \n \nSeite 5 von 15 \n \nstücks durch die S-GmbH mit Angebot vom 09.02.2010 an M. & B. fällt ebenfalls unter \ndiese Regelung“. In Ziff. 5 verspricht die Beklagte der C.-AG eine einmalige Vermitt-\nlungsprovision von € 100.000,00 brutto zahlbar bei Vollzug des Grundstückskaufver-\ntrags und Rechtskraft aller erforderlichen Bau- und Betriebsgenehmigungen für die \nvorher genannten Nutzungen. \n \nNach Beklagtenvortrag zerschlugen sich die Verhandlungen mit der C.-AG im Juni \n2010. \n \nDie Beklagte will von dem Makler S. aus L. mit Schreiben vom 08.10.2010 (Bl. 88 \nd.A.) das Objekt erneut angeboten bekommen haben; dieser Makler habe ihr erstmals \nden Namen und die Telefonnummer der Eigentümerin genannt und die Beklagte habe \nsodann mit diesem direkt verhandelt. \n \nMit Schreiben vom 31.05.2011 (Anlage 1a = Bl. 43 d.A.) übersandte die Klägerin der \nBeklagten unter Hinweis auf den erfolgten Erwerb des Grundstücks durch den Beklag-\nten eine Rechnung vom 01.06.2011 über eine Maklercourtage von 5 % von € 1,25 \nMio. = € 74.375,00 brutto (Anlage 1b) = Bl. 44 d.A.). \n \nDie Klägerin hat behauptet, der Besichtigungstermin Anfang März 2010 sei von ihr \narrangiert worden; der Zeuge N. habe sie dabei vertreten. Ab diesem Zeitpunkt habe \ndie Beklagte die Verkäuferin gekannt, denn sie habe sich auf der Besichtigung ja er-\nkennbar auf dem Betriebsgelände der Verkäuferin befunden. Ferner habe sie – die \nKlägerin – der Beklagten mit der E-Mail vom 08.03.2010 als angefügte Datei das Ex-\nposé der Verkäuferin gemäß Anlage K 3 (= Bl. 25ff. d.A.) zugesandt, aus welcher der \nName der Eigentümerin ersichtlich gewesen sei. Ausweislich des vorgelegten Schrift-\nverkehrs habe sie – die Klägerin – in der Folgezeit weiter an den Verhandlungen mit-\ngewirkt, insbesondere den Kontakt zu der C.-AG hergestellt und im November 2010, \nnachdem die C.-AG das Interesse an dem Objekt verloren gehabt habe, die Beklagte \nauf direkte Verhandlungen mit der Eigentümerin verwiesen. \n \nDie Klägerin hatte ursprünglich im Mahnbescheidsverfahren (Zustellung des MB an \ndie Beklagte am 13.12.2011) eine „Teilforderung der RE vom 01.06.11“ von \n€ 15.000,00 nebst Zinsen geltend gemacht und mit der Klagbegründung vom \n14.06.2012, bei Gericht eingegangen am 18.06.2012 und der Beklagten am \n\n- 6 - \n \nSeite 6 von 15 \n \n17.07.2012 zugestellt, Auskunft über die Höhe des vereinbarten Kaufpreises begehrt. \nDie Beklagte hat sodann – bereits durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten ver-\ntreten – mit Schreiben vom 23.07.2012 unter Ankündigung einer negativen Feststel-\nlungsklage mit Fristsetzung bis zum 16.08.2012 die Erklärung der Klägerin verlangt, \ndass diese keine € 15.000,00 überschreitenden Ansprüche geltend machen werde \n(Anlage 2 = Bl. 45f. d.A.). Anschließend hat sie mit der Klagerwiderung vom \n28.08.2012 (Eingang bei Gericht am 29.08.2012, der Klägerin zugestellt am \n06.09.2012) eine negativen Feststellungswiderklage mit dem Ziel erhoben, dass das \nGericht feststelle, dass die Beklagte der Klägerin keine € 15.000,00 übersteigende \nProvision bis zu einer Höhe von € 74.375,00 zustehe. Die Klägerin hat mit Schriftsatz \nvom 24.09.2012 die Klage um den Antrag erweitert, dass die Beklagte verpflichtet sei, \ndie Höhe des