{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-03-13","aktenzeichen":"V ZR 157/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SchuldRAnpG § 57; BGB § 472 a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Nutzers nach § 57 SchuldRAnpG lässt die Ansprüche des Erstkäufers aus seinem Kaufvertrag grundsätzlich unberührt. Wird der Erstkäufer in dem Kaufvertrag auf das Bestehen des Vorkaufsrechts des Nut- zers hingewiesen, ist das in der Regel dahin zu verstehen, dass die Ansprüche des Erstkäufers unter der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der Aus- übung des Vorkaufsrechts stehen sollen. b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren gemeinschaftlich vorkaufsberechtigten Nutzern für sich allein ist unwirksam. Sie steht einer Nicht- ausübung des Vorkaufsrechts durch ihn gleich und führt gemäß § 472 Satz 2 BGB zu einem Anwachsen seiner Berechtigung auf die verbliebenen, zum Vorkauf be- rechtigten Nutzer (Fortführung von Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM 1962, 722 und BGHZ 136, 327, 330). c) Bestehen Nutzungsbefugnisse nur jeweils an Teilflächen eines Grundstücks (§ 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG), kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn die Summe der überlassenen Flächen, an denen Nutzer bei Ausübung des Vorkaufs- rechts auf Grund vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossener Verträge berechtigt sind, die halbe Grundstücksgröße übersteigt. Nicht erforderlich ist es, dass die vertraglichen Befugnisse derjenigen, die das Vorkaufsrecht durch Erklärung aus- üben, sich auf eine solche Fläche erstreckt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 157/08\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n13. März 2009 \nLangendörfer-Kunz \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nSchuldRAnpG § 57; BGB § 472 \n\na) Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Nutzers nach § 57 SchuldRAnpG lässt die \n\nAnsprüche des Erstkäufers aus seinem Kaufvertrag grundsätzlich unberührt. Wird \n\nder Erstkäufer in dem Kaufvertrag auf das Bestehen des Vorkaufsrechts des Nut-\n\nzers hingewiesen, ist das in der Regel dahin zu verstehen, dass die Ansprüche \n\ndes Erstkäufers unter der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der Aus-\n\nübung des Vorkaufsrechts stehen sollen. \n\nb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren gemeinschaftlich \n\nvorkaufsberechtigten Nutzern für sich allein ist unwirksam. Sie steht einer Nicht-\n\nausübung des Vorkaufsrechts durch ihn gleich und führt gemäß § 472 Satz 2 BGB \n\nzu einem Anwachsen seiner Berechtigung auf die verbliebenen, zum Vorkauf be-\n\nrechtigten Nutzer (Fortführung von Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM \n\n1962, 722 und BGHZ 136, 327, 330). \n\nc) Bestehen Nutzungsbefugnisse nur jeweils an Teilflächen eines Grundstücks (§ 57 \n\nAbs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG), kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn die \n\nSumme der überlassenen Flächen, an denen Nutzer bei Ausübung des Vorkaufs-\n\nrechts auf Grund vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossener Verträge berechtigt \n\nsind, die halbe Grundstücksgröße übersteigt. Nicht erforderlich ist es, dass die \n\nvertraglichen Befugnisse derjenigen, die das Vorkaufsrecht durch Erklärung aus-\n\nüben, sich auf eine solche Fläche erstreckt. \n\nBGH, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08 - OLG Brandenburg \n\n LG Neuruppin \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 13. