{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"5. Zivilsenat","decided":"2011-10-13","aktenzeichen":"V ZR 59/11","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nBESCHLUSS\nV ZR 59/11\n\nvom\n\n13. Oktober 2011\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Oktober 2011 durch den\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und\nProf. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland\n\nbeschlossen:\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil\ndes 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 16. Februar\n2011 aufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\nauch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt\n320.000 €.\n\nGründe:\n\nI.\n\n1 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30. April 2008 erwarb der Kläger\nvon der Beklagten (einer Immobilienmaklerin) ein Hausgrundstück, welches\ndiese im Juni 2006 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte, unter\nAusschluss der Gewährleistung für Sachmängel. In der Zeit von 2002 bis 2006\n\nstand das Haus leer, wobei der Keller ungeschützt war und Regenwasser durch\ndie Fensteröffnungen eindringen konnte. Die zum Garten hin gelegene Kelleraußenwand war weder isoliert noch verputzt und der hierzu ausgehobene Arbeitsraum noch nicht wieder mit Erdreich gefüllt worden.\n\n2 Ab August 2008 waren feuchte Stellen an einer Kelleraußenwand zu sehen. Im Oktober 2008 trat der Kläger deshalb von dem Kaufvertrag zurück.\n\n3 Die Beklagte hat erstinstanzlich eingeräumt, dass im Zeitpunkt ihres Erwerbs große Mengen Wasser in den Keller eingedrungen gewesen seien. Nach\nihrer Behauptung hat sie deshalb bis März 2007 diverse Isolierungsarbeiten\nvornehmen lassen.\n\n4 Der Kläger hat die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen\nRückauflassung des Grundstücks, Vorlage einer Löschungsbewilligung für eine\nGrundschuld und Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 1.088,10 € pro\nMonat, die Erstattung von Kreditkosten, Grundsteuer, Maklergebühr, Privatgutachterkosten und von der Rechtsschutzversicherung gezahlter Anwaltskosten\nsowie die Feststellung des Annahmeverzugs und der Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung weiterer Schäden verlangt. Das Landgericht hat die Klage\n(nach der Vernehmung von Zeugen) abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat\nihr - ohne erneute Beweisaufnahme - weit überwiegend stattgeben.\n\nII.\n\n5 Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschwiegen. Bei Besitzübergabe habe ein\nMangel vorgelegen, nämlich ein nicht erfolgreich und dauerhaft beseitigter\nFeuchtigkeitsschaden im Keller des Hauses, und auch ein durch den jahrelan-\n\ngen Leerstand in zum Teil ungeschütztem Zustand begründeter Verdacht auf\neinen Feuchtigkeitsschaden. Dies ergebe sich aus dem von dem Kläger vorgelegten Privatgutachten; auch habe die Beklagte den Feuchtigkeitseintritt und\neine unzureichende Isolierung nicht substantiiert bestritten. Andere Ursachen\nfür den Feuchtigkeitseintritt schieden aus. Die Beklagte habe über den ursprünglichen Feuchtigkeitseintritt, die ihr bekannten möglichen Ursachen, den\njahrelangen Leerstand des noch nicht fertig gestellten Hauses und die von ihr\nveranlassten Sanierungsmaßnahmen aufklären müssen. Diese Aufklärungspflicht habe sie verletzt. Das sei auch arglistig geschehen.\n\nIII.\n\n6 Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben. Das\nBerufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen\nGehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise verletzt.\n\n7 1. Es hat festgestellt, dass im Zeitpunkt des Gefahrübergangs ein Mangel in Form eines nicht erfolgreich und dauerhaft beseitigten Feuchtigkeitsschadens im Keller vorgelegen habe. Zu diesem Ergebnis ist es auf der Grundlage des von dem Kläger vorgelegten Sachverständigengutachtens gelangt,\nweil es gemeint hat, die Beklagte habe den Feuchtigkeitseintritt als solchen und\neine unzureichende Abdichtung nicht substantiiert bestritten. Das verstößt, wie\ndie Beklagte zu Recht rügt, gegen Art. 103 Abs. 1 GG.\n\n8 Die Beklagte war zu einem substantiierten Bestreiten nicht verpflichtet.