Kaufpreises durch Vorlage geeigneter Unterlagen zu belegen. \n \nNachdem die Beklagte mit Bl. 183 d.A. auszugsweise den Kaufvertrag vorgelegt hat-\nte, haben die Parteien übereinstimmend den Auskunftsantrag sowie den Antrag vom \n24.09.2012 für erledigt erklärt. Die Klägerin hat sodann ihren Zahlungsantrag auf \n€ 46.112,50 nebst Zinsen erhöht und die Parteien haben hins. der negativen Feststel-\nlungswiderklage der Beklagten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. \n \nDie Klägerin hat sodann beantragt, \ndie Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 46.112,50 nebst Zinsen von 8 Prozent-\npunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2011 sowie weitere € 18,00 vorge-\nrichtliche Rechtsverfolgungskosten zu zahlen. \n \nDie Beklagte hat beantragt, \ndie Klage abzuweisen. \n \nDie Beklagte hat behauptet, sie habe die Grundstückseigentümerin und Verkäuferin \nerstmals von der Maklerfirma S. mitgeteilt bekommen. Das Exposé der Verkäuferin \nsei ihr von der Klägerin nicht übersandt oder per E-Mail als Datei zugeschickt worden. \nDie Verhandlungen mit der C.-AG hätten zu keinem Ergebnis geführt. Die Bemühun-\ngen der Klägerin seien für den tatsächlich erfolgten Kauf nicht kausal gewesen. Die \nKlägerin sei ferner nicht zu der Vermakelung berechtigt gewesen. Zudem wichen der \nmit der Eigentümerin schließlich vereinbarte Preis sowie die Kaufbedingungen derart \nvon den von der Klägerin angebotenen Bedingungen ab, dass es an der erforderli-\n\n- 7 - \n \nSeite 7 von 15 \n \nchen Kongruenz zwischen dem Angebot und dem schließlich zustande gekommenen \nKaufvertrag fehle. So habe sich erst später ein Kontaminationsproblem mit dem \nGrundstück ergeben, was zu einem weiteren Preisnachlass von € 250.000,00 geführt \nhabe. \n \nDas Landgericht Bremen, 4. Zivilkammer, hat die Geschäftsführer der Parteien ange-\nhört (Termin vom 04.02.2013, Bl. 90ff. d.A.) sowie die Zeugen N., F. und D. vernom-\nmen (Termin vom 14.04.2014, Bl. 184ff. d.A.) und mit Urteil vom 16. Juni 2014 die \nKlage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. \nDer Klägerin stehe ein Anspruch auf Maklercourtage gemäß § 652 Abs. 1 BGB nicht \nzu, denn sie habe nicht bewiesen, dass sie der Beklagten die Möglichkeit zum Erwerb \ndes Objekts nachgewiesen habe. Zum Nachweis der Erwerbsmöglichkeit gehöre u.a. \ndie Namhaftmachung des zum Verkauf bereiten Objekteigners. Die Beweisaufnahme \nhabe nicht ergeben, dass der Beklagten anlässlich der Ortsbesichtigung Anfang März \n2010 der Name des Eigentümers offenbart worden sei, was anhand der Zeugenaus-\nsagen näher erläutert wird. Ferner sei nicht erkennbar, dass die Klägerin oder die C.-\nAG bei anderer Gelegenheit der Beklagten den Namen genannt hätten. Für die Über-\nsendung des von der Eigentümerin stammenden Exposés an die Beklagte habe die \nKlägerin keinen Beweis angeboten. Dass die Beklagte bei gewissenhafter Lektüre des \nklägerischen Angebots die Verkäuferin möglicherweise hätte ermitteln können, stelle \nkeinen tauglichen Nachweis dar. \nDie auf Mitteilung der Klägerin zwischen und der Beklagten und der C.-AG aufge-\nnommenen Vertragsverhandlungen hätten zu keinem Vertragsabschluss geführt. Zu-\ndem habe die C.