{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"2. Zivilsenat","decided":"2012-10-23","aktenzeichen":"II ZR 82/11","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nUrteil\nII ZR 82/11\nVerkündet am:\n23. Oktober 2012\nVondrasek\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\nin dem Rechtsstreit\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\nvom 23. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Bergmann, den\nRichter Dr. Strohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart sowie den Richter\nSunder\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revisionen der Kläger zu 5 und 6 wird das Urteil des\n14. Zivilsenats des Kammergerichts vom 14. Januar 2011 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\n1 Die Kläger zu 5 und 6 (im Folgenden: Kläger) beteiligten sich im Jahr\n1996 über eine Treuhandkommanditistin mit je 100.000 DM an der B.\nLBB Fonds\nSechs (im Folgenden: Fonds). Sie machen gegen die Beklagte als\nGründungskommanditistin Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren und\n\nweiteren Sinne geltend. Der Kläger zu 6 klagt auch aus abgetretenem Recht\nverschiedener Verwandter. Die Kläger zu 1 bis 4 haben ihre Klagen im ersten\nRechtszug zurückgenommen.\n\n2 Das Landgericht hat die Klagen der Kläger zu 5 und 6 abgewiesen. Das\nBerufungsgericht hat die Berufungen der Kläger zurückgewiesen. Mit den vom\nerkennenden Senat zugelassenen Revisionen verfolgen die Kläger ihr\nKlagebegehren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\n3 Die Revisionen haben Erfolg und führen unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n4 I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie\nfolgt begründet:\n\n5 Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne seien verjährt. Aber auch\naus Prospekthaftungsansprüchen im weiteren Sinne sei die Klage unbegründet.\n\n6 Ob der Kaufpreis für die von dem Fonds erworbene Immobilie in E.\nüberhöht gewesen sei, könne offen bleiben. Denn daraus folge kein\nProspektmangel. Das Gleiche gelte für den Investitionsplan, in dem Zahlungen\nund Forderungen berücksichtigt worden seien, die noch nicht angefallen seien.\nAuch werde in dem Prospekt entgegen der Auffassung der Kläger nicht\nausgesagt, dass die Mietgarantie auch Mietminderungen erfasse. Offen bleiben\nkönne schließlich, ob unter die Mietgarantie auch die leerstandsbedingten\nNebenkosten fielen. Denn insoweit treffe die Beklagte jedenfalls kein\nVerschulden. Die Mietgarantin habe insoweit zunächst Zahlungen geleistet und\n\nsich erst nach Jahren auf den Standpunkt gestellt, die Mietgarantie erfasse die\nNebenkosten nicht.\n\n7 Angesichts dessen könne offen bleiben, ob die Prospekthaftungsansprüche im weiteren Sinne Ende 2005 verjährt seien und der Kläger zu\n6 berechtigt sei, Ansprüche seiner Verwandten geltend zu machen.\n\n8 II. Diese Ausführungen halten revisionsgerichtlicher Kontrolle nicht in\nallen Punkten stand.\n\n9 Das Berufungsgericht hätte die Frage, ob der Prospekt in ausreichendem\nMaße über den Umfang der Mietgarantie aufgeklärt hat, nicht offen lassen\ndürfen. Denn seine Erwägung, die Beklagte treffe insoweit jedenfalls kein\nVerschulden, ist nicht frei von Rechtsfehlern.\n\n10 1. Die Prospektangaben zu dem Mietgarantievertrag sind unzureichend,\nweil sie auf eine falsche Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten\nNebenkosten schließen lassen, soweit die Mietflächen nicht unter den\nGeneralmietvertrag fallen.\n\n11 a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger\nfür seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt\nvermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine\nAnlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können,\ninsbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform\nverbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig\naufgeklärt werden (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79,\n337, 344; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil\nvom 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18; Urteil vom\n22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 9; Urteil vom 23. April 2012\n- II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 13 ff.). Dazu gehört eine Aufklärung über\n\nUmstände, die den Vertragszweck vereiteln können (BGH, Urteil vom\n6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 21. Oktober 1991\n- II ZR 204/90, BGHZ 116, 7, 12; Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP\n1994, 1851, 1853; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086,\n1088). Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen\nImmobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der\nVermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten, so ist in dem\nAnlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen\nentgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden\nRisiken hinzuweisen (BGH, Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004,\n1104, 1106).\n\n12 b) Diesen Anforderungen wird der verwendete Prospekt nicht gerecht.\nDer Senat kann die vom Berufungsgericht in Bezug auf die Mietgarantie\nunterlassene Auslegung uneingeschränkt selbst vornehmen, weil der\nEmissionsprospekt über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet\nwurde und daher ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht\n(BGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, ZIP 2007, 871 Rn. 6; Urteil\nvom 19. Juli 2011 - II ZR 300/08, ZIP 2011, 1657 Rn. 46; Urteil vom 23. April\n2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 14).\n\n13 Der Prospekt klärt den Anleger auch unter Berücksichtigung der von ihm\nzu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre (vgl. BGH, Urteil vom\n31. März 1992 - XI ZR 70/91, ZIP 1992, 912, 915; Urteil vom 14. Juni 2007\n- III ZR 300/05, WM 2007, 1507 Rn. 8) nicht zutreffend über die Risikoverteilung\nhinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten auf, soweit Mietflächen nicht\nunter den Generalmietvertrag fallen. Wie der Senat bereits entschieden hat,\nerweckt der Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei\nden der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last fallen,\nsondern wie bei den dem Generalmietvertrag unterfallenden Flächen von dem\n\nMieter bzw. Garanten zu tragen sind (BGH, Urteil vom 23. April 2012\n- II ZR 30/10, juris Rn. 14; s. auch Beschluss vom 13. Dezember 2011\n- II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 33 ff. zu LBB-Fonds 13; Urteile vom 23. April\n2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 15 ff. und II ZR 118/10, juris Rn. 14 ff.,\njeweils zu LBB-Fonds 5). Die Begriffe Generalmietvertrag und Mietgarantie\nwerden in dem Prospekt unterschiedslos nebeneinander verwendet. Dies\nmusste bei dem Anleger den Eindruck hervorrufen, die durch die Verträge\ngewährleistete Mietsicherheit sei bei beiden Vertragsarten deckungsgleich.\n\n14 Ob das tatsächlich der Fall ist oder ob sich die Mietgarantin zu Recht\nunter Bezug auf das von ihr eingeholte Rechtsgutachten vom 1. Juni 2004 auf\nden Standpunkt stellt, die Nebenkosten nicht zu schulden, muss hier nicht\nentschieden werden. Ebenso kann offenbleiben, ob der Mietgarantievertrag\nzum Zeitpunkt des Beitritts der Kläger bereits geschlossen war. Denn der\nProspekt war in jedem Fall unrichtig. War ein Mietgarantievertrag noch nicht\ngeschlossen, so war der Prospekt schon deshalb unrichtig, weil er dem Anleger\nvorspiegelte, der Garantievertrag sei bereits abgeschlossen. Lag der\nMietgarantievertrag dagegen bereits vor, so war, wie die Revision mit Recht\nrügt, die Übernahme der umlagefähigen Nebenkosten durch die Mietgarantin in\ndem Vertragswerk jedenfalls nur unzureichend umgesetzt. Dies ergibt sich\nschon daraus, dass sich die Mietgarantin nach den Feststellungen des\nBerufungsgerichts später auf den Standpunkt stellen konnte, im Rahmen der\nMietgarantie nicht zum Ausgleich leerstandsbedingter Nebenkosten verpflichtet\nzu sein, ohne dass diese durch ein Rechtsgutachten untermauerte Auffassung\nder Mietgarantin auch unter Berücksichtigung des bis dahin gegenteiligen\ngemeinsamen Verständnisses als offensichtlich haltlos zurückgewiesen werden\nkonnte. Regelte der Mietgarantievertrag die Übernahme der leerstandsbedingten Nebenkosten aber jedenfalls insoweit nicht hinreichend deutlich, so\nliegt eine die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 280\n\nAbs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB begründende Pflichtverletzung\nschon darin, dass die Beklagte weder für eine deutlichere Fassung des\nMietgarantievertrags Sorge getragen hat, die derartige, nicht ohne weiteres\nausräumbare Zweifel an der Verpflichtung der Mietgarantin zur Zahlung auch\nder Nebenkosten verhindert hätte, noch die Anlageinteressenten auf die Gefahr\neiner gegenteiligen Auslegung des Vertrages durch die Mietgarantin\nhingewiesen hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005,\n763, 765; Urteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Rn. 9).\n\n15 2. Dieser Prospektfehler ist erheblich. War der Mietgarantievertrag bei\nAnwerbung der Kläger noch nicht geschlossen, so beeinflusste das die\nWerthaltigkeit der Anlage in entscheidender Weise. Denn dann waren die\nMieten, die nach dem Prospekt unter den Mietgarantievertrag fallen sollten, zu\ndiesem Zeitpunkt gänzlich ungesichert. Im Ergebnis nichts anderes gilt aber\nauch für den Fall, dass der Mietgarantievertrag schon abgeschlossen war.