{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-06-04","aktenzeichen":"V ZB 2/09","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZwVwV §§ 18, 19 Bei der Zwangsverwaltung von vermieteten Grundstücken steht dem Zwangsverwal- ter für denselben Abrechnungszeitraum entweder die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV oder die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV zu; die Festsetzung so- wohl der einen als auch der anderen Vergütung ist ausgeschlossen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 2/09 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n4. Juni 2009 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nZwVwV §§ 18, 19 \n\nBei der Zwangsverwaltung von vermieteten Grundstücken steht dem Zwangsverwal-\n\nter für denselben Abrechnungszeitraum entweder die Regelvergütung nach § 18 \n\nZwVwV oder die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV zu; die Festsetzung so-\n\nwohl der einen als auch der anderen Vergütung ist ausgeschlossen. \n\nBGH, Beschluss vom 4. Juni 2009 - V ZB 2/09 - LG Leipzig \nAG Leipzig \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. Juni 2009 durch den Vorsit-\n\nzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Leipzig vom 5. Januar 2009 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt \n\n4.000 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nMit Beschluss vom 17. September 2004 ordnete das Amtsgericht auf An-\n\ntrag der Beteiligten zu 2 die Zwangsverwaltung des im Eingang dieses Be-\n\nschlusses bezeichneten Grundbesitzes der Beteiligten zu 1 an und bestellte \n\nden Beteiligten zu 3 zum Zwangsverwalter. Bei dem der Zwangsverwaltung un-\n\nterliegenden Objekt handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus; Miet-\n\neinnahmen erzielte der Beteiligte zu 3 erst seit dem 1. Oktober 2005. Das Ver-\n\nfahren wurde mit Beschluss vom 3. Dezember 2007 aufgehoben. \n\n2 \n\nFür die Abrechnungszeiträume vom 17. September 2004 bis zum \n\n30. September 2005 und vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 hat \n\nder Beteiligte zu 3 die Festsetzung von Verwaltervergütungen beantragt, deren \n\nHöhe er nach der für die Verwaltung erforderlichen Zeit berechnet hat (§ 19 \n\nZwVwV). Das Amtsgericht hat den Anträgen stattgegeben. Für den Zeitraum \n\nvom 1. Oktober 2006 bis zur Aufhebung des Verfahrens hat der Verwalter die \n\nFestsetzung einer nach den eingegangenen Mieten berechneten Vergütung \n\n(§ 18 ZwVwV) und zugleich beantragt, für die gesamte Dauer des Verfahrens \n\neinen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, jedoch nicht eingezo-\n\ngene Mieten (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV) festzusetzen. Letzterem ist das Amts-\n\ngericht nur für die Zeit vom 1. Oktober 2006 bis zum 3. Dezember 2007 nach-\n\ngekommen; die Festsetzung eines Beitreibungszuschlags für die Abrechnungs-\n\nzeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2005 und vom \n\n1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 hat es abgelehnt. Die dagegen \n\ngerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. \n\n3 \n\nMit der Rechtsbeschwerde verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Ziel, die Fest-\n\nsetzung des Beitreibungszuschlags für seine Tätigkeit in der Zeit vom \n\n17. September 2004 bis zum 30. September 2006, weiter. \n\nII. \n\n4 \n\nDas Beschwerdegericht meint, der Beteiligte zu 3 könne für die Zeit vom \n\nBeginn des Verfahrens bis zum 30. September 2006 keinen Beitreibungszu-\n\nschlag verlangen, weil er zuvor seine Vergütung für diesen Zeitraum nach Zeit-\n\naufwand berechnet und habe festsetzen lassen. Damit sei eine Bindungswir-\n\nkung eingetreten, die es dem Verwalter verwehre, später von der früher gewähl-\n\n \n \n \n \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nten Berechnungsart abzuweichen und neben der festgesetzten Zeitaufwand-\n\nvergütung einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, nicht einge-\n\nzogene Mieten zu verlangen. \n\nDas hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. \n\nIII. \n\nDie nach § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im \n\nÜbrigen zulässige (§ 575 ZPO) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Dem Betei-\n\nligten zu 3 steht die beantragte zusätzliche Vergütung für die Zeit vom \n\n17. September 2004 bis zum 30. September 2006 nicht zu. \n\n1. Nach § 17 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter Anspruch auf eine \n\nangemessene Vergütung für seine Geschäftsführung, deren Höhe an seiner \n\nLeistung sowie an der Art und dem Umfang der Aufgabe auszurichten ist. Die \n\nBerechnung der Vergütungshöhe kann auf verschiedene Weise erfolgen. Be-\n\ntrifft die Zwangsverwaltung - wie hier - Grundstücke, die durch Vermietung ge-\n\nnutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung zwischen 5 % und 