-AG kein Eigentum an dem Grundstück bzw. eine gefestigte Verkäu-\nferposition besessen, so dass die Kontaktvermittlung zu ihr nicht als Nachweis im \nSinne des § 652 BGB gelten könne. \nAuf den weiteren Inhalt des Urteils wird ergänzend verwiesen (Bl. 216ff. d.A.). \n \nMit der hiergegen jeweils rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung verfolgt \ndie Klägerin ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Aufgrund der Aussagen der Zeugen \nN. und D stehe fest, dass der Zeuge D bei dem Ortstermin im März 2010 die Visiten-\nkarte des Repräsentanten der Eigentümerin erhalten habe, aus der sich die Firmen-\nbezeichnung der B.-GmbH, deren Adresse sowie die Kontaktdaten des Repräsentan-\nten ergeben habe. Aus dem von der Klägerin übersandten Kaufangebot habe sich \nzudem bereits eindeutig ergeben, wer der Eigentümer des Grundstücks gewesen sei, \n\n- 8 - \n \nSeite 8 von 15 \n \ndenn dort werde auf die derzeitige Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer \nverwiesen sowie darauf, dass dieser das Grundstück beräumen werde. Der Zeuge N. \nhabe zudem bestätigt, dass bei der Ortsbesichtigung durch den Zeugen D. als Reprä-\nsentanten der Beklagten insbesondere anhand der Firmenschilder, aber auch aus der \nihm überreichen Visitenkarte ersichtlich gewesen sei, wer das Grundstück nutze. Mit \nder Benennung des Grundstücks und des Verkäufers habe die Klägerin alle Voraus-\nsetzungen für einen Nachweis der Verkaufsmöglichkeit erfüllt. Auf die anschließenden \nVerhandlungen mit der C.-AG komme es nicht mehr an. Sie – die Klägerin – habe \nbereits in erster Instanz bestritten, dass die Beklagte das Objekt erneut durch den \nMakler S. angeboten bekommen habe, wobei sich aus dem angeblich der Beklagten \nzugesandten Angebot vom 08.10.2010 gleichfalls nicht der Eigentümer ergebe. Dass \ndie Eigentümerin keinen Makler habe einschalten wollen, berühre ihren Anspruch auf \nCourtage nicht. Das Landgericht gehe zudem zu Unrecht davon aus, dass die Beklag-\nte den Erhalt des Exposés der Verkäuferin bestritten habe. Sie – die Klägerin – habe \nim Termin vom 04.02.2013 ihren Vortrag hierzu unter Hinweis auf die E-Mail (vom \n08.03.2010, Bl. 94 d.A.) mit als Datei beigefügtem Exposé näher konkretisiert. Hierauf \nsei die Beklagte nicht mehr eingegangen; der Vortrag sei daher unstreitig. \nDie Klägerin kritisiert schließlich, dass das Landgericht ihr auch die Kosten hins. der \nnegativen Feststellungsklage auferlegt habe. Dieser habe von vornherein im Hinblick \nauf den Auskunftsantrag (Stufenklage) das Rechtsschutzinteresse gefehlt. \n \nDie Klägerin beantragt, \ndas angefochtene Urteil des Landgerichts abzuändern und die Beklagte zu \nverurteilen, an die Klägerin € 46.112,50 nebst Zinsen von 8 Prozentpunkten \nüber dem Basiszinssatz seit dem 16.11.2011 sowie weitere € 18,00 vorgericht-\nliche Rechtsverfolgungskosten zu zahlen. \n \nDie Beklagte beantragt, \ndie Berufung zurückzuweisen. \n \nDie Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil. Die ihr von der Klägerin übermittel-\nten Informationen hätten es ihr gerade nicht ermöglicht, bis zur Eigentümerin durch-\nzudringen. Es fehle daher an einer Maklerleistung, weil die Klägerin sie nicht in die \nLage versetzt habe, in konkrete Vertragsverhandlungen mit der Eigentümerin einzu-\ntreten. Auch nach Scheitern der Verhandlungen mit der C.