{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-10-15","aktenzeichen":"V ZB 43/09","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZVG § 155 Abs. 1 Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 hat nicht zur Folge, dass die Forderungen der Wohnungseigen- tümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 43/09 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n15. Oktober 2009 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja\n\nZVG § 155 Abs. 1 \n\nDie Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz \n\nzur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom \n\n26. März 2007 hat nicht zur Folge, dass die Forderungen der Wohnungseigen-\n\ntümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht \n\nmehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären. \n\nBGH, Beschluss vom 15. Oktober 2009 - V ZB 43/09 - LG Leipzig \nAG Leipzig \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Oktober 2009 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, \n\nDr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 4 wird der Be-\n\nschluss des Landgerichts Leipzig vom 12. Februar 2009 aufge-\n\nhoben. \n\nDie sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Be-\n\nschluss des Amtsgerichts Leipzig vom 2. Dezember 2008 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nDer Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 1.512 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDem Schuldner gehört die im Rubrum bezeichnete Eigentumswohnung. \n\nAuf Antrag der Beteiligten zu 1, einer Sparkasse, ordnete das Amtsgericht am \n\n3. Juni 2008 wegen eines dinglichen Anspruchs von 109.000 € zuzüglich Zin-\n\nsen die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums an und bestellte den Be-\n\nteiligten zu 3 zum Zwangsverwalter. \n\n2 \n\nDas nach dem Wirtschaftsplan auf die Wohnung des Schuldners entfal-\n\nlende Hausgeld von monatlich 216 € wird seit Beginn der Zwangsverwaltung \n\nnicht mehr bezahlt. Die Beteiligte zu 4, die Wohnungseigentümergemeinschaft, \n\nhat aus diesem Grund angeregt, der Gläubigerin aufzugeben, an den Zwangs-\n\nverwalter einen Vorschuss von sieben Monatsbeträgen, insgesamt 1.512 €, zu \n\nzahlen. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben und der Gläubigerin zur \n\nVermeidung der Aufhebung des Verfahrens Frist zur Zahlung bis zum \n\n29. Dezember 2008 gesetzt. Auf die sofortige Beschwerde der Gläubigerin hat \n\ndas Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben. Mit der zugelas-\n\nsenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Eigentümergemeinschaft die Wiederher-\n\nstellung der Entscheidung des Amtsgerichts. \n\nII. \n\n3 \n\nDas Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR \n\n2009, 334 veröffentlicht ist, meint, die für die Zwangsverwaltung von Woh-\n\nnungseigentum vertretene Auffassung, dass das auf das Wohnungseigentum \n\ndes Schuldners entfallende laufende Hausgeld zu den von dem Zwangsverwal-\n\nter nach § 155 Abs. 1 ZVG zu bestreitenden Verwaltungsausgaben zähle, kön-\n\nne für Zwangsverwaltungsverfahren, die nach dem 30. Juni 2007 anhängig ge-\n\nworden seien, nicht aufrecht erhalten werden. Dem Anspruch der Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft auf Zahlung des laufenden Hausgelds komme die \n\nRangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu. Der Anspruch dürfe in der Zwangs-\n\nverwaltung gemäß § 155 Abs. 2 ZVG erst bei der Verteilung der Überschüsse \n\nberücksichtigt werden. Damit sei für eine Vorschusspflicht des Gläubigers kein \n\nRaum. \n\nIII. \n\n4 \n\nDie Rechtsbeschwerde ist statthaft, § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO, und \n\nauch im Übrigen zulässig, § 575 ZPO. Rechtsbeschwerdeführerin ist - wie in \n\nder Rechtsbeschwerdeschrift ausdrücklich klargestellt - die Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft. Diese ist wegen ihrer fälligen Ansprüche auf