{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2009-02-05","aktenzeichen":"IX ZR 21/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZVG § 154 Satz 1 a) Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann \"Beteiligte\" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIX ZR 21/07\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n5. Februar 2009 \nBürk \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nZVG § 154 Satz 1 \n\na) Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das \n\nZwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. \n\nb) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann \"Beteiligte\" im Sinne von § 154 \n\nSatz 1 ZVG sein. \n\nBGH, Urteil vom 5. Februar 2009 - IX ZR 21/07 - KG Berlin \n\nLG Berlin \n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter, den Richter \n\nVill, die Richterin Lohmann sowie die Richter Dr. Fischer und Dr. Pape \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das am 19. Januar 2007 ver-\n\nkündete Urteil des 21. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin-\n\nSchöneberg aufgehoben. \n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 35 \n\ndes Landgerichts Berlin im Kostenpunkt sowie insoweit aufgeho-\n\nben, als der Beklagte zur Zahlung von mehr als 7.000 € nebst Zin-\n\nsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit \n\ndem 20. Dezember 2004 verurteilt worden ist. Im Umfang der Auf-\n\nhebung wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung \n\ndes Beklagten wird zurückgewiesen. \n\nVon den Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte 37 % und \n\ndie Klägerin 63 %. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte wurde mit Beschluss vom 23. Juli 2001 zum Zwangsver-\n\nwalter für fünf zur Anlage der Klägerin gehörende Wohnungseigentumseinhei-\n\nten bestellt. Im Oktober 2003 wurden die Wohnungen versteigert. Die klagende \n\nWohnungseigentümergemeinschaft wirft dem Beklagten vor, Wohngeld für den \n\nZeitraum August bis Dezember 2001 sowie zwei am 9. September 2002 be-\n\nschlossene Sonderumlagen nicht gezahlt sowie ihre im Zusammenhang mit \n\neinem vom Beklagten gegen die Beschlüsse über die Sonderumlagen ange-\n\nstrengten Rechtsstreit entstandenen Anwaltskosten nur zu einem geringen An-\n\nteil erstattet zu haben. Sie verlangt Schadensersatz in Höhe von insgesamt \n\n19.049,33 €. \n\n2 \n\nDas Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das Beru-\n\nfungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-\n\nlassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren bisherigen Sachantrag weiter. \n\n3 \n\n4 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat teilweise Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt (NZM 2007, 451 = ZMR 2007, 800 \n\nmit Anm. Müller ZMR 2007, 747): Die Voraussetzungen eines Schadensersatz-\n\nanspruchs aus § 154 Satz 1 ZVG seien nicht erfüllt. Wer \"Verfahrensbeteiligter\" \n\nim Sinne dieser Vorschrift sei, bestimme sich ausschließlich nach § 9 ZVG. Die \n\nKlägerin habe keine Rechte im Verfahren angemeldet, so dass sie nicht nach \n\n§ 9 Nr. 2 ZVG Beteiligte geworden sei. Aber auch § 9 Nr. 1 ZVG komme nicht in \n\nBetracht. Rechte der übrigen Miteigentümer würden nicht im Wohnungsgrund-\n\nbuch eingetragen. Die gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG als Beschränkung des \n\nMiteigentums einzutragende Einräumung der zu den anderen Miteigentumsan-\n\nteilen gehörenden Sondereigentumsrechte definiere und begrenze das Woh-\n\nnungseigentum, belaste es jedoch nicht mit Rechten anderer Wohnungseigen-\n\ntümer. Dass der Verwalter verpflichtet sei, Wohngeld zu zahlen, ändere im Er-\n\ngebnis nichts. \n\n5 \n\n6 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nAuch die nicht formell am Zwangsverwaltungsverfahren beteiligte Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft kann \"Beteiligte\" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein. \n\n1. Nach § 154 Satz 1 ZVG ist der Zwangsverwalter \"allen Beteiligten\" für \n\ndie Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich. Wer in die-\n\nsem Sinne am Verfahren der Zwangsverwaltung \"beteiligt\" ist, ist