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Rich-\n\nter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Branden-\n\nburgischen Oberlandesgerichts vom 3. Juli 2008 wird auf Kosten \n\nder Kläger zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten \n\nGrundstücks in W. (Brandenburg). Die beklagte Stadt ist Eigentümerin \ndes angrenzenden Grundstücks mit einer Größe von 543 m2, das mit insgesamt \n\nelf Garagen bebaut ist. Dieses Grundstück wurde bis zum 2. Oktober 1990 von \n\ndem V. Gebäudewirtschaft bewirtschaftet, der zwischen 1982 bis 1986 Nut-\n\nzungsverträge über Teilflächen zur Errichtung von Garagen abschloss. \n\n2 \n\nAcht der insgesamt elf Garagen mit einer Grundfläche von 200 m2 wer-\n\nden noch auf Grund solcher Verträge von Dritten genutzt. Eine Doppelgarage \nmit einer Grundfläche von 55 m2 nutzt der Kläger zu 1 auf Grund eines 1989 mit \n\ndem V. Gebäudewirtschaft abgeschlossenen Mietvertrags. Eine der Garagen \n\nvermietete die Beklagte im Jahre 2003 neu. Die Kläger nutzen eine weitere Teil-\nfläche von 20 m2 auf Grund eines im Jahre 2000 mit der Beklagten geschlosse-\nnen Vertrags. Die Restfläche des Grundstücks von 248 m2 besteht aus gemein-\n\nsam genutzten Zufahrts- und Wendeflächen. \n\nMit notariellem Vertrag vom 5. Dezember 2005 verkaufte die Beklagte \n\ndas Garagengrundstück an die Kläger zu einem Preis von 8.145 €. Der Kauf-\n\nvertrag enthält den Hinweis auf das Vorkaufsrecht der Garagennutzer nach \n\n§ 57 SchuldRAnpG. \n\nNach Genehmigung des Kaufvertrages nach der Grundstücksverkehrs-\n\nordnung erklärten acht Garagennutzer in einem von ihnen allen unterzeichneten \n\nSchreiben an die Beklagte, dass die Garagengemeinschaft - wie bereits im Ja-\n\nnuar 2006 mitgeteilt - das Vorkaufsrecht ausübe. Die Kläger erklärten demge-\n\ngenüber, dass sie das Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und ausdrücklich \n\nnicht im Zusammenhang mit einer neu gegründeten Garagen GbR ausübten. \n\nMit notariellem Vertrag vom 5. Oktober 2006 ließ die Beklagte das Gara-\n\ngengrundstück an sieben Nutzer und den Kläger zu 1 auf und bewilligte die Ein-\n\ntragung einer Auflassungsvormerkung. \n\nDie Kläger sind der Ansicht, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht von den \n\nBerechtigten nicht wirksam ausgeübt worden sei. Sie verlangen von der Be-\n\nklagten die Erklärung der Auflassung und die Bewilligung der Umschreibung \n\ndes Eigentums. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos ge-\n\nblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Kläger ihren Antrag weiter. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht meint, auf Grund wirksamer Ausübung des gesetz-\n\nlichen Vorkaufsrechts nach § 57 SchuldRAnpG durch die anderen Nutzer stün-\n\nden den Klägern keine Ansprüche aus dem Grundstückkaufvertrag mit der Be-\n\nklagten mehr zu \n\nDie anderen acht Nutzer seien nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG vor-\n\nkaufsberechtigt gewesen. Für einen Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 57 \n\nAbs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG wegen vertragswidriger Nutzung hätten die Kläger \n\nnicht hinreichend vorgetragen, weil sie bei vier Garagen nur deren Überlassung \n\ndurch die Nutzer an Dritte, aber nicht auch dargelegt hätten, dass die Beklagte \n\ndas den betroffenen Nutzern nicht gestattet habe. \n\n9 \n\nDie Voraussetzungen des Vorkaufsrechts lägen auch im Übrigen vor. \n\nDas Grundstück sei mit dem notariellen Vertrag vom 5. Dezember 2005 erstma-\n\nlig an Dritte im Sinne des § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG verkauft worden. Die ande-\n\nren Nutzer hätten das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. \n\n10 \n\nNach § 57 Abs. 6 