{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-04-02","aktenzeichen":"V ZB 157/08","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentü- mergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 157/08 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n2. April 2009 \n\nin dem Zwangsversteigerungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 \n\nDass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 \n\nAbs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts \n\nüberschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen \n\nder der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts \n\ndes Versteigerungsobjekts übersteigt. \n\nBGH, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZB 157/08 - LG Düsseldorf \n\nAG Düsseldorf \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. April 2009 durch den Vor-\n\nsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin \n\nDr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss \n\nder 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom \n\n25. September 2008 aufgehoben und der Beschluss des Amtsge-\n\nrichts Düsseldorf vom 18. August 2008 abgeändert. \n\nDer Beitritt der Beteiligten zu 1 zu der angeordneten Zwangsver-\n\nsteigerung des Wohnungseigentums wird im Rang von § 10 \n\nAbs. 1 Nr. 2 ZVG wegen folgender persönlicher Ansprüche \n\na) 1.718,78 € Hauptforderung und \n\nb) 720,00 € Hauptforderung \n\ngem. Vollstreckungsbescheid des AG Hagen vom 27. Juni 2006 \n\nmit Zustellungsbescheinigung zugelassen. \n\nDer Beschluss gilt zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme \n\ndes Objekts. \n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt \n\n2.438,78 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDem Schuldner gehört die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Ei-\n\ngentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft, ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteige-\n\nrung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von \n\n8.367,51 € zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen \n\ndinglicher und persönlicher Ansprüche von 69.535,70 € zuzüglich Zinsen und \n\nKosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den \n\nVerkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 € fest. Der Beschluss wurde \n\nrechtskräftig. \n\nMit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren \n\nBeitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen \n\ntitulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 und \n\n2006 in Höhe von 1.718,78 € bzw. 720,00 € zuzulassen. \n\nDas Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es an der zur \n\nZwangsversteigerung aus der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG notwen-\n\ndigen Vorlage des Einheitswertsbescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der \n\nBeteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen \n\nRechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter. \n\n2 \n\n3 \n\n4 \n\nDas Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von \n\n§ 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG könne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids \n\nII. \n\nnachgewiesen werden. Ein Anlass für das Amtsgericht, die Finanzbehörde um \n\nMitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festset-\n\nzung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt \n\nfür die Berechnung der gerichtlichen Gebühren des Versteigerungsverfahrens \n\nsei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgebühren handele. \n\n5 \n\n6 \n\nIII. \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten \n\nzu 1, dem Verfahren wegen der für die Jahre 2005 und 2006 titulierten Haus-\n\ngeldansprüche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beizutreten, ist zulässig und \n\nbegründet. \n\n1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in \n\ndem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zu-\n\ntreffend ausgeht, nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG \n\nvoraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte Mindesthö-\n\nhe von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswoh-\n\nnung übersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, \n\n1957). Richtig ist auch, dass das Überschreiten dieser Mindesthöhe in der Form \n\ndes § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die \n\nBeteiligte zu 1 jedoch erbracht. \n\n7 \n\nDas Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich \n\naus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht \n\ngemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Ei-\n\ngentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 €. Die Hausgeldrück-\n\nstände von insgesamt 2.438,78 €, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte, \n\n8 \n\n9 \n\nentsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die Min-\n\ndesthöhe. \n\n2. Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrwerts ist zum Nach-\n\nweis des Überschreitens der Mindesthöhe geeignet. \n\na) Die Mindesthöhe bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. \n\n§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu verstei-\n\ngernden Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach § 2 \n\nAbs. 1 Sätze 1, 2, § 9 BewG festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten \n\ngemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen \n\nBewertungsvorschriften verwandten Begriff des Einheitswerts (vgl. § 19 Abs. 1 \n\nBewG), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner \n\nUrsprungsfassung in dem damaligen § 61 WEG die bewertungsrechtliche Be-\n\nhandlung von Wohnungseigentum ausdrücklich, wenn auch nicht vollständig \n\n(dazu Weitnauer/Wirths, WEG, 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vor-\n\nschrift heute in § 93 BewG aufgegangen ist, ändert an dem inhaltlichen Bezug \n\nvon § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts. \n\n10 \n\nb) Die für Immobilien nach § 19 BewG festgesetzten Einheitswerte stim-\n\nmen nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfah-\n\nrens festgesetzten Verkehrswerten überein. Das hat seinen Grund zum einen in \n\nunterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen \n\nBewertungszeitpunkten. Grundstücke und Eigentumswohnungen sind nach \n\n§ 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich nach dem in den §§ 78 bis 82 BewG näher \n\ngeregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2 \n\nBewG bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bestimmten anderen bebauten \n\nGrundstücken, die allein nach dem Sachwertverfahren gemäß den §§ 93 bis 90 \n\nBewG zu bewerten sind. Zu diesen können nach § 93 BewG auch Eigentums-\n\nwohnungen gehören. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt auf den Zeit-\n\npunkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grundsätzlich nicht \n\nstatt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 i.d.F. des Gesetzes vom 22. Juli 1970 \n\n(BGBl. I, S. 1118). \n\n11 \n\nDemgegenüber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im \n\nZwangsversteigerungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Diese \n\nschreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die Be-\n\nwertung kann nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfah-\n\nren nach den §§ 13, 14 WertV, im Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20 \n\nWertV, im Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV oder in einer Kombinati-\n\non dieser Verfahren bestimmt werden. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind für die Be-\n\nwertung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem \n\nZeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Werter-\n\nmittlungsstichtag). \n\n12 \n\nc) Hieraus möglicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der \n\nVerkehrswertfeststellung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nachweis für das \n\nÜberschreiten der Mindesthöhe der Forderung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG \n\njedoch nicht in Frage. \n\n13 \n\naa) Hierfür sprechen zunächst das Regelungsziel der Wertermittlungs-\n\nverordnung einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der Be-\n\nwertung eines Grundstücks nach der Wertermittlungsverordnung ist die Fest-\n\nstellung des Verkehrswerts. Das ist nach § 194 BauGB der Preis, der in dem \n\nZeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsver-\n\nkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der \n\nsonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen \n\nGegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder per-\n\nsönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nichts anderes soll die Bewertung eines \n\nGrundstücks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist nämlich \n\nnach § 9 Abs. 1 BewG der gemeine Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 BewG der \n\nPreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des \n\nWirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei nach Sätzen 2 \n\nund 3 dieser Vorschriften alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu be-\n\nrücksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungewöhnliche oder persön-\n\nliche Verhältnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse \n\nerzielt werden, schadet im Rahmen von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn \n\ndiese Unterschiede gehen regelmäßig nicht zu Lasten des Schuldners. \n\n14 \n\nbb) Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigen-\n\ntumswohnung kann zwar in seltenen Fällen über dem Verkehrswert liegen \n\n(BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1). Diese Ausnahmefälle können \n\naber vernachlässigt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Erb-\n\nschaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von \n\nGrundvermögen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der Hälfte \n\ndes Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen (BVerfG aaO). \n\nDeshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem Vollstreckungs-\n\ngericht nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellte Verkehrswert über dem Ein-\n\nheitswert liegt und die erforderliche Mindesthöhe jedenfalls nicht unterschritten \n\nist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten Verkehrswerts ent-\n\nspricht. \n\nd) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch \n\nnicht im Widerspruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG. \n\naa) § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wertungswidersprüche zwischen \n\nder Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG und dessen Verlust \n\ndurch eine von der Eigentümergemeinschaft wegen Rückständen eines Woh-\n\nnungseigentümers auf die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds betriebene \n\nZwangsversteigerung zu verhindern. Die Höhe der rückständigen Wohngeldfor-\n\n15 \n\n16 \n\nderung, deretwegen der Schuldner aus der Gemeinschaft gedrängt werden soll, \n\ndarf nicht außer Verhältnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das \n\ndem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine \n\nEntziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18 \n\nAbs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungsei-\n\ngentums wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden, auf die ein Anspruch \n\nauf Entziehung nicht gestützt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, \n\naaO, S. 1957). \n\n17 \n\nbb) Die im ursprünglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgese-\n\nhenen (BT-Drucks, I/252 S. 7, § 22 E) Zahlungsrückstände sollen eine Entzie-\n\nhung in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, BGHZ \n\n170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben, \n\nder einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen Entzie-\n\nhung rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe \n\ndieser Eingriffsschwelle an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materia-\n\nlien nicht erkennen (BR-Drucks. 71/51 S. 20 f.). Diese Anknüpfung lag aber na-\n\nhe, weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden \n\nVorschriften der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvoll-\n\nstreckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der Zwangsverstei-\n\ngerung von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen \n\nseit ihrer Überführung in das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die \n\nZwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf \n\nden Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht \n\nnachvollzogen. Ein Bedürfnis dazu bestand auch nicht. Während die Vorschrif-\n\nten zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung nämlich den Ein-\n\nheitswert von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2 \n\nWEG auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift \n\nspricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum \n\nSchutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An \n\ndieser Zielsetzung hat das spätere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einer-\n\nseits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes geändert. Das \n\nAbstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrs-\n\nwert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist. \n\n18 \n\ncc) Schutzwürdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht \n\nverletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des \n\nfestgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, die die \n\nzuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 \n\nBewG zwingen. \n\n19 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des \n\nBeitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von § 91 ZPO gegenüberstehen (vgl. Se- \n\nIV. \n\nnat, Beschl. v. 5. Juni 2008, V ZB 150/07, NJW 2008, 2442, 2444, für das Wert-\n\nfestsetzungsverfahren). \n\nKrüger \n\nKlein \n\nStresemann \n\nRiBGH Dr. Czub ist wegen \nUrlaubs verhindert zu unter- \nschreiben. \n\nKrüger \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.08.2008 - 84 K 58/07 - \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.09.2008 - 25 T 624/08 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-02/v-zb-157-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":13},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":7},{"jurabk":"BewG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 74a","ref_norm":"74a","n":3},{"jurabk":"BewG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 194","ref_norm":"194","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-02/v-zb-157-08","retrieved":"2026-07-10 19:28:28.332500+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-04-02/v-zb-157-08","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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