im Zwangs-\n\nversteigerungsgesetz nicht ausdrücklich geregelt. Die Vorschrift des § 9 ZVG, \n\nwelche das Berufungsgericht herangezogen hat, gehört zu den \"allgemeinen \n\nVorschriften\" über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grund-\n\nstücken im Wege der Zwangsvollstreckung (Erster Titel des ersten Abschnitts \n\ndes ZVG) und regelt unmittelbar nur die formelle Verfahrensbeteiligung, die \n\nFrage also, welche Personen hinzuzuziehen sind, damit sie am Verfahren teil-\n\nnehmen und ihre Rechte wahren können (vgl. Hahn/Mugdan, Die gesamten \n\nMaterialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band V S. 36). Ob sie auch für die \n\nAuslegung des § 154 Satz 1 ZVG maßgeblich ist, ist in Rechtsprechung und \n\nLiteratur umstritten. \n\n7 \n\nDas Reichsgericht hat eine Verantwortung des Zwangsverwalters nur \n\ngegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG gesehen, weil der Begriff des \"Beteilig-\n\nten\" in dieser Vorschrift für das gesamte Zwangsversteigerungsgesetz festge-\n\nlegt werde (RGZ 74, 258, 259 f; 97, 11, 12). Die Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs ist weniger eindeutig. In der vom Berufungsgericht zitierten Ent-\n\nscheidung BGHZ 109, 171, 173 wird ausdrücklich offen gelassen, ob \"trotz des \n\neindeutigen Gesetzeswortlauts über § 9 ZVG hinaus andere als Beteiligte im \n\nSinne des § 154 ZVG in Betracht kommen könnten\". In einer früheren Ent-\n\nscheidung (BGHZ 39, 235, 241) hat der Bundesgerichtshof die Frage, \"ob der \n\nKreis der Beteiligten auf alle auszudehnen sei, die in Rechtsbeziehungen zum \n\nZwangsverwalter treten, oder auch hier § 9 ZVG maßgebend\" sei, ebenfalls \n\nnicht entschieden; er hat aber eine Haftung des Zwangsverwalters aus § 154 \n\nZVG gegenüber dem Ersteher angenommen, weil die Verwaltung über den Zu-\n\nschlag hinaus fortgesetzt worden war. Im Urteil vom 15. November 1984 (IX ZR \n\n157/83, ZIP 1985, 312, 313, mit zust. Anm. Gerhardt EWiR 1985, 219) hat er \n\nsogar eine Haftung des Verwalters aus §§ 152, 154 ZVG gegenüber dem Ei-\n\ngentümer von Grundstückszubehör für möglich gehalten und dabei allein darauf \n\nabgestellt, dass die Zwangsverwaltung sich auf das (schuldnerfremde) Zubehör \n\nerstreckt haben könnte. In einem Urteil vom 11. Oktober 2007 (IX ZR 156/06, \n\nZIP 2007, 2375 Rn. 8 ff) wurde erneut eine Haftung des Verwalters gegenüber \n\ndem Ersteher bejaht, die allgemeine Frage nach dem Beteiligtenbegriff der \n\n§§ 9, 154 ZVG aber wiederum offen gelassen. \n\n8 \n\nIn der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wird der Begriff des Beteilig-\n\nten in § 154 ZVG und in § 9 ZVG überwiegend gleichgesetzt (z.B. OLG Köln \n\nZIP 1980, 102 f; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; OLG Hamm MDR 2006, \n\n713; LG Flensburg ZfIR 2008, 806, 807; wohl auch OLG Köln ZfLR 2008, 73, 74 \n\n(obiter); offengelassen von OLG Frankfurt OLG-Report 2002, 353, 354; OLG \n\nStuttgart OLGZ 1966, 57, 58 hält Wohnungseigentümer für Beteiligte im Sinne \n\nvon § 9 ZVG; für eine Haftung des Zwangsverwalters gegenüber allen Perso-\n\nnen, mit denen er \"kraft der Verwaltung in rechtliche Beziehungen tritt\", KG \n\nOLGE 16, 344, 345; eine \"Auslegung des § 154 ZVG nach Maßgabe der §§ 60, \n\n61 InsO\" befürwortet OLG Frankfurt ZfIR 2008, 804, 805). Gleiches gilt für das \n\nSchrifttum (z.B. Stöber, ZVG 18. Aufl. § 154 Anm. 2.2; Engels in Hintzen/ \n\nEngels/Rellermeyer, ZVG 13. Aufl. § 154 Rn. 6; Böttcher, ZVG 4. Aufl. § 154 \n\nRn. 2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 \n\nRn. 2; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Sievers \n\nRPfl 1990, 335, 336 f; Bank ZfIR 2008, 781 f; für eine Beteiligtenstellung der \n\nübrigen Wohnungseigenümer gemäß § 9 Nr. 1 ZVG auch im Zwangsverwal-\n\ntungsverfahren Müller ZMR 2007, 747, 749). Einen weiteren Beteiligtenbegriff \n\nvertritt insbesondere Mohrbutter (ZIP 1980, 169; KTS 1987, 47; FS 150 Jahre \n\nCarl Heymanns Verlag KG S. 159; vgl. auch K. Schmidt KTS 1976, 191, 197). \n\n9 \n\n2. Der Begriff des \"Beteiligten\" in § 154 ZVG entspricht nicht demjenigen \n\ndes formell am Verfahren Beteiligten