{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-01-24","aktenzeichen":"V ZB 99/07","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZVG § 149 Abs. 2 Einem Schuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 99/07\n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n24. Januar 2008 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZVG § 149 Abs. 2 \n\nEinem Schuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung belassen \n\nwurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die \n\nRäumung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf sein Wohnungseigentum \n\nentfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt. \n\nBGH, Beschl. v. 24. Januar 2008 - V ZB 99/07 - LG Wiesbaden \n\nAG Idstein \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. Januar 2008 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, \n\nDr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Wiesbaden vom 1. August 2007 wird zurückgewiesen. \n\nDer Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 2.360,20 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDas Grundstück L. Straße 53 in I. ist nach dem Woh-\n\nnungseigentumsgesetz geteilt. 2004 erwarb der Schuldner das im Eingang be-\n\nzeichnete Wohnungseigentum und bezog die mit dem Miteigentumsanteil an \n\ndem Grundstück verbundene Wohnung. Wohngeld bezahlte er nicht. Die Gläu-\n\nbigerin, die Eigentümergemeinschaft, erwirkte wegen der Wohngeldrückstände \n\nim Juli 2004 und April 2005 Vollstreckungsbescheide gegen den Schuldner \n\nüber 861,20 € bzw. 1.850 € zuzüglich Zinsen und Kosten. Auf Antrag der Gläu-\n\nbigerin ordnete das Amtsgericht am 30. September 2005 die Zwangsverwaltung \n\ndes Wohnungseigentums des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 3 \n\nzum Zwangsverwalter. Dieser beließ die Wohnung dem Schuldner. Wohngeld \n\nzahlt der Schuldner weiterhin nicht. \n\n2 \n\nDie Gläubigerin hat beantragt, dem Schuldner gemäß § 149 Abs. 2 ZVG \n\naufzugeben, die Wohnung zu räumen und an den Beteiligten zu 3 herauszuge-\n\nben. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die sofortige Beschwer-\n\nde der Gläubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zu-\n\ngelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt sie ihren Antrag weiter. \n\nII. \n\n3 \n\nDas Beschwerdegericht verneint eine Verpflichtung des Schuldners zur \n\nHerausgabe der Wohnung. Es meint, dass der Schuldner das laufende Wohn-\n\ngeld nicht entrichte, führe weder zu einer Gefährdung des Grundstücks oder \n\ndes Gebäudes noch der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums im Sinne \n\nvon § 149 Abs. 2 ZVG. \n\nIII. \n\n4 \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung stand. Dass ein Wohnungseigentümer \n\neine zwangsverwaltete Eigentumswohnung weiterhin nutzt, ohne Wohngeld zu \n\nbezahlen, bedeutet keine Gefährdung des Wohnungseigentums oder der \n\nZwangsverwaltung, wegen derer das Vollstreckungsgericht dem Schuldner die \n\nRäumung der Wohnung aufgeben kann. \n\n5 \n\nDurch die Anordnung der Zwangsverwaltung eines Grundstücks wird \n\ndem Schuldner dessen Verwaltung und Benutzung entzogen, § 148 Abs. 2 \n\nZVG. Wohnungseigentum steht einem Grundstück dabei gleich, § 864 Abs. 2 \n\nZPO. Die Verwaltung des Wohnungseigentums im Sinne des Zwangsversteige-\n\nrungsgesetzes wird durch die Anordnung der Zwangsverwaltung dem Zwangs-\n\nverwalter übertragen, § 152 Abs. 1 ZVG. Grundsätzlich hat der Verwalter die \n\nWohnung in Besitz zu nehmen. \n\n6 \n\nHiervon macht § 149 Abs. 1 ZVG eine Ausnahme. Der Verwalter hat den \n\nBesitz an den von dem Schuldner als Wohnung genutzten Räumen diesem zu \n\nbelassen, soweit der Besitz für den Schuldner und dessen Angehörige unent-\n\nbehrlich ist. Sinn der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Schuldners und \n\nseiner Familienangehörigen durch die Anordnung der Zwangsverwaltung zu \n\nverhindern (vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., § 