{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"3. Zivilsenat","decided":"2013-06-20","aktenzeichen":"III ZR 293/12","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\nIII ZR 293/12 Verkündet am:\n20. Juni 2013\nKiefer\nJustizangestellter\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\nvom 20. Juni 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick sowie die Richter\nDr. Herrmann, Wöstmann, Hucke und Seiters\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des 17. Zivilsenats des\nOberlandesgerichts Karlsruhe vom 11. September 2012 wird zurückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Revisionsrechtszugs.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\n1 Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen seiner\nMeinung nach fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds.\n\n2 Nach Gesprächen mit dem damals für die Beklagte tätigen selbständigen\nHandelsvertreter W. zeichnete der Kläger am 18. März 1996 eine Beteiligung an der I. Immobilienfonds GbR (im Folgenden: Immobilienfonds) in Höhe eines Nominalbetrags von 40.000 DM zuzüglich eines Agios\nvon 5 %. Gegenstand des Immobilienfonds waren laut Prospekt \"Erwerb und\nVermietung\" einer damals im Bau befindlichen \"Vorsorge- und Rehabilitations-\n\nklinik mit 240 Betten in K. \". Nachdem der Kläger in den Jahren 1998\nund 1999 noch Ausschüttungen erhalten hatte, geriet der Immobilienfonds in\nder Folgezeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Am 7. Juli 2001 kam es zu einer Gesellschafterversammlung des Fonds, bei der ein Sanierungskonzept beschlossen wurde. Der Kläger beteiligte sich anschließend mit einem weiteren\nBetrag von 5.000 DM an einer Kapitalerhöhung auf der Grundlage des auf der\nVersammlung beschlossenen Sanierungskonzepts. Jedoch kam es auch in der\nZeit danach nicht zu weiteren Ausschüttungen.\n\n3 Der Kläger hat die Beklagte wegen verschiedener Pflichtverletzungen auf\nSchadensersatz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Hiergegen richtet\nsich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Klägers.\n\nEntscheidungsgründe\n\nI.\n\n4 Die Revision ist - was der Kläger zu Recht hinnimmt - nur in beschränktem Umfang zugelassen worden. Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor seines Urteils die Zulassung uneingeschränkt ausgesprochen. In den Gründen hat\nes jedoch ausgeführt, dass die Revision zugelassen wird, um eine höchstrichterliche Entscheidung zur Auslegung des in verschiedenen Oberlandesgerichtsbezirken verwendeten Prospekts in Bezug auf die streitigen Punkte \"Veräußerung\" und \"Avale Bauzeit\" zu ermöglichen und zur Klärung der in Entscheidungen des Oberlandesgerichts München abweichend beurteilten Rechtsfrage, ob der Prospekt insoweit den an ihn zu stellenden Anforderungen genügt.\n\nHieraus ergibt sich, dass die Revision nur beschränkt auf die Frage zugelassen\nwerden sollte, ob die Prospektangaben zu \"Veräußerung\" und \"Avale Bauzeit\"\neine Haftung der Beklagten wegen Verletzung ihrer Prüfungspflichten begründen. Eine derartige Beschränkung der Revisionszulassung, die sich auch aus\nden Entscheidungsgründen ergeben kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. Mai\n2011 - III ZR 91/10, VersR 2011, 1521 Rn. 22 mwN), auf einzelne von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs wegen fehlerhafter Anlageberatung oder -vermittlung vorgetragene Pflichtverletzungen beziehungsweise Prospektfehler ist wirksam (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. November 2012\n- III ZR 55/12, VersR 2013, 193 Rn. 4 mwN).\n\nII.\n\n5 Die Revision hat keinen Erfolg.\n\n6 1. Veräußerung (Fungibilität) der Kapitalanlage\n\n7 a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in\nErmangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl.\nnur Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542\nRn. 16; Urteile vom 12. Juli 2007 - III ZR 145/06, WM 2007, 1608 Rn. 11 und\nvom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118 Rn. 20). Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung\nin einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der\nKunde diesen gelesen und verstanden hat sowie gegebenenfalls von sich aus\n\nNachfragen stellt (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 aaO\nRn. 17).\n\n8 Der Kläger hat behauptet, dass zwischen ihm und der Beklagten ein Anlageberatungsvertrag geschlossen worden ist. Mangels entgegenstehender\nFeststellungen des Berufungsgerichts, das die Frage des Abschlusses eines\nAnlageberatungs- oder lediglich eines Anlagevermittlungsvertrages offengelassen hat, ist hiervon im Revisionsverfahren auszugehen (vgl. im Übrigen zur\nAufklärungspflicht des Anlagevermittlers Senat, Urteil vom 12. Juli 2007 aaO\nRn. 8, 9, 11).