{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2008-07-10","aktenzeichen":"IX ZR 128/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 541 a.F. Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIX ZR 128/07\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n10. Juli 2008 \nPreuß \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 541 a.F. \n\nDem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter \n\ngemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, \n\ndass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit \n\ndem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen. \n\nBGH, Urteil vom 10. Juli 2008 - IX ZR 128/07 - OLG Celle \n\n LG Hannover \n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter und die Richter \n\nRaebel, Prof. Dr. Kayser, Prof. Dr. Gehrlein und Dr. Pape \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Celle vom 4. Juli 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger mietete mit Vertrag vom 27. Juni 1994 von der Gemeinde \n\nB. Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken. Dem Kläger \n\nwurde in dem Mietvertrag ein \"Vormiet- und Vorkaufsrecht\" eingeräumt. Er in-\n\nvestierte erhebliche Mittel in den Um- und Ausbau der Räumlichkeiten. Am \n\n2. Dezember 1994 erfuhr der Kläger, dass nicht die vermietende Gemeinde, \n\nsondern die Bundesrepublik Deutschland Eigentümerin des Anwesens war. \n\nDiese ließ den Mietvertrag, den der Kläger mit der Gemeinde abgeschlossen \n\nhatte, nicht gegen sich gelten, bot dem Kläger aber an, er könne die Räumlich-\n\nkeiten zu einem um ein Mehrfaches höheren Mietzins, als er mit der Gemeinde \n\nvereinbart war, von ihr mieten. Darauf ließ sich der Kläger nicht ein. Er räumte \n\ndas Gebäude im August 1995. Infolgedessen sind seine Investitionen für ihn \n\nweitgehend verloren. \n\n2 \n\nDeswegen wollte der Kläger die Vermieterin auf Schadensersatz in An-\n\nspruch nehmen. Zu diesem Zweck beauftragte der Kläger den verklagten \n\nRechtsanwalt. Nachdem der Kläger dem Beklagten im Mai 2003 vorgeworfen \n\nhatte, er habe in dieser Angelegenheit lediglich fruchtlos korrespondiert, aber \n\nnoch keine Klage erhoben, antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 22. Mai \n\n2003, er habe bisher keinen Auftrag zur gerichtlichen Geltendmachung der An-\n\nsprüche gehabt und \"zwischenzeitlich dürfte Verjährung oder Verwirkung einge-\n\ntreten sein\". Daraufhin unterblieb die Klageerhebung. \n\n3 \n\nBeide Parteien gehen davon aus, dass die Ansprüche damals noch nicht \n\nverjährt waren, dass sie es jedoch inzwischen sind. Der Kläger nimmt den Be-\n\nklagten \n\nim Wege des Schadensersatzes auf Zahlung des Betrages \n\n- 43.073,31 € - nebst Zinsen in Anspruch, der ihm seines Erachtens bei recht-\n\nzeitiger Geltendmachung gegenüber der Gemeinde als Schadensersatz zuge-\n\nstanden hätte. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Mit seiner \n\nvom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\nDas Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung. \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte habe seine anwalts-\n\nvertraglichen Pflichten verletzt. Seine Äußerung in dem Schreiben vom 22. Mai \n\n2003, dass Ansprüche gegen die Gemeinde verjährt sein dürften, sei objektiv \n\nunrichtig und geeignet gewesen, den Kläger von der rechtzeitigen Geltendma-\n\nchung der Ansprüche gegenüber der Gemeinde abzuhalten. Durch die Pflicht-\n\nverletzung sei jedoch kein Schaden entstanden. Der Kläger habe gegenüber \n\nder Gemeinde keine Ansprüche gehabt. Ein vertraglicher Anspruch aus den \n\n- damals noch anwendbaren - §§ 538, 541 BGB a.F. habe ihm nicht zugestan-\n\nden, weil die Drittberechtigte dem Kläger den vertragsgemäßen Gebrauch der \n\nMietsache nicht entzogen habe. Zwar seien die Verhandlungen über den Ab-\n\nschluss eines neuen Mietvertrages gescheitert. Indes habe die Drittberechtigte \n\ndaraus bis zum Auszug des Klägers keine Konsequenzen gezogen. Weder ha-\n\nbe sie dem Kläger eine Frist zur Herausgabe der Mietsache gesetzt noch die \n\ngerichtliche Geltendmachung ihrer Herausgabeansprüche