in § 9 ZVG, sondern beschreibt - wie in \n\n§ 82 KO und in § 60 InsO bezüglich der Haftung des Konkurs- bzw. Insolvenz-\n\nverwalters - diejenigen Personen, denen gegenüber das Zwangsversteige-\n\nrungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt. \n\n10 \n\na) Die Rechtsstellung des Zwangsverwalters ist derjenigen des Insol-\n\nvenzverwalters im Grundsatz vergleichbar. Seinem Status nach ist der Zwangs-\n\nverwalter ein besonderes Rechtspflegeorgan. Er übt seine Tätigkeit aufgrund \n\neigenen Rechts aus, das ihm mit der Ernennung übertragen wird. Von Weisun-\n\ngen des Schuldners und des Gläubigers ist er unabhängig; er unterliegt bei der \n\nWahrnehmung seiner Aufgaben nur den Vorgaben des Vollstreckungsgerichts. \n\nHierbei hat er die berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers \n\nzu beachten. Das Vollstreckungsgericht überwacht seine Tätigkeit und wacht so \n\nüber Inhalt und Art der Ausführung seines Amtes. Die Auswahl des Verwalters \n\nerfolgt nach pflichtgemäßem Ermessen des Vollstreckungsgerichts (BGH, \n\nBeschl. v. 14. April 2005 - V ZB 10/05, WM 2005, 1323). Aufgabe des Zwangs-\n\nverwalters ist die Verwaltung eines Grundstücks des Vollstreckungsschuldners \n\nzum Zwecke der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers. \n\n11 \n\nEbenso wie der Insolvenzverwalter verwaltet der Zwangsverwalter als \n\nPartei kraft Amtes (vgl. z.B. Zöller/Philippi, ZPO 27. Aufl. § 116 Rn. 2; Stöber, \n\naaO Anm. 2.2) selbständig, aber für Rechnung des Schuldners fremdes Ver-\n\nmögen (hier: das beschlagnahmte Grundstück) zum Zwecke der Befriedigung \n\nDritter (hier: des Vollstreckungsgläubigers). Wegen dieser trotz aller Unter-\n\nschiede bestehenden Gemeinsamkeit war die Haftung des Konkursverwalters \n\neinerseits, diejenige des Zwangsverwalters andererseits zunächst parallel ge-\n\nregelt. Nach § 74 KO in der Fassung vom 10. Februar 1877 hatte der Konkurs-\n\nverwalter die Sorgfalt eines ordentlichen Hausvaters anzuwenden (vgl. etwa \n\nRGZ 34, 26, 28; 74, 258, 259). Eine nahezu wortgleiche Regelung für den \n\nZwangsverwalter enthielt die Vorgängerbestimmung des § 154 Satz 1 ZVG, \n\nnämlich § 144 Abs. 3 des preußischen Zwangsvollstreckungsgesetzes vom \n\n13. Juli 1883 (vgl. etwa KG OLGE 16, 344, 345). § 82 KO in der bis zum Inkraft-\n\ntreten der InsO geltenden Fassung der Novelle vom 17. Mai 1898 war der Vor-\n\nschrift des bis heute geltenden § 154 ZVG nachgebildet, sah also vor, dass der \n\nKonkursverwalter \"allen Beteiligten verantwortlich\" war. \n\n12 \n\nb) Welche Vorstellung der historische Gesetzgeber mit der Einführung \n\ndes Begriffs des \"Beteiligten\" in den Vorschriften des § 154 ZVG und des § 82 \n\nKO verband, lässt sich aus heutiger Sicht nicht mehr nachvollziehen. Die Mate-\n\nrialien zu § 154 des Zwangsversteigerungsgesetzes von 1877/1879 (vgl. \n\nHahn/Mugdan, aaO S. 63) enthalten nur den Satz, der Verwalter sei \"für die \n\nErfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen … allen Betheiligten verantwort-\n\nlich“, erläutern jedoch nicht, welcher Personenkreis erfasst sein soll. Das \n\nReichsgericht legte zunächst - wie bereits ausgeführt - bei der Haftung des \n\nKonkursverwalters den formellen Beteiligtenbegriff zugrunde und bezog sich zur \n\nBegründung auf die Vorschriften der §§ 9, 154 ZVG, welche Vorbild für § 82 KO \n\ngewesen seien (RGZ 74, 258, 259 ff). Einen Rückschluss auf den historischen \n\nWillen des Gesetzgebers lässt diese Rechtsprechung jedoch nicht zu. Die Ur-\n\nteilsgründe lassen vielmehr erkennen, dass die Auslegung des § 154 ZVG nach \n\nwie vor umstritten war (RGZ 74, 258, 259; vgl. auch K. Schmidt, KTS 1976, \n\n191, 197). Das Kammergericht hatte kurz zuvor unter Bezugnahme auf eine \n\nvermeintlich einhellige Meinung zu § 74 KO a.F., § 144 PrZVG (vgl. aber die \n\ngegenteiligen Nachweise bei RGZ 74, 258, 260 f, die ältere Entscheidung RGZ \n\n34, 26, 29 sowie die Nachweise bei Lüke, Die persönliche Haftung des Kon-\n\nkursverwalters S. 32 f und Mohrbutter, Festschrift 150 Jahre Carl Heymanns \n\nVerlag KG S. 159, 161 mit Fn. 7) einen weiteren Beteiligtenbegriff für richtig \n\ngehalten (OLGE 16, 344, 345); auch in der bei RGZ 74, 258, 259 nachgewiese-\n\nnen Literatur waren die Meinungen geteilt. \n\n13 \n\nDie Rechtsprechung zur Haftung des Konkursverwalters löste sich in der \n\nFolgezeit von derjenigen zur Haftung des Zwangsverwalters nach §§ 9, 154 \n\nZVG. RGZ 149, 182, 185 verstand den Begriff \"Beteiligte\" in § 82 KO umfas-\n\nsend und die Auslegung der Entscheidung RGZ 74, 258 \"unnötig eng\". Der ver-\n\nfahrensrechtliche Bezug wurde aufgegeben. Fortan richtete sich der Kreis der \n\nanspruchsberechtigten Personen nach einem sehr weit gezogenen Beteiligten-\n\nbegriff, wonach \"jeder beteiligt sei, dem gegenüber der Konkursverwalter als \n\nsolcher kraft Gesetzes oder Vertrages Pflichten zu erfüllen habe; eine unmittel-\n\nbare Beteiligung am Verfahren sei nicht erforderlich\" (RG WarnRspr. 1932 \n\nNr. 159). Verhandlungs- und Vertragspartner stellten nach dieser Auffassung \n\nimmer \"Beteiligte\" im Sinne von § 82 KO dar (vgl. Lüke, aaO S. 35 f; Jae-\n\nger/Gerhardt, InsO § 60 Rn. 2 mit weiteren Nachweisen). Später beschränkte \n\nder Bundesgerichtshof die Haftung des Konkursverwalters nach § 82 KO auf \n\ndie Verletzung konkursspezifischer Pflichten (BGHZ 99, 151, 154; 100, 346, \n\n352; BGH, Urt. v. 9. März 2006 - IX ZR 55/04, ZIP 2006, 859, 861). Die Haftung \n\nfür die Verletzung solcher Pflichten, die dem Verwalter wie jedem Vertreter \n\nfremder Interessen gegenüber seinem Geschäftspartner vor, bei oder nach Ver-\n\ntragsschluss oblagen, richteten sich dagegen nach den allgemeinen Bestim-\n\nmungen (etwa culpa in contrahendo oder § 826 BGB). Bei der Schaffung des \n\n§ 60 InsO hat sich der Gesetzgeber an dieser Rechtsprechung orientiert. Schon \n\naus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt sich nunmehr, dass der Insolvenzverwal-\n\nter \"allen Beteiligten\" für die schuldhafte Verletzung (nur) solcher Pflichten haf-\n\ntet, die ihm nach der Insolvenzordnung obliegen. Eine Rechtsänderung war \n\n(anders als hinsichtlich § 61 InsO) mit der Neufassung des § 60 InsO nicht be-\n\nabsichtigt (BT-Drucks. 12/2443, S. 129; vgl. auch Jaeger/Gerhardt, InsO § 60 \n\nRn. 9). \n\n14 \n\nc) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 82 KO (und § 8 \n\nAbs. 1 Satz 2 GesO) lässt sich auf § 154 ZVG übertragen. Die Bestimmungen \n\ndes § 82 KO einerseits, des § 154 Satz 1 ZVG andererseits entsprachen einan-\n\nder. Sowohl der Konkurs- als auch der Zwangsverwalter sollten \"für die Erfül-\n\nlung der ihm obliegenden Pflichten allen Beteiligten verantwortlich\" sein. Auch \n\n§ 60 InsO regelt eine Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Verletzung \n\ninsolvenzspezifischer Pflichten gegenüber \"allen Beteiligten\". Dann liegt es na-\n\nhe, den Begriff \"alle Beteiligte\" auch in gleicher Weise zu verstehen. Der Wort-\n\nlaut der Vorschrift des § 154 ZVG lässt es ohne weiteres zu, als \"Beteiligten\" \n\ndenjenigen anzusehen, dem gegenüber dem Verwalter aus dem Zwangsver-\n\nsteigerungsgesetz herrührende Pflichten obliegen. \n\n15 \n\naa) Die Konkursordnung enthielt und die Insolvenzordnung enthält aller-\n\ndings keine dem § 9 ZVG entsprechende Bestimmung darüber, wer \"Beteiligter\" \n\nim Sinne des Gesetzes war oder ist. Die systematische Stellung des § 9 ZVG \n\nim ersten Titel \"Allgemeine Vorschriften\" des ersten Abschnitts des Zwangsver-\n\nsteigerungsgesetzes ließe es zu, den in dieser Vorschrift definierten Begriff des \n\nBeteiligten für sämtliche folgenden Vorschriften des ersten Abschnitts über die \n\nZwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der \n\nZwangsvollstreckung zu übernehmen; auf Feinheiten der Formulierung wie \"Be-\n\nteiligte\" einerseits (§ 9 ZVG), \"alle Beteiligte\" andererseits (§ 154 ZVG) kann es \n\n- anders, als das Kammergericht es in der bereits zitierten Entscheidung OLGE \n\n16, 344, 346 gemeint hat - nicht ankommen. Zwingend ist diese Schlussfolge-\n\nrung jedoch nicht. Auch die Insolvenzordnung verwendet den Begriff \"Beteilig-\n\nter\" unterschiedlich (vgl. MünchKomm-InsO/Ganter, 2. Aufl. § 4 Rn. 14). Wenn \n\n§ 9 Abs. 3 InsO von der öffentlichen Bekanntmachung als Nachweis der