-AG habe die Klägerin ihr \n\n- 9 - \n \nSeite 9 von 15 \n \nkeinen Zugang zur Eigentümerin verschafft. Die Beklagte wiederholt ihren Vortrag, \ndass ihr erstmals vom Maklerbüro S. der Kontakt zur Eigentümerin verschafft worden \nsei. \n \nZur Ergänzung des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen der \nKlägerin vom 20.08.2014, 20.10.2014 und vom 13.11.2014 sowie der Beklagten vom \n25.09.2014 und vom 04.11.2014 Bezug genommen. Die Parteien haben jeweils nicht \nnachgelassenene Schriftsätze zur Akte gereicht (die Klägerin einen Schriftsatz vom \n25.11.2014, die Beklagte einen Schriftsatz vom 04.12.2014), auf deren Inhalt gleich-\nfalls verwiesen wird. \n \nII. \nDie zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet. Der Senat folgt im Ergebnis \nder Auffassung des Landgerichts, dass der Klägerin keine Maklercourtage gemäß \n§ 652 Abs. 1 BGB zusteht. \n \n1. Dabei mag dahinstehen, ob der Courtageanspruch auch daran scheitert, dass die \nKlägerin der Beklagten den Namen der Eigentümerin nicht namhaft gemacht haben \nsoll. Der Anfall einer Nachweismaklercourtage setzt voraus, dass der Makler seinen \nKunden in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestreb-\nten Hauptvertrag zu treten, was in der Regel erfordert, dass er seinem Kunden den \nVertragspartner für dieses Geschäft benennt, d.h. konkrete Angaben zu der Person \nmacht, die zu substanziellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist \n(siehe BGH, NJW-RR 2014, 1272, 1273, Rn. 15 m.w.Nw.). \nDer Senat folgt allerdings gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO den landgerichtlichen Fest-\nstellungen insoweit, als das Landgericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme es \nnicht als bewiesen angesehen hat, dass eine derartige Namhaftmachung bei der Be-\nsichtigung des Grundstücks durch die Beklagte Anfang März 2010 erfolgt sei. Auf die \nAusführungen des Landgerichts hierzu kann verwiesen werden; konkrete Anhalts-\npunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Feststellungen be-\ngründen, sieht der Senat nicht, zumal sich aus dem an die C.-AG gerichteten Angebot \nder Beklagten vom 26.05.2010 (Anlage 3 = Bl. 47f. d.A.) ergibt, dass die Beklagte \nauch zu diesem Zeitpunkt noch keine Kenntnis von der Grundstückseigentümerin hat-\nte (die C.-AG „stellt den Kontakt zwischen Grundstückeigentümer und M. & B. her und \nunterstützt M. & B. bei Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages“). \n\n- 10 - \n \nSeite 10 von 15 \n \n \nAuch ist der Hinweis der Klägerin, dass die Beklagte unschwer bereits aus ihrem \n„Kaufangebot“ vom 09.02.2010 auf den Grundstückeigentümer hätte schließen kön-\nnen, nicht von Relevanz. In der Tat wird auf Seite 3 unter „Objektbeschreibung“ mitge-\nteilt, dass das Grundstück „derzeit durch den Eigentümer genutzt“ werde, so dass es \nder Beklagten wenig Mühe bereitet hätte, in direkten Kontakt zur Eigentümerin zu tre-\nten. Die konkrete Benennung des Verkäufers wird aber nicht durch die Ermittelbarkeit \ndes Verkäufers durch den Kunden obsolet. Zudem erfolgten diese Hinweise ungefragt \nzu einem Zeitpunkt, als ein Maklervertrag noch nicht zustande gekommen sein konn-\nte. Dies schließt zwar nicht das spätere Zustandekommen eines