15 % des \n\nfür den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags (§ 18 \n\nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZwVwV) bzw. für vertraglich geschuldete, nicht eingezo-\n\ngene Mieten 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten ein-\n\ngezogen worden wären (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV). Eine Vergütung nach Zeit-\n\naufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den \n\nAusnahmefall vor, dass die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV offensichtlich \n\nunangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV). \n\n8 \n\n2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters entsteht mit der Erbringung \n\nder von ihm geforderten Arbeitsleistung und wird fortlaufend mit Ablauf des Zeit-\n\nraums fällig, in welchem der Verwalter nach § 154 Satz 2 ZVG zur Rechnungs-\n\nlegung verpflichtet ist (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, \n\n4. Aufl., § 22 ZwVwV Rdn. 2). Demgemäß wird die Vergütung im Anschluss an \n\ndie jährliche Rechnungslegung (§ 14 Abs. 2 ZwVwV) oder die Schlussrechnung \n\n(§ 14 Abs. 3 ZwVwV) auf Antrag des Verwalters von dem Gericht festgesetzt \n\n(§ 22 Satz 1 ZwVwV). \n\n9 \n\n3. Somit steht dem Verwalter eines vermieteten Objekts grundsätzlich für \n\ndie gesamte Dauer des Verfahrens die Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) zu, de-\n\nren - anteilige - Festsetzung er nach jedem Abrechnungszeitraum verlangen \n\nkann. Beansprucht er jedoch die Vergütung nach Zeitaufwand (§ 19 Abs. 2 \n\nZwVwV), ist diese - ebenfalls nach jedem Abrechnungszeitraum - nur dann \n\nfestzusetzen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrah-\n\nmens (§ 18 Abs. 2 ZwVwV) um mehr als 25 % hinter der Zeitaufwandvergütung \n\nzurückbleibt (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, NJW-RR \n\n2008, 99). \n\n10 \n\n4. Möglich ist auch, dass - wie hier - auf Antrag des Verwalters für einen \n\nAbrechnungszeitraum die Regelvergütung und für einen anderen Abrechnungs-\n\nzeitraum die Zeitaufwandvergütung festgesetzt wird. Dagegen ist es ausge-\n\nschlossen, für denselben Zeitraum sowohl die Regel- als auch die Zeitaufwand-\n\nvergütung festzusetzen. Denn beide Vergütungsarten stehen in einem Re-\n\ngel-Ausnahme-Verhältnis, welches ein gleichzeitiges Nebeneinander aus-\n\nschließt. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Regelung in § 19 Abs. 2 \n\nZwVwV; danach kann der Verwalter für den Abrechnungszeitraum nur einheit-\n\nlich nach dem Zeitaufwand abrechnen, wenn die Regelvergütung offensichtlich \n\nunangemessen ist. Dem entspricht auch der Wille des Verordnungsgebers, \n\ndem Zwangsverwalter in denjenigen Ausnahmefällen, in denen über § 18 \n\nZwVwV eine angemessene Vergütung nicht erreicht werden kann, die Möglich-\n\nkeit zu eröffnen, die Vergütung insgesamt nicht in Prozenten der geschuldeten \n\nMieteinnahmen, sondern einheitlich nach dem für die Verwaltung erforderlichen \n\nZeitaufwand abzurechnen (BR-Drucks. 842/03 S. 17). Der Verwalter muss sich \n\nsomit alternativ für eine der beiden Berechnungsarten entscheiden (Hint-\n\nzen/Alff, Rpfleger 2004, 129, 137 f.); eine kumulative Abrechnung ist ausge-\n\nschlossen. \n\n11 \n\n5. Auch der Beteiligte zu 3 beurteilt die Rechtslage im Grundsatz nicht \n\nanders. Er hält jedoch hier die Festsetzung einer beitrags- und einer zeitbezo-\n\ngenen Vergütung für denselben Zeitraum für geboten, weil sich erst am Ende \n\ndes Verfahrens herausgestellt habe, dass trotz seiner intensiven Einzugsbemü-\n\nhungen, die vorwiegend im letzten Abrechnungszeitraum stattgefunden und \n\nauch die bereits in früheren Zeiträumen geschuldeten Mieten betroffen hätten, \n\nkeine Mieten eingegangen seien und es deshalb nicht möglich sei, die Vergü-\n\ntung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV zu berechnen. \n\n12 \n\n13 \n\nDiese Ansicht trifft nicht zu. Sie findet auch keine Stütze in der von dem \n\nBeteiligten zu 3 zitierten Verordnungsbegründung und Literatur. \n\na) Der Verordnungsgeber wollte besonders aufwendige, jedoch erfolglo-\n\nse Bemühungen des Verwalters um den Mieteinzug durch die zusätzliche Ver-\n\ngütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV und darüber hinaus durch die Anhe-\n\nbung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV honorieren (BR-Drucks. 842/03 \n\nS. 16). Wenn danach ausnahmsweise eine angemessene Vergütung nicht er-\n\nreicht wird, wie in den Fällen, in denen unter erheblichem Verwaltungsaufwand \n\nnur ein ganz geringer Teil der Mieten eingezogen werden kann, wollte der Ver-\n\nordnungsgeber dem Verwalter mit der Regelung in § 19 Abs. 2 ZwVwV die \n\nMöglichkeit einräumen, die Vergütung insgesamt für die einzelnen Abrech-\n\nnungszeiträume nach dem Zeitaufwand zu berechnen (BR-Drucks. 