das Hausgeld, \n\n§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, 5 WEG, formell Beteiligte des Verfahrens (Stöber, \n\nZVG, 19. Aufl., § 9 Rdn. 2.7). Sie wird in dem vorliegenden Zwangsverwal-\n\ntungsverfahren durch den Verwalter vertreten. Soweit das Beschwerdegericht \n\ndie Verwalterin als Beteiligte bezeichnet hat, beruht dies auf einem offensichtli-\n\nchen Versehen, das von dem Senat zu beheben ist. \n\nIV. \n\n5 \n\nDie Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Entgegen der Auf-\n\nfassung des Beschwerdegerichts ist die Beteiligte zu 1 als Gläubigerin verpflich-\n\ntet, an den Beteiligten zu 3 als Zwangsverwalter den angeordneten Betrag als \n\nVorschuss auf das laufende Hausgeld zu zahlen. Das Vollstreckungsgericht hat \n\nder Gläubigerin die Zahlung zu Recht aufgegeben und ihr für den Fall der \n\nNichtzahlung innerhalb der gesetzten Frist die Aufhebung des Verfahrens an-\n\ngedroht, § 161 Abs. 3 ZVG. \n\n6 \n\n1. Für die Zeit bis zum 30. Juni 2007 war allgemein anerkannt, dass bei \n\nder Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine \n\nAusgabe der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG bildet und damit un-\n\nabhängig von der Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung von dem \n\nZwangsverwalter zu bezahlen ist (Senat, Beschl. v. 20. November 2008, V ZB \n\n81/08, NJW 2009, 598 m.w.N.; BGH, Urt. v. 5. Februar 2009, IX ZR 21/07, NZM \n\n2009, 243, 245, insoweit in BGHZ 179, 336 ff. nicht wiedergegeben). Dass der \n\nbetreibende Gläubiger die hierzu notwendigen Beträge als Vorschuss bereitzu-\n\nstellen hatte, sofern der Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwaltung die \n\nHausgeldverbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht oder \n\nnicht vollständig zu erfüllen vermochte, unterlag keinem Zweifel (Senat, Beschl. \n\nv. 24. Januar 2008, V ZB 99/07, NJW-RR 2008, 679 f.; Haarmey-\n\ner/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 155 Rdn. 5; Depré/ \n\nMayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 4. Aufl., Rdn. 403, 407). \n\n7 \n\n2. Durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes \n\nund anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I 370) haben die Hausgeldfor-\n\nderungen eine Aufwertung erfahren. Sie sind seit dem 1. Juli 2007 - in begrenz-\n\ntem Umfang - durch die Einordnung in die Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 \n\nZVG privilegiert. Für die Zwangsverwaltung wurde in § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 \n\nZVG die Regelung getroffen, dass das Hausgeld im Verteilungsverfahren den \n\nöffentlichen Lasten gleichgestellt ist. Ob angesichts dessen an der bisherigen \n\nBehandlung der Hausgeldzahlungen festgehalten werden kann, wird in Recht-\n\nsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. \n\n8 \n\na) Die im Schrifttum derzeit wohl herrschende Meinung verneint die Fra-\n\nge (Engels in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 156 Rdn. 10; Hock/ \n\nMayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, 4. Aufl., Rdn. 1833d; Stöber, \n\naaO, § 152 Rdn. 18.7; ders., ZVG-Handbuch, 8. Aufl., Rdn. 637a; Bergsdorf, \n\nZfIR 2008, 343 f.; Böhringer/Hintzen, Rpfleger 2007, 353, 360; Drasdo, ZInsO \n\n2009, 862, 865; Haut/Schmidberger, IGZInfo 2008, 7, 15; Keller, ZfIR 2009, \n\n385, 386; Mayer, RpflStud. 