{"status":"available","ecli":null,"court":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen","senate":null,"decided":"2013-11-21","aktenzeichen":"3 U 23/13","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen \n \nGeschäftszeichen: 3 U 23/13 = 7 O 2332/10 Landgericht Bremen \n \n \nVerkündet am: 21.11.2013 \n \n \nIm Namen des Volkes \n \nU r t e i l \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \n1. […], \n2. […], \n \nKläger, \n \nProzessbevollmächtigte zu 1, 2: \nRechtsanwälte […] \n \ngegen \n \n[…], \n \nBeklagte, \n \nProzessbevollmächtigte: \nRechtsanwältinnen und Rechtsanwälte […] \n \nBeteiligte: \n \n[…], \n \n\n \n \n2\n \nNebenintervenientin, \nProzessbevollmächtigte: \nRechtsanwälte […] \n \nhat der 3. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen auf die \nmündliche Verhandlung vom 31.10.2013 durch die Richterin Buse, den Richter \nDr. Haberland und die Richterin Dr. Siegert für Recht erkannt: \n \n \nDie Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Bremen vom \n14.03.2013 sowie das Ergänzungsurteil vom 25.07.2013 (Az.: 7 O 2332/10) \nwird \nzurückgewiesen. \nDie \nangefochtenen \nUrteile \nsind \nohne \nSicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. \n \nDie Kosten der Berufung einschließlich der in der Berufung entstandenen \nKosten der Nebenintervention tragen die Kläger. \n \nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n \nDen Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten und \nder Nebenintervenientin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des \ninsgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte \nbzw. die Nebenintervenientin vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in \nHöhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. \n \n \nGründe: \nI. \nDie Kläger nehmen die Beklagte als Käufer eines bebauten Grundstücks auf \nMinderung und Schadensersatz wegen Mängeln des Gebäudes in Anspruch. \n \nDie Beklagte war Eigentümerin des streitbefangenen Grundstücks in der B.-Str. 20, \ndas mit einem freistehenden Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Wohnfläche des Hauses \nbeträgt 199,54 m², die Nutzfläche 142,48 m², Gesamtfläche 342,02 m². Im Dezember \n2007 beauftragte die Beklagte die Nebenintervenientin, die als Immobilienmaklerin tätig \nist, mit der Vermarktung des Grundstücks. Die Wohnung im ersten Obergeschoss war \n\n \n \n3\nzu \ndiesem \nZeitpunkt \nvermietet. \nDie \nBeklagte \nfüllte \nein \nFormular \nder \nNebenintervenientin aus, auf dem sie die Wohn- und Nutzflächen des Hauses \nzutreffend angab. Für den genauen Inhalt des betreffenden Formulars wird auf Bl. 57 \nder Akte verwiesen. Die erzielte Kaltmiete bezifferte sie mit 438,69 €. Die \nNebenintervenientin erstellte eine hiervon abweichende Internetpräsentation zu diesem \nObjekt, für deren Inhalt auf Bl. 203 ff. der Akte verwiesen wird. In dieser wurde die \ngesamte Wohn- und Nutzfläche mit ca. 491 m² beziffert. \n \nIn der Folge besichtigten die Kläger das Objekt. Hierbei kamen ihnen Zweifel an den \nFlächenangaben im Internetauftritt. Die Vertragsverhandlungen führte ausschließlich \ndie Nebenintervenientin. Hierbei übergab sie den Klägern auch Abschriften der meisten \nGrundrisszeichnungen des Hauses (vergleiche Anl. K2, Bl. 205 ff. der Akte). Beim \nBeurkundungstermin am 6. Februar 2008 fragten die Kläger die Beklagte, ob die \nZahlen des Exposés zutreffend seien. Die Beklagte bejahte dies. Der Kaufvertrag, für \ndessen Wortlaut auf Bl. 10 ff. der Akte verwiesen wird, enthält unter anderem einen \nAusschluss der Haftung wegen Mängeln der Kaufsache. \n \nIm Juni 2008 übersandte die Beklagte den Klägern auf entsprechende Nachfrage ein \nGutachten des Sachverständigen Diplomingenieur S. aus dem Jahr 1997 (vergleiche \nBl. 38 ff. der Akte), das die Geschossflächengrößen zutreffend wiedergibt. \n \nDie Kläger haben behauptet, sie hätten sich angesichts bestehender Zweifel an der \nRichtigkeit der Flächenangaben im Internetexposé auch an die Nebenintervenientin \ngewendet. Bei einem Termin in ihrem Büro habe die Nebenintervenientin ausdrücklich \nerklärt, dass sie gemeinsam mit ihrem Ehemann alle Räume nachgemessen habe und \ndass die Zahlen sich als richtig erwiesen hätten. Die Kläger haben zudem behauptet, \ndass es ihnen nicht möglich gewesen sei, anhand des Grundrisses die zutreffende \nGröße der Flächen der einzelnen Geschosse zu ermitteln. Es ergebe sich eine um \nrund 150 m² reduzierte Boden- bzw. Nutzfläche, welche eine Minderung des \nKaufpreises um 27.750 € rechtfertige. \n \nDie Parteien haben in erster Instanz zudem um entgangene Miete sowie um Ersatz für \ndie von der Mieterin bei Auszug entfernten Gegenstände gestritten. \n \nDie Kläger haben beantragt, \n\n \n \n4\ndie Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 30.000 € nebst Zinsen i.H.v. 5 \nProzentpunkten über dem Basiszinssatz aus 27.750 € seit dem 5. Juli 2008 und aus \nweiteren 2.250 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen. \n \nDie Beklagte hat beantragt, \ndie Klage abzuweisen. \n \nDie Beklagte ist dem Vortrag der Kläger entgegengetreten. \n \nMit Urteil vom 14. März 2013 hat das Landgericht die Klage nach Vernehmung der \nNebenintervenientin als Zeugin überwiegend abgewiesen. Zugesprochen worden ist \nlediglich ein Betrag i.H.v. 855,38 € wegen der verminderten Mietzahlungen der Mieterin \nsowie der darauf entfallende Teilbetrag der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. \n120,67 €, jeweils nebst Zinsen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass \ndie Kaufsache mit einem Mangel behaftet sei, da es hinsichtlich der Miete an einer \nvereinbarten Beschaffenheit fehle. Ebenso seien auch die betreffenden Gerichts- und \nRechtsanwaltskosten anteilig ersatzfähig. Weitergehende Ansprüche stünden den \nKlägern dagegen nicht zu. Zwar liege auch hinsichtlich der Wohn- und Nutzfläche des \nHauses ein Mangel vor. Denn die Kaufsache habe insofern nicht der vereinbarten \nBeschaffenheit entsprochen. Mit der Erklärung der Beklagten im Notartermin, die \nZahlen des Exposés seien richtig, sei eine Vereinbarung dahingehend geschlossen \nworden, dass die Wohn- und Nutzfläche des Hauses ca. 491 m² betrage. Denn eine \nAuslegung der Erklärung der Beklagten gemäß den §§ 133, 157 BGB ergebe, dass \neine verbindliche Erklärung diesen Inhalts abgegeben worden sei. Auch greife der \nHaftungsausschluss nicht. Gleichwohl seien Gewährleistungsansprüche der Kläger \ngemäß § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, weil ihnen bei Vertragsschluss der Mangel \ninfolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sei. Denn angesichts einer \nFlächenabweichung von ca. 150 m² hätten sich Zweifel geradezu aufgedrängt und \nseien den Klägern unstreitig auch bereits bei der ersten Besichtigung des Hauses \ngekommen. Zudem sei es ohne weiteres möglich gewesen, die zutreffende Fläche aus \ndem Grundriss wenigstens überschlägig zu ermitteln. Dann aber sei die schlichte \nNachfrage anlässlich des Notartermins keinesfalls ausreichend. Dass die Beklagte \noder die Nebenintervenientin die wahren Flächenangaben arglistig verschwiegen \nhätten, sei weder dargelegt noch erwiesen. Ebenso wenig bestehe ein Anspruch auf \nSchadensersatz wegen der Mitnahme verschiedener Gegenstände durch die Mieterin, \nda diese schon nicht Gegenstand des Kaufvertrags geworden seien. \n \n\n \n \n5\nWegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz und der Begründung der \nEntscheidung im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil des Landgerichts Bezug \ngenommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). \n \nMit der Berufung wenden sich die Kläger gegen die erstinstanzliche Entscheidung, \nsoweit ihr Antrag auf Zahlung eines Minderungsbetrages sowie der entsprechenden \nvorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten abgewiesen