\n\n9 b) Ausgehend von diesem Prüfungsmaßstab hat das Berufungsgericht\nrechtsfehlerfrei einen Prospektfehler und im Folgenden eine Pflichtverletzung\nder Beklagten verneint.\n\n10 aa) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Ausführungen im Abschnitt \"Veräußerung\" auf Seite 5 des - nach den nicht angegriffenen\nFeststellungen des Berufungsgerichts bereits mehrere Wochen vor Zeichnung\nder Anlage im ersten Beratungsgespräch und damit rechtzeitig übergebenen -\nProspekts ausreichen, um den Anleger über das bestehende Risiko der eingeschränkten Fungibilität aufzuklären. Er könne erkennen, dass ein Verkauf der\nBeteiligung zwar allgemein möglich sei, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber\ndavon abhängen würden, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen\nPreis für den Anteil zahle. Die einleitende Angabe, wonach der Gesellschaftsanteil jederzeit veräußerlich sei, sei im Gesamtzusammenhang der Risikoaufklärung zur eingeschränkten Fungibilität im Prospekt dahin zu verstehen, dass\nrechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht\nentgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss ein-\n\ngegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an\ngeschlossenen Immobilienfonds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger\nobliege, einen Käufer zu finden, der die Beteiligung zu einem angemessenen\nPreis abnehme. Die dabei angebotene Hilfe seitens der Beklagten - Unterstützung durch den Geschäftsbesorger - allein vermöge den Hinweis nicht derart zu\nrelativieren oder zu verharmlosen, dass dieser insgesamt als unzureichend anzusehen wäre, dem Anleger das Risiko, dass der Anteil in Ermangelung eines\nentsprechenden Marktes praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräußert werden könne, deutlich zu machen.\n\n11 bb) Die gegen diese Würdigung gerichteten Angriffe der Revision gehen\nfehl.\n\n12 Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist\nauf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der\nvon ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. nur\nBGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; siehe auch\nSenat, Urteil vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, 1503 Rn. 9, jeweils\nmwN).\n\n13 Die Auffassung des Klägers, der Anleger müsse aufgrund des Prospektinhalts davon ausgehen, dass er im Bedarfsfall seine Beteiligung umstandslos\nwieder zu Geld machen könne, teilt der Senat nicht. Zwar wird einleitend im\nAbschnitt \"Veräußerung\" ausgeführt, dass der Gesellschaftsanteil jederzeit veräußerlich ist. Im folgenden Satz wird dann aber deutlich darauf hingewiesen,\ndass sich praktische Schwierigkeiten bei der Veräußerung dadurch ergeben,\ndass es keinen geregelten An- und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen\nImmobilienfonds gibt. Aus diesem Gegensatz zwischen der Veräußerlichkeit als\n\nsolcher und den praktischen Schwierigkeiten hat das Berufungsgericht zutreffend geschlossen, dass der verständige Anleger die einleitende Formulierung\nso verstehen muss, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils\nnicht entgegenstehen. Dass der Geschäftsbesorger seine Unterstützung bei\netwaigen Verkaufswünschen anbietet - im angefochtenen Urteil und in der Revision ist insoweit von der Führung von Replatzierungslisten die Rede - stellt\nkeine Einschränkung des zuvor erfolgten Hinweises auf die praktischen Schwierigkeiten dar, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für die\nAnlage zahlt. Soweit anschließend (im dritten Absatz) Ausführungen zur Werthaltigkeit der Beteiligung im Falle einer - rechtlich und gesellschaftsvertraglich\njederzeit möglichen - Veräußerung gemacht werden, sind auch diese letztlich\nnicht geeignet, den eindeutigen Hinweis auf die eingeschränkte Fungibilität entscheidend zu schwächen, zumal zuvor (im zweiten Absatz) darauf hingewiesen\nwird, dass Immobilieninvestitionen langfristiger Natur sind und nicht innerhalb\nweniger Jahre zu Gewinnen führen, weshalb kurz- oder mittelfristige Veräußerungen nur in Notfällen vorgenommen werden sollten. Die in diesem Zusammenhang erfolgte Aussage, dass bei einer Veräußerung in der Regel von einer\nDeckung der Verbindlichkeiten auszugehen und keine Veräußerung zum Substanzwert, aber zum Ertragswert denkbar sei, steht erkennbar