Sätze 2 und 3 SchuldRAnpG i.V.m. § 472 Satz 1 BGB \n\nstehe zwar das Vorkaufsrecht den Nutzern gemeinschaftlich zu und könne da-\n\nher von ihnen auch nur gemeinsam und im Ganzen ausgeübt werden. Dies ha-\n\nbe zur Folge gehabt, dass die Ausübung durch den Kläger zu 1 nur für sich per-\n\nsönlich unwirksam gewesen sei. Übe jedoch einer der Berechtigten sein Vor-\n\nkaufsrecht nicht aus, so gehe dessen Recht gemäß § 472 Satz 2 BGB auf die \n\nverbleibenden Vorkaufsberechtigten über. Eine unwirksame Ausübung des Vor-\n\nkaufsrechts durch einen von mehreren Vorkaufsberechtigten stehe der Nicht-\n\nausübung gleich. Die anderen Nutzer hätten daher das Vorkaufsrecht ohne \n\nMitwirkung des Klägers zu 1 wirksam erklärt. \n\n11 \n\nSchließlich sei auch dem Erfordernis in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG \n\ngenügt, dass die Nutzungsbefugnis des vorkaufsberechtigten Nutzers die Hälfte \n\nder Fläche des verkauften Grundstücks übersteigen müsse. Das sei hier der \n\nFall, weil der vertraglich genutzte Flächenanteil nicht nur die Garagenstellflä-\n\nchen, sondern auch die gemeinsam genutzten Abstands-, Zufahrts- und Wen-\n\ndeflächen umfasse. Deren Fläche sei den vorkaufsberechtigten Nutzern anteilig \n\nzuzurechnen, woraus sich hier ein Nutzungsanteil der vorkaufsberechtigten \n\nNutzer von 67,8 vom Hundert der Grundstücksgesamtfläche errechne. \n\n12 \n\n13 \n\nII. \n\nDas hält den Angriffen der Revision stand. \n\n1. Die Kläger können von der Beklagten nicht mehr die Übereignung des \n\nGaragengrundstücks aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) ver-\n\nlangen, nachdem die anderen Garagennutzer ihr Vorkaufsrecht nach § 57 \n\nSchuldRAnpG wirksam ausgeübt haben. \n\n14 \n\na) Rechtsfehlerhaft ist allerdings die auf § 464 Abs. 2 BGB gestützte Be-\n\ngründung des Berufungsgerichts, dass den Klägern schon wegen des Zustan-\n\ndekommens des Vertrages mit dem Vorkaufsberechtigten keine Ansprüche \n\nmehr aus dem mit der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag zustünden. Die \n\nAusübung eines Vorkaufsrechts berührt die Ansprüche des Erstkäufers aus \n\nseinem Kaufvertrag grundsätzlich nicht (RGZ 121, 137, 138; Senat, Urt. v. \n\n3. Dezember 1999, V ZR 329/98, NJW 2000, 1033). \n\n15 \n\nDas gilt auch \n\nfür das Vorkaufsrecht des Nutzers nach § 57 \n\nSchuldRAnpG. Auch das Schrifttum zum Schuldrechtsanpassungsgesetz geht \n\n- soweit es sich mit dieser Frage befasst - davon aus (Meyding in Kiethe, \n\nSchuldRAnpG, § 57 Rdn. 55; RVI/Zimmermann, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 13). \n\nZwar kann es bei den gesetzlichen Vorkaufsrechten so sein, dass bereits deren \n\nAusübung das Erlöschen des Erfüllungsanspruchs des Erstkäufers zur Folge \n\nhat. Eine solche Rechtsfolge tritt zum Beispiel bei den Vorkaufsrechten der \n\nKommunen nach §§ 24, 25 BauGB oder der Siedlungsunternehmen nach § 4 \n\nRSG (Mayer, NJW 1984, 100, 102; Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 464 \n\nRdn.11; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdn. 27) ein. Bei dem Vorkaufs-\n\nrecht nach § 57 SchuldRAnpG sind die Rechtsfolgen jedoch keine anderen als \n\nbei einem rechtsgeschäftlich vereinbarten Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB, \n\nweil dieses Vorkaufsrecht nicht öffentlichen, sondern ausschließlich den priva-\n\nten Erwerbsinteressen vertraglich berechtigter Nutzer dient (BT-Drucks. \n\n12/8035, S. 3; Winterstein in Thiele, Schuldrechtsänderungsgesetz, § 57 \n\nSchuldRAnpG Rdn. 7). \n\n16 \n\nb) Richtig ist allerdings, dass die Kläger bei wirksamer Ausübung des \n\ngesetzlichen Vorkaufsrechts der Nutzer wegen Eintritts einer