angekündigt. Der \n\nKläger habe das Mietobjekt aus freien Stücken geräumt. Aus dem \"Vormiet- \n\nund Vorkaufsrecht\" habe der Kläger nichts gegen die Gemeinde herleiten kön-\n\nnen, weil es formnichtig gewesen sei. Da nicht davon ausgegangen werden \n\nkönne, dass der Gemeinde die Unwirksamkeit der getroffenen Regelung be-\n\nwusst gewesen sei, seien auch Ansprüche des Klägers aus Verschulden bei \n\nden Vertragsverhandlungen (c.i.c.) ausgeschlossen. \n\n6 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nII. \n\n7 \n\n1. Die Ansicht des Berufungsgerichts, eine Rechtsmängelhaftung der \n\nGemeinde aus §§ 538, 541 BGB a.F. scheitere daran, dass die Drittberechtigte \n\ndem Kläger den vertragsmäßigen Gebrauch der gemieteten Sache nicht \"ent-\n\nzogen\" habe, weshalb es im Verhältnis des Klägers zum Beklagten an einem \n\ndurch die Pflichtverletzung verursachten Schaden fehle, ist rechtlich nicht halt-\n\nbar. \n\n8 \n\na) Zutreffend ist allerdings, dass der bloße Bestand von Rechten Dritter, \n\ndie dem Besitzrecht des Mieters vorgehen, noch keine Leistungsstörung dar-\n\nstellt. Der Dritte muss seine Rechte geltend gemacht haben, so dass der Ver-\n\nmieter seiner Verpflichtung zur Überlassung bzw. Belassung der Sache in dem \n\ngeschuldeten Zustand ganz oder teilweise nicht mehr nachkommen kann. Des-\n\nwegen bestimmt der hier noch anwendbare § 541 BGB a.F., dass die Vorschrif-\n\nten der §§ 537, 538, des § 539 Satz 1 und des § 540 BGB a.F. entsprechende \n\nAnwendung nur dann finden, wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter \n\nder vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil ent-\n\nzogen wird. Unter derselben Voraussetzung kann der Mieter auch nach neuem \n\nRecht (§ 536 Abs. 3, § 536a Abs. 1 BGB n.F.) Schadensersatz verlangen. \n\n9 \n\nEntziehung des (vertragsmäßigen) Gebrauchs ganz oder zu einem Teil \n\nim Sinne des § 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F. bedeutet nichts anderes \n\nals eine Störung des Mieters in dem ihm zustehenden Gebrauch (BGH, Beschl. \n\nv. 12. Mai 1999 - XII ZR 134/97, NJW-RR 1999, 1239, 1240; Staudin-\n\nger/Emmerich, BGB Neubearbeitung 2006 § 536 Rn. 45; Erman/Jendrek, BGB \n\n11. Aufl. § 536 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB 67. Aufl. § 536 Rn. 29). Für \n\neine derartige Störung ist nicht erforderlich, dass der Dritte seine Rechte tat-\n\nsächlich durchsetzt oder gerichtlich geltend macht. Vielmehr kann nach der \n\nhöchstrichterlichen Rechtsprechung, der die Literatur folgt, schon die bloße \n\nmündliche Androhung des Dritten ausreichen, sein Recht geltend zu machen, \n\nwenn sie für den Mieter Anlass genug ist, daraufhin den Gebrauch zu unterlas-\n\nsen oder aufzugeben (BGH, Urt. v. 18. Januar 1995 - XII ZR 30/93, NJW-RR \n\n1995, 715; Beschl. v. 23. Dezember 1998 - XII ZR 49/97, NJW-RR 1999, 845; \n\nUrt. v. 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98, NJW 2000, 291, 294; Staudinger/ \n\nEmmerich, aaO § 536 Rn. 46). \n\n10 \n\nMit dieser Rechtsprechung ist die Ansicht des Berufungsgerichts nicht \n\nvereinbar, die Drittberechtigte habe im vorliegenden Fall dem Kläger den (ver-\n\ntragsmäßigen) Gebrauch der Mietsache nicht entzogen, weil sie dem Kläger \n\nweder eine Frist zur Herausgabe der Mietsache gesetzt noch die gerichtliche \n\nGeltendmachung ihrer Herausgabeansprüche angekündigt habe. Die Bundes-\n\nrepublik Deutschland war nicht bereit, den Kläger die Mietsache zu den mit der \n\nGemeinde vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen. Bereits dadurch hat sie \n\ndem Kläger den vertragsmäßigen Gebrauch streitig gemacht. Im Übrigen hat \n\nsie ihn später - nach seinem Auszug - auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses \n\nbzw. einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Nutzungsdauer und dar-\n\nüber hinaus verklagt. Dass der Kläger ausgezogen ist, bevor die Bundesrepu-\n\nblik Deutschland weitere Konsequenzen zog, ist unerheblich. Es kann den für \n\nden Rechtsmangel verantwortlichen Vermieter nicht entlasten, dass sich der \n\nMieter dem Rechtsstandpunkt des