{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"2. Zivilsenat","decided":"2011-05-17","aktenzeichen":"II ZR 123/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\nII ZR 123/09 Verkündet am:\n17. Mai 2011\nStoll\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\nin dem Rechtsstreit\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren, in dem\nbis zum 15. April 2011 Schriftsätze eingereicht werden konnten, am 17. Mai\n2011 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bergmann, den Richter Dr. Strohn, die\nRichterinnen Caliebe und Dr. Reichart und den Richter Sunder\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats\ndes Kammergerichts vom 6. April 2009 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\n1 Der Kläger beteiligte sich mit 50.000 DM an der Grundstücksgesellschaft\nB. straße GbR (G. -Fonds 18). Die Beklagte - damals noch firmierend unter G. Gemeinnützige Heimstätten-AG, dann umbenannt in G. AG\nund schließlich umgewandelt in die G. GmbH - ist Gründungsgesellschaf-\n\nterin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten.\n\n2 Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im\nsozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen\nder Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Aufwendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Diese Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit\nbewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige \"Anschlussförderung\" an.\n\n3 Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat\nam 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete.\nDarunter fiel auch der G. -Fonds 18. Seither ist der Fonds sanierungsbedürftig.\n\n4 Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat beantragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen Verbindlichkeiten aus der Beteiligung an dem Fonds, insbesondere von der quotalen Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen. Ferner hat er die Feststellung begehrt, dass die Beklagte zum Ersatz\netwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das Landgericht hat der Klage im\nWesentlichen stattgegeben, den ersten Feststellungsantrag aber nur insoweit\nzugesprochen, als die Freistellungspflicht nur Zug um Zug gegen Übertragung\ndes Gesellschaftsanteils zu erfolgen hat und nur die Verbindlichkeiten betrifft,\nwelche die entstandenen Steuervorteile und die an den Kläger erfolgten Ausschüttungen abzüglich der geleisteten Einlage übersteigen. Das Berufungsge-\n\nricht hat die Klage auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet\nsich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision des Klägers.\n\nEntscheidungsgründe:\n\n5 Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen\nEntscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n6 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die Anschlussförderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Rechtsanspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe\naber nicht auf diesem Fehler. Die Kausalität werde nicht vermutet. Dem Kläger\nsei es auch nicht gelungen, die Kausalität zu beweisen. Die Aussagen der dazu\nvernommenen Zeugen reichten dafür nicht aus.\n\n7 II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.\n\n8 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der\nKläger von der Beklagten bei Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risiken\nder Anlage unterrichtet worden ist.\n\n9 Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für\nseine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt\nvermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere\nüber die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden\n(BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom\n7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember\n\n2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher Würdigung festgestellt und der Senat für den\nG. -Fonds 18 auch schon bestätigt hat (BGH, Urteil vom 22. März 2010\n- II ZR 178/08, juris Rn. 8 ff.) - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen.\n\n10 a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesellschafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer\nBeteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang\ndieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen zwingend gemindert (vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 178/08,\njuris Rn. 10 f.).\n\n11 b) Der Prospekt ist aber insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die Anschlussförderung bestehe ein Rechtsanspruch.\n\n12 Der Prospekthinweis\n\nNach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine Anschlussförderung gesichert. …\n\nkann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstanden werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt\nund es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden.\n\n13 Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts\n\n2011 endet der 1. Förderungszeitraum. Gemäß den Richtlinien über die\nAnschlussförderung von Sozialwohnungen wird eine Anschlussförderung\ngewährt. Diese gewährleistet dauerhaft vertretbare Belastungen …\n\nnoch verstärkt.\n\n14 Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts\n\nEin Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen\ndenkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförderung).\n\nebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 33 des\nProspekts:\n\nAuch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen\nvon Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beeinflusst werden.\n\n15 Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentlicher Umstand. Alle 161 Wohneinheiten sollten im sog. 1. Förderungsweg errichtet werden. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförderung \"kein Investor dieser Welt\" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre.\n\n16 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die\nBeitrittsentscheidung des Klägers nicht ursächlich geworden, hält der revisionsrechtlichen Prüfung aber nicht stand.\n\n17 a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte\nAufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist (st. Rspr., siehe etwa BGH, Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08,\nZIP 2010, 1030 Rn. 17 m.w.N.). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung\ndes Für und Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt inves-\n\ntieren will oder nicht (BGH, Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 194/92, BGHZ 123,\n106, 112 ff.).