in Bezug zu den\ngleichzeitig erwähnten Prognose- und Renditeerwartungen und insoweit unter\ndem Vorbehalt, dass diese sich bewahrheiten. Jedenfalls stellen diese Ausführungen bei der gebotenen Gesamtschau noch keine unzutreffende Verharmlosung des zuvor beschriebenen praktischen Verwertungsrisikos dar. Dass hierbei ein etwaiger Verkauf an Anlageinteressenten, denen es in erster Linie auf\ndie im Prospekt angesprochenen und von der Revision erwähnten steuerlichen\nVorteile bei Erstzeichnung und nicht auf längerfristige Renditeerwartungen an-\n\nkommt, schwerlich möglich ist, liegt auf der Hand und ist kein Umstand, auf den\nim Prospekt ausdrücklich hingewiesen werden musste.\n\n14 2. Avale Bauzeit\n\n15 Im Anlageprospekt ist auf Seite 16 im \"Investitions- und Finanzierungsplan\" unter der Überschrift \"Investitionsplanung\" unter anderem die Position\n\"Avale Bauzeit\" mit einem Betrag von 782.568 DM angegeben.\n\n16 a) Wie der Senat zwischenzeitlich in einem anderen, denselben Fonds\nbetreffenden Verfahren (Urteil vom 15. November 2012 - III ZR 55/12, VersR\n2013, 193 Rn. 12) ausgeführt hat, wird der Begriff \"Aval\" gemeinhin als Synonym für Bürgschaft verstanden. Die im Investitionsplan aufgeführte Kostenposition bezieht sich insoweit erkennbar auf während der Bau- beziehungsweise\nInvestitionsphase anfallende Kosten für Bürgschaften oder vergleichbare Garantien. Einer näheren Aufschlüsselung dieser - angesichts der Gesamtkosten\nvon 90.615.500 DM - eher geringfügigen Position bedurfte es an dieser Stelle\nnicht, zumal für den Anleger im Rahmen der Kostenzusammenstellung vor allem der jeweilige Gesamtbetrag der Position von Bedeutung ist, da sie ihm Aufschluss darüber gibt, welche Aufwendungen Vertriebskosten beziehungsweise\nsonstige weiche Kosten sind und welche Beträge in die Fondsimmobilie investiert werden, deren Verkehrswert den Wert der Fondsgesellschaft und damit\nseiner Beteiligung im Wesentlichen bestimmt. Anlass für kritische Nachfragen\nhätte allenfalls dann bestanden, wenn der Anfall einer Avalprovision nicht plausibel gewesen wäre, es insoweit hierfür im Rahmen des prospektierten Investitionsvorhabens keinen nachvollziehbaren Grund gegeben hätte, oder wenn sich\nbezüglich eines solchen Grundes die Höhe der Avalprovision offensichtlich außerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hätte (vgl. Senat aaO Rn. 13).\n\n17 b) Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann darin liegen, dass gerade\nbei größeren Bauvorhaben häufig Avale zugunsten des Bauunternehmers gestellt werden. Der Senat hat in dem Verfahren III ZR 55/12 die diesbezügliche\nBewertung des dortigen Berufungsgerichts (aaO Rn. 9) nicht beanstandet und\nden Einwand der Revision, nicht die Fondsgesellschaft, sondern die I.\nAG (im Folgenden I. AG) sei Bauherrin und insoweit gegebenenfalls zur Stellung einer entsprechenden Sicherheit verpflichtet gewesen, als unbegründet angesehen. Denn - wie aaO Rn. 15\nnäher ausgeführt - ein Anlageberater hätte auch dann, wenn ihm bekannt gewesen wäre oder hätte sein müssen, dass die I. AG Bauherrin gewesen sei,\nbei der geschuldeten kritischen Prüfung des Prospekts nicht daraus schließen\nmüssen, dass Aufwendungen für eine Absicherung des Bauunternehmers als\nGrund für die in die Planung eingestellten Avalkosten nicht plausibel seien. Davon, dass die I. AG etwaige im Zusammenhang mit der Errichtung der Klinik\nentstehende Kosten im Verhältnis zur Fondsgesellschaft übernehmen würde,\nmusste nicht ausgegangen werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise habe nahe gelegen, dass im Verhältnis der I. AG zur Fondsgesellschaft solche\nKosten Letztere zu tragen gehabt hätte.\n\n18 c) Die Auffassung des Klägers, der vorliegende Sachverhalt sei anders\nzu beurteilen, teilt der Senat nicht.\n\n19 aa) Ein Grund zu einer abweichenden Beurteilung ergibt sich nicht aus\ndem zwischen der I. AG und der Fondsgesellschaft abgeschlossenen Vertrag,\nden der Kläger kurz vor der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz\n- allerdings in anderem Zusammenhang - vorgelegt hat und der im Verfahren III\nZR 55/12 nicht Aktenbestandteil gewesen ist. Zwar ist es zutreffend, dass sich\n\ndie I. G danach verpflichtet hat, auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück auf eigene Rechnung und Gefahr das Bauvorhaben zu verwirklichen, und\ndass im Vertrag eine Bürgschaft zugunsten des ausführenden Bauunternehmers und entsprechende Avalkosten nicht ausdrücklich erwähnt sind. Dies\nmusste einen Anlageberater, selbst