Maklervertrages aus \n(siehe BGH a.a.O., Rn. 15), erfordert aber die Feststellung späterer, für den Vertrags-\nabschluss kausal gewordener Maklerleistungen, durch deren Entgegennahme der \nKunde sich auf die angebotenen Maklerdienste einlässt. \n \n2. Nach Auffassung des Senats scheitert der Courtageanspruch jedenfalls daran, dass \ndie Klägerin der Beklagten eine andere Leistung angedient hat als die vom Eigentü-\nmer angebotene und der sodann zwischen der Beklagten und der Eigentümerin abge-\nschlossene Grundstückskaufvertrag sich substanziell von der durch die Klägerin der \nBeklagten zur Vermittlung angedienten Vereinbarung über das Grundstück unter-\nscheidet: \n \nNach der Aussage des Zeugen F., dessen Glaubwürdigkeit auch von der Klägerin \nnicht in Frage gestellt wird, wollte die Eigentümerin ihr Grundstück maklerfrei verkau-\nfen und wählte dafür ein in Berlin vom Liegenschaftsfonds praktiziertes „offenes Bie-\nterverfahren“, bei dem die Interessenten innerhalb einer von der Eigentümerin \ngesetzten Frist ein Kaufangebot machen mussten. Das dem Senat vorliegende Expo-\nsé der Eigentümerin (Anlage K 3 = Bl. 25ff. d.A.) enthält eine detaillierte Beschreibung \nder Lage des Grundstücks, der Verkehrsanbindung, der baurechtlichen Beschränkun-\ngen und der vorhandenen Baulichkeiten mit beigefügten Fotos der Gebäude und des \nGrundstücks. Es enthält dagegen keinerlei Zusagen über von der damaligen Nutzung \nabweichende Nutzungsmöglichkeiten oder etwa Angaben über etwaige Abbruchkos-\nten oder zu Maßnahmen, die über das schlichte Räumen des Grundstücks hinausge-\nhen, sondern bietet ersichtlich das bebaute Grundstück in dem vorhandenen Zustand \nan. Dementsprechend waren von den Bietern Preisangebote zu erwarten, die nach \ndem Wert dieses konkreten Objekts in seiner damaligen Beschaffenheit zu kalkulieren \n\n- 11 - \n \nSeite 11 von 15 \n \nwaren, allerdings gegebenenfalls unter Berücksichtigung des in dem Grundstück lie-\ngenden Potenzials für andere Nutzungsmöglichkeiten, deren Realisierbarkeit aber in \nden Risikobereich der Bieter fiel. \n \nDas Kaufangebot der Klägerin zielt dagegen von vornherein auf eine noch zu schaf-\nfende neue Nutzung ab, nämlich auf eine Bebauung des Grundstücks mit einer \nWaschstraße und einer Vergnügungsstätte. Dies ergibt sich bereits aus dem Begleit-\nschreiben der Klägerin vom 09.02.2010 zu ihrem Kaufangebot („Das Grundstück eig-\nnet sich m.E. für die Bebauung mit einer Waschstraße und einer Vergnügungsstät-\nte.“). Zudem werden in der Objektbeschreibung die voraussichtlichen Kosten für den \nAbbruch der Baulichkeiten anhand einer vorliegenden Schätzung beziffert, die Kläge-\nrin nimmt dort erneut die Einschätzung vor, dass sich das Grundstück für die Bele-\ngung mit einer Spielstätte mit bis zu 6 Lizenzen eigne, beziffert die hierdurch erzielba-\nre Monatsmiete auf € 19.200,00, zeichnet diese Nutzungszwecke in der beigefügten \nFlurkarte ein und gibt als „Verhandlungsbasis“ für den Kaufpreis einen Betrag von \n„1,25 Mio EUR inklusive Baurecht“ an, also einen Preis, bei dem die Verschaffung des \n„Baurechts“ als zu erbringende Leistung des Vertragspartners einkalkuliert ist. \n \nEin hierauf basierendes Kaufangebot der Beklagten gegenüber der Eigentümerin wä-\nre damit von