149 Rdn. 1 \n\nAnm. 1.1). Das Vollstreckungsgericht kann dem Schuldner jedoch die Räumung \n\naufgeben, wenn er durch sein Verhalten das Grundstück oder die Zwangsver-\n\nwaltung gefährdet, § 149 Abs. 2 ZVG. So verhält es sich nicht, wenn der \n\nSchuldner die Forderungen der Eigentümergemeinschaft auf das laufende \n\nWohngeld nicht erfüllt. \n\n7 \n\n1. a) Die aus § 16 Abs. 2 WEG folgende Verpflichtung des Schuldners \n\ngegenüber der Eigentümergemeinschaft, das auf sein Wohnungseigentum ent-\n\nfallende Wohngeld zu bezahlen, wird von der Anordnung der Zwangsverwaltung \n\ngrundsätzlich nicht berührt (vgl. Stöber, aaO, § 152 ZVG Anm. 19.3). Soweit der \n\nSchuldner seine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Eigentümergemeinschaft \n\nnicht erfüllt, hat der Zwangsverwalter die Zahlungen zu erbringen (Stöber, aaO, \n\n§ 155 ZVG Rdn. 4 Anm. 4.2; Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsver-\n\nsteigerung und Zwangsverwaltung, Rdn. 13.19). Ist der Zwangsverwalter aus \n\nden Erträgen der Verwaltung hierzu nicht in der Lage, hat der Gläubiger, der die \n\nAnordnung der Zwangsverwaltung erwirkt hat, dem Zwangsverwalter die not-\n\nwendigen Beträge als Vorschuss bereit zu stellen (Stöber, aaO, § 152 ZVG \n\nRdn. 18 Anm. 18.1). So verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Nach den \n\nJahresberichten über die Verwaltung bezahlt der Beteiligte zu 3 seit Oktober \n\n2005 aus Vorschüssen, die ihm die Gläubigerin zur Verfügung stellt, das auf die \n\nWohnung des Schuldners entfallende Wohngeld. Damit ist für die Feststellung \n\nkein Raum, das Ausbleiben der von dem Schuldner zu erbringenden Zahlungen \n\ngefährde das von dem Beteiligten zu 3 verwaltete Wohnungseigentum. \n\n8 \n\nSoweit in Rechtsprechung und Literatur ausgeführt wird, die beharrliche \n\nNichtzahlung des Wohngelds durch den Schuldner gefährde den Bestand des \n\nGrundstücks oder Gebäudes, da die Eigentümergemeinschaft ohne das auf das \n\nWohnungseigentum des Schuldners entfallende Wohngeld die Unterhaltung \n\nund Instandhaltung von Grundstück und Gebäude auf Dauer nicht möglich sei \n\n(so AG Heilbronn Rpfleger 2004, 236 f. mit zust. Anm. Schmidberger; LG Zwi-\n\nckau Rpfleger 2004, 646 [LS]; AG Schwäbisch Hall NZM 2006, 600; LG Dres-\n\nden NZM 2006, 665; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 149 Rdn. 7; Haarmey-\n\ner/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 149 Rdn. 5; a.M. \n\nDrasdo, NZM 2006, 765 f.), wird nicht berücksichtigt, dass die von dem \n\nZwangsverwalter zu erbringenden Zahlungen dazu führen, eine Gefährdung \n\ndes Wohnungseigentums des Schuldners und des Grundstücks zu vermeiden. \n\n9 \n\nDass die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin die Zwangsverwaltung \n\ndes Wohnungseigentums erwirkt hat, ändert hieran nichts. Soweit es zur Zah-\n\nlung von Vorschüssen an den Zwangsverwalter der Umlage auf die Wohnungs-\n\neigentümer bedarf, ist dies Folge der Finanzausrüstung und -struktur der Ge-\n\nmeinschaft als betreibender Gläubigerin, für die der Schuldner grundsätzlich \n\nnicht verantwortlich ist. \n\n10 \n\nb) Der zur Begründung der abweichenden Meinung teilweise herangezo-\n\ngene Vergleich zu § 543 BGB geht fehl. Die Miete ist Gegenleistung für die auf-\n\ngrund eines Mietvertrags von dem Vermieter dem Mieter geschuldete Gewäh-\n\nrung des Gebrauchs. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht \n\nnach, ist das Gegenleistungsverhältnis gestört. Die Störung berechtigt den \n\nVermieter zur fristlosen Kündigung des Vertrags. Damit hat das Rechtsverhält-\n\nnis zwischen dem Zwangsverwalter und dem Schuldner, dem seine Wohnung \n\nbelassen wurde, nichts zu tun. Das von dem Schuldner der Eigentümergemein-\n\nschaft geschuldete Wohngeld bildet, auch wenn es von dem Zwangsverwalter \n\ngezahlt wird, nicht die Gegenleistung oder einen Teil einer Gegenleistung für \n\ndie Belassung des Besitzes. \n\n11 \n\nc) Für eine andere Beurteilung besteht auch kein Grund. Kommt ein \n\nWohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht \n\nnach, kann die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen von § 18 WEG von \n\ndem zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümer die Veräußerung \n\nvon dessen Wohnungseigentum verlangen und so dessen Ausscheiden aus der \n\nEigentümergemeinschaft herbeiführen (Senat, BGHZ 170, 369 ff.). Darüber \n\nhinaus ist die Forderung der Gemeinschaft auf Wohngeld in der Zwangsverstei-\n\ngerung des Wohnungseigentums - nunmehr - gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG \n\ngrundsätzlich im Rang vor den Ansprüchen aus Grundpfandrechten zu befriedi-\n\ngen. Die Titulierung der Wohngeldforderung eröffnet gemäß § 10 Abs. 3 ZVG \n\nder Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Recht zur vor-\n\nrangigen Befriedigung gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. \n\n12 \n\n2. Dass der Schuldner seiner Verpflichtung zur Zahlung des laufenden \n\nWohngelds nicht nachkommt, verteuert die Zwangsverwaltung für den betrei-\n\nbenden Gläubiger, gefährdet sie jedoch nicht. \n\n13 \n\nZiel der Zwangsverwaltung ist es grundsätzlich, dem Gläubiger die Erträ-\n\nge aus der Vermietung oder Verpachtung des zwangsverwalteten Grundstücks \n\nzukommen zu lassen. Ist eine Eigentumswohnung Gegenstand der Zwangs-\n\nverwaltung, scheidet eine Vermietung aus, wenn die Wohnung gemäß § 149 \n\nAbs. 1 ZVG dem Schuldner zu belassen ist. Eine dennoch erwirkte Zwangsver-\n\nwaltung ist unabhängig von der Frage, ob der Schuldner seiner Verpflichtung \n\nzur Zahlung von Wohngeld gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach-\n\nkommt, nicht geeignet, zur Befriedigung des Gläubigers zu führen (Senat, \n\nBeschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, NJW 2005, 2460, 2462). Insoweit gibt es \n\nnichts, das der Schuldner gefährden könnte. Die abweichende Auffassung der \n\nRechtsbeschwerde hätte zur Folge, dass einem Schuldner, der nicht nur die \n\ntitulierte Forderung, sondern auch das laufende auf die von ihm genutzte Woh-\n\nnung entfallende Wohngeld nicht bezahlen kann, der von § 149 Abs. 1 ZVG \n\nbeabsichtigte Schutz nicht zugute käme und sich die besonders bedrängte Si-\n\ntuation des Schuldners zum Vorteil des Gläubigers auswirkte. \n\nIV. \n\n14 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Verpflichtung der Be-\n\nteiligten zu 1, die Gerichtsgebühren zu tragen, ergibt sich aus dem Gesetz. Eine \n\nErstattung außergerichtlicher Kosten findet bei Beschwerden in Zwangsverwal-\n\ntungsverfahren grundsätzlich nicht statt, weil sich die Beteiligten des Verfahrens \n\nnicht im Sinne von Parteien gegenüber stehen (Senat, Beschl. v. 25. Januar \n\n2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 170, \n\n378 ff. bestimmt; Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 117/06, NJW-RR 2007, 1150; \n\nBeschl. v. 29. November 2007, V ZB 179/06, Rdn. 10, zur Veröffentlichung vor-\n\ngesehen). Der Wert der Rechtsbeschwerde wird gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1, \n\n§ 43 Abs. 1 GKG von dem Betrag der Forderungen bestimmt, wegen \n\nderer die Gläubigerin die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des \n\nSchuldners erwirkt hat. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Idstein, Entscheidung vom 05.06.2007 - 41 L 14/05 - \n\nLG Wiesbaden, Entscheidung vom 01.08.2007 - 4 T 402/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-24/v-zb-99-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 149","ref_norm":"149","n":8},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 864","ref_norm":"864","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-24/v-zb-99-07","retrieved":"2026-07-10 19:11:12.890081+00:00"},"card":{"id":"bgh/2008-01-24/v-zb-99-07","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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