auflösenden Be-\n\ndingung (§ 158 Abs. 2 BGB) im Kaufvertrag nicht mehr dessen Erfüllung ver-\n\nlangen können. \n\n17 \n\nEine solche Bedingung ist im Kaufvertrag zwar nicht ausdrücklich verein-\n\nbart worden; sie ergibt sich jedoch aus der gebotenen, von dem Berufungsge-\n\nricht unterlassenen Auslegung des Hinweises auf das gesetzliche Vorkaufs-\n\nrecht. Ist dem Käufer das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt, ist im Zwei-\n\nfel anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der \n\nauflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (vgl. RG \n\nJW 1922, 576; OLG Nürnberg MDR 1984, 755; BayObLGZ 1997, 223, 227). \n\nDas muss erst recht gelten, wenn - wie hier - ausdrücklich Abreden zur Siche-\n\nrung des Vorkaufsrechts getroffen werden und der Notar von den Parteien an-\n\ngewiesen wird, den Vertrag nur bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu voll-\n\nziehen. \n\n18 \n\n19 \n\n2. Die auflösende Bedingung ist eingetreten. Die anderen Nutzer haben \n\ndas Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt. \n\na) Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 57 \n\nAbs. 1 und Abs. 6 SchuldRAnpG hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei fest-\n\ngestellt. Die Angriffe der Revision sind insoweit unbegründet. \n\n20 \n\naa) Der Verkauf der Beklagten an die Kläger war das erste Verkaufsge-\n\nschäft, für welches das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG besteht \n\n(vgl. Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 17). \n\n21 \n\nbb) Mehreren Nutzern steht das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 6 Satz 2 \n\nSchuldRAnpG nur gemeinschaftlich zu; die Ausübung des gemeinschaftlichen \n\nVorkaufsrechts bestimmt sich auf Grund der Verweisung in § 57 Abs. 2 Satz 3 \n\nSchuldRAnpG nach § 472 BGB. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit ei-\n\nner gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die übrigen Gara-\n\ngennutzer rechtsfehlerfrei bejaht. Diese konnten das Vorkaufsrecht im Ganzen \n\nausüben, nachdem die Kläger das Vorkaufsrecht nur für sich allein und damit \n\nnicht wirksam ausgeübt hatten. \n\n22 \n\n(1) Der in § 472 Satz 1 BGB bestimmte Grundsatz der gemeinsamen \n\nAusübung des Vorkaufsrechts wird durch § 472 Satz 2 BGB eingeschränkt. Übt \n\neiner der Berechtigten das Recht nicht aus oder ist sein Recht erloschen, be-\n\nrührt das weder die Berechtigung der Verbliebenen noch hindert es diese, ihr \n\nVorkaufsrecht auszuüben (Senat, BGHZ 136, 327, 330). Der Nichtausübung \n\ndes Vorkaufsrechts durch einen der Berechtigten steht die unwirksame Aus-\n\nübung gleich (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM 1962, 722, \n\n723). Die von den Klägern nur für sich in Anspruch genommene Ausübung wi-\n\ndersprach der besonderen gesamthandsartigen Berechtigung der Beteiligten an \n\ndem Vorkaufsrecht (Senat, BGHZ 136, 327, 329 f.) und war daher unwirksam \n\n(Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 473 Rdn 3; MünchKomm-BGB/H.-P. \n\nWestermann, 5. Aufl., § 472 Rdn. 1; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 513 \n\nRdn. 4). \n\n23 \n\nDie unwirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kläger führte \n\njedoch nicht zum Untergang des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts, sondern \n\nnach § 472 Satz 2 BGB zum Anwachsen der Berechtigung des Klägers zu 1 auf \n\ndie verbliebenen Vorkaufsberechtigten (vgl. PWW/D. Schmidt, BGB, 3. Aufl., § \n\n472 Rdn. 2; Soergel/Huber, aaO Rdn. 3). Diese Bestimmung beruht auf der \n\nEntscheidung des Gesetzgebers, dass die übrigen Vorkaufsberechtigten in der \n\nAusübung