{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-01-21","aktenzeichen":"XII ZR 21/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZPO § 301; BGB § 542 Abs. 1 a.F. Über die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch Teilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins für die Zeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 21/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n21. Januar 2009 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nZPO § 301; BGB § 542 Abs. 1 a.F. \n\nÜber die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverhältnis durch \n\nfristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch \n\nTeilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins für die \n\nZeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt. \n\nBGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 21/07 - OLG Köln \nLG Köln \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nWeber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Teilurteil des 1. Zivilse-\n\nnats des Oberlandesgerichts Köln vom 12. Januar 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung \n\n- auch über die außergerichtlichen Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von der Erhe-\n\nbung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren wird abgese-\n\nhen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin einen zwi-\n\nschen ihr als (Unter-)Mieterin und der Beklagten als (Unter-)Vermieterin ge-\n\nschlossenen Untermietvertrag wirksam gekündigt hat, ferner über rückständi-\n\ngen Untermietzins. \n\nMit Untermietvertrag vom 21. Juli 1997 mietete die T. Gesell-\n\nschaft mbH (im Folgenden T. GmbH) von der Beklagten \n\nRäume zum Betrieb eines Baumarktes. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der \n\nT. GmbH. Die vermieteten Räume gehören zu einem Einkaufszentrum, \n\ndas aus einem ca. 3.700 m² großen SB-Warenhaus und einer ca. 6.000 m² gro-\n\nßen Baumarktfläche besteht. Bei Abschluss des Untermietvertrags waren die \n\nRäume noch nicht fertig gestellt. Eine Baugenehmigung wurde am 22. April \n\n1998 erteilt, die Übergabe der Räume erfolgte am 8. Februar 1999. Im März \n\n1999 eröffnete die T. GmbH in den ihr untervermieteten Räumen einen \n\nBaumarkt, den sie Ende 1999 schloss. In der Folgezeit holte sie Gutachten zur \n\nMangelhaftigkeit des Mietobjektes ein, u.a. zu Fragen des Brandschutzes. Un-\n\nter Bezugnahme auf diese Gutachten setzte die T. GmbH der Beklag-\n\nten mehrfach Fristen zur Nachbesserung und kündigte das Mietverhältnis \n\nschließlich mit Schreiben vom 7. Juni 2000 fristlos. Den Untermietzins hatte die \n\nT. GmbH ab März 1999 um 20 %, später [für Januar und Februar 2000] \n\num 10 % gemindert; zum 1. März 2000 hatte sie die Zahlung des Untermietzin-\n\nses ganz eingestellt. \n\n3 \n\nDie Klägerin begehrt die Feststellung, dass der Untermietvertrag durch \n\ndie fristlose Kündigung vom 7. Juni 2000 beendet worden ist. Die Beklagte be-\n\ngehrt widerklagend die Zahlung von Untermietzins für die Zeit von März 1999 \n\nbis Dezember 2001 [in Höhe von 1.119.532,92 € nebst Zinsen]. Das Landge-\n\nricht hat der Klage entsprochen und die Widerklage abgewiesen. Die Berufun-\n\ngen der Beklagten und der Streithelferin zu 4. hat das Oberlandesgericht durch \n\nTeilurteil insoweit zurückgewiesen, als das Landgericht festgestellt hat, dass \n\ndas zwischen den Parteien bestehende (Unter-)Mietverhältnis durch das Kündi-\n\ngungsschreiben vom 7. Juni 2000 beendet worden ist. Die Entscheidung über \n\ndie Widerklage hat das Oberlandesgericht dem Schlussurteil vorbehalten. Auf \n\ndie Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten hat der Senat die Revision zu-\n\ngelassen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDas Rechtsmittel ist begründet. \n\n1. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist die von der T. \n\nGmbH ausgesprochene fristlose Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. (i.V.m. \n\nArt. 229 § 3 EGBGB) wirksam. Die Mietsache habe einen Sachmangel im Sinne \n\ndes § 537 BGB a.F. aufgewiesen, da die bauliche Ausgestaltung der Trenn-\n\nwände (Brandabschnittswände) des Baumarktes im Bereich zur Nachbarhalle, \n\naber auch innerhalb des Baumarktes von dem vereinbarten Zustand in erhebli-\n\ncher Weise abgewichen sei. Dies ergebe sich aus dem - vom Oberlandesge-\n\nricht als unstreitig erachteten - Umstand, dass die Trennwände zwar hinsichtlich \n\ndes Mauerwerks in der vereinbarten Qualität (Feuerwiderstandsklasse F 90) \n\nbrandgeschützt seien, nicht aber auch die ungeschützten Stahlstützen bzw. \n\nStahlbauteile, von denen das Mauerwerk unterbrochen werde. Das Oberlan-\n\ndesgericht hat deshalb die Feststellungsklage für begründet erachtet. Die Wi-\n\nderklage sei dagegen noch nicht entscheidungsreif. Hier müsse noch aufgeklärt \n\nwerden, ob und in welchem Umfang das Mietobjekt weitere Mängel aufgewie-\n\nsen habe, um für die einzelnen Zeitabschnitte die Minderungsquote ermitteln zu \n\nkönnen. Unbeschadet dieses Aufklärungsbedarfs könne jedoch bereits über die \n\nKlage - wie geschehen - durch Teilurteil entschieden werden. \n\n2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDas Oberlandesgericht durfte über die Klage nicht durch Teilurteil entscheiden. \n\nNach § 301 ZPO ist ein Teilurteil nur zulässig, wenn es über einen aus-\n\nsonderbaren, einer selbständigen Entscheidung zugänglichen Teil des Verfah-\n\nrensgegenstandes ergeht und der Ausspruch über diesen Teil unabhängig von \n\ndemjenigen über den restlichen Teil des Verfahrensgegenstandes getroffen \n\nwerden kann, so dass die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausge-\n\nschlossen ist. Dabei ist der Erlass eines Teilurteils bereits dann unzulässig, \n\nwenn sich diese Gefahr durch die abweichende Beurteilung eines Rechtsmittel-\n\ngerichts im Instanzenzug ergeben kann (vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 107, \n\n236, 242 f. = FamRZ 1989, 954, 955 und vom 24. Februar 1999 - XII ZR \n\n155/97 - FamRZ 1999, 992, 993). So liegen die Dinge hier: Das Teilurteil ist \n\nzwar darauf gestützt, dass das Mietobjekt nicht den vereinbarten ausreichenden \n\nBrandschutz aufweise. Dabei handelt es sich aber nur um ein Begründungs-\n\nelement, das keiner rechtskräftigen Entscheidung zugänglich ist. Die Frage ei-\n\nnes ausreichenden Brandschutzes stellt sich deshalb erneut, wenn das Gericht \n\nüber die bei ihm noch anhängige Widerklage auf Zahlung von rückständigem \n\nMietzins entscheidet. \n\n8 \n\nDie Gefahr widersprechender Entscheidungen besteht bereits insoweit, \n\nals die Beklagte mit ihrer Widerklage Untermietzins für die Zeit bis zur Kündi-\n\ngung verlangt. Hier ist zu entscheiden, ob und inwieweit die T. GmbH \n\nden Untermietzins wegen eines nicht ausreichenden Brandschutzes mindern \n\ndurfte. Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht die - im Teilurteil \n\nverneinte - Frage, ob das Mietobjekt über einen ausreichenden Brandschutz \n\nverfügte, nunmehr bejaht und insoweit eine Mietminderung verneint. \n\n9 \n\nNichts anderes gilt im Ergebnis aber auch insoweit, als die Beklagte mit \n\nihrer Widerklage Untermietzins für die Zeit nach dem Ausspruch der Kündigung \n\nbegehrt. Zwar wäre ein Widerspruch zwischen den Entscheidungen über Klage \n\nund Widerklage ausgeschlossen, sobald das Teilurteil rechtskräftig wird; denn \n\ndann stünde unter den Parteien rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis mit \n\ndem Ausspruch der Kündigung beendet ist mit der Folge, dass jedenfalls Un-\n\ntermietzinsansprüche für die Zukunft nicht mehr entstehen konnten. Der Aus-\n\ngang des Rechtsmittelverfahrens über das Teilurteil ist indes bei dessen Erlass \n\nungewiss; auch muss über das Rechtsmittel gegen das Teilurteil noch nicht ent-\n\nschieden sein, wenn das Vordergericht seinerseits nunmehr auch über den ihm \n\nverbliebenen Teil des Rechtsstreits entscheidet, und zwar unabhängig davon, \n\nob es diese Entscheidung in Übereinstimmung mit oder in Abweichung von sei-\n\nner dem Teilurteil zugrunde liegenden Beurteilung trifft. Auch hinsichtlich der für \n\ndie Zeit nach der Kündigung geltend gemachten Mietzinsforderung bestünde \n\nsomit die Gefahr divergierender Entscheidungen. Dies schließt die Zulässigkeit \n\ndes Teilurteils aus. \n\n10 \n\nDas angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben. Die Sache \n\nwar daher an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen, damit es über Klage \n\nund Widerklage einheitlich entscheidet. \n\n11 \n\n12 \n\n3. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: \n\na) Das Oberlandesgericht hat als unstreitig angesehen, dass - wie in \n\ndem in erster Instanz eingeholten Schiedsgutachten dargelegt und in den vom \n\nLandgericht zum Beweis einer etwaigen offenbaren Unrichtigkeit des Schieds-\n\ngutachtens eingeholten weiteren Sachverständigengutachten bestätigt werde - \n\ndas Mauerwerk der Brandschutzwände jeweils durch (nicht brandgeschützte) \n\nStahlstützen bzw. Stahlbauteile unterbrochen sei. Soweit die Streithelferin zu 1. \n\nim Berufungsverfahren unter Hinweis auf Planungsunterlagen vorgetragen ha-\n\nbe, dass sich in der Trennwand zwischen dem Baumarkt und dem SB-Markt \n\nkeine Stützen des alten Stahlskeletts befänden, stehe dieser Vortrag in kras-\n\nsem Widerspruch zu den anlässlich der Ortstermine getroffenen Feststellungen. \n\nEs sei nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, weshalb der vor Ort von allen \n\nBeteiligten wahrgenommene Zustand nicht der Realität entsprochen haben sol-\n\nle. Deshalb könne in der schlichten Bezugnahme auf Planungsunterlagen kein \n\nhinreichendes Bestreiten gesehen werden. Diesen - nach seiner Auffassung \n\nunstreitigen - Sachverhalt hat das Oberlandesgericht seiner Rechtsprüfung \n\nzugrunde gelegt, ohne die Beanstandungen der Klägerin, wie von der Revision \n\nunter Berufung auf § 15 des Mietvertrags gefordert, durch ein Schiedsgutachten \n\nverbindlich zu klären. \n\n13 \n\nDer Verzicht des Oberlandesgerichts auf eine erneute gutachterliche Klä-\n\nrung erscheint jedenfalls dann folgerichtig, wenn man - mit dem Oberlandesge-\n\nricht - annimmt, das Vorhandensein von ungeschützten Stahlträgern oder \n\nStahlbauteilen in den in Frage stehenden Trennwänden (Brandschutzwänden) \n\nsei unstreitig. Nicht ganz unzweifelhaft ist allerdings die Annahme des Oberlan-\n\ndesgerichts, die Beklagte habe das Vorhandensein solcher Stahlstützen des-\n\nhalb nicht hinreichend bestritten, weil ihr Vortrag insoweit \"in krassem Wider-\n\nspruch zu den anlässlich der Ortstermine getroffenen Feststellungen\" stehe. Es \n\nist nicht ersichtlich, dass die Sachverständigen vor Ort Untersuchungen darüber \n\nangestellt haben, ob im Mauerwerk Stahlstützen oder Stahlbauteile vorhanden \n\nsind oder ob, wie später von der Streithelferin zu 1. behauptet, solche Stahlstüt-\n\nzen in der Trennwand zwischen Baumarkt und SB-Markt nicht vorhanden seien, \n\ndie in Frage stehenden Wände vielmehr von Stahlbetonrahmen eingefasst wür-\n\nden, die ihrerseits über Stahlbetonstützen mit gesondertem Fundament verfüg-\n\nten. Jedenfalls ist nicht auszuschließen, dass die Sachverständigen - ebenso \n\nwie die Klägerin und lange Zeit auch die Beklagte - lediglich davon ausgegan-\n\ngen sind, dass in den Wänden (nur) ungeschützte Stahlstützen vorhanden sind. \n\nDie Zurückverweisung gibt der Beklagten Gelegenheit, ihren Vortrag zum \n\nNichtvorhandensein ungeschützter Stahlstützen oder Stahlbauteile zu präzisie-\n\nren. \n\n14 \n\nb) Der Umstand, dass im Hinblick auf die Brandschutzwände die Ist-Be-\n\nschaffenheit des Mietobjekts möglicherweise von dessen Soll-Beschaffenheit \n\nabweicht, dürfte für sich genommen nicht notwendig einen wichtigen Grund er-\n\ngeben, der zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 542 \n\nAbs. 1 BGB a.F. berechtigt. Dies dürfte insbesondere dann gelten, wenn die \n\ntatsächliche Beschaffenheit den Erforderlichkeiten (Brandschutz) in vergleich-\n\nbarer Weise entspricht wie die Soll-Beschaffenheit. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nWagenitz \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Köln, Entscheidung vom 29.09.2005 - 8 O 316/00 - \n\nOLG Köln, Entscheidung vom 12.01.2007 - 1 U 70/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-21/xii-zr-21-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 301","ref_norm":"301","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-21/xii-zr-21-07","retrieved":"2026-10-15 10:15:44.076136+00:00"},"card":{"id":"bgh/2009-01-21/xii-zr-21-07","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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