wenn ihm der Vertrag bekannt war, aber\nnicht misstrauisch machen. Etwaige Avalkosten konnten insoweit auch im\nKaufpreis enthalten sein. Dem steht nicht entgegen, dass im Investitionsplan\nbei den Kosten nicht der Kaufpreis (70 Mio. DM nebst Guthabenzinsen), sondern Einzelpositionen (u.a. Grundstück, Anschaffung Gebäude, Anschaffung\nAußenanlagen, Avale Bauzeit) angeführt sind. Da die I. AG gleichzeitig Prospektherausgeberin war, konnte es sich hierbei auch um die der Berechnung des\nKaufpreises zugrunde gelegten Einzelpositionen handeln. Zwar liegen diese,\nwenn man die ihrem Umfang nach nicht abschätzbaren Guthabenzinsen unberücksichtigt lässt, addiert der Höhe nach insgesamt etwas über dem im Vertrag\nerwähnten Kaufpreis. Im Investitionsplan wird auf Seite 16 im letzten Absatz\naber darauf hingewiesen, dass in den jeweiligen Positionen die anteiligen Kosten für Notar und Gericht sowie die Grunderwerbsteuer bereits enthalten sind.\nZu letzterer wird auf Seite 15 unter der Überschrift \"Grunderwerbsteuer\" ausgeführt, dass diese auf den Erwerbspreis für Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen kalkuliert worden sei, da das Risiko bestehe, dass der Gesamtaufwand besteuert werde.\n\n20 bb) Dass die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung vorgetragen hat, sie\nsei im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfung davon ausgegangen, dass die im\nProspekt angesprochenen Avale eine eigenständige Sicherheit für zusätzliche\nKredite während der Bauzeit zur Vorfinanzierung des sukzessive einzuwerbenden Eigenkapitals und zur Zwischenfinanzierung des als Annuitätendarlehen\nerst nach Abschluss der Bauarbeiten abrufbaren Fremdkapitals seien, führt\n\nebenfalls nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn liegt im Rahmen der\nPlausibilitätsprüfung eines Prospekts objektiv ein plausibler Grund für eine im\nInvestitionsplan kalkulierte Kostenposition vor, besteht keine Pflicht, diese zu\nhinterfragen und etwa Nachforschungen danach anzustellen, ob es sich - so der\nKläger - um eine fiktive Position zur Verschleierung von Zuwendungen an den\nGründungsgesellschafter handelt. Hieran ändert sich nichts, wenn der Anlageberater bei seiner Prüfung nicht an diesen plausiblen, sondern einen anderen\n- im Übrigen, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, ebenfalls\nplausiblen - Grund gedacht hat, es sei denn, ihm ist das Fehlen des plausiblen\nGrundes positiv bekannt.\n\n21 cc) Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass\ndie Höhe der Avalkosten keinen Anlass zu Misstrauen und weiteren Nachforschungen gegeben hat. Der Hinweis der Revision, die im Prospekt ausgewiesene Avalprovision sei „deutlich mehr als branchenüblich“, wird nicht weiter begründet. In den in Bezug genommenen Ausführungen in den erstinstanzlichen\nSchriftsätzen des Klägers vom 19. September und 22. November 2011 wird\ngeltend gemacht, Avale hätten allenfalls im Hinblick auf das aufzunehmende\nFremdkapital beziehungsweise in Höhe der Differenz zwischen den prospektierten Anschaffungskosten für Gebäude und Außenanlagen und dem prospektierten Fremdkapital entstehen dürfen. Mit diesen - in sich schon unklaren beziehungsweise widersprüchlichen - Bemerkungen ist nicht dargetan, dass die\nbranchenüblichen Avalkosten überschritten sind. In Anbetracht des hier vorliegenden plausiblen Grundes (s.o.) ist vielmehr maßgeblich, ob sich im Hinblick\nauf das projektierte Bauvorhaben - laut Prospekt (Seite 9) sollte Baubeginn im\nSeptember 1995 und Fertigstellung im Mai 1997 sein - die \"Avale Bauzeit\" von\n782.568 DM außerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hat. Dafür ist nichts\nersichtlich.\n\n22 d) Der Anleger trägt auch die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die\nvom Anlageberater durchgeführte Prüfung nicht ordnungsgemäß war, weil sie\nanderenfalls zur Aufdeckung von aufklärungsbedürftigen Umständen geführt\nhätte (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 2012 aaO Rn. 17).\n\nSchlick Herrmann Wöstmann\n\nHucke Seiters\n\nVorinstanzen:\nLG Mosbach, Entscheidung vom 29.12.2011 - 2 O 93/11 -\nOLG Karlsruhe, Entscheidung vom 11.09.2012 - 17 U 6/12 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2013-06-20/iii-zr-293-12","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2013-06-20/iii-zr-293-12","retrieved":"2026-10-24 07:57:58.924193+00:00"},"card":{"id":"bgh/2013-06-20/iii-zr-293-12","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"3. 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