Zustel-\n\nlung \"an alle Beteiligten\" spricht, sind damit die Verfahrensbeteiligten gemeint, \n\ndie Beteiligten im formellen Sinne also, an die Zustellungen zu erfolgen haben. \n\nIn den §§ 217 ff InsO bezieht sich der Begriff \"Beteiligte\" auf die am Planverfah-\n\nren beteiligten Gläubiger (Insolvenzgläubiger und absonderungsberechtigte \n\nGläubiger, nicht aber Aussonderungsberechtigte und Massegläubiger - str). In \n\n§ 60 InsO sind \"Beteiligte\" alle diejenigen, denen gegenüber dem Insolvenz-\n\nverwalter insolvenzspezifische Pflichten obliegen. Das Zwangsversteigerungs-\n\ngesetz hat insofern eine von der Insolvenzordnung abweichende Regelungs-\n\ntechnik, als ein allgemeiner Begriff des \"Beteiligten\" eingeführt und vielfach ver-\n\nwandt wird, während die Insolvenzordnung (von Ausnahmen abgesehen) die in \n\nden einzelnen Vorschriften jeweils gemeinten \"Beteiligten\" präzise benennt (In-\n\nsolvenzgläubiger, absonderungsberechtigter Gläubiger, Schuldner pp). Diese \n\nRegelungstechnik erspart dem Rechtsanwender jedoch nicht die Prüfung, ob \n\nder allgemeine Begriff auch für die gerade in Frage stehende Einzelnorm (hier \n\nalso: die Vorschrift des § 154 ZVG) gilt. Das Reichsgericht hat in seiner ein-\n\ngangs zitierten Grundsatzentscheidung zu § 154 ZVG (RGZ 74, 258, 259 f) eine \n\nvon § 9 ZVG abweichende Auslegung des Beteiligtenbegriffs in § 154 ZVG für \n\nmöglich gehalten und nur keinen Anlass dafür gesehen. \n\n16 \n\nbb) Gegen die Angleichung der Haftung des Zwangsverwalters an dieje-\n\nnige des Insolvenzverwalters wird außerdem eingewandt, die Pflichten des \n\nZwangsverwalters beschränkten sich auf das beschlagnahmte Grundstück \n\n(§ 152 ZVG); mit den insolvenzspezifischen Pflichten des Insolvenzverwalters \n\ngegenüber Dritten seien sie nicht zu vergleichen (z.B. Stöber, aaO; Engels, aaO \n\n§ 154 Rn. 4; Bank aaO S. 784). Diese Überlegung spricht jedoch nicht gegen \n\nden Ansatz, die Haftung des Zwangsverwalters an dessen gesetzlichen Pflich-\n\nten statt am formellen Beteiligtenbegriff des § 9 ZVG auszurichten. Der \n\nZwangsverwalter soll nicht für die Folgen der Verletzung von Pflichten einzu-\n\nstehen haben, die ihm nicht obliegen; wie sich sein Pflichtenkreis zu demjeni-\n\ngen des Insolvenzverwalters verhält, ist daher nicht von Bedeutung. Außerdem \n\nlässt sich über den Begriff des Beteiligten allein die Verwalterhaftung nicht zu-\n\nverlässig eingrenzen. Nach bisher (soweit ersichtlich) einhelliger Ansicht haftet \n\nder Zwangsverwalter auch gegenüber den Beteiligten des § 9 ZVG nicht für \n\njegliche Pflichtverletzung, sondern nur für die Verletzung verwalterspezifischer \n\nPflichten (vgl. Stöber, aaO; Müller aaO S. 749). Auch einem formell Beteiligten \n\ngegenüber hat der Verwalter also nicht für die Verletzung rein vertraglicher oder \n\ndeliktischer Pflichten einzustehen. Diese Einschränkung lässt sich nicht aus \n\ndem Wortlaut der §§ 9, 154 ZVG ableiten, sondern daraus, dass Grund der Haf-\n\ntung eben nicht die Beteiligung am Verfahren, sondern der Pflichtenkreis des \n\nVerwalters ist. Dass der Zwangsverwalter dann, wenn die Zwangsverwaltung \n\nüber den Zuschlag hinaus fortdauert, auch dem Ersteher eines Grundstücks \n\nhaftet, hat der Bundesgerichtshof bisher schon damit begründet, dass der Ver-\n\nwalter Pflichten gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat (zuletzt BGH, Urt. v. \n\n11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, ZIP 2007, 2375 Rn. 11 mit weiteren Nachwei-\n\nsen). Das selbst von Vertretern der Gegenansicht als \"unbillig\" empfundene \n\nErgebnis, dass der Verwalter trotz gleicher Pflichtenlage Geschädigten unter-\n\nschiedlich haftet, je nachdem, ob diese ihre Rechte angemeldet hatten (§ 9 \n\nNr. 2 ZVG) oder nicht (vgl. OLG Köln ZIP 1980, 102, 103), ist fortan ausge-\n\nschlossen. \n\nIII. \n\n17 \n\nDas angefochtene Urteil kann damit keinen Bestand haben. Es ist aufzu-\n\nheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechts-\n\nverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis \n\nerfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der Se-\n\nnat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\n18 \n\n1. Der Beklagte hat durch die Nichtzahlung des Wohngeldes (§ 16 \n\nAbs. 2, § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Abs. 2 WEG) für den Zeitraum August bis De-\n\nzember 2001 sowie der Sonderumlagen und der Prozesskosten seine aus \n\n§ 155 Abs. 1 ZVG folgende Pflicht verletzt, aus den Nutzungen des Grund-\n\nstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten. Diese Verpflichtung \n\nbetraf jedoch nur den an die Gläubigerin ausgekehrten Betrag von 7.000 €. \n\n19 \n\na) § 156 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZVG in der Fassung des Gesetzes zur Än-\n\nderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März \n\n2007 (BGBl. I S. 370) galt noch nicht. Nach altem Recht gehörten zu den Aus-\n\ngaben der Verwaltung eines Wohnungseigentums die während der Beschlag-\n\nnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigen-\n\ntums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Ver-\n\nwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei-\n\ngentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG (vgl. z.B. BGH, Beschl. v. 20. November \n\n2008 - V ZB 81/08, Rn. 7; BayObLGZ 1999, 99, 101; KG WE 2001, 9; Wenzel \n\nZInsO 2005, 113; Müller ZMR 2007, 747, 749 f; jeweils m.w.N.). Diese Pflicht \n\noblag dem Zwangsverwalter auch und gerade gegenüber der Eigentümerge-\n\nmeinschaft. Der Senat teilt nicht die Bedenken des Berufungsgerichts, die \n\nZwangsverwaltung diene in einem solchen Fall dazu, der Eigentümergemein-\n\nschaft einen neuen Schuldner zu verschaffen. Dem die Zwangsverwaltung \n\nbetreibenden Gläubiger gebührt, wie sich aus § 155 Abs. 1 ZVG hinreichend \n\ndeutlich ergibt, nur der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben. Auf die \n\nStreitfrage, ob nur solche Ausgaben von § 155 Abs. 1 ZVG erfasst sind, die \n\nwährend der Zwangsverwaltung fällig werden, oder auch solche Ausgaben, die \n\nschon vor der Beschlagnahme entstanden sind (vgl. die Nachweise bei Müller \n\naaO S. 750), kommt es nicht an, weil die Klägerin nur Ersatz bezogen auf den \n\nZeitraum August bis Dezember 2001 verlangt; die Höhe der Vorschüsse war \n\nam 29. Dezember 2000 beschlossen worden. \n\n20 \n\nSonderumlagen, die während des Zwangsverwaltungsverfahrens be-\n\nschlossen werden, stellen grundsätzlich ebenfalls \"Ausgaben der Verwaltung\" \n\nim Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG dar; denn auch sie dienen dazu, das Grund-\n\nstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (z.B. KG WE 2001, 9, 10 = \n\nKG-Report 2001, 226; OLG München RPfleger 2007, 416, 417; Wenzel ZInsO \n\n2005, 113, 116). Ob dies auch dann gilt, wenn durch sie Wohngeldausfälle \n\nnachfinanziert werden sollen, die aus den beschlagnahmten Objekten herrüh-\n\nren, ist allerdings zweifelhaft. In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in \n\nder Literatur wird dies teilweise bejaht (z.B. OLG Karlsruhe WuM 1990, 168, \n\n169; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 724 f; KG WE 2001, 9, 10; Staudin-\n\nger/Bub, BGB [Bearb. Juli 2005] § 28 WEG Rn. 217). Dies entspricht der bishe-\n\nrigen Rechtsprechung zur Sonderumlage in der Insolvenz, die der V. Zivilsenat \n\ndes Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 15. Juni 1989 (BGHZ 108, \n\n44, 49) uneingeschränkt als Masseverbindlichkeit qualifiziert hat (ebenso Jae-\n\nger/Henckel, InsO § 55 Rn. 30; Uhlenbruck/Berscheid, InsO 12. Aufl. § 55 \n\nRn. 41; vgl. auch BGH, Urt. v. 10. März 1994 - IX ZR 98/93, ZIP 1994, 720, \n\n722). Ob an dieser Rechtsprechung festgehalten werden kann, hat der Senat in \n\nZweifel gezogen, weil es nicht in das Ermessen der Wohnungseigentümer als \n\nInsolvenzgläubiger gestellt werden könne, ihre Insolvenzforderungen zu Masse-\n\nforderungen aufzuwerten (BGHZ 150, 305, 317). Ob diese Überlegung zutrifft \n\nund gegebenenfalls auf das Zwangsverwaltungsverfahren zu übertragen ist, \n\nbraucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden; denn der Beklagte \n\nhat in den Tatsacheninstanzen nicht vorgetragen, dass die Sonderumlagen \n\nauch nicht gezahltes Hausgeld aus früheren Abrechnungsperioden enthielten. \n\nDem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils zufolge dienten sie \"zum Aus-\n\ngleich für bis dahin angefallene fällige Forderungen und dem Aufbau einer aus-\n\nreichenden Liquidität und der Bildung einer Reserve\". Die im Zusammenhang \n\nmit dem gegen die Sonderumlage gerichteten Anfechtungsantrag entstandenen \n\nGerichts- und Anwaltskosten schließlich wären als Kosten der Zwangsverwal-\n\ntung ebenfalls gemäß § 155 Abs. 1 ZVG vorab zu begleichen gewesen. \n\n21 \n\nb) Die aus § 155 Abs. 1 ZVG folgende Verpflichtung des Beklagten, die \n\nAusgaben der Verwaltung vorrangig vor der Verteilung des Erlöses an die \n\nGläubiger zu begleichen, konnte sich jedoch nur auf die aus jeder einzelnen \n\nWohnungseigentumseinheit tatsächlich gezogenen Nutzungen beziehen (vgl. \n\nBGH, Beschl. v. 20. November 2008 - V ZB 81/08, Rn. 10). Wie hoch diese wa-\n\nren, lässt sich weder den Feststellungen der Vorinstanzen noch dem Vortrag \n\nder Klägerin entnehmen. Festgestellt ist jedoch, dass der Beklagte einen Betrag \n\nvon 7.000 € an die Zwangsverwaltungsgläubigerin ausgekehrt hat. Dieser Be-\n\ntrag hätte für die Kosten der Zwangsverwaltung verwandt werden müssen. Ent-\n\ngegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die von der Zwangsverwaltungs-\n\ngläubigerin gezahlten Vorschüsse von insgesamt 3.000 € nicht von dieser \n\nSumme abzusetzen; denn die Vorschüsse waren gerade für die Ausgaben der \n\nVerwaltung und die Kosten des Verfahrens (§ 155 Abs. 1 ZVG) bestimmt. \n\n22 \n\n2. Eine weitere Pflichtverletzung hat die Klägerin darin gesehen, dass der \n\nBeklagte es unterlassen habe, von der Zwangsverwaltungsgläubigerin weitere \n\nVorschüsse zur Deckung der Kosten der Zwangsverwaltung (§ 155 Abs. 1 \n\nZVG) anzufordern. Grundsätzlich kann auch ein derartiges Unterlassen eine \n\nPflichtverletzung darstellen, für welche der Verwalter nach § 154 ZVG verant-\n\nwortlich ist. Ob dies im vorliegenden Fall zutrifft, kann offen bleiben. Nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts wäre die Zwangsverwaltungsgläubigerin \n\nzu weiteren Vorschüssen nicht bereit gewesen. Die hierzu erhobene Verfah-\n\nrensrüge der Klägerin hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend er-\n\nachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). \n\n23 \n\n3. Die Klägerin hat dem Beklagten schließlich vorgeworfen, die Be-\n\nschlüsse über die Sonderumlagen angefochten zu haben, ohne zuvor durch \n\nEinfordern weiterer Vorschüsse oder in anderer Weise sichergestellt zu haben, \n\ndass gegebenenfalls ihre (der Klägerin) Kostenerstattungsansprüche gedeckt \n\nseien. Dieser Vorwurf ist schon aus Rechtsgründen nicht berechtigt. Das \n\nZwangsversteigerungsgesetz enthält keine Bestimmungen dazu, dass der \n\nZwangsverwalter vor der Erhebung einer Klage (oder der Einreichung eines \n\nAnfechtungsantrags) die Deckung eines etwaigen Kostenerstattungsanspruchs \n\nder Gegenseite zu prüfen hat. Die Deckung der eigenen Prozesskosten durch \n\nden unterlegenen Gegner gehört vielmehr zu den allgemeinen Prozessrisiken \n\neiner (obsiegenden) Partei (vgl. BGHZ 148, 175, 179; 161, 236, 240; BGH, Urt. \n\nv. 1. Dezember 2005 - IX ZR 115/01, NZI 2006, 169, 171 Rn. 20; jeweils zur \n\nHaftung des Konkurs- oder Insolvenzverwalters). Unter besonderen, im Einzel-\n\nnen noch nicht geklärten Voraussetzungen (vgl. BGHZ 148, 175, 181 ff; 161, \n\n236, 241; G. Fischer WM 2004, 2185, 2189 einerseits, BGHZ 154, 269, 274 f \n\nandererseits) kann eine Haftung des Zwangsverwalters für die Prozesskosten \n\ndes Gegners aus § 826 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung eines derar-\n\ntigen Anspruchs ist jedoch mindestens, dass der Verwalter die materielle Un- \n\nrichtigkeit seines Begehrens schon zu Beginn des Rechtsstreits kennt oder grob \n\nfahrlässig nicht erkennt. Das hat die Klägerin hier nicht behauptet. \n\nGanter \n\nVill \n\nLohmann\n\nFischer \n\nPape \n\nVorinstanzen: \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 05.07.2005 - 35 O 584/04 - \n\nKG Berlin, Entscheidung vom 19.01.2007 - 21 U 163/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":27},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":22},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":8},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 60","ref_norm":"60","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 826","ref_norm":"826","n":2},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 61","ref_norm":"61","n":2},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":2},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","retrieved":"2026-07-10 19:10:34.043696+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"IX. Zivilsenat","date":"2009-02-05","dockets":["IX ZR 21/07"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Urteil vom 05.02.2009 – IX ZR 21/07","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","headnotes":[{"kind":"leitsatz","author":"gericht","text":"ZVG § 154 Satz 1 a) Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann \"Beteiligte\" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Auf die Revision der Klägerin wird das am 19. Januar 2007 ver-\n\nkündete Urteil des 21. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin-\n\nSchöneberg aufgehoben.\n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 35\n\ndes Landgerichts Berlin im Kostenpunkt sowie insoweit aufgeho-\n\nben, als der Beklagte zur Zahlung von mehr als 7.000 € nebst Zin-\n\nsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit\n\ndem 20. Dezember 2004 verurteilt worden ist. Im Umfang der Auf-\n\nhebung wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung\n\ndes Beklagten wird zurückgewiesen.\n\nVon den Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte 37 % und\n\ndie Klägerin 63 %.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"ZVG/154","law":"ZVG","abbreviation":"ZVG","ref":"154","label":"§ 154 ZVG","mentions":27},{"id":"ZVG/9","law":"ZVG","abbreviation":"ZVG","ref":"9","label":"§ 9 ZVG","mentions":22},{"id":"ZVG/155","law":"ZVG","abbreviation":"ZVG","ref":"155","label":"§ 155 ZVG","mentions":8},{"id":"InsO/60","law":"InsO","abbreviation":"InsO","ref":"60","label":"§ 60 InsO","mentions":6},{"id":"BGB/826","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"826","label":"§ 826 BGB","mentions":2},{"id":"InsO/61","law":"InsO","abbreviation":"InsO","ref":"61","label":"§ 61 InsO","mentions":2},{"id":"ZVG/152","law":"ZVG","abbreviation":"ZVG","ref":"152","label":"§ 152 ZVG","mentions":2},{"id":"InsO/9","law":"InsO","abbreviation":"InsO","ref":"9","label":"§ 9 InsO","mentions":1},{"id":"ZPO/562","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"562","label":"§ 562 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/563","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"563","label":"§ 563 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/564","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"564","label":"§ 564 ZPO","mentions":1},{"id":"WoEigG/7","law":"WoEigG","abbreviation":"WoEigG","ref":"7","label":"§ 7 WoEigG","mentions":1},{"id":"WoEigG/16","law":"WoEigG","abbreviation":"WoEigG","ref":"16","label":"§ 16 WoEigG","mentions":1},{"id":"WoEigG/28","law":"WoEigG","abbreviation":"WoEigG","ref":"28","label":"§ 28 WoEigG","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[{"position":1,"court":"LG Berlin","court_id":null,"court_as_stated":"LG Berlin","date":"2005-07-05","docket":"35 O 584/04","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":2,"court":"KG Berlin","court_id":null,"court_as_stated":"KG Berlin","date":"2007-01-19","docket":"21 U 163/05","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":3,"court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","date":"2009-02-05","docket":"IX ZR 21/07","decision_type":"Urteil","ecli":null,"id":"bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-05/ix-zr-21-07","is_this_decision":true,"is_held":true}],"has_records":true,"note":"As the courts' records state it (getProceeding). No outcome is given."},"fundstellen":[{"kind":"amtliche_sammlung","cite":"BGHZ 179, 336","basis":"cited_by_decisions","votes":6}],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T19:10:34.043696+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}