{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2009-10-21","aktenzeichen":"VIII ZR 30/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten orts- üblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutach- tens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n21. Oktober 2009 \nErmel, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVIII ZR 30/09 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 558 Abs. 1 Satz 1 \n\nDer Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten orts-\n\nüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, \n\nwenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutach-\n\ntens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR \n\n322/04, NZM 2005, 660). \n\nBGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09 - LG Görlitz \nAG Görlitz \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß \n\n§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 durch den Vor-\n\nsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den \n\nRichter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Görlitz vom 6. Januar 2009 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nAuf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete \n\nUrteil aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin ent-\n\nschieden ist. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts \n\nGörlitz vom 13. August 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-\n\ngen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die \n\nGrundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März \n\n2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs-\n\nwohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € \n\nauf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € \n\nje qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. \n\n2 \n\nDie Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem \n\nMieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die \n\nBeklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung \n\nder Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Be-\n\nrufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zu-\n\nrückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit \n\nabgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine \n\nmonatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es \n\ndie Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision \n\nverfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit \n\nder Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-\n\nrichtlichen Urteils. \n\n3 \n\n4 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen be-\n\ngründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt: \n\n5 \n\n6 \n\nDas formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil \n\nbegründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um \n\n9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet. \n\nDie vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegen-\n\nständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genom-\n\nmen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm \n\nermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspre-\n\nche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der \n\nSachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle \n\ndie Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das \n\nGericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten \n\nSpanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete \n\ndurch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der \n\nSachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus die-\n\nser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm. \n\n7 \n\nEntgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverständige ihr \n\nGutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe \n\n19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichs-\n\nwohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen. \n\nDass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten \n\noder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu \n\nbeanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit gel-\n\ntend gemachten Forderung der Klägerin außer Verhältnis stünde. \n\n8 \n\nDass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich auf-\n\ngrund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu bean-\n\nstanden. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine \n\nAnhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben ge-\n\nmacht hätten. \n\nII. \n\n9 \n\n10 \n\nDiese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten \n\nstand. \n\n1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-\n\nricht allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der \n\nKlägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB \n\n(Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind. \n\n11 \n\n2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getrof-\n\nfene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Ver-\n\ngleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das \n\nBerufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein \n\nmit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe. \n\n12 \n\na) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständi-\n\nge aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps (\"WB 70\"), die im selben Stadtteil \n\nwie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst \n\nähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu \n\nvereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die \n\nBeschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichti-\n\ngung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu bean-\n\nstanden. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Woh-\n\nnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen \n\nzurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der \n\nMietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getra-\n\ngen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdi-\n\ngung zeigt die Revision nicht auf. \n\n13 \n\nb) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen aus-\n\nschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbar-\n\nkeit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision beste-\n\nhen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis \n\nim Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die \n\nRevision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, \n\ndas allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Be-\n\nfragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und \n\nnur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme beste-\n\nhen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten einge-\n\nflossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benann-\n\nten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel \n\ngezogen. \n\n14 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachver-\n\nständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete \n\nfür die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich \n\neine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsüb-\n\nliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum \n\ngebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen \n\nVergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleich-\n\nmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile \n\nvom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom \n\n6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c). \n\n15 \n\n3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu \n\nRecht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der \n\nVermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter He-\n\nranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Band-\n\nbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen \n\nder Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Miet-\n\nspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sach-\n\nverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der \n\nkonkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. \n\nAuch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine \n\nBandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des \n\nSachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Miet-\n\nzinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere \n\nSpannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obe-\n\nre Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom \n\n6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungs-\n\ngericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der un-\n\ntere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin \n\nist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mit-\n\nhin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt. \n\nIII. \n\n16 \n\nNach alledem ist die Revision der Beklagten unbegründet und daher zu-\n\nrückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin ent-\n\nschieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist \n\ndaher insoweit auf die Anschlussrevision der Klägerin hin aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren \n\nFeststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind - wie vom \n\nAmtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen \n\nGrundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundele-\n\ngung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Ein-\n\nzelvergleichsmiete (3,59 € je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das \n\nUrteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen. \n\nBall \n\nDr. Frellesen \n\nDr. Milger \n\nDr. Schneider \n\nDr. Fetzer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Görlitz, Entscheidung vom 13.08.2007 - 4 C 636/05 - \n\nLG Görlitz, Entscheidung vom 06.01.2009 - 2 S 73/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-21/viii-zr-30-09","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-21/viii-zr-30-09","retrieved":"2026-07-10 19:58:14.945763+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-10-21/viii-zr-30-09","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"VIII. 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