{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-11-20","aktenzeichen":"V ZB 81/08","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"WEG § 62 Abs. 1 Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. ZVG § 18 Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanla- ge betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 81/08 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n20. November 2008 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nWEG § 62 Abs. 1 \n\nDas Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch \nauf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in \nseiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. \n\nZVG § 18 \n\nDass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanla-\nge betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der \nVerwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden \nkönnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen. \n\nBGH, Beschluss vom 20. November 2008 - V ZB 81/08 - LG Frankenthal \n\nAG Grünstadt \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. November 2008 durch \n\nden Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin \n\nDr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss \n\nder 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal vom 17. April \n\n2008 und der Beschluss des Amtsgerichts Grünstadt vom \n\n15. Februar 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als \n\ndie Anweisung an den Beteiligten zu 4 darüber hinausgeht, das \n\nauf das Teileigentum des Schuldners entfallende Hausgeld, soweit \n\ndie aufstehenden Garagen vermietet sind, als Kosten der laufen-\n\nden Verwaltung an die Beteiligte zu 2 zu zahlen. \n\nDie weitergehende Beschwerde und die weitergehende Rechtsbe-\n\nschwerde der Beteiligten zu 1 werden zurückgewiesen. \n\nDer Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 6.255 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDas Grundstück Hauptstraße 26/26a in T. ist nach dem Woh-\n\nnungseigentumsgesetz in 24 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten geteilt. \n\n17 Einheiten gehören dem Schuldner. Gegenstand des Sondereigentums der \n\nTeileigentumseinheiten sind die Garagen auf dem Grundstück. Mit Beschluss \n\nvom 7. Februar 2007 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2, \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zwangsverwaltung der Wohnungs- \n\nund Teileigentumseinheiten des Schuldners an und bestellte den Beteiligten \n\nzu 4 zum Zwangsverwalter. Mit Beschluss vom 9. Mai 2007 wurde der Beitritt \n\nder Beteiligten zu 1 zu dem Verfahren zugelassen. \n\n2 \n\nDer Beteiligte zu 4 zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden \n\nWohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die Woh-\n\nnungen vermietet sind. Auf das die Teileigentumseinheiten betreffende Haus-\n\ngeld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1. August 2008 Rückstände von \n\ninsgesamt 6.255 € aufgelaufen. Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den von dem \n\nBeteiligten zu 4 aus der Vermietung erzielten Überschuss als Hausgeld an sie \n\nauszuzahlen, soweit dem Beteiligten zu 4 nach Abzug seiner Gebühren ein Ü-\n\nberschuss der Einnahmen über die Ausgaben verbleibt. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat dem Antrag dahingehend stattgegeben, dass es \n\nden Beteiligten zu 4 angewiesen hat, die seit der Beschlagnahme fällig gewor-\n\ndenen und künftig fällig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der \n\nVerwaltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Das Land-\n\ngericht hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 \n\nzurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Beteilig-\n\nte zu 1 die Aufhebung der Anweisung. \n\nII. \n\n4 \n\nDas Beschwerdegericht meint, das Amtsgericht habe den Beteiligten \n\nzu 4 zu Recht angewiesen, das in der Vergangenheit fällig gewordene und \n\nkünftig fällig werdende Hausgeld für sämtliche der Zwangsverwaltung unterlie-\n\ngenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten als Ausgaben der laufenden \n\nVerwaltung an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Das Zwangsverwal-\n\ntungsverfahren sei vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden. Gemäß § 62 \n\nAbs. 1 WEG sei auf das Verfahren daher das Zwangsversteigerungsgesetz in \n\nseiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden. Nach dieser sei \n\ndas Hausgeld als Ausgabe der laufenden Verwaltung im Sinne von § 155 \n\nAbs. 1 ZVG