\nEs reichte aus, dass sie in der Klageerwiderung auf Mängel des Parteigutachtens - welches zu dem Vorliegen von Durchfeuchtungen bei Gefahrübergang\n\nkeine Aussage trifft - hingewiesen und eine zum Feuchtigkeitseintritt führende\nunsachgemäße Isolierung bestritten hatte. Zudem hat sie unter Beweisantritt\nandere, ihr nicht anzulastende, Ursachen für den Feuchtigkeitseintritt vorgetragen. Demgemäß hat das Landgericht - zu Recht - das Bestreiten der Beklagten\nals ausreichend angesehen und in dem Beschluss vom 19. Mai 2010 darauf\nhingewiesen, dass gegebenenfalls noch ein Sachverständigengutachten zu der\nFrage eingeholt werden müsse, ob im Zeitpunkt der Übergabe eine Durchfeuchtung vorlag. Darauf, dass es dieser Beurteilung nicht folgen wollte, hätte\ndas Berufungsgericht die in der ersten Instanz siegreiche Beklagte rechtzeitig\nhinweisen müssen, um ihren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs zu\nwahren, denn diese brauchte nicht damit zu rechnen, dass das Berufungsgericht ihr Bestreiten als nicht ausreichend ansehen würde (vgl. nur Senat, Beschluss vom 26. Juni 2008 - V ZR 225/07 Rn. 5, juris; BGH, Beschluss vom\n7. November 2006 - XI ZR 438/04, ZIP 2007, 762 Rn. 10).\n\n9 2. Weiter hat das Berufungsgericht angenommen, die Beklagte habe auf\nfrüheren, später sanierten Feuchtigkeitseintritt hinweisen müssen, weil ein konkreter Verdacht auf eine mögliche fortbestehende Feuchtigkeit oder auf unzureichende Abdichtungsmaßnahmen bei der Aufnahme von Kaufvertragsverhandlungen nicht sicher ausgeräumt gewesen sei. Dies beruhe darauf, dass\nsich \"nach den Erfahrungen des für Bausachen zuständigen Senats\" oftmals\nerst nach Ablauf einiger Jahre beurteilen lasse, ob durchgeführte Sanierungsmaßnahmen dauerhaft erfolgreich seien. Auch das verstößt gegen Art. 103\nAbs. 1 GG.\n\n10 Abgesehen davon, dass das Berufungsgericht die zur Beurteilung des\nSachverhalts erforderlichen Kenntnisse nicht im Einzelnen dargelegt, sondern\nohne weitere Begründung auf die eigenen Erfahrungen verwiesen hat, was für\n\ndie Feststellung des Vorliegens eines konkreten Feuchtigkeitsverdachts nicht\nausreicht (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Januar 2007 - VI ZR 166/06,\nVersR 2007, 1008 Rn. 3), hätte das Berufungsgericht die Beklagte auch darauf\nhinweisen müssen, dass es von einem konkreten Feuchtigkeitsverdacht bei\nBeginn der Kaufvertragsverhandlungen ausgehen wollte. Denn dieser\n- gegebenenfalls offenbarungpflichtige (vgl. Senat, Urteil vom 5. März 1993\n- V ZR 140/91, NJW 1993, 1703, 1704) - Umstand spielte nach dem von dem\nBerufungsgericht zugrunde gelegten Parteivorbringen bisher keine Rolle. Auf\nihn durfte es seine Rechtsauffassung nicht stützen, ohne den Prozessbeteiligten eine Möglichkeit zur Stellungnahme zu eröffnen, wenn es sich nicht dem\nVorwurf aussetzen wollte, eine Überraschungsentscheidung zu treffen (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221\nRn. 5, 11).\n\n11 3. Die rechtsfehlerhafte Vorgehensweise des Berufungsgerichts ist entscheidungserheblich. Die Klage kann u.a. nur dann Erfolg haben, wenn das\nHaus bei Gefahrübergang mangelhaft (nicht erfolgreich und dauerhaft beseitigter Feuchtigkeitsschaden im Keller) war oder ein offenbarungspflichtiger konkreter Mangelverdacht bestand. Ob das der Fall war, muss das Berufungsgericht aufklären. In der neuen Verhandlung wird die Beklagte die Gelegenheit\n\nhaben, auf die in der Beschwerdebegründung vorgebrachten weiteren Angriffe\ngegen das Berufungsurteil zurückzukommen.\n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch\n\nBrückner Weinland\n\nVorinstanzen:\nLG Köln, Entscheidung vom 26.07.2010 - 23 O 163/09 -\nOLG Köln, Entscheidung vom 16.02.2011 - 11 U 144/10 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2011-10-13/v-zr-59-11","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 103","ref_norm":"103","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2011-10-13/v-zr-59-11","retrieved":"2026-10-24 07:59:01.205877+00:00"},"card":{"id":"bgh/2011-10-13/v-zr-59-11","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"5. 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