ihres Vorkaufsrechts nicht durch einen Mitberechtigten beschränkt \n\nsein sollten, der sein Recht nicht ausüben kann oder will (Prot. II S. 1822 = \n\nMugdan, Materialien zum BGB, Bd. 2, S. 800 f.). \n\n24 \n\n(2) Soweit die Revision demgegenüber meint, dass ein Vorkaufsrecht \n\nnach der Ausübung durch einen Berechtigten für sich allein auch von den ande-\n\nren Vorkaufsberechtigten nicht ausgeübt werden könne, ist das weder mit dem \n\nWortlaut des § 472 Satz 2 BGB noch mit dem sich aus den Gesetzesmateria-\n\nlien ergebenden Normzweck vereinbar. Anderes folgt auch nicht aus den von \n\nihr zitierten Entscheidungen des Reichsgerichts (RGZ 158, 57, 63) und des \n\nBundesgerichtshofs (Urt. v. 28. Oktober 1981, IVa ZR 163/80, NJW 1982, 330), \n\nwelche die Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben nach § 2034 Abs. 1 \n\nBGB beim Verkauf des Anteils eines Miterben an einen Dritten betreffen. Bei \n\nder Erbengemeinschaft besteht nach § 2040 Abs. 1 BGB von vornherein eine \n\ngemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über die zum Nachlass gehörenden Ge-\n\ngenstände (RGZ 158, 57, 64), aus der sich die Notwendigkeit einer Einigung \n\nauch über die Ausübung eines Vorkaufsrechts ergibt (BGH, Urt. v. 28. Oktober \n\n1981, IVa ZR 163/80, aaO). Die für die Erbengemeinschaft geltenden Grund-\n\nprinzipien werden durch § 472 Satz 2 BGB nicht so weit verdrängt, dass die \n\nübrigen Miterben ein Vorkaufsrecht auch gegen den erklärten Willen eines der \n\nMiterben ausüben könnten (RGZ 158, 57, 63). \n\n25 \n\nEine der Erbengemeinschaft entsprechende gesamthänderische Bindung \n\nder Nutzer bestand hier nicht. Die im Schuldrechtsanpassungsgesetz begrün-\n\ndeten Ansprüche standen den \n\njeweiligen Nutzern nach § 4 Abs. 1 \n\nSchuldRAnpG auf Grund der von dem VEB Gebäudewirtschaft mit ihnen abge-\n\nschlossenen Verträge zur Errichtung von Garagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 \n\nSchuldRAnpG) zu; sie waren nicht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts \n\nentstanden, was nach § 4 Abs. 2 SchuldRAnpG den Abschluss eines Nut-\n\nzungsvertrages mit einer Personengemeinschaft nach §§ 266 bis 273 ZGB-\n\nDDR vorausgesetzt hätte. Die Zusammenfassung der sich aus voneinander \n\nunabhängigen Verträgen ergebenden Berechtigungen der Nutzer zu einem nur \n\ngemeinschaftlich auszuübenden Vorkaufsrecht \n\nin § 57 Abs. 6 Satz 2 \n\nSchuldRAnpG beruht allein auf dem § 472 Satz 1 BGB zugrunde liegenden \n\nGedanken. Die Unteilbarkeit des Vorkaufsrechts soll ausschließen, dass durch \n\ndie Ausübung selbständiger Vorkaufsrechte durch nur einige der vorkaufsbe-\n\nrechtigten Nutzer eine Rechtsgemeinschaft an dem Grundstück aus diesen und \n\nentweder dem Verpflichteten oder dem Erstkäufer entsteht, was in der Regel \n\nderen Interessen zuwiderliefe (vgl. dazu: Bamberger/Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., \n\n§ 472, Rdn 1; MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO, § 472 Rdn. 1). Für \n\nVorkaufsrechte, die allein aus diesem Grund gemeinschaftlich auszuüben sind, \n\nist die Regelung in § 472 Satz 1 BGB uneingeschränkt anzuwenden. Das ent-\n\nspricht auch dem Normzweck, da mit der Verweisung in § 57 Abs. 6 Satz 3 \n\nSchuldRAnpG erreicht werden sollte, dass die übrigen Nutzer ihr gesetzliches \n\nVorkaufsrecht auch dann ausüben können, wenn einer der Berechtigten dies \n\nnicht kann oder will (vgl. Rövekamp. Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl, \n\nRdn. 807). \n\n26 \n\n(3) Die Frage, ob ein Mitberechtigter durch seinen Widerspruch gegen-\n\nüber dem Eigentümer die Ausübung des Vorkaufsrechts auch für alle anderen \n\nausschließen kann (so MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO Rdn 3), be-\n\ndarf hier keiner Entscheidung, weil die Kläger der gemeinschaftlichen Ausübung \n\ndes Vorkaufsrechts durch die übrigen Garagennutzer gegenüber der Beklagten \n\nnicht ausdrücklich widersprochen, sondern nur die nicht wirksame Ausübung \n\ndes Vorkaufsrechts für sich allein erklärt haben. \n\n27 \n\ncc) Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann nach § 57 Abs. 6 Satz 1 \n\nSchuldRAnpG nur ausgeübt werden, wenn die einem oder mehreren Nutzern \n\nüberlassene Teilfläche eines Grundstücks die halbe Grundstücksgröße über-\n\nsteigt (sog. Überwiegensprinzip). \n\n28 \n\n(1) Die Vorschrift berücksichtigt das Interesse des Eigentümers, der nicht \n\ndem gesetzlichen Vorkaufrecht ausgesetzt sein soll, wenn die Nutzungsbefug-\n\nnis aus den vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Verträgen sich auf weni-\n\nger als die halbe Grundstücksgröße erstreckt. Nutzer im Sinne der Bestimmung \n\nsind danach nur diejenigen, die im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung auf \n\nGrund solcher Verträge (§§ 1, 3 SchuldRAnpG) noch zum Besitz berechtigt \n\nsind. Die zu berücksichtigende Teilfläche bestimmt sich nach dem Umfang der \n\nvertraglich gestatteten Nutzung (vgl. Kinne, ZOV 1994, 449, 451; Rövekamp, \n\nSchuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 805). \n\n29 \n\nDabei sind die an verschiedene Nutzer überlassenen Teilflächen zu-\n\nsammenzurechnen. Der von der Revision vertretene Umkehrschluss zu § 20 \n\nAbs. 3 Satz 3 VermG, der für das im Vermögensgesetz bestimmte Vorkaufs-\n\nrecht eine solche Addition ausdrücklich anordnet, hat weder den Gesetzeswort-\n\nlaut noch die Materialien zu § 57 SchuldRAnpG noch den Zweck der Norm für \n\nsich. Die von mehreren Nutzern genutzten Flächen stellen eine Teilfläche des \n\nGrundstücks dar. Das Vorkaufsrecht in § 57 SchuldRAnpG ist im Gesetzge-\n\nbungsverfahren in Anlehnung an das Vorkaufsrecht in § 20 VermG ausgestaltet \n\nund nach § 57 Abs. 2 Nr. 2 SchuldRAnpG nur für die Fälle ausgeschlossen \n\nworden, in denen der oder die Nutzer schon nach § 20 VermG zum Vorkauf \n\nberechtigt sind (BT-Drucks. 12/7135, S. 30). Die Ansicht der Revision führte \n\nschließlich zu einer Aushöhlung des Vorkaufsrechts, da die vertragliche Befug-\n\nnis des einzelnen Nutzers einer Teilfläche (Gartenparzelle, Garage) in der Re-\n\ngel die halbe Grundstücksgröße nicht übersteigt, so dass die Norm weitgehend \n\nleer liefe. Auch das Schrifttum geht davon aus, dass der in § 20 Abs. 3 Satz 3 \n\nVermG bestimmte Grundsatz auf die in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG be-\n\nzeichneten Nutzungsbefugnisse entsprechend anzuwenden ist (vgl. Kinne, ZOV \n\n1994, 449, 451; Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 41). \n\n30 \n\n(2) Diese Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist erfüllt. \n\nDie Nutzungsbefugnisse aus den vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen \n\nVerträgen machen mehr als 50 vom Hundert der Gesamtfläche des Grund-\nstücks von 543 m2 aus. \n\n31 \n\nVon den individuell genutzten Flächen von 295 m2 werden unter Zurech-\nnung der vom Kläger genutzten Doppelgarage 255 m2 (= 86,4 %) auf Grund \n\nsolcher Verträge genutzt. \n\n32 \n\nDies gilt auch für die gemeinschaftlich genutzten Flächen. Das Beru-\n\nfungsgericht hat für die Feststellung, ob der Anteil der überlassenen Fläche die \n\nhalbe Grundstücksgröße übersteigt, die gemeinschaftlich genutzten Flächen \n\n(Zufahrten, Wendeflächen usw.) von insgesamt 248 m2 anteilig den Flächen \n\nzugeordnet, die den Nutzern