an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. \n\nIII. \n\n5 \n\n6 \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand. \n\n1. a) Das Vollstreckungsgericht ist nach § 153 Abs. 1 ZVG befugt, dem \n\nZwangsverwalter Anweisungen zu erteilen. Hierzu gehört es insbesondere, bei \n\nMeinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten des Verfahrens über die \n\nPflichten des Zwangsverwalters, diesen mit bestimmten Weisungen zu verse-\n\nhen (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 126 f.; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/ \n\nEngels/Rellermeier, ZVG, 13. Aufl., § 153 Rdn. 14 f.; Stöber, ZVG, 18. Aufl., \n\n§ 153 Rdn. 3.4). So verhält es sich hier. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 sind un-\n\nterschiedlicher Auffassung zu der Frage, ob die Zahlung von Hausgeld durch \n\nden Beteiligten zu 4 unabhängig davon zu erfolgen hat, ob dieses aus der Ver-\n\nmietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird. \n\n7 \n\nb) Dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende \n\nHausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabhängig von der \n\nErzielung von Einkünften aus der Verwaltung zu bezahlen ist, war für den Zeit-\n\nraum bis zum 30. Juni 2007 nicht umstritten (BayObLGZ 1991, 93 f.; 1999, 99, \n\n101 f.; OLG Hamburg OLGZ 1993, 431 f.; LG Darmstadt Rpfleger 1977, 332; \n\nLG Köln Rpfleger 1987, 325 m. Anm. Meyer-Stolte; AG Dorsten ZMR 1977, \n\n383; \n\nStöber, \n\naaO, \n\n§ 152 \n\nRdn. \n\n19.3; \n\nHaarmeyer/Wutzke/ \n\nFörster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 155 ZVG Rdn. 5; Steiger, \n\nRpfleger 1985, 474 ff.). \n\n8 \n\nDie Beteiligten zu 1 und 4 verneinen dies für den Zeitraum seit dem \n\n1. Juli 2007 im Hinblick auf die an diesem Tag in Kraft getretenen Änderungen \n\nvon § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und die Ergänzung von § 156 Abs. 1 ZVG. Die Fra-\n\nge ist in der juristischen Literatur umstritten (vgl. Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; \n\nBergsdorf ZfIR 2008, 343 f; Alff/Hintzen Rpfleger 2008, 165, 176). Sie kann für \n\ndie Entscheidung des vorliegenden Falles dahingestellt bleiben, weil auf das \n\nvorliegende Verfahren das Zwangsversteigerungsgesetz über den 30. Juni \n\n2007 hinaus in seiner bis zu diesem Tage geltenden Fassung anzuwenden ist. \n\n9 \n\nDurch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsge-\n\nsetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 ist auch das Gesetz über die \n\nZwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geändert worden. Die Änderun-\n\ngen sind am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Für die an diesem Tage anhängigen \n\n\"Zwangsversteigerungssachen\" sind nach § 62 Abs. 1 WEG die durch das Ge-\n\nsetz vom 26. März 2007 geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsge-\n\nsetzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwal-\n\ntung in ihrer bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. \n\nDass in § 62 Abs. 1 WEG das Zwangsverwaltungsverfahren nicht genannt ist, \n\nbedeutet nicht, dass das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner früheren Fas-\n\nsung nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf Zwangsverwal-\n\ntungsverfahren anzuwenden ist, die am 1. Juli 2007 anhängig waren. Die ge-\n\ngenteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde widerspricht dem allgemeinen \n\nGrundsatz, dass die Änderung verfahrensrechtlicher Vorschriften auf im Zeit-\n\npunkt der Änderung anhängige Verfahren grundsätzlich keine Anwendung fin-\n\ndet (vgl. §§ 22 ff. EGZPO), weil ein Wechsel der Vorschriften, nach denen ein \n\nVerfahren zu führen ist, innerhalb eines anhängigen Verfahrens zu Widersprü-\n\nchen und Wertungsdifferenzen führen und auf die Entscheidung, ob ein gericht-\n\nliches Verfahren angerufen wird, Einfluss haben kann. So verhält es sich nicht \n\nnur mit den in § 62 Abs. 1 WEG ausdrücklich genannten, am 1. Juli 2007 an-\n\nhängig gewesenen Wohnungseigentumsverfahren im Sinne von §§ 43 ff. WEG, \n\nden Zwangsversteigerungsverfahren nach §§ 15 - 145a ZVG und den bei einem \n\nNotar beantragten freiwilligen Versteigerungen, sondern auch mit den in \n\n§§ 146 ff. ZVG geregelten Zwangsverwaltungsverfahren. Auch auf diese Ver-\n\nfahren ist das Zwangsversteigerungsgesetz weiterhin in seiner bis zum 30. Juni \n\n2007 geltenden Fassung anzuwenden (Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Engels \n\nin Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeier, aaO, § 