Drittberechtigten frühzeitig gebeugt hat. Hät-\n\nte er hinhaltenden Widerstand geleistet, wäre durch den damit verbundenen \n\nAufwand nur der Schaden vergrößert worden. Dafür müsste letztlich der Ver-\n\nmieter einstehen. \n\n11 \n\nb) Der Einwand der Revisionserwiderung, der \"vertragsmäßige\" Ge-\n\nbrauch habe dem Kläger nicht entzogen werden können, weil das Mietverhält-\n\nnis mit der Gemeinde bis Ende des Jahres 1994 befristet gewesen sei, also im \n\nZeitpunkt der Räumung und Herausgabe nicht mehr bestanden habe, greift \n\nnicht durch. \n\n12 \n\nZum einen hatte die Befristung des schriftlichen Mietvertrages nach dem \n\nVortrag des Klägers ihren Grund darin, dass das Mietverhältnis zunächst nur \n\ndie Zeit bis zu der von beiden Seiten beabsichtigten Veräußerung des Objekts \n\nan den Kläger überbrücken sollte. Beiderseits erwartete man, dass die Kaufver-\n\nhandlungen bis Ende 1994 abgeschlossen sein würden. Auf jeden Fall - also \n\nauch dann, wenn der (direkte) Verkauf an den Kläger binnen dieser Frist nicht \n\nzustande kommen oder ganz scheitern würde - sollte ihm eine darüber hinaus \n\ngehende, ja sogar langfristige Nutzung der Immobilie möglich sein. Deshalb hat \n\nman ihm in dem Mietvertrag ein \"Vormiet- und Vorkaufsrecht\" eingeräumt. Ge-\n\ngenteiliges hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. \n\n13 \n\nSelbst wenn man dieses Vorbringen außer Acht lässt, ergab sich das \n\nRecht des Klägers zum \"vertragsmäßigen\" Gebrauch aus § 568 Satz 1 BGB \n\na.F. Danach galt, wenn nach dem Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache \n\nvon dem Mieter fortgesetzt wurde, das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit \n\nverlängert, sofern nicht der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehen-\n\nden Willen binnen einer Frist von zwei Wochen dem anderen Teil gegenüber \n\nerklärte. Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass der Kläger den Miet-\n\ngebrauch über den 31. Dezember 1994 hinaus fortgesetzt hat; zu einer Erklä-\n\nrung des der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willens \n\nfehlen Feststellungen. Die Vorschrift des § 568 Satz 1 BGB a.F. galt sowohl für \n\ndie Wohnungsmiete als auch für die gewerbliche Miete (Staudinger/Emmerich, \n\nBGB 13. Bearbeitung § 568 Rn. 5; MünchKomm-BGB/Voelskow, 2. Aufl. § 568 \n\nRn. 4; vgl. auch OLG Düsseldorf BB 1991, 720, 721). \n\n14 \n\n15 \n\n2. Auf diesem Rechtsfehler kann das angefochtene Urteil beruhen. \n\na) Allerdings hätte die Gemeinde keinen Schadensersatz gemäß §§ 538, \n\n541 BGB a.F. geschuldet, wenn der Mietvertrag insgesamt nichtig gewesen \n\nwäre. Davon ist jedoch nicht ohne weiteres auszugehen. \n\n16 \n\nDer Tatrichter hat angenommen, dass das Vorkaufsrecht nur im Falle \n\nnotarieller Beurkundung wirksam gewesen wäre. Das wird von den Parteien \n\nnicht in Frage gestellt und erscheint rechtlich bedenkenfrei (BGH, Urt. v. 7. No-\n\nvember 1990 - XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206; v. 9. Januar 2003 \n\n- IX ZR 422/99, NJW 2003, 1940, 1941 f; Palandt/Putzo, aaO § 463 Rn. 2). Ob \n\ndie Nichtigkeit des Vorkaufsrechts den gesamten Mietvertrag, einschließlich des \n\nVormietrechts, erfasst (§ 139 BGB), ist in den Vorinstanzen nicht geprüft wor-\n\nden. Dies ist nachzuholen. \n\n17 \n\nDie Gesamtnichtigkeit liegt allerdings nicht nahe. Dem Kläger wird ein \n\nMietvertrag ohne Vorkaufsrecht, der ihm immerhin ein Recht zum Besitz ver-\n\nschaffte, immer noch lieber gewesen sein als überhaupt kein Mietvertrag. Die \n\nder Vermieterin vorbehaltene Möglichkeit, die Miete (maßvoll) zu erhöhen, dürf-\n\nte daran nichts Entscheidendes ändern. \n\n18 \n\nb) Falls der Mietvertrag insgesamt nichtig gewesen sein sollte, könnte \n\nder Kläger sich möglicherweise auf eine Haftung der Gemeinde wegen Ver-\n\nschuldens bei den Vertragsverhandlungen (c.i.c.) berufen. \n\n19 \n\naa) Entgegen der Ansicht der Revision bedeutete es allerdings noch kein \n\nVerschulden der Gemeinde bei den Vertragsverhandlungen, dem Kläger ein \n\nformnichtiges Vorkaufsrecht eingeräumt zu haben. Zwar