2006, 71, 72; Sievers, IGZInfo 2007, 81, 85 f.; \n\nSchmidberger, ZfIR 2007, 746, 750; Schneider, NZM 2008, 919 f.; ders., ZfIR \n\n2008, 161, 169). Dieser Auffassung haben sich Teile der erstinstanzlichen \n\nRechtsprechung angeschlossen (AG Duisburg, NZM 2008, 937 f.; AG Schöne-\n\nberg, ZMR 2009, 157, 158). Zur Begründung wird angeführt, dass das Haus-\n\ngeld nach der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes im Hinblick auf die \n\nSystematik des Gesetzes erst bei der Verteilung der durch die Zwangsverwal-\n\ntung erzielten Überschüsse, dort allerdings bevorzugt nach Maßgabe von § 156 \n\nAbs. 1 ZVG, zu berücksichtigen sei. Infolgedessen scheide - von dem Gesetz-\n\ngeber möglicherweise nicht beabsichtigt - eine Heranziehung des betreibenden \n\nGläubigers zu Vorschusszahlungen aus, da eine solche nur für die in § 155 \n\nAbs. 1 ZVG genannten Aufwendungen in Betracht komme. \n\n9 \n\nb) Andere Teile der Rechtsprechung (LG Frankenthal, Rpfleger 2008, \n\n519 f.; LG Köln, NJW 2009, 599, 600; LG Düsseldorf ZMR 2009, 713; AG Leip-\n\nzig, Beschl. v. 21. April 2008, 470 L 147/08, juris) und des Schrifttums \n\n(Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 174; Sauren, ZWE 2009, 214, 215; Schädlich, \n\nZfIR 2009, 265, 268 ff.; Stapper/Schädlich, ZfIR 2009, 335 f.; Schmidberger, \n\nZWE 2009, 336, 340; Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 176; Kümmel \n\nin Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., ZVG Rdn. 84; Abramen-\n\nko, Das neue WEG in der anwaltlichen Praxis, § 8 Rdn. 30; Sauren in \n\nRöll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., \n\nRdn. B 700, 701; wohl auch Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl. § 16 Rdn. 227) \n\nmeinen demgegenüber, das Hausgeld sei weiterhin den Verwaltungsausgaben \n\nzuzuordnen, weil der Gesetzgeber die Stellung der Wohnungseigentümerge-\n\nmeinschaft in der Zwangsversteigerung habe verbessern, nicht aber diejenige \n\nin der Zwangsverwaltung habe verschlechtern wollen. Zumindest soweit das auf \n\nden Schuldner entfallende Hausgeld durch die Einnahmen der Zwangsverwal-\n\ntung nicht gedeckt werden könne, sei der Gläubiger weiterhin zu Vorschusszah-\n\nlungen verpflichtet (Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 15 Rdn. 44; \n\nders., ZAP 2007, 1025, 1031; Müller, ZMR 2007, 747, 752). \n\n10 \n\nc) Vereinzelt wird vorgeschlagen, jedenfalls diejenigen Teile des Haus-\n\ngelds unter die Verwaltungsausgaben zu fassen, deren Bezahlung der Abwen-\n\ndung einer drohenden oder bereits eingetretenen Versorgungssperre dient \n\n(Wedekind, ZfIR 2008, 600, 604 f.; krit. Schneider, NZM 2008, 919, 920). \n\n11 \n\n3. Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (Beschl. v. 20. No-\n\nvember 2008, V ZB 81/08, NJW 2009, 598). Er beantwortet sie nunmehr im \n\nSinne der unter vorstehend zu b) dargestellten Auffassung. \n\n12 \n\na) Dass für die laufenden öffentlichen Lasten und das laufende Hausgeld \n\nin § 156 Abs. 1 ZVG eine eigenständige Regelung getroffen ist, schließt nicht \n\naus, diese Forderungen als Kosten der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 \n\nZVG zu behandeln. § 156 Abs. 1 ZVG nimmt die Ansprüche auf wiederkehren-\n\nde öffentliche Lasten und die Ansprüche auf das laufende Hausgeld von der \n\nÜberschussverteilung nach § 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG aus. Die Vorschrift be-\n\ngründet für diese Forderungen eine Sonderstellung zwischen den aus den Nut-\n\nzungen vorab zu bestreitenden Verwaltungsausgaben und Verfahrenskosten, \n\n§ 155 Abs. 1 ZVG, und den nach § 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG mit Rang nach die-\n\nsen zu erfüllenden Ansprüchen. Daraus folgt nicht, dass die mit der Erfüllung \n\nder laufenden Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft verbundenen \n\nKosten keine Kosten der Verwaltung bedeuteten. \n\n13 \n\naa) Nach dem gesetzlichen Leitbild, das in § 152 Abs. 1 und § 155 ZVG \n\nseinen Ausdruck findet, hat die Zwangsverwaltung das Ziel, die Ansprüche der \n\nGläubiger wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen \n\neines Grundstücks zu befriedigen und die Zwangsversteigerung zu vermeiden \n\n(Denkschrift zum Reichsgesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsver-\n\nwaltung, Erster Abschnitt, Erläuterung zu § 155 ZVG; Jaeckel/Güthe, ZVG, \n\n7. Aufl., § 155 Rdn. 1; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, \n\n4. Aufl., Einleitung Rdn. 1; Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsver-\n\nwaltungsrecht, 2. Aufl., § 36 I; Mayer, Rpfleger 2000, 260, 262). Voraussetzung \n\nhierfür ist es, dass das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten \n\nwird und im Eigentum des Schuldners verbleibt. Das unterscheidet die Zwangs-\n\nverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Verstei-\n\ngerungserlöses gerichteten Zwangsversteigerung. Hieran muss sich die Beur-\n\nteilung ausrichten, welche Ausgaben zur ordnungsgemäßen Durchführung der \n\nZwangsverwaltung erforderlich und als solche gemäß § 155 Abs. 1 ZVG oder \n\n§ 156 Abs. 1 ZVG vor den sonstigen Ansprüchen zu berichtigen sind. Dazu ist \n\nes notwendig, im Einzelfall zu bestimmen, ob eine Ausgabe in den durch § 152 \n\nAbs. 1 ZVG festgelegten Pflichtenkreis des Zwangsverwalters fällt. \n\n14 \n\nbb) Ob einer Forderung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ff. ZVG ein besonderer Rang \n\nzuerkannt wird, ist für die Beantwortung der Frage ohne Bedeutung, ob der \n\nZwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG die Forderung als zur Verwaltung \n\nnotwendig zu erfüllen hat und ob die Kosten der Erfüllung Ausgaben der Ver-\n\nwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG bedeuten (vgl. Hagemann, RpflStud. \n\n1987, 83, 84 f.). § 10 ZVG betrifft, auch wenn die Vorschrift für die Zwangsver-\n\nsteigerung und die Zwangsverwaltung gilt, in erster Linie die Erlösverteilung in \n\nder Zwangsversteigerung. Für diese ist von wesentlicher Bedeutung, ob be-\n\nstimmte Forderungen vor anderen zu befriedigen sind und ob sich ein Vorrang \n\nauf Forderungen erstreckt, die während der Dauer des Verfahrens fällig werden \n\noder entstehen. Für die Zwangsverwaltung hat die Vorschrift nur insoweit Be-\n\ndeutung, als nach Erfüllung der dem Zwangsverwalter obliegenden Pflichten ein \n\nverbleibender Restbetrag gemäß § 155 Abs. 2 ZVG auf die weiteren Gläubiger \n\nzu verteilen ist (OLG Hamm, ZMR 2004, 456, 457; a.A. etwa Hock/Mayer/ \n\nHilbert/Deimann, aaO, Rdn. 1762; Schneider, ZfIR 2008, 161, 169). \n\n15 \n\ncc) Die Zwangsverwaltung hat anders als die Zwangsversteigerung den \n\nZweck, die Erhaltung eines Grundstücks sicher zu stellen und dem Gläubiger \n\nden Zugriff auf die laufenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung des verwalte-\n\nten Grundstücks zu eröffnen. Soweit der Gläubiger die mit der Bewirtschaftung \n\nverbundenen Kosten nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erwirtschaftet, \n\nhat er diese dem Zwangsverwalter durch entsprechende Vorschüsse bereit zu \n\nstellen (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rdn. 18.1). Dem kann er sich nicht ent-\n\nziehen, ohne die Aufhebung des Verfahrens gemäß § 161 Abs. 3 ZVG zu riskie-\n\nren. Der Gläubiger, der den Nutzen aus dem Wohnungseigentum zieht oder \n\nziehen will, muss für die mit der Nutzungsbefugnis verbundenen Lasten auf-\n\nkommen (Schädlich, ZfIR 2009, 265, 269). Das gilt unabhängig davon, ob der \n\nForderung, auf die die Zahlung des Gläubigers erfolgt, ein Vorrecht nach § 10 \n\nAbs. 1 ZVG zukommt. \n\n16 \n\ndd) Dass den Forderungen auf laufenden und rückständigen Litlohn bis \n\nzum Inkrafttreten des Gesetzes vom 26. März 2007 der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 \n\nZVG a.F. bestimmte Vorrang zukam, ist dementsprechend niemals als Hinder-\n\nnis begriffen worden, aufgrund dessen die mit der Erfüllung laufender Litloh-\n\nnansprüche in der Zwangsverwaltung land- oder forstwirtschaftlich genutzter \n\nGrundstücke verbundenen Kosten nicht als Verwaltungsausgaben anzusehen \n\ngewesen wären (Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 155 Rdn. 8, 22; Haarmeyer/Wutzke/ \n\nFörster/Hintzen, aaO, § 155 Rdn. 18; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 155 Rdn. 4.2, \n\n6.4; Jaeckel/Güthe, aaO, § 155 Rdn. 4; Eickmann, aaO, § 41 II 2 a). Grund hier-\n\nfür war, dass die Tätigkeit