\nDann kann der Fonds bei den Wohnungen, die unter den Mietgarantievertrag\nfallen, mit den leerstandsbedingten Nebenkosten belastet werden, weil ein\nAnspruch aus dem Mietgarantievertrag gegen die Mietgarantin nicht gegeben\nist oder jedenfalls die ernstliche Gefahr besteht, dass ein solcher Anspruch\naufgrund einer nicht hinreichend deutlichen Fassung des Vertrags wegen\nerheblicher rechtlicher Zweifel tatsächlich nicht durchgesetzt werden kann.\nEntgegen der Ansicht der Revisionserwiderung mussten die Kläger dafür nicht\ndarlegen, wie hoch das wirtschaftliche Risiko der leerstandsbedingten\nNebenkosten im Einzelnen zu bemessen ist. Es entspricht der\nLebenserfahrung, dass die Mietnebenkosten regelmäßig einen nicht\nunerheblichen Teil der Miete ausmachen (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012\n- II ZR 30/10, juris Rn. 15; Beschluss vom 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP\n2012, 117 Rn. 35). Das gilt auch für Leerstände. Dabei muss auch im Hinblick\nauf das von der Revisionserwiderung angeführte Investitionsvolumen von\n\n542 Mio. DM für den Gesamtfonds nicht für jede einzelne Fondsimmobilie\nfestgestellt werden, ob sie unter den Generalmietvertrag oder unter die\nMietgarantie fällt, da unstreitig beide Verträge angewandt wurden (vgl. BGH,\nUrteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 15 f.).\n\n16 3. Damit kommt es auf die Frage, ob der Prospekt noch weitere\nUnrichtigkeiten aufweist, nicht an.\n\n17 4. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig -\nnicht festgestellt, ob dieser Prospektfehler für die Beitritte der Kläger ursächlich\ngeworden ist. Das wird es in der neu eröffneten mündlichen Verhandlung\nnachzuholen haben.\n\n18 5. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass die\nBeklagte jedenfalls kein Verschulden an dem Prospektfehler treffe.\n\n19 Bei der Haftung aus § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2\nBGB wird das Verschulden des pflichtwidrig handelnden Schuldners gemäß\n§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Es ist also Sache der Beklagten, Umstände\ndarzulegen, aus denen sich ergibt, dass sie den Prospektfehler und damit die\nFalschberatung der Kläger ausnahmsweise nicht verschuldet hat.\n\n20 Dafür genügt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht,\ndass sich die Beklagte auf die anfängliche Zahlung der Nebenkosten durch die\nMietgarantin beruft. Denn der Beklagten wird gerade zur Last gelegt, dass sie\nweder für eine deutlichere, abweichende Auslegungen - auch erst später - nicht\nzulassende Formulierung des Mietgarantievertrages gesorgt noch die Anleger\nauf das bestehende Risiko einer abweichenden Auslegung hingewiesen hat.\n\n21 Danach wäre die Beklagte nur dann entschuldigt, wenn sie mit einer\nAuslegung des Vertrages, wie sie jetzt von der Mietgarantin vertreten wird, nicht\n\nhätte rechnen können. Dazu hat das Berufungsgericht keine ausreichenden\nFeststellungen getroffen. Eine solche Annahme liegt auch nicht nahe. Zwar\nmag sich die Beklagte insoweit in einem Rechtsirrtum befunden haben. Ein\nRechtsirrtum wirkt aber nur dann entschuldigend, wenn er seinerseits nicht\nverschuldet ist. Daran stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen (BGH,\nUrteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; Urteil vom\n14. Juni 1994 - XI ZR 210/93, ZIP 1994, 1350; Urteil vom 20. September 2011\n- II ZR 234/09, ZIP 2011, 2097 Rn. 16). Es ist nicht ersichtlich, dass diese hier\nerfüllt wären.\n\n22 III. Damit ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,\ndamit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.\n\n23 Für das weitere Verfahren verweist der Senat auf seine Ausführungen in\nden Urteilen vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris, Rn. 18 ff. zum hiesigen\nFonds und II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 29 ff. zu dem vergleichbaren LBB-Fonds 5.\n\nBergmann Strohn Caliebe\n\nReichart Sunder\n\nVorinstanzen:\nLG Berlin, Entscheidung vom 08.09.2009 - 2 O 158/06 -\nKG Berlin, Entscheidung vom 14.01.2011 - 14 U 225/09 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2012-10-23/ii-zr-82-11","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 241","ref_norm":"241","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2012-10-23/ii-zr-82-11","retrieved":"2026-10-24 07:57:30.586796+00:00"},"card":{"id":"bgh/2012-10-23/ii-zr-82-11","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"2. 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