156 Hinweis). Der \n\nTerminus \"Zwangsversteigerungssachen\" in § 62 Abs. 1 WEG bedeutet allge-\n\nmein Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Dass für Zwangsver-\n\nwaltungsverfahren etwas anderes gelten sollte, entbehrt eines vernünftigen \n\nSinnes. \n\n10 \n\n2. Das Beschwerdegericht übersieht indessen, dass Gegenstand des \n\nZwangsverwaltungsverfahrens nicht eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit \n\nist, sondern Gegenstand des Verfahrens die 17 Einheiten sind, die dem \n\nSchuldner gehören. Auch wenn das Verfahren zulässigerweise einheitlich ge-\n\nführt wird (Stöber, aaO, 18 ZVG Rdn. 2.4), kann dies nicht außer acht bleiben \n\n(vgl. Senat, Beschl. v. 18. Januar 2007, V ZB 63/06, ZfIR 2007, 249 f.; Beschl. \n\nv. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007, 501 f.). Die gleichzeitige Anord-\n\nnung der Zwangsverwaltung mehrerer Einheiten führt nicht dazu, dass diese ein \n\neinheitliches Objekt bildeten, innerhalb dessen das auf jede Einheit entfallende \n\nHausgeld einen Teil einer einheitlichen Forderung bedeutete und der Erlös aus \n\nder Verwaltung einzelner Einheiten mit den auf die Verwaltung anderer Einhei-\n\nten entfallenden Kosten verrechnet werden könnte (OLG Stuttgart OLGZ 1977, \n\n126, 128). Die einzelnen Objekte der Zwangsverwaltung bleiben vielmehr recht-\n\nlich und wirtschaftlich voneinander getrennt. \n\n11 \n\nDas hat zur Folge, dass es an einem Anlass fehlt, den Beteiligten zu 4 \n\nzur Zahlung von Hausgeld anzuweisen, soweit die seiner Verwaltung unterlie-\n\ngenden Wohnungen vermietet sind und der Beteiligte zu 4 das auf diese entfal-\n\nlende Hausgeld bezahlt. Eine Weisung des Beteiligten zu 4 zur Zahlung des \n\nHausgelds scheidet darüber hinaus auch insoweit aus, als die Wohnungen und \n\ndie Garagen nicht vermietet sind. Insoweit fehlt es dem Beteiligten zu 4 an Mit-\n\nteln zur Zahlung des von der Beteiligten zu 2 verlangten Hausgelds. Eine Wei-\n\nsung, dieses zu bezahlen, kommt erst und nur insoweit in Betracht, wie die Be-\n\nteiligten zu 1 und 2 dem Beteiligten zu 4 durch entsprechende Vorschüsse die \n\nZahlung ermöglichen. \n\n12 \n\nAnders verhält es sich nur, soweit die zu dem Teileigentum des Schuld-\n\nners gehörenden Garagen vermietet sind. Insoweit steht dem Beteiligten zu 4 \n\nein Erlös aus der Verwaltung zur Verfügung, den er zur Zahlung des Hausgelds \n\nals Kosten der laufenden Verwaltung einzusetzen hat. Die Behauptung des Be-\n\nteiligten zu 4, aufgrund einer Absprache mit der Beteiligten zu 2 die Zahlung in \n\nder Vergangenheit unterlassen zu haben und künftig unterlassen zu dürfen, \n\nkann dahingestellt bleiben, weil die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft \n\nnicht dazu in der Lage ist, eine solche Absprache wirksam zu treffen. Die von \n\ndem Beteiligten zu 4 behauptete Absprache könnte sich offensichtlich allein \n\nzum Nachteil der Beteiligten zu 2 auswirken; die Verwalterin hätte, träfe die Be-\n\nhauptung des Beteiligten zu 4 zu, ihre Vertretungsmacht für diesen ohne wei-\n\nters erkennbar missbraucht. Die Berufung auf die behauptete Absprache wäre \n\ndem Beteiligen zu 4 verwehrt (vgl. Senat, Urt. v. 7. Dezember 2007, V ZR \n\n65/07, NJW 2008, 1225, 1227; BGH, Urt. v. 25. Februar 2002, II ZR 374/00, \n\nNJW 2002, 1057, 1058). \n\nIV. \n\n13 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung \n\nüber die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zu Recht \n\nangewiesen hat, das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungs- und \n\nTeileigentum entfallende Hausgeld als Kosten der Verwaltung zu bezahlen, ist \n\nnicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von §§ 91 ff. \n\nZPO entgegen (vgl. Senat, Beschl. vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, NJW-\n\nRR 2008, 892, 893). \n\nKrüger \n\nKlein \n\nStresemann \n\nCzub \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Grünstadt, Entscheidung vom 15.02.2008 - L 4/07 - \n\nLG Frankenthal, Entscheidung vom 17.04.2008 - 1 T 65/08 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-20/v-zb-81-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":2},{"jurabk":"ZPOEG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 156","ref_norm":"156","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-20/v-zb-81-08","retrieved":"2026-07-10 18:58:42.528095+00:00"},"card":{"id":"bgh/2008-11-20/v-zb-81-08","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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