vornherein zum Scheitern verurteilt, denn diese wollte ausweislich des \nvorliegenden Exposés irgendwelche Garantien über alternative Nutzungsmöglichkei-\nten nicht bieten, sondern erwartete allein aufgrund der Objektbeschreibung im Exposé \ndie Kaufangebote. Eine Teilnahme der Beklagten an dem Bieterverfahren wäre an-\nhand des klägerischen Angebots nicht sinnvoll gewesen, denn die Beklagte hätte ein \nAngebot unter Einpreisung des „Baurechts“ nicht ohne entsprechende Vorbehalte in \nihrem Angebot machen können. Ein Verhandeln mit der Eigentümerin über die Kläge-\nrin, um entweder die Eigentümerin zu entsprechenden Zusagen zu bringen oder die \nerforderlichen Genehmigungen durch die Klägerin beibringen zu lassen, war nach der \nAussage des Zeugen F. nicht gewollt. Der Verkauf sollte vielmehr nach dem aus-\ndrücklichen Willen der Eigentümerin maklerfrei erfolgen. \n \nFolgerichtig fanden die durch die Klägerin vermittelten Kaufverhandlungen anschlie-\nßend nicht mit der Eigentümerin statt, sondern mit Vertretern der C.-AG. Diese hatte \nvon der Eigentümerin eine Kaufoption erhalten – nach der Erklärung des Geschäfts-\nführers der Klägerin im Termin für einen Kaufpreis von € 1 Mio. –, so dass aus Sicht \n\n- 12 - \n \nSeite 12 von 15 \n \nder Eigentümerin für die Dauer der Kaufoption ihre Verkaufsbemühungen blockiert \nwaren und es Sache der C.-AG war, einen eigenen Abnehmer zu finden. Die C.-AG \nverhandelte somit mit der Beklagten nicht als Vertreterin der Eigentümerin, sondern \naus eigenem auf der Kaufoption beruhendem Recht sowie im eigenen wirtschaftlichen \nInteresse. \n \nDabei ergibt sich aus dem Kaufangebot der Beklagten vom 26.05.2010, dass wesent-\nliche Bedingung des von der Beklagten angebotenen Kaufs war, dass die C.-AG der \nBeklagten das Vorliegen der für den Bau einer Autowaschanlage und den Betrieb \neines Spielcasinos mit 6 Konzessionen erforderlichen Genehmigungen nachwies. \nFerner sollte der Eigentümer die € 100.000,00 übersteigenden Abrisskosten der vor-\nhandenen Gebäude übernehmen und die C.-AG sollte die Beklagte von eventuell u.a. \nbei der Klägerin angefallenen Provisionen freihalten. Dieses Angebot sah zwar eine \nVeräußerung durch die Eigentümerin vor; ein Zwischenerwerb durch die C.-AG war \nnicht vorgesehen. Er bezog sich aber auf ein Leistungspaket, welches zusätzlich zu \nder ursprünglich von der Eigentümerin angebotenen Übereignung und Lieferung des \nGrundstücks weitere werterhöhende Maßnahmen verlangte, welche die Eigentümerin \nnicht leisten sollte und ersichtlich auch gar nicht leisten wollte. \n \nDie von der Klägerin angebotene Maklertätigkeit war somit von vornherein nicht da-\nrauf ausgerichtet, der Beklagten das konkrete Objekt nachzuweisen. An diesem hatte \ndie Beklagte nur dann und nur insoweit Interesse, als sie das Grundstück zu den der \nKlägerin aus früherem Kontakt bekannten neuen Verwendungszwecken nutzbar ma-\nchen konnte. Der Klägerin ist es nicht gelungen, der Beklagten die von ihr verspro-\nchene Gesamtleistung zu vermitteln. \n \nAls die Beklagte im Dezember 2010 dann doch das Grundstück von der Eigentümerin \nerwarb, stand auch nach Klägervortrag (siehe Schriftsatz vom 18.03.2013, dort Seite \n3 = Bl. 100 d.A.) fest, dass eine Spielhallenkonzession nicht zu