worden ist. Sie sind der Auffassung, \ndass das Landgericht die Beweislastverteilung des §§ 442 BGB verkannt habe. \nEbenso habe das Gericht die Pflichten der Kläger bei der Aufdeckung von Mängeln der \nKaufsache überzogen. Denn es sei der Verkäufer, der die Kenntnis des Käufers oder \nUmstände, aus denen die grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers folge, beweisen \nmüsse. Dass die Nebenintervenientin sich bei ihrer Zeugenaussage nicht an ein \nGespräch über die Fläche des Hauses habe erinnern können, gehe deshalb nicht zu \nLasten der Kläger, sondern zu Lasten der Beklagten. Hinzu komme, dass der \nInformationsobliegenheit der Kläger eine Informationspflicht der Beklagten gegenüber \nstehe, der diese nicht nachgekommen sei. \n \nDie Klägerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils \n1. an die Kläger weitere 27.750 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem \nBasiszinssatz seit dem 5. Juli 2008 zu zahlen; \n2. an die Kläger weitere außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.346,36 € \nnebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.2.2011 \nzu zahlen. \n \nDie Beklagte beantragt unter Verteidigung des erstinstanzlichen Urteils, \ndie Berufung als unbegründet zurückzuweisen. \n \nSie ist der Auffassung, dass das Urteil im Ergebnis nicht zu beanstanden sei. \nAllerdings habe das Landgericht nach Auffassung der Beklagten hinsichtlich der \nFlächenangaben rechtsfehlerhaft angenommen, dass ein Mangel vorliege. Eine \nentsprechende Beschaffenheitsvereinbarung sei gerade nicht getroffen worden. Denn \ndie Erklärung der Beklagten im Notartermin, dass das Exposé richtig sei, habe von \nKlägerseite nur dahingehend verstanden werden können, dass die Beklagte ihre \neigenen Angaben gemeint habe. Da die Kläger nicht explizit nachgefragt hätten, könne \ndie schlichte Aussage der Beklagten auch nicht dahingehend verstanden werden, dass \ndas Maklerexposé gemeint gewesen sei. Zudem habe bei der Beklagten auch kein \nRechtsbindungswille vorgelegen. Mangels einer Beschaffenheitsvereinbarung greife im \n\n \n \n6\nÜbrigen \nder \nvereinbarte \nHaftungsausschluss. \nAllerdings \nseien \netwaige \nGewährleistungsansprüche der Kläger, wie vom Landgericht festgestellt, ohnehin \ngemäß § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Es entspreche allgemeinen Grundsätzen \nder Beweislastverteilung, dass jeder diejenigen Tatsachen zu beweisen habe, die für \nihn günstig seien. Deshalb sei es Sache der Kläger, die Rücksprache mit der \nNebenintervenientin zu beweisen. Dies sei den Klägern vorliegend nicht gelungen. \n \nWegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die \ngewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll des Termins zur \nmündlichen Verhandlung vom 31.10.2013 Bezug genommen. \n \n \nII. \nDie Berufung der Kläger ist statthaft (§ 511 Abs. 1 ZPO) und auch im Übrigen zulässig \n(§§ 511 Abs. 2, 517, 519, 520 ZPO). Sie ist jedoch nicht begründet. \n \nDie Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung eines \nMinderungsbetrages i.H.v. 27.750 € aus den §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2, 433, 434 Abs. 1 \nBGB und dementsprechend auch keinen Anspruch auf die insoweit entstandenen \nvorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. \n \n1. Allerdings geht der Senat, anders als die Kammer, nicht davon aus, dass die \nParteien anlässlich des Notartermins eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. \ndes § 434 Abs. 1 S. 1 BGB dahingehend getroffen haben, dass die Wohn- und \nNutzfläche des Hauses 491 m² betrage. Dementsprechend kommt es auf die \nFrage, ob den Klägern die unstreitige Flächenabweichung grobfahrlässig \nunbekannt geblieben ist sowie die betreffende Beweislastverteilung nicht \nentscheidend an. \n \nZwar haben die Kläger unstreitig im Notartermin sinngemäß nach der \nRichtigkeit der Zahlen im Exposé gefragt, die Beklagte hat diese bestätigt. Auch \nhat das Landgericht zutreffend die Kriterien, anhand derer Willenserklärungen \ngemäß den § 133, 157 BGB auszulegen sind, herausgearbeitet. Ebenso folgt \nder Senat der Kammer dahingehend, dass die Erklärungen der Parteien nur so \naufgefasst werden konnten, dass sie sich auf das Maklerexposé bezogen. \nHierfür spricht u.a., dass schon rein begrifflich die Angaben, die der Verkäufer \n\n \n \n7\ngegenüber dem Makler macht, kein „Exposé“ sind, sondern der Vorbereitung \nder Vermarktung (einschließlich der Erstellung eines Exposés) dienen. \nDementsprechend war das fragliche Formular der Nebenintervenientin, das die \nBeklagte ausgefüllt hatte, auch nicht mit „Exposé“ überschrieben, sondern mit \n„Aufnahme für Ein-/Mehrfamilienhäuser“ (vergleiche Anlage B 2, Bl. 57 ff. der \nAkte). \n \nDer Senat geht jedoch davon aus, dass die betreffenden Erklärungen ohne \nRechtsbindungswillen \nabgegeben \nworden \nsind, \nso \ndass \nkeine \nBeschaffenheitsvereinbarung zustande gekommen ist. Dabei kommt es für die \nFrage, ob eine Erklärung bindend ist, nicht darauf an, wie der Erklärende sie \nverstanden wissen will oder sie selbst versteht, entscheidend ist vielmehr der \nobjektive Erklärungsgehalt, der wiederum im Wege der Auslegung zu ermitteln \nist (vergleiche Palandt - Ellenberger, 72. Aufl., § 145 RN 2 ). Die gebotene \nAuslegung führt aber vorliegend zu dem Ergebnis, dass den Erklärungen keine \nBindungswirkung zukommt. Denn ein objektiver Erklärungsempfänger konnte \ndem Wortlaut der Erklärungen auch unter Berücksichtigung aller Umstände \nnicht entnehmen, dass eine verbindliche Erklärung zur Fläche des Objektes \ngewünscht und abgegeben worden wäre. \n \nDabei war zunächst zu berücksichtigen, dass der Wortlaut der wechselseitigen \nErklärungen sich schon nicht konkret auf die Flächenangaben bezog. \nThematisiert wurden vielmehr allgemein die „Zahlen des Exposés“, wobei das \nExposé neben den Flächenangaben noch weitere Zahlen enthält, wie das \nBaujahr und die Anzahl der Zimmer. Hinzu kommt, dass die Kläger ihre bereits \nbestehenden Zweifel jedenfalls gegenüber der Beklagten nicht offenbart haben \nund diese auch sonst nicht erkennbar waren. Zwar haben sie insofern schon in \nerster Instanz behauptet, wegen dieser Bedenken jedenfalls an die \nNebenintervenientin herangetreten zu sein. Der Senat geht auch davon aus, \ndass diese als Erfüllungsgehilfin der Beklagten gemäß § 278 BGB anzusehen \nist. Der betreffende Beweis ist den Klägern jedoch nicht gelungen. \n \nSchließlich ergibt sich auch nichts Anderes aus den sonstigen Umständen. \nDabei verkennt der Senat nicht, dass es sich bei den streitgegenständlichen \nFlächenangaben um so wesentliche Informationen zum Kaufgegenstand \nhandelt, dass solche für den Erwerber des Grundstücks erkennbar von großer \nBedeutung sind. Ebenso ist aber zu berücksichtigen, dass die Parteien notariell \n\n \n \n8\neinen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben. Dies belässt den \nVertragsparteien zwar die Möglichkeit, gleichwohl Vereinbarungen über die \nBeschaffenheit \ndes \nHausgrundstücks \nzu \ntreffen, \ndie \nvon \ndem \nGewährleistungsausschluss nicht erfasst wären, wie das Landgericht zutreffend \nherausgearbeitet hat. Allerdings müssen Erklärungen hierzu nach Auffassung \ndes Senates hinreichend konkret und deutlich getroffen werden, um von einem \nRechtsbindungswillen ausgehen zu können. Wenn sich die Käufer eines \nGrundstücks erst am Rande des Notartermins ganz allgemein nach der \nRichtigkeit der Zahlen im Maklerexposé erkundigen, ohne offenzulegen, dass \nsie konkrete Bedenken bezüglich der Flächenangaben haben, kann ein \nobjektiver Erklärungsempfänger der betreffenden Bestätigung keine bindende \nErklärung zur Fläche des Objektes entnehmen. Dann aber kommt es auf die \nFrage, ob die Kläger die unzutreffenden Flächenangaben des Exposés grob \nfahrlässig im Sinne des § 442 BGB nicht erkannt haben, nicht