{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-07-20","aktenzeichen":"V ZR 227/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nV ZR 227/06 \n\nVerkündet am: \n20. Juli 2007 \nWeschenfelder, \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter \n\nDr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 22. Zivilsenats des Ober-\n\nlandesgerichts Hamm vom 7. September 2006 wird auf \n\nKosten der Beklagten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\nDie Beklagte zu 1, deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklag-\n\nte zu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnah-\n\nmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Im \n\nSeptember 1999 erwarb sie eine 1975 mit öffentlicher Förderung errichtete \n\nWohnanlage mit 165 Wohneinheiten in S. . Ende 1999 standen hiervon \n\n25 Wohnungen leer. \n\n2 \n\nMit notariellem Vertrag vom 28. Januar 2000 kauften die Klägerin und ihr \n\nEhemann von der Beklagten zu 1 eine Wohnung aus dieser Anlage; ferner tra-\n\nten sie einer von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1 verwalteten Mietein-\n\nnahmegemeinschaft (Mietpool) bei. Den Vertragsschlüssen vorangegangen \n\nwaren Beratungsgespräche, in denen ein Beauftragter der Beklagten zu 1 einen \n\nVorschlag zur Finanzierung des Kaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage \n\nin einer sog. Musterrentabilitätsberechnung den monatlichen Eigenaufwand der \n\nKlägerin und ihres Ehemanns errechnet hatte. Als ihnen monatlich zufließende \n\nMieteinnahmen hatte er dabei 403 DM (6,50 DM/qm) angesetzt. \n\n3 \n\nDie zulässige Höchstmiete für die verkaufte Wohnung betrug infolge ei-\n\nner Mietpreisbindung 7,90 DM/qm. Die Instandhaltungsrücklage für das Ge-\n\nmeinschaftseigentum belief sich auf 0,60 DM/qm monatlich. Ferner war der \n\nVerwalter berechtigt, dem Mietpool den 7,10 DM/qm übersteigenden Betrag der \n\nMiete für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen am Sondereigentum \n\nzuzuführen. In den Jahren 2000 bis 2004 kam es zu Unterdeckungen des Miet-\n\npools; für die Jahre 2002 bis 2004 mussten die Käufer Nachzahlungen in den \n\nMietpool leisten. Dessen Ausschüttungen wurden ab Mai 2004 auf 3 €/qm re-\n\nduziert. \n\n4 \n\nDie Klägerin behauptet, die Berechnung des monatlichen Eigenaufwands \n\nsei unrichtig, weil die kalkulierte Ausschüttung des Mietpools von 6,50 DM/qm \n\nzu hoch gewesen sei. Sie verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht \n\nihres Ehemanns die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung \n\nder Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz auch des weiteren und noch ent-\n\nstehenden Schadens. Die Beklagten erstreben mit einer gegen den Ehemann \n\nder Klägerin erhobenen Drittwiderspruchsklage die Feststellung, dass diesem \n\nkeine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom 28. Januar 2000 \n\nzustehen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-\n\nwiesen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem \n\nOberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen sie ihre Anträge weiter. \n\nDie Klägerin und der Drittwiderbeklagte beantragen die Zurückweisung des \n\nRechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe ein Schadensersatzan-\n\nspruch aus positiver Vertragsverletzung eines zwischen den Parteien zustande \n\ngekommenen Beratungsvertrages zu. Dieser verpflichte zu richtiger und voll-\n\nständiger Information über die für den Kaufentschluss des Interessenten we-\n\nsentlichen tatsächlichen Umstände. Bei der Berechnung des monatlichen Ei-\n\ngenaufwands, die das Kernstück der Beratung bilde, müsse der Verkäufer ab-\n\nzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungs-\n\nkosten berücksichtigen. Schließe der Käufer - wie hier - einen Mietpoolvertrag \n\nab, müsse der Beratende auch das damit verbundene Risiko von Mietausfällen \n\ndurch Wohnungsleerstand oder uneinbringliche Mietforderungen berücksichti-\n\ngen. Dies habe die Beklagte zu 1 unterlassen. Die bei der Ermittlung des Ei-\n\ngenaufwands angesetzte Miete von 6,50 DM/qm sei erkennbar zu optimistisch \n\nkalkuliert gewesen. Es könne nicht festgestellt werden, dass das Mietausfall-\n\nwagnis überhaupt in irgendeiner Weise berücksichtigt worden sei. Denn ein \n\nnach Abzug der kalkulierten Ausschüttung von 6,50 DM/qm und der Instandhal-\n\ntungspauschale für das Gemeinschaftseigentum von 0,60 DM/qm verbleibender \n\nMietüberschuss sei für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen des \n\nSondereigentums bestimmt gewesen. Selbst wenn aber der 7,10 DM/qm über-\n\nsteigende Betrag verwendet worden wäre, um den sich aus einem Wohnungs-\n\nleerstand ergebenden Verlust des Mietpools auszugleichen, wäre diese Ein-\n\nnahmereserve bereits bei einem Leerstand von rd. 10 % der gesamten Miet-\n\npoolfläche aufgebraucht gewesen, ohne dass noch irgendwelche Mittel für an-\n\ndere Aufwendungen, wie uneinbringliche Mietforderungen oder Instandhal-\n\ntungskosten für das Sondereigentum, zur Verfügung gestanden hätten. \n\n7 \n\n8 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. \n\n1. Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung die ständige Recht-\n\nsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein \n\nBeratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge einge-\n\nhender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; \n\ndies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele \n\nüber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Ver-\n\ntragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; \n\nUrt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, \n\nV ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW \n\n2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69; Urt. v. \n\n14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR \n\n66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck \n\nS. 4 f. Rdn. 8). \n\n9 \n\n2. a) Es geht ferner zutreffend davon aus, dass der Verkäufer seine aus \n\ndem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher \n\nHinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (Senat, \n\nUrt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70) oder der Ertragser-\n\nwartung der Immobilie (Senat, Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Um-\n\ndruck S. 9 Rdn. 20) gibt. Letzteres ist bei unzutreffenden Angaben über die er-\n\nzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu \n\neinem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbar-\n\nkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands \n\nnicht angesprochen und z.B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder \n\nvon Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt \n\nwird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f. \n\nRdn. 22; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 9 Rdn. 20). \n\n10 \n\nb) Eine in diesem Sinne unzureichende Beratung der Klägerin und ihres \n\nEhemanns nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an. Angesichts einer \n\naufgrund der bestehenden Mietpreisbindung maximal zu erzielenden Miete von \n\n7,90 DM/qm, von welcher der 7,10 DM/qm übersteigende Betrag für Instandhal-\n\ntungs- und Renovierungsmaßnahmen des Sondereigentums aller am Mietpool \n\nBeteiligten und weitere 0,60 DM/qm für die Instandhaltung des Gemeinschafts-\n\neigentums bestimmt waren, trifft bereits seine Feststellung zu, das Mietausfall-\n\nwagnis sei bei der Berechnung des Eigenaufwands unberücksichtigt geblieben. \n\n11 \n\nDer von der Revision hervorgehobene Vortrag der Beklagten, wonach \n\ndem Mietausfallrisiko - auch wenn es im Mietpoolvertrag keine ausdrückliche \n\nErwähnung gefunden habe - durch die Abführung des 7,10 DM/qm überstei-\n\ngenden Betrages der Miete an den Mietpool Rechnung getragen worden sei, \n\nführt zu keiner anderen Beurteilung. Das Berufungsgericht hat diese Einnahme-\n\nreserve für unzureichend erachtet, weil sie bereits bei einem Leerstand von \n\n10 % der Mietpoolfläche aufgebraucht gewesen wäre, ohne dass noch irgend-\n\nwelche Mittel für andere Aufwendungen, wie uneinbringliche Mietzahlungen und \n\nInstandhaltungsaufwendungen für das Sondereigentum, vorhanden gewesen \n\nwären, und weil sie zudem ungeschmälert nur zur Verfügung gestanden hätte, \n\nwenn für die übrigen Wohnungen jeweils die zulässige Höchstmiete von 7,90 \n\nDM/qm erzielt worden wäre. Diese Würdigung ist angesichts des Umstands, \n\n12 \n\n13 \n\ndass der Leerstand in der Wohnanlage nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts Ende 1999 etwa 15 % betrug und auch am Ende des ersten \n\nQuartals 2000 noch bei über 5 % lag - also nicht nur ein Mietausfallrisiko einzu-\n\nkalkulieren, sondern darüber hinaus aktuelle Mietausfälle auszugleichen wa-\n\nren - nicht zu beanstanden. \n\nc) Auch die weiteren Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. \n\naa) Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer fehlerhaften Verteilung \n\nder Darlegungslast. Richtig ist, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast \n\ndafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat (vgl. Senat, \n\nBeschl. v. 28. Februar 2007, V ZR 142/06; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR \n\n66/06, WM 2007, 174, 176; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, \n\n205, 207 zu bb; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71). Das \n\nBerufungsgericht hat die Pflichtverletzung aber schon auf der Grundlage des \n\nunstreitigen Sachverhalts, also ohne auf die Darlegungslast abstellen zu müs-\n\nsen, festgestellt. \n\n14 \n\nEtwas anderes folgt nicht daraus, dass das Berufungsgericht fehlenden \n\nVortrag der Beklagten zu Umständen angesprochen hat, welche im Zeitpunkt \n\nder Beratung eine wesentliche Verbesserung der Vermietungssituation und eine \n\nerhebliche Reduzierung der Mietrückstände erwarten ließen. Hierdurch ist den \n\nBeklagten nicht die Darlegungslast für eine ordnungsgemäße Beratung aufer-\n\nlegt, sondern lediglich aufgezeigt worden, dass sie dem - nach dem unstreitigen \n\nVorbringen begründeten - Vorwurf, das Mietausfallrisiko bei der Berechnung \n\ndes monatlichen Eigenaufwands unzureichend berücksichtigt zu haben, nicht in \n\nerheblicher Weise entgegengetreten sind (vgl. § 138 Abs. 2 u. 4 ZPO). \n\n15 \n\nbb) Das Berufungsgericht hat ferner beachtet, dass eine fehlerhafte Be-\n\nratung nicht allein aus der Differenz zwischen dem berechneten Eigenaufwand \n\nund der späteren tatsächlichen Belastung des Käufers gefolgert werden kann \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 89/06, BB 2007, 1077, 1078), sondern \n\nbezogen auf den Zeitpunkt der Beratung festgestellt werden muss. Es hat näm-\n\nlich entscheidend darauf abgestellt, dass die Beklagte zu 1 im Zeitpunkt der \n\nBeratung erkennen konnte, dass eine Mietpoolausschüttung von 6,50 DM/qm \n\n(bei im Wesentlichen ausgeglichenem Mietpoolkonto) zu optimistisch kalkuliert \n\nwar. Es hat darüber hinaus zwar auch die Entwicklung des Mietpools in den \n\nJahren 2001 bis 2004 dargestellt. Hiermit soll aber nur veranschaulicht werden, \n\ndass sich das Leerstands- und Mietausfallrisiko auch realisiert hat. \n\n16 \n\ncc) Entgegen der Auffassung der Revision entfällt ein Beratungsfehler \n\nder Beklagten zu 1 nicht deshalb, weil sie glaubte, der Wohnungsleerstand in \n\nder Anlage sei vorübergehender Natur und die kalkulierte Mietpoolausschüttung \n\nvon 6,50 DM/qm (bei im Wesentlichen ausgeglichenem Mietpoolkonto) jeden-\n\nfalls mittel- oder langfristig erzielbar. Insbesondere kommt es nicht darauf an, \n\ninwieweit diese Einschätzung im Zeitpunkt der Beratung berechtigt war. Der \n\nBeklagten zu 1 wird nicht ihre Prognose zu der Entwicklung des Immobilien-\n\nmarktes angelastet. Haftungsbegründend ist vielmehr der Umstand, dass sie \n\neinen Eigenaufwand errechnet hat, der nur realistisch war, wenn sich die aktu-\n\nelle Vermietungssituation der Wohnanlage verbesserte, wenn also ihre diesbe-\n\nzügliche günstige Prognose zutraf. Es ist gerade dieses in der Berechnung des \n\nEigenaufwands enthaltene spekulative Element - hier: die erwartete überwie-\n\ngend vollständige Vermietung der im Mietpool befindlichen Wohnungen zu ei-\n\nnem Preis von 7,90 DM/qm -, über das ein Käufer Aufklärung erwarten kann, \n\nwenn es nicht in Form angemessener Zuschläge bei der Berechnung seiner \n\nmonatlichen Belastungen berücksichtigt worden ist. Demgemäß kommt es auf \n\nden Vortrag der Beklagten, sie habe im Hinblick auf die örtliche Situation am \n\nMietmarkt berechtigterweise annehmen dürfen, dass die leerstehenden Woh-\n\nnungen in absehbarer Zeit für 7,90 DM/qm zu vermieten und anschließend nicht \n\nmit einem nennenswerten Leerstand zu rechnen gewesen sei, nicht an. \n\n17 \n\n3. Schließlich ist die Rüge der Revision unbegründet, das Berufungsge-\n\nricht habe zu Unrecht angenommen, dass der Beratungsfehler für den Ver-\n\ntragsschluss ursächlich geworden sei. \n\n18 \n\nDie Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss wird ver-\n\nmutet (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; \n\nUrt. v. 15. Oktober 2004 V ZR 223/03, WM 2005, 69, 72; Urt. v. 14. Januar \n\n2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Richtig ist zwar der Hinweis der Re-\n\nvision, dass die Vermutung nur in Fällen gilt, in denen es für den Vertragspart-\n\nner bei zutreffender Aufklärung vernünftigerweise nur eine Reaktion - nämlich \n\ndas Absehen von dem Vertragsschluss - gegeben hätte, ein Entscheidungskon-\n\nflikt also nicht eingetreten wäre (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, \n\naaO, m.w.N.). \n\n19 \n\nFür die Möglichkeit eines solchen Entscheidungskonflikts der Käufer feh-\n\nlen hier aber Anhaltspunkte. Ausweislich § 1 des Mietpoolvertrages legten sie \n\nWert darauf, vor vollständigen Mietausfällen während eines eventuellen Leer-\n\nstands ihrer Wohnung gesichert zu sein. Das rechtfertigt den Schluss, dass sie \n\nin Bezug auf die Höhe ihres monatlichen Eigenaufwands auch im Übrigen keine \n\nerkennbaren Risiken eingehen wollten und daher von dem Kauf der Wohnung \n\nabgesehen hätten, wenn sie darüber aufgeklärt worden wären, dass sich ihr \n\nEigenaufwand im Hinblick auf die in dessen Berechnung nicht bzw. nicht ange-\n\nmessen berücksichtigten Risiken jederzeit deutlich erhöhen könnte. \n\n20 \n\nDer Hinweis der Beklagten, die Käufