{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-01-29","aktenzeichen":"V ZR 109/08","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZR 109/08 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n29. Januar 2009 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Januar 2009 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger wird das Urteil des \n\n23. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. April 2008 \n\naufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, \n\nan den 11. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. \n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt \n\n1.213.439,21 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDie Kläger kauften von der V. Entwicklungsgesellschaft \n\nmbH & Co. KG drei Eigentumswohnungen. Vor ihrer grundbuchlichen Absiche-\n\nrung wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Verkäuferin eröff-\n\nnet. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erfüllung der Kaufverträge ab. Er ver-\n\nkaufte das sog. V. Quartier im Mai 2002 an die Beklagte. In Ziffer II § 6 \n\ndes zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufvertrages \n\nheißt es: \n\n\"Wohnungseigentumsverkäufe \n\nDer Insolvenzverwalter hat gegenüber sämtlichen Käufern von Wohnei-\ngentum die Nichterfüllung.… gewählt. Rückgaben sind größtenteils noch \nnicht erfolgt…. Ein Teil dieser Käufer wird den Wunsch äußern, mit dem \nErwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses \nzu führen. In solchen Fällen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise \nnicht höher festzulegen als 80 % des ursprünglich beurkundeten Kauf-\npreises. Im Übrigen ist der Käufer in der Vertragsgestaltung im Rahmen \nbilligen Ermessens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur Än-\nderung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Teilungser-\nklärung sowie zur Einschränkung der Gewährleistung treffen… Vorste-\nhende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten \nDritter, also jeweils zugunsten des einzelnen Käufers.\" \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen \n\nKaufvertrages über die ursprünglich erworbenen Eigentumswohnungen zu ma-\n\nximal 80 % des damals vereinbarten Kaufpreises. Das Landgericht hat die Kla-\n\nge abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Nicht-\n\nzulassungsbeschwerde verfolgen sie ihre Anträge weiter. \n\nII. \n\n3 \n\n4 \n\nDas angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das \n\nBerufungsgericht den Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör (Art. 103 \n\nAbs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. \n\n1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt \n\ngegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet \n\n(BVerfG NJW 2003, 1655). So liegt es hier in Bezug auf den von den Klägern \n\nangebotenen Beweis zu den Gesprächen, die vor dem Verkauf des V. \n\nQuartiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf \n\ndie Regelung in Ziffer II § 6 des Vertrages geführt worden sein sollen. \n\n5 \n\nNach dem von der Beschwerde aufgezeigten Vortrag der Kläger in den \n\nVorinstanzen war Bestandteil der Ausschreibung, mit der der Insolvenzverwal-\n\nter einen Käufer für das V. Quartier suchte, dass die Altkäufer das Recht \n\nerhielten, die zunächst gekauften Wohnungen erneut zu erwerben. Hierüber sei \n\nzwischen dem zuständigen Mitarbeiter des Insolvenzverwalters und dem Ge-\n\nschäftsführer einer für die Beklagte tätigen Gesellschaft verhandelt worden, \n\nwobei seitens der Beklagten zunächst sogar - auch schriftlich - angeboten wor-\n\nden sei, die Altkäufer könnten \"ihre\" Wohnungen zu 75 % des ursprünglichen \n\nPreises erwerben. In weiteren Gesprächen und noch einen Tag vor Abschluss \n\ndes Kaufvertrages sei besprochen worden, dass den Alterwerbern das verbind-\n\nliche Recht zustehen solle, die Einheiten zu 80 % des ursprünglich vereinbarten \n\nKaufpreises zu erwerben. Trifft dieser Vortrag zu, kann kein vernünftiger Zweifel \n\nbestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden haben. \n\nZugleich ginge dieses übereinstimmende Verständnis dem Wortlaut und jeder \n\nanderen Auslegung der Vereinbarung vor (vgl. BGHZ 135, 269, 273; Senat, Urt. \n\nv. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039). \n\n6 \n\nEinen nachvollziehbaren sachlichen Grund, warum dem Beweisangebot \n\nnicht nachgegangen worden ist, enthält das angefochtene Urteil nicht. Dass das \n\nBerufungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts für unscharf hält und meint, \n\ndieses könne \"auch eine bloße Angebotspflicht einschließen\", führt nicht dazu, \n\ndass der Vortrag der Kläger unerheblich wäre. Der Grundsatz, dass ein über-\n\neinstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderweitigen Auslegung der \n\nVereinbarung vorgeht, gilt auch dann, wenn dieses Verständnis in der gewähl-\n\nten Formulierung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden \n\nhat, wenn also die Parteien einen Begriff gewählt haben, der das Gewollte ob-\n\njektiv nicht umfasst. Es ist aber auch nicht nachvollziehbar, weshalb das Beru-\n\nfungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts als unscharf ansieht. Er stützte \n\nnämlich auch dann den Rechtsstandpunkt der Kläger, wenn damit eine Ange-\n\nbotspflicht der Beklagten, also eine Verpflichtung, den Abschluss eines Kaufver-\n\ntrages anzubieten (§ 145 BGB), umschrieben werden sollte. \n\n7 \n\n8 \n\n2. Der Fehler ist entscheidungserheblich. \n\na) Der Einwand der Beschwerdeerwiderung, das Berufungsgericht hätte \n\ndie Berufung der Kläger bereits als unzulässig zurückweisen müssen, weil sich \n\nnicht mit hinreichender Sicherheit feststellen lasse, dass diese rechtzeitig be-\n\ngründet worden sei, ist unbeachtlich. Zwar hat das Revisionsgericht den für die \n\nZulässigkeit der Berufung maßgeblichen Sachverhalt selbständig zu prüfen, \n\nalso unabhängig von der Beurteilung des Berufungsgerichts die für die Recht-\n\nzeitigkeit der Berufungseinlegung maßgeblichen tatsächlichen Feststellungen \n\nzu treffen (vgl. BGH, Urt. v. 24. April 2001, VI ZR 258/00, NJW 2001, 2722, \n\n2723). Solche Feststellungen können allerdings nur innerhalb eines Revisions-\n\nverfahrens, nicht dagegen im Rahmen des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-\n\nschwerde getroffen werden. Hat das Berufungsgericht - wie hier - die Berufung \n\nfür zulässig erachtet, ist davon, solange von dem Beschwerdeführer keine dar-\n\nauf bezogenen Zulassungsgründe geltend gemacht werden, auch im Verfahren \n\nder Nichtzulassungsbeschwerde auszugehen. \n\n9 \n\nb) Um eine im Rahmen der Entscheidungserheblichkeit zu prüfende \n\nRechtsfrage handelt es sich dagegen bei dem Einwand der Beschwerdeerwide-\n\nrung, die Klage sei unzulässig, weil die Kläger von der Beklagten bereits in ei-\n\nnem früheren Rechtsstreit im Rahmen einer Widerklage verlangt hätten, ihnen \n\ndie drei ehemals gekauften Wohnungen zum Kauf anzubieten. Die Annahme \n\ndes Berufungsgerichts, das frühere Verfahren habe nicht zu einer der jetzigen \n\nKlage entgegenstehenden rechtskräftigen Entscheidung über den Ankaufsan-\n\nspruch der Kläger geführt, weil die Widerklage seinerzeit als unzulässig abge-\n\nwiesen worden sei, lässt indessen keinen Rechtsfehler erkennen. Die Rechts-\n\nkraft einer Entscheidung beschränkt sich auf die Rechtsfolge, die den Entschei-\n\ndungssatz bildet. Bei klageabweisenden Urteilen ist Teil dieses Entscheidungs-\n\nsatzes der die Rechtsfolge bestimmende ausschlaggebende Abweisungsgrund; \n\ndieser ist aus der Urteilsbegründung zu ermitteln (BGH, Urt. v. 24. Juni 1993, III \n\nZR 43/92, NJW 1993, 3204, 3205). Wurde der Rechtsstreit - wie hier der Vor-\n\nprozess - durch einen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO abgeschlossen, kann \n\nsich der Abweisungsgrund auch aus den gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO zu \n\nerteilenden Hinweisen ergeben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 27. Aufl, § 522 \n\nRdn. 40). Vorliegend lässt sich ihnen entnehmen, dass das Berufungsgericht \n\ndie gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Kläger schon \n\nim Hinblick auf die Unzulässigkeit der Widerklage als aussichtslos angesehen \n\nhat. Die Rechtskraft der Entscheidung beschränkt sich deshalb auf diesen Ab-\n\nweisungsgrund, also auf die genannte Begründung für die Unzulässigkeit der \n\nWiderklage (vgl. BGH, Beschl. v. 12. Dezember 1990, VIII ZB 42/90, NJW \n\n1991, 1116, 1117). \n\n10 \n\nc) Die Entscheidungserheblichkeit der Verletzung des Anspruchs der \n\nKläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist schließlich nicht deshalb zu ver-\n\nneinen, weil das Berufungsgericht meint, hinsichtlich der Haupt- und Hilfsanträ-\n\nge zu 2 (Wohneinheiten 6 und 10) entfalle ein Anspruch der Kläger jedenfalls \n\nwegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB). Diese Ausführungen können das angefoch-\n\ntene Urteil nicht (teilweise) tragen, weil sie nicht erkennen lassen, welchem Teil \n\nder Klage der Einwand aus § 242 BGB entgegenstehen soll. Einerseits sollen \n\ndie Haupt- und Hilfsanträge zu 2, mit denen die Kläger den Ankauf der Wohn-\n\neinheiten Nr. 6 und 10 verlangen, wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen sein, \n\nweil die Kläger insoweit \"nicht mehr verhandelt\" hätten; andererseits sollen die \n\nKläger ihr Interesse auf die Wohnung Nr. 6 beschränkt und nur noch insoweit \n\nVerhandlungen geführt haben. Dieser Widerspruch wird auch durch den Hin-\n\nweis der Beschwerdeerwiderung auf den Vortrag der Beklagten in ihrer Klage-\n\nerwiderung nicht aufgelöst, wonach die Kläger in einem Telefonat vom 31. Juli \n\n2002 erklärt haben sollen, nur an einem Erwerb der Einheiten S. 11 \n\nEG u. OG 1 (frühere Einheit Nr. 6.01 a) und S. 11 OG 2 und 3 (frü-\n\nhere Einheit Nr. 6.01 b) interessiert zu sein. Denn auch hierbei dürfte es sich \n\num die in dem Haupt- und Hilfsantrag zu 2 bezeichneten Wohnungen handeln. \n\n11 \n\n3. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erhält das Berufungs-\n\ngericht auch Gelegenheit, sein Verständnis der streitgegenständlichen Klausel \n\nzu überprüfen. \n\n12 \n\nSchon nach deren Wortlaut drängt es sich geradezu auf, dass den Alt-\n\nkäufern ein eigenes Ankaufsrecht eingeräumt werden sollte. Beschränkte sich \n\ndie Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche \n\nAbschlussverpflichtung zu führen, bliebe die Festlegung eines die Altkäufer be-\n\ngünstigenden Ankaufspreises folgenlos. Es ist aber stets einem Verständnis der \n\nVorzug zu geben, bei dem sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinn-\n\nlos erweist (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, \n\n3705; BGH, Urt. v. 7. März 2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Eine bloße \n\nVerhandlungspflicht der Beklagten ergibt, anders als das Berufungsgericht \n\nmeint, nicht etwa deshalb Sinn, weil den Klägern aus einer Verletzung dieser \n\nPflicht Schadensersatzansprüche erwachsen könnten. Das ist nämlich unzutref-\n\nfend. Die Nichtzulassungsbeschwerde weist zu Recht darauf hin, dass das blo-\n\nße Führen von Vertragsverhandlungen den Klägern keinen Vorteil bringt, so \n\ndass ihnen auch kein Schaden entsteht, wenn die Beklagte ihre Verhandlungs-\n\npflicht nicht erfüllt, sondern den Abschluss eines Vertrages sogleich ablehnt. \n\n13 \n\nAuch ist nicht erkennbar, welches Interesse der Insolvenzverwalter ge-\n\nhabt haben sollte, die Beklagte mittels eines - ausdrücklich so bezeichneten - \n\nechten Vertrags zugunsten Dritter dazu zu verpflichten, letztlich unverbindliche \n\nVerhandlungen mit den Altkäufern zu führen. Enthält die Klausel dagegen ein \n\nAnkaufsrecht, wäre sie geeignet, Schadenersatzansprüche der Altkäufer gegen \n\ndie Gemeinschuldnerin wegen der Nichterfüllung der ursprünglich geschlosse-\n\nnen Verträge abzuwenden oder zu verringern. Dass sich die Beklagte in dem-\n\nselben Vertrag verpflichtet hat, andere von der Gemeinschuldnerin abgeschlos-\n\nsene Verträge unmittelbar zu übernehmen, stellt entgegen der Auffassung des \n\nBerufungsgerichts keinen geeigneten Anknüpfungspunkt für eine abweichende \n\nsystematische Auslegung dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte \n\nin bestimmte Verträge unbedingt, in andere Verträge dagegen nur nach näher \n\nvereinbarten, in ihrer Bestimmtheit variierenden Maßgaben eintreten sollte. \n\n14 \n\nEin Ankaufsrecht der Alterwerber kann auch nicht mit der Begründung \n\nverneint werden, dass Kaufpreis und Kaufgegenstand nicht hinreichend be-\n\nstimmt seien. Aus der Verpflichtung der Beklagten, den Alterwerbern \"ihre\" \n\nWohnungen zu einem Preis von nicht mehr als 80 % des Ursprungspreises zu \n\nverkaufen, folgt gegebenenfalls ein Anspruch der Kläger, die Wohnungen zu \n\n80 % des früheren Kaufpreises zu erwerben. Dass es der Beklagten freisteht, \n\neinen geringeren Preis zu verlangen, die Alterwerber also zu begünstigen, \n\nnimmt der Regelung nicht die notwendige Bestimmtheit. Entsprechend verhält \n\nes sich mit der Bestimmung des Kaufgegenstandes. Mögliche Abweichungen \n\nvon dem ursprünglichen Vertragsgegenstand sind, anders als das Berufungsge-\n\nricht meint, nicht etwa ohne Einschränkung zulässig, sondern ausweislich der \n\nKlausel von der Beklagten nach billigem Ermessen zu bestimmen und damit \n\nrechtlich nachprüfbar (vgl. § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB). Auch im Übrigen lässt \n\nsich die Situation mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages vergleichen, \n\nwenn sich die Vertragsparteien nicht über den Inhalt des noch abzuschließen-\n\nden Hauptvertrages einigen können. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil \n\nvom 12. Mai 2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage \n\ndes richtigen Klageantrages in einem solchen Fall befasst. \n\n15 \n\n4. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zurückweisung \n\nder Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altkäuferin (Beschluss vom \n\n9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Präjudiz für die Vertragsauslegung folgt. \n\nZwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenständlichen Klausel \n\nebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der \n\nEntscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerbe-\n\nrin hatte nämlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundstück gekauft, \n\ndie (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des \n\nWohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altkäuferin vertrat dem-\n\ngegenüber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu \n\nhaben. Die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer \n\nII § 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rah-\n\nmen des der (hiesigen) Beklagten eingeräumten billigen Ermessens bei der \n\nVertragsgestaltung im Übrigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der \n\nRechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbständig tragend \n\nund gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen. \n\nKrüger \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nCzub \n\nVorinstanzen: \nLG Berlin, Entscheidung vom 03.05.2007 - 33 O 299/06 - \nKG Berlin, Entscheidung vom 24.04.2008 - 23 U 95/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-29/v-zr-109-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 103","ref_norm":"103","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 522","ref_norm":"522","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-29/v-zr-109-08","retrieved":"2026-07-10 19:05:32.936992+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-01-29/v-zr-109-08","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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