der land- und forstwirtschaftlich Beschäftigten dazu \n\nbestimmt war, Erträge aus dem Zwangsverwaltungsobjekt zu erzielen und ohne \n\ndiese Tätigkeit ein Ertrag nicht erzielt werden konnte. \n\n17 \n\nee) Der Sache nach verhält es sich bei der Zwangsverwaltung von Woh-\n\nnungseigentum mit dem laufenden Hausgeld nicht anders. Mit dem Wohnungs-\n\neigentum sind notwendig Aufwendungen für die Erhaltung des gemeinschaftli-\n\nchen Gebäudes und Aufwendungen für die Bewirtschaftung des Sondereigen-\n\ntums verbunden. Von den mit der Erhaltung und Bewirtschaftung eines Grund-\n\nstücks verbundenen Kosten unterscheidet sich das Hausgeld im Wesentlichen \n\nnur dadurch, dass es nicht dazu dient, von der Eigentümergemeinschaft auf \n\nvertraglicher Grundlage den Wohnungseigentümern geschuldete, zur Bewirt-\n\nschaftung der einzelnen Wohnungen erforderliche Leistungen zu bezahlen, \n\nsondern dazu, die Eigentümergemeinschaft als Leistungsmittlerin in den Stand \n\nzu setzen, diese Forderungen zu erfüllen. Im Verhältnis zu den Wohnungsei-\n\ngentümern hat die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Erhaltung des \n\ngemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und den Bestand der zur Nutzung der \n\nWohnungen notwendigen Versorgungsverträge zu gewährleisten, soweit diese \n\nVerträge im Hinblick auf die technische Ausgestaltung des Gebäudes nur ge-\n\nmeinschaftlich abgeschlossen werden können. Das kann die Wohnungseigen-\n\ntümergemeinschaft nur so lange, wie die Wohnungseigentümer das hierzu not-\n\nwendige Hausgeld bezahlen. \n\n18 \n\nAuch wenn die hiermit verbundenen Kosten bei der Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft entstehen, ändert dies in der Sache nichts daran, dass es \n\nsich bei dem Hausgeld um den Aufwand handelt, den jeder Wohnungseigentü-\n\nmer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks und des gemeinschaft-\n\nlichen Gebäudes sowie zur Bewirtschaftung seines Sondereigentums, insbe-\n\nsondere in Gestalt der Kosten für Wasser und Wärme, zu tragen hat. Ohne Mit-\n\ngliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die aus dieser fol-\n\ngenden Verpflichtung zur Zahlung des Hausgelds ist Wohnungseigentum \n\ngrundsätzlich nicht möglich. Im Sinne von §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 152 Abs. 1 \n\nHalbs. 1, 155 Abs. 1 ZVG bedeuten die zur Bezahlung des Hausgelds laufend \n\naufzubringenden Beträge Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Wohnungs-\n\neigentums des Schuldners untrennbar verbunden sind (vgl. Senat, BGHZ 108, \n\n44, 50). \n\n19 \n\nEin inhaltlicher Grund, das Hausgeld anders als die Kosten zu qualifizie-\n\nren, ohne die die Bewirtschaftung eines im Alleineigentum des Schuldners ste-\n\nhenden Grundstücks nicht möglich ist, ist nicht ersichtlich. Soweit der Zwangs-\n\nverwalter das laufende Hausgeld nicht bezahlt, gefährdet er zudem den Be-\n\nstand des Eigentums des Schuldners, indem er der Eigentümergemeinschaft \n\nAnlass gibt, die Rückstände zu titulieren und die Zwangsversteigerung des \n\nWohnungseigentums zu betreiben oder dem Schuldner das Eigentum nach \n\n§ 18 WEG zu entziehen. \n\n20 \n\nb) Eine Änderung der Qualifikation der Ansprüche der Gemeinschaft auf \n\nBezahlung des Hausgelds in der Zwangsverwaltung ist durch die Ergänzung \n\nvon § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz vom 26. März 2007 nicht erfolgt. § 156 \n\nAbs. 1 Satz 2, 3 ZVG wäre nur dann etwas Anderes zu entnehmen, wenn fest-\n\ngestellt werden könnte, dass die Ergänzung von § 156 Abs. 1 ZVG durch das \n\nGesetz vom 26. März 2007 auf einer fundierten Analyse der Rechtslage beruhte \n\n(vgl. BGH, Urt. v. 18. Juni 2009, VII ZR 167/08, WM 2009, 152, 1854). Daran \n\nfehlt es. \n\n21 \n\naa) Die Ergänzung von § 156 Abs.1 ZVG wurde als \"Folgeänderung zur \n\nNeufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG\" gesehen. Sie hatte zum Ziel, die Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft davor zu bewahren, durch die in der Zwangs-\n\nversteigerung aus der Zuerkennung des Rangs von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fol-\n\ngende Aufwertung der Hausgeldforderungen im Falle der Zwangsverwaltung \n\nschlechter als bisher gestellt zu werden (BT-Drucks. 