nach den Verträgen zum individuellen Gebrauch \n\nzugewiesen worden sind. Das ist rechtsfehlerfrei. Gemeinschaftlich genutzte \n\nFlächen bei der Anwendung des § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG gar nicht zu \n\nberücksichtigen, höhlte das gesetzliche Vorkaufsrecht aus, weil es dann nicht \n\nmehr ausgeübt werden könnte, obwohl die große Mehrheit der Nutzer noch auf \n\nGrund alter Verträge zur Nutzung der auf dem Grundstück stehenden Bau-\n\nwerke (Garagen) befugt ist. Diese Flächen zu 100 % den alten vertraglichen \n\nNutzungsrechten zuzurechnen, widerspräche ebenfalls dem Normzweck, nach \n\ndem das Vorkaufsrecht nur dann soll ausgeübt werden können, wenn der Anteil \n\nder aus alten Verträgen begründeten Nutzungsbefugnisse überwiegt. \n\n33 \n\nb) Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts ist auch nicht nach § 57 Abs. \n\n2 Nr. 1 SchuldRAnpG ausgeschlossen. Die von der Revision erhobene Rüge, \n\ndass bei vier Garagennutzern von einer ungenehmigten Gebrauchsüberlassung \n\nan Dritte ausgegangen werden müsse, ist nicht entscheidungserheblich. \n\n34 \n\nSelbst wenn bei vier Nutzern das Vorkaufsrecht deshalb nicht bestünde, \n\nverringerte sich die Teilfläche, die von zum Vorkauf berechtigten Nutzern (zu \ndenen auch der Kläger zu 1 gehört) individuell genutzt wird, nur um 100 m2 auf \n155 m2, was jedoch immer noch 52,5 % der individuell genutzten Teilflächen mit \neiner Größe von insgesamt 295 m2 wären. Da die Nutzungsbefugnisse an den \n\ngemeinschaftlich genutzten Flächen (wie bereits ausgeführt) im selben Verhält-\n\nnis anteilig den vertraglichen Nutzungsbefugnissen zuzurechnen sind, überstie-\n\nge die vorkaufsberechtigten Nutzern überlassene Fläche auch dann noch die \n\nhalbe Grundstücksgröße. \n\n35 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nStresemann \n\nCzub \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Neuruppin, Entscheidung vom 24.07.2007 - 3 O 166/07 - \n\nOLG Brandenburg, Entscheidung vom 03.07.2008 - 5 U 125/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","cited_norms":[{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 57","ref_norm":"57","n":25},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 472","ref_norm":"472","n":11},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 158","ref_norm":"158","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 2034","ref_norm":"2034","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 2040","ref_norm":"2040","n":1},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","retrieved":"2026-07-10 19:17:19.719501+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. Zivilsenat","date":"2009-03-13","dockets":["V ZR 157/08"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/08","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","headnotes":[{"kind":"leitsatz","author":"gericht","text":"SchuldRAnpG § 57; BGB § 472 a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Nutzers nach § 57 SchuldRAnpG lässt die Ansprüche des Erstkäufers aus seinem Kaufvertrag grundsätzlich unberührt. Wird der Erstkäufer in dem Kaufvertrag auf das Bestehen des Vorkaufsrechts des Nut- zers hingewiesen, ist das in der Regel dahin zu verstehen, dass die Ansprüche des Erstkäufers unter der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der Aus- übung des Vorkaufsrechts stehen sollen. b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren gemeinschaftlich vorkaufsberechtigten Nutzern für sich allein ist unwirksam. Sie steht einer Nicht- ausübung des Vorkaufsrechts durch ihn gleich und führt gemäß § 472 Satz 2 BGB zu einem Anwachsen seiner Berechtigung auf die verbliebenen, zum Vorkauf