entscheidend an. \n \n2. Dasselbe Ergebnis ergibt sich aus der Anwendung des § 434 Abs. 1, S. 2 Nr. 2, \nAbs. 3 Satz 1 BGB. Zwar können unrichtige Angaben in einem veröffentlichten \nMaklerexposé unter dem Gesichtspunkt der Beschaffenheitsvereinbarung nach \nder genannten Vorschrift einen Sachmangel begründen (vgl. OLG Hamm, Urteil \nvom 29.04.2010, 22 U 127/09, NJW-RR 2010, 1643). Eine Haftung der \nBeklagten \nscheidet \naber \njedenfalls \nwegen \ndes \nvereinbarten \nGewährleistungsausschlusses aus. Dem steht auch nicht § 444 BGB entgegen. \nDenn der Senat vermag nicht festzustellen, dass die Beklagte arglistig \ngehandelt hat. \n \nZwar setzt § 444 BGB kein betrügerisches Handeln des Verkäufers voraus, \nsondern erfasst auch Verhaltensweisen, bei denen ein Verkäufer mit bedingtem \nVorsatz im Sinne des „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ handelt. Auch ist \nder Verkäufer verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu \nbeantworten. Dass Fragen falsch beantwortet werden, lässt aber für sich \ngenommen noch nicht den Rückschluss auf Arglist zu. Derjenige, der \ngutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht \narglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit \nberuht. Anders allerdings, wenn der Verkäufer Angaben „ins Blaue hinein“ \nmacht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet (vergleiche zum Vorstehenden BGH \nUrteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, zitiert nach juris). Nach diesen Kriterien \n\n \n \n9\naber ist der Beklagten nicht der Vorwurf der Arglist zu machen, auch wenn Sie \ndie Richtigkeit der Angaben im Exposé bestätigt hat. \n \nDie Beklagte hat unstreitig die Richtigkeit „der Zahlen“ im Exposé bestätigt, \nobwohl die darin enthaltenen Flächenangaben unzutreffend waren. Ebenso \nunstreitig war dieser Umstand der Beklagten aber jedenfalls nicht positiv \nbekannt. Der Senat hat keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagte nicht in \ngutem Glauben geantwortet hat, da die Angaben, die sie selbst gegenüber der \nMaklerin gemacht hatte, zutreffend waren. Allerdings wäre zu erwarten \ngewesen, dass ein Verkäufer sich über das Maklerexposé informiert. Für die \nrechtliche Bewertung kommt es hierauf indes nicht an, da es für die Beklagte \nunschädlich ist, wenn ihr guter Glaube auf Fahrlässigkeit oder gar \nLeichtfertigkeit beruhte. Dass die Beklagte es für möglich gehalten und in Kauf \ngenommen hätte, dass das Maklerexposé trotz ihrer zutreffenden Angaben \nfalsche Zahlen enthalten haben könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen. \nSie war auch nicht verpflichtet, offen zu legen, dass sie das Exposé nicht selbst \neingesehen oder überprüft hatte. Es handelte sich gleichwohl nicht um Angaben \n„ins Blaue hinein“. Solche liegen nämlich nur dann vor, wenn Angaben gemacht \nwerden, ohne dass eine Tatsachengrundlage vorliegt (vergleiche OLG Hamm, \naaO., m.w.N.). Eine solche Tatsachengrundlage bestand hier aber in den \nzutreffenden Angaben, die die Klägerin der Nebenintervenientin gegenüber \ngemacht hatte und die gerade der Erstellung eines Exposés hatten dienen \nsollen. Wenn die Beklagte auf dieser Grundlage auf die Frage der Kläger \ngeantwortet hat, ist dies nicht als arglistiges Verhalten einzuordnen, so dass der \nGewährleistungsausschluss greift. \n \n3. Da der Hauptanspruch nicht besteht, besteht auch kein Anspruch auf die \nentsprechenden vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. \n \nDementsprechend hat das Landgericht die diesbezügliche Klage zu Recht \nabgewiesen. \n \nDie Berufung war damit insgesamt zurückzuweisen. \n \nDie Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige \nVollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. \n\n \n \n10\n \nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO \nnicht vorliegen. \n \n \ngez. Buse \ngez. Dr. Haberland \ngez. 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