erreichen war. Damit \nwar ein nicht unwesentliches Verkaufsargument der Klägerin, welches diese in der \nvon ihr angebotenen „Verhandlungsbasis“ eingepreist hatte, gegenstandslos gewor-\nden. \nDass die Beklagte aufgrund des Zeitablaufs für sich die Möglichkeiten der Bebauung \nmit einer Waschstraße abklären und deren Realisierbarkeit in den Vertrag mit auf-\nnehmen lassen konnte, ist gleichfalls der Maklertätigkeit der Klägerin nicht zuzurech-\n\n- 13 - \n \nSeite 13 von 15 \n \nnen. Deren Angebot enthielt diese Möglichkeit nicht lediglich als von den Parteien bei \nVertragsabschluss gemeinsam vorausgesetzte (und damit werterhöhende) Nut-\nzungsmöglichkeit, deren Herbeiführung aber von der Beklagten zu bewerkstelligen \nwar. Die Klägerin bot der Beklagten vielmehr dieses Grundstück mit der von Verkäu-\nferseite zu schaffenden Nutzungsmöglichkeit für den Bau einer Waschstraße an, wo-\nbei mit dem Zusatz „inklusive Baurecht“ klargestellt war, dass Grundlage dieses An-\ngebots eine entsprechende und in der „Verhandlungsbasis“ von € 1,25 Mio. einge-\npreiste Verschaffungspflicht und –garantie war und es sich nicht lediglich um eine auf \nRisiko des Käufers abzuklärende Nutzungsmöglichkeit handeln sollte. \n \nDie verschiedene Werthaltigkeit des die klägerische Maklertätigkeit bestimmenden \nAngebots zu dem sodann erfolgten Vertragsabschluss mit der Eigentümerin findet \nschließlich auch ihren Niederschlag in den gravierend voneinander abweichenden \nKaufpreisen. Während die Klägerin die Beklagte mit einer „Verhandlungsbasis“ von \n€ 1,25 Mio. in die Kaufvertragsverhandlungen schicken wollte, einigte sich die Beklag-\nte schließlich mit der Eigentümerin auf einen Kaufpreis – ohne Berücksichtigung an-\ngeblicher weiterer Kaufpreisreduzierungen aufgrund einer festgestellten Kontaminati-\non – von € 775.000,00, also auf einen um 38 % geringeren Kaufpreis. \n \nLetztlich verbliebe als Anknüpfungspunkt für den Anfall einer Maklercourtage lediglich, \ndass die Klägerin der Beklagten das Objekt ungefragt und ohne vorherige Beauftra-\ngung zur Kenntnis gebracht hat. Da die Beklagte aber – wie oben bereits erläutert – \nsich aufgrund des „Kaufangebots“ der Klägerin am offenen Bieterverfahren der Eigen-\ntümerin nicht sinnvoll hätte beteiligen können und das von der Klägerin angediente \n„Leistungspaket“ nicht zu einem erfolgreichen Abschluss geführt und sich von dem \nspäter abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wesentlich unterschieden hat, ist \neine Maklercourtage nicht angefallen. \n \nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \nEine Abänderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung für die erste Instanz hat \nauch im Hinblick auf die übereinstimmend für erledigt erklärte Widerklage nicht zu \nerfolgen. Da der Klägerin kein Courtageanspruch zusteht, hat das Landgericht zutref-\nfend gemäß § 91a Abs. 1 ZPO der Klägerin auch die insoweit angefallenen Kosten \nauferlegt. \n\n- 14 - \n \nSeite 14 von 15 \n \nEntgegen der Ansicht der Klägerin hat der Widerklage auch nicht von vornherein das \nRechtsschutzinteresse gefehlt. Da die Klägerin mit Rechnung vom 01.06.2011 eine \nMaklercourtage von € 74.375,00 brutto berechnet, hiervon mit Mahnbescheid vom \n02.12.2011 aber nur einen ausdrücklich