können kommunale \n\nSelbstverwaltungskörperschaften wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haf-\n\nten, wenn sie nicht darauf hinweisen, dass ein von ihnen abgeschlossener Ver-\n\ntrag der aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf (BGHZ 142, 51 ff.). Im vor-\n\nliegenden Fall ist eine besondere Verantwortlichkeit der Gemeinde, die als nor-\n\nmaler Teilnehmer am Zivilrechtsverkehr auftrat, jedoch nicht zu erkennen. Bei-\n\nde Seiten hatten darauf Bedacht zu nehmen, die gesetzlich vorgeschriebene \n\nForm zu wahren. \n\n20 \n\nbb) Auf der Grundlage des bislang unwiderlegten Vortrags des Klägers \n\ndurfte dieser indes - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - darauf ver-\n\ntrauen, das Objekt werde ihm - falls der von den Mietvertragsparteien ins Auge \n\ngefasste Abschluss des Kaufvertrages nicht zustande kommen sollte - länger-\n\nfristig wenigstens zur Miete verbleiben. Dieses Vertrauen konnte er schon vor \n\nder Vornahme der Investitionen aus der ihm durch die Gemeinde vermittelten \n\nÜberzeugung schöpfen, mit der wahren Eigentümerin der Immobilie verhandelt \n\nzu haben. \n\n21 \n\nc) Falls der Mietvertrag nicht insgesamt nichtig gewesen sein, die Evikti-\n\nonshaftung gemäß §§ 538, 541 BGB a.F. aber aus anderen Gründen ausschei-\n\nden sollte, wird die Haftung wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlun-\n\ngen in dem hier vorliegenden Fall, dass das Mietobjekt dem Mieter bereits über-\n\nlassen worden war, durch die §§ 536 ff BGB ausgeschlossen. Diese enthalten, \n\nsoweit es um Mängel der Mietsache geht, eine abschließende Sonderregelung \n\n(vgl. BGHZ 63, 132, 137; 136, 102, 106; BGH, Urt. v. 29. November 1995 \n\n- XII ZR 230/94, NJW 1996, 714). Soweit die Rechtsprechung für die Rechts-\n\nmängelhaftung beim Kauf einen Vorrang gegenüber dem allgemeinen Recht \n\nder Leistungsstörungen abgelehnt hat (vgl. BGHZ 65, 246, 252 f; BGH, Urt. v. \n\n21. Dezember 1984 - V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698: v. 17. Mai 1991 \n\n- V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; v. 19. November 1999 - V ZR 321/98, NJW \n\n2000, 803, 804; v. 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875; v. \n\n26. September 2003 - V ZR 217/02, NJW 2004, 364 f), ist dies bei der Miete \n\nausdrücklich nicht übernommen worden (dies übersieht Emmerich in Festschrift \n\nfür Honsell, 2002, S. 209, 213). Daran ist jedenfalls für den vorliegenden Fall \n\nfestzuhalten. Bezieht sich das Verschulden bei den Vertragsverhandlungen \n\ndarauf, dass der Vermieter dem Mietinteressenten den unzutreffenden Eindruck \n\nvermittelt, er verhandele mit dem wahren Berechtigten und könne im Falle der \n\nEinigung ein Recht zum Besitz erwerben, wird ein dem Mieter entstandener \n\nSchaden, der nur aus der Entziehung der Sache durch den Drittberechtigten \n\nresultieren kann, bereits durch § 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F. zurei-\n\nchend erfasst. \n\nIII. \n\n22 \n\nDas angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die \n\nSache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 \n\nAbs. 1 Satz 1 ZPO), weil sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist. \n\n23 \n\nDas Berufungsgericht wird sich mit der Frage befassen müssen, ob der \n\nMietvertrag wirksam war. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht wei-\n\nter die Gelegenheit, nochmals auf die Pflichtverletzung und das Verschulden \n\ndes Beklagten einzugehen, die dieser in der mündlichen Verhandlung vor dem \n\nSenat bezweifelt hat. \n\nGanter Raebel Kayser \n\n Gehrlein Pape \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 15.01.2007 - 20 O 149/06 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 04.07.2007 - 3 U 57/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-10/ix-zr-128-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-10/ix-zr-128-07","retrieved":"2026-07-10 19:52:03.711438+00:00"},"card":{"id":"bgh/2008-07-10/ix-zr-128-07","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"IX. 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