842/03 \n\nS. 17). Den Ansatz sowohl der Regelvergütung als auch der Zeitaufwandvergü-\n\ntung für denselben Abrechnungszeitraum hat der Verordnungsgeber nicht vor-\n\ngesehen. Er wäre auch systemfremd, weil die Zeitaufwandvergütung den Mehr-\n\naufwand für die Beitreibung der geschuldeten Mieten mit abgilt. \n\n14 \n\nb) In der Literatur (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwal-\n\ntung, 4. Aufl., § 18 Rdn. 36; Hintzen/Alff, Rpfleger 2004, 129, 136) wird zwar \n\ndarauf hingewiesen, dass es für den Verwalter empfehlenswert sei, die Vergü-\n\ntung für Mietrückstände erst mit der Schlussrechnung zu beantragen, weil erst \n\ndann feststehe, dass mit einem Ausgleich nicht mehr zu rechnen sei. Aber die-\n\nse Empfehlung soll allein die Anrechnungspflicht nach § 18 Abs. 1 Satz 3 \n\nZwVwV ausschließen, die dann eintritt, wenn Mietrückstände eingezogen wer-\n\nden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 \n\nZwVwV erhalten hat; sie besagt nicht, dass die Vergütung für Mietrückstände \n\nneben der Zeitaufwandvergütung geltend gemacht werden kann. \n\n15 \n\n6. Allenfalls wäre es - worauf das Amtsgericht den Beteiligten zu 3 zu \n\nRecht hingewiesen hat - möglich gewesen, dass der Beteiligte zu 3 anstelle \n\nseiner früheren Berechnung der Vergütung nach Zeitaufwand nunmehr auch für \n\ndie früheren Abrechnungszeiträume die Festsetzung einer Vergütung nach den \n\ngeschuldeten Mieten beantragt hätte. Dies hat er jedoch nicht getan. \n\nIV. \n\n16 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung \n\nüber die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausge-\n\nstaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (Senat, Be-\n\nschluss vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, WM 2008, 1131, 1132 m.w.N.). \n\nKrüger \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \nAG Leipzig, Entscheidung vom 03.09.2008 - 464 L 681/04 - \nLG Leipzig, Entscheidung vom 05.01.2009 - 3 T 913/08 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","cited_norms":[{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":13},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":6},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","retrieved":"2026-07-10 19:39:29.838229+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. Zivilsenat","date":"2009-06-04","dockets":["V ZB 2/09"],"decision_type":"Beschluss","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Beschluss vom 04.06.2009 – V ZB 2/09","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","headnotes":[{"kind":"leitsatz","author":"gericht","text":"ZwVwV §§ 18, 19 Bei der Zwangsverwaltung von vermieteten Grundstücken steht dem Zwangsverwal- ter für denselben Abrechnungszeitraum entweder die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV oder die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV zu; die Festsetzung so- wohl der einen als auch der anderen Vergütung ist ausgeschlossen.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Leipzig vom 5. Januar 2009 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt\n\n4.000 €.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"ZwVwV/18","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"18","label":"§ 18 ZwVwV","mentions":13},{"id":"ZwVwV/19","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"19","label":"§ 19 ZwVwV","mentions":6},{"id":"ZwVwV/14","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"14","label":"§ 14 ZwVwV","mentions":2},{"id":"ZwVwV/22","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"22","label":"§ 22 ZwVwV","mentions":2},{"id":"ZPO/97","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"97","label":"§ 97 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/575","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"575","label":"§ 575 ZPO","mentions":1},{"id":"ZVG/154","law":"ZVG","abbreviation":"ZVG","ref":"154","label":"§ 154 ZVG","mentions":1},{"id":"ZwVwV/17","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"17","label":"§ 17 ZwVwV","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[{"position":1,"court":"AG Leipzig","court_id":null,"court_as_stated":"AG Leipzig","date":"2008-09-03","docket":"464 L 681/04","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":2,"court":"LG Leipzig","court_id":null,"court_as_stated":"LG Leipzig","date":"2009-01-05","docket":"3 T 913/08","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":3,"court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","date":"2009-06-04","docket":"V ZB 2/09","decision_type":"Beschluss","ecli":null,"id":"bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/v-zb-2-09","is_this_decision":true,"is_held":true}],"has_records":true,"note":"As the courts' records state it (getProceeding). No outcome is given."},"fundstellen":[],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T19:39:29.838229+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}