be- rechtigten Nutzer (Fortführung von Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM 1962, 722 und BGHZ 136, 327, 330). c) Bestehen Nutzungsbefugnisse nur jeweils an Teilflächen eines Grundstücks (§ 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG), kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn die Summe der überlassenen Flächen, an denen Nutzer bei Ausübung des Vorkaufs- rechts auf Grund vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossener Verträge berechtigt sind, die halbe Grundstücksgröße übersteigt. Nicht erforderlich ist es, dass die vertraglichen Befugnisse derjenigen, die das Vorkaufsrecht durch Erklärung aus- üben, sich auf eine solche Fläche erstreckt.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Branden-\n\nburgischen Oberlandesgerichts vom 3. Juli 2008 wird auf Kosten\n\nder Kläger zurückgewiesen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"SchuldRAnpG/57","law":"SchuldRAnpG","abbreviation":"SchuldRAnpG","ref":"57","label":"§ 57 SchuldRAnpG","mentions":25},{"id":"BGB/472","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"472","label":"§ 472 BGB","mentions":11},{"id":"VermG/20","law":"VermG","abbreviation":"VermG","ref":"20","label":"§ 20 VermG","mentions":4},{"id":"BGB/158","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"158","label":"§ 158 BGB","mentions":2},{"id":"SchuldRAnpG/1","law":"SchuldRAnpG","abbreviation":"SchuldRAnpG","ref":"1","label":"§ 1 SchuldRAnpG","mentions":2},{"id":"SchuldRAnpG/4","law":"SchuldRAnpG","abbreviation":"SchuldRAnpG","ref":"4","label":"§ 4 SchuldRAnpG","mentions":2},{"id":"BGB/433","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"433","label":"§ 433 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/463","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"463","label":"§ 463 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/464","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"464","label":"§ 464 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/2034","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"2034","label":"§ 2034 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/2040","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"2040","label":"§ 2040 BGB","mentions":1},{"id":"SchuldRAnpG/3","law":"SchuldRAnpG","abbreviation":"SchuldRAnpG","ref":"3","label":"§ 3 SchuldRAnpG","mentions":1},{"id":"ZPO/97","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"97","label":"§ 97 ZPO","mentions":1},{"id":"BBauG/25","law":"BBauG","abbreviation":"BBauG","ref":"25","label":"§ 25 BBauG","mentions":1},{"id":"BBauG/24","law":"BBauG","abbreviation":"BBauG","ref":"24","label":"§ 24 BBauG","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[{"position":1,"court":"LG Neuruppin","court_id":null,"court_as_stated":"LG Neuruppin","date":"2007-07-24","docket":"3 O 166/07","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":2,"court":"OLG Brandenburg","court_id":null,"court_as_stated":"OLG Brandenburg","date":"2008-07-03","docket":"5 U 125/07","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":3,"court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","date":"2009-03-13","docket":"V ZR 157/08","decision_type":"Urteil","ecli":null,"id":"bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-13/v-zr-157-08","is_this_decision":true,"is_held":true}],"has_records":true,"note":"As the courts' records state it (getProceeding). No outcome is given."},"fundstellen":[{"kind":"zeitschrift","cite":"NJW-RR 2009, 1172","basis":"cited_by_decisions","votes":8}],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T19:17:19.719501+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}