16/887 S. 47). Dabei ist \n\nebenso übersehen worden, dass es allein für das Zwangsversteigerungsverfah-\n\nren wesentlich war, das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bestimmte Vorrecht auf die \n\nlaufenden Forderungen der Eigentümergemeinschaft zu erstrecken, wie der \n\nUmstand übersehen worden ist, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ff. ZVG nicht entnom-\n\nmen werden kann, ob Aufwand zur Erfüllung einer Forderung eine Ausgabe der \n\nVerwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG bedeutet. \n\n22 \n\nbb) Eine andere Sichtweise läuft dem von dem Gesetzgeber mit der Än-\n\nderung des Zwangsversteigerungsgesetzes verfolgten Anliegen zuwider, den \n\nAusfall der Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihren Hausgeldansprüchen \n\nzu verhindern, zu dem es im Zwangsversteigerungsverfahren früher häufig ge-\n\nkommen ist. Dass die in der Begründung des Entwurfs zum Ausdruck kommen-\n\nden Erwägungen unzureichend sind, zeigt im Übrigen der Blick darauf, dass \n\neine Änderung der Zwangsverwalterverordnung im Zusammenhang mit dem \n\nGesetz vom 26. März 2007 durch das Bundesjustizministerium bisher unterblie-\n\nben ist. Wäre § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 ZVG zu entnehmen, dass Zahlungen des \n\nZwangsverwalters auf das laufende Hausgeld nicht mehr als Verwaltungsaus-\n\ngaben zu qualifizieren seien, bestünde in den seit dem 1. Juli 2007 anhängig \n\ngewordenen Verfahren auf Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum ein Wi-\n\nderspruch zwischen § 156 Abs. 1 ZVG einerseits und § 11 Abs. 1 ZwVwV ande-\n\nrerseits. \n\nV. \n\n23 \n\nDie Entscheidung des Beschwerdegerichts ist nach alledem aufzuheben. \n\nDer Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da die Aufhebung nur wegen \n\neines Fehlers bei der Anwendung des Rechts auf den festgestellten Sachver-\n\nhalt erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist, § 577 Abs. 5 Satz 1 \n\nZPO. Die Höhe des auf die Wohnung des Schuldners entfallenden Hausgelds \n\nund der aus dieser folgenden Vorschussanordnung ist von keinem Beteiligten \n\nbeanstandet worden. Die ausstehenden Vorauszahlungen sind auch noch nach \n\nAblauf des Kalenderjahres geschuldet, für das sie zu zahlen sind (vgl. Bay-\n\nObLGZ 1977, 67, 70; OLG Frankfurt Rpfleger 1978, 383; Pick, WEG, 18. Aufl., \n\n§ 28 Rdn. 9). \n\nV. \n\n24 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung \n\nüber die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den betreibenden Gläubiger zu \n\nRecht angewiesen hat, dem Zwangsverwalter einen Vorschuss zur Begleichung \n\nder laufenden Hausgelder zu zahlen, ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das \n\nsteht einer Anwendung von §§ 91 ff. ZPO entgegen (vgl. Senat, Beschl. v. \n\n20. November 2008, V ZB 81/08, NJW 2009, 598, 599). \n\nKrüger \n\nKlein \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Leipzig, Entscheidung vom 02.12.2008 - 480 L 350/08 - \n\nLG Leipzig, Entscheidung vom 12.02.2009 - 3 T 1126/08 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-15/v-zb-43-09","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":15},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":9},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 156","ref_norm":"156","n":9},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-15/v-zb-43-09","retrieved":"2026-07-10 19:57:38.420396+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-10-15/v-zb-43-09","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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