\n\n18 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausalitätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Aufklärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur\neine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben.\n\n19 Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit,\nRentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten\nnach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die\nauf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit\nfehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften.\nVon einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltigkeit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die Annahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage abträgliche Umstände hätte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb,\nweil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise\nmehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen \"Entscheidungskonflikt\" begründet (BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009, 764\nRn. 6; Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24). Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz\nkommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGH, Urteil vom\n13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160, 58, 66 f.; s. aber BGH, Urteil vom\n12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Rn. 22 zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in einen Immobilienfonds\njedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006\n\n- III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Rn. 24; Urteil vom 22. März 2010 - II ZR 66/08,\nZIP 2010, 1030 Rn. 19).\n\n20 b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der\nAnschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte\nKapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Nach der \"Liquiditäts- und Prognoserechnung\" des Prospekts konnte der\nAnleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,4 % des\neingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen\nGewinnchancen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, BGHZ 160,\n58, 66 f.) kann indes keine Rede sein.\n\n21 Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt\nder Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht\nangenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlussförderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des\nFonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider\nselbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu\ntreffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.\n\n22 c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht\nwiderlegt.\n\n23 Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe\nauch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko\nnicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein\nsolcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen.\n\n24 Auch die vom Berufungsgericht durchgeführte Beweisaufnahme hat die\nKausalitätsvermutung nicht zu erschüttern vermocht. Das Berufungsgericht hat\nangenommen, damit sei die Kausalität nicht bewiesen. Das reicht nicht aus, um\ndie gegenteilige Vermutung zu entkräften.\n\n25 III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen\nim Ergebnis richtig (§ 561 ZPO).\n\n26 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein\nVerschulden.\n\n27 Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei\nVertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob diese Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt\naus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.\n\n28 Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die\nVerbindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum\nentschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur\ndann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt\nmit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte\n(BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 25\nm.w.N.). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass das Oberverwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003 (DVBl 2003,\n1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung aufgegeben hat,\nder Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens über die Anschlussförderung eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren. Denn diese\nEntscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der Rechtslage.\nDemgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 11. Mai\n2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Rn. 57 f.).\n\n29 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt.\n\n30 Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf\ndrei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den\nden Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Jahre verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei Klageeinreichung im Jahr 2006 nicht abgelaufen und wurde durch die demnächst erfolgte\nZustellung im Jahr 2007 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 167 ZPO gehemmt.\nDenn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis oder\n\ngrob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von dem Prospektfehler hat die Beklagte nicht dargetan.\n\n31 IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die\nnoch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.\n\n32 Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung\ndes Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.\n\n33 Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Freistellungsanspruch - wie ein Zahlungsanspruch - nach Grund und Höhe bezeichnet\nsein muss. Soweit der Gläubiger das nicht kann, ist ein Freistellungsantrag unzulässig und stattdessen auf Feststellung zu klagen (vgl. BGH, Urteil vom\n22. März 2010 - II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 33 m.w.N.).\n\nBergmann Strohn Caliebe\n\nReichart Sunder\n\nVorinstanzen:\nLG Berlin, Entscheidung vom 22.06.2007 - 36 O 13/07 -\nKG, Entscheidung vom 06.04.2009 - 26 U 158/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2011-05-17/ii-zr-123-09","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 199","ref_norm":"199","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2011-05-17/ii-zr-123-09","retrieved":"2026-10-24 07:57:24.682642+00:00"},"card":{"id":"bgh/2011-05-17/ii-zr-123-09","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"2. 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