als Teilforderung aus der Rechnung gekenn-\nzeichnet Betrag von € 15.000,00 geltend gemacht hat, hat die Beklagte ein berechtig-\ntes Interesse daran gehabt, durch einen negativen Feststellungsantrag in Rechtskraft \nfestgestellt zu bekommen, dass der Klägerin auch keine € 15.000,00 übersteigende \nCourtageforderung zusteht; die Rechtskraft eines Teilurteils ist auf den entschiedenen \nTeil des Streitgegenstandes beschränkt (Vollkommer/Zöller, 30. Aufl., § 301, Rn. 12 \nm.w.Nw.). Dieses Interesse ist nicht bereits durch die am 18.06.2012 eingereichte \nKlagbegründung mit der darin enthaltenen Klagerweiterung um einen Auskunftsantrag \nentfallen, denn dem Schriftsatz ist nicht mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, \ndass die Klägerin als weitere Stufe nach dem Auskunftsantrag auch bereits einen \nunbezifferten Klagantrag hinsichtlich der sich nach Auskunftserteilung ergebenden \nweiteren Honorarforderung stellen will. Weder die auf Seite 11 der Klagschrift ausfor-\nmulierten Anträge noch die Begründung auf Seite 5 der Begründung, dass nunmehr \nzu dem geltend gemachten Teilbetrag von € 15.000,00 auch ein Auskunftsanspruch \nüber die Höhe des tatsächlich kontrahierten Kaufpreises geltend gemacht werde, las-\nsen erkennen, dass die Klägerin mit der Klagbegründung auch bereits den \n€ 15.000,00 übersteigenden, aber aufgrund der fehlenden und benötigten Auskunft \nnoch nicht bezifferbaren Teil der Maklercourtage habe rechtshängig machen wollen. \nAllein die Erwähnung des Wortes „Stufenklage“ in der Klagebegründung (Seite 5 un-\nten = Bl. 15 d.A.: „Eine Anfrage bei der Verkäuferin über die Höhe des Verkaufspreis \nblieb erfolglos, so dass die Klägerin gehalten ist, ihre Ansprüche auf Auskunft im We-\nge des Klageverfahrens, hier einer Stufenklage, zu verfolgen“) reicht nach Auffassung \ndes Senats zur Klarstellung nicht aus, weil unklar bleibt, ob sich das Stufenverhältnis \nnicht auf den Klagantrag zu 1. beziehen soll. Jedenfalls sind insoweit Unklarheiten \nverblieben, auf die die Beklagte mit der Erhebung einer negativen Feststellungswider-\nklage hat reagieren dürfen. \n \nDie weiteren Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. \n \nDie Revision ist nicht zuzulassen; die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen \nnicht vor. \n\n- 15 - \n \nSeite 15 von 15 \n \n \ngez. Blum \n \nFür die Ausfertigung: \n \n \n \nLudwig, Justizsekretärin \nUrkundsbeamtin der Geschäftsstelle des \nHanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-bremen/2014-12-05/2-u-86-14","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91a","ref_norm":"91a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-bremen/2014-12-05/2-u-86-14","retrieved":"2026-07-09 04:52:02.182901+00:00"},"card":{"id":"olg-bremen/2014-12-05/2-u-86-14","court":"OLG Bremen","court_id":"olg-bremen","court_as_stated":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen","panel":null,"date":"2014-12-05","dockets":["2 U 86/14"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"OLG Bremen, Urteil vom 05.12.2014 – 2 U 86/14","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-bremen/2014-12-05/2-u-86-14","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Bremen, 4. 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