{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"2. Zivilsenat","decided":"2010-03-22","aktenzeichen":"II ZR 181/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\nII ZR 181/08 Verkündet am:\n22. März 2010\nVondrasek\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette\nund die Richter Dr. Strohn, Caliebe, Dr. Reichart und Bender\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats\ndes Kammergerichts vom 30. Juni 2008 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\n1 Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1997 mit 100.000,00 DM an der Grundstücksgesellschaft Go. GbR (G. -Fonds 15). Die Beklagte - damals\nnoch firmierend unter G. G. -AG, dann umbenannt in G. AG und schließlich umgewandelt in die G. GmbH - ist\nGründungsgesellschafterin dieses und noch weiterer gleichartiger Fonds. Ihre\nAnteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten.\n\n2 Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im\nsozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen\n\nder Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Aufwendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Diese Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit\nbewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige \"Anschlussförderung\" an.\n\n3 Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat\nam 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete.\nDarunter fiel auch der G. -Fonds 15. Seither ist der Fonds sanierungsbedürftig.\n\n4 Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat zuletzt\nbeantragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen\nVerbindlichkeiten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der quotalen Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an ihn erfolgten Ausschüttungen abzüglich der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug gegen\nÜbertragung des Gesellschaftsanteils. Ferner hat er die Feststellung begehrt,\ndass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das\nLandgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die\nBerufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision des Klägers.\n\nEntscheidungsgründe:\n\n5 Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen\nEntscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n6 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die Anschlussförderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Rechtsanspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe\naber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag des Klägers sei insoweit unsubstanziiert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Der Kläger habe andere, im\nProspekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei,\ndass er sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der\nAnschlussförderung nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer\nProspektfehler liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quotalen\nHaftung im Prospekt nicht zu beanstanden.\n\n7 II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.\n\n8 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der\nKläger von der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risiken der Anlage unterrichtet worden ist.\n\n9 Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für\nseine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt\nvermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere\nüber die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen\nNachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Sen.Urt. v. 7. April 2003 - II ZR 160/02,\nWM 2003, 1086, 1088; Sen.Urt. v. 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010,\n176 Tz. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher\nWürdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen.\n\n10 a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesellschafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer\n\nBeteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang\ndieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen zwingend gemindert (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. März 2009 - II ZR 67/08,\njuris).\n\n11 Ob die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen Gesellschafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Haftungsquoten - zu einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss führen würde, kann dahinstehen. Die Revision\nzeigt schon nicht auf, dass tatsächlich eine Haftung nach Höchstbeträgen vereinbart worden ist. Im Übrigen macht die Revision nicht geltend, dass von vornherein geplant gewesen sei, die Haftung der Gesellschafter nicht auf ihre jeweilige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absoluten Betrag\nvon der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen.\n\n12 b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die\nAnschlussförderung bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. BGH, Sen.Beschl. v.\n30. März 2009 - II ZR 49/08, juris).\n\n13 Der Prospekthinweis\n\nNach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren ist eine Anschlussförderung gesichert. … Im Amtsblatt … sind die Richtlinien … veröffentlicht. Damit wird eine Anschlussförderung fortgeführt … Die Richtlinie entspricht dem Beschluss des Senats …, der die Anschlussförderung\n… grundsätzlich bestätigt.\n\n…\n\nSchlussfolgerung: Mit dieser Regelung wird sichergestellt, dass die Mieten\nim öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau für breite Schichten der\n\nBevölkerung auf Dauer sozial tragbar bleiben. Der Bauherr soll wie bisher\nEinnahmen erzielen, die ihm erlauben, die Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Tilgung zu decken und die ihm darüber hinaus eine Verzinsung\ndes eingesetzten Eigenkapitals ermöglichen.\n\nkann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstanden werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt\nund es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden.\n\n14 Dieser Eindruck wird durch die Angabe auf S. 19 des Prospekts\n\n2011 endet der 1. Förderungszeitraum. Gemäß den Richtlinien über die\nAnschlussförderung von Sozialwohnungen wird eine Anschlussförderung\ngewährt. Diese gewährleistet dauerhaft vertretbare Belastungen ….\n\nnoch verstärkt.\n\n15 Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 22 des Prospekts\n\nEin Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen\ndenkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförderung).\n\nebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 35 des\nProspekts:\n\nAuch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen\nvon Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beeinflusst werden.\n\n16 Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentlicher Umstand. Alle 80 Wohnungen sollten im sog. 1. Förderungsweg errichtet\nwerden. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass ohne Anschlussförderung\n\n\"kein Investor dieser Welt\" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem\nMarktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung\ndie dann noch verbleibende Kostenmiete für Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre.\n\n17 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die\nBeitrittsentscheidung des Klägers nicht ursächlich geworden, hält der revisionsrechtlichen Prüfung aber nicht stand.\n\n18 a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte\nAufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist (st. Rspr., BGHZ 79, 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 Tz. 19; BGH,\nSen.Urt. v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106; v. 7. Dezember\n2009 aaO Tz. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert\ndas Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und\nWider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder\nnicht (Senat, BGHZ 123, 106, 112 ff.).\n\n19 Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausalitätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Aufklärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur\neine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben.\n\n20 Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit,\nRentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten\nnach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die\nauf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit\nfehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften.\nVon einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltigkeit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die An-\n\nnahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage abträgliche Umstände hätte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb,\nweil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise\nmehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen \"Entscheidungskonflikt\" begründet (BGH, Sen.Urt. v. 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009,\n764 Tz. 6; Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Tz. 24). Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz\nkommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGHZ 160, 58,\n66 f.; s. aber BGH, Urt. v. 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Tz. 22\nzur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in\neinen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urt. v.\n9. Februar 2006 aaO Tz. 24).\n\n21 b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der\nAnschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte\nKapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Nach der \"Liquiditäts- und Prognoserechnung\" des Prospektes konnte der\nAnleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v. 1,1 % des\neingesetzten Kapitals rechnen. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen\nGewinnchancen (vgl. BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine Rede sein.\n\n22 Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt\nder Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht\nangenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlussförderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des\nFonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider\nselbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu\ntreffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.\n\n23 c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht\nwiderlegt.\n\n24 Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe\nauch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko\nnicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein\nsolcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen.\n\n25 III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen\nim Ergebnis richtig (§ 561 ZPO).\n\n26 1. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein\nVerschulden.\n\n27 Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei\nVertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob diese Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt\naus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.\n\n28 Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die\nVerbindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum\nentschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur\ndann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt\nmit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte\n(BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 46 Tz. 25\nm.w.Nachw.). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass das\nOberverwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003\n(DVBl. 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung aufgegeben hat, der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens\nüber die Anschlussförderung eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren.\nDenn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der\nRechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil\nvom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen\ngekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Tz. 57 f.).\n\n29 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt.\n\n30 Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf\ndrei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den\nden Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Jah-\n\nre verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei Klageeinreichung im Jahr 2006 mit alsbaldiger Zustellung i.S. des § 167 ZPO nicht abgelaufen. Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung\neinzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis\noder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von dem Prospektfehler hat die\nBeklagte nicht dargetan.\n\n31 IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die\nnoch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.\n\n32 Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung\ndes Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.\n\nVorsitzender Richter am BGH Strohn Caliebe\nProf. Dr. Goette ist wegen\nUrlaubs an der Unterschrift\nverhindert\nStrohn\nReichart Bender\n\nVorinstanzen:\nLG Berlin, Entscheidung vom 13.06.2007 - 36 O 23/07 -\nKG, Entscheidung vom 30.06.2008 - 26 U 161/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2010-03-22/ii-zr-181-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 199","ref_norm":"199","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2010-03-22/ii-zr-181-08","retrieved":"2026-10-24 07:57:22.988556+00:00"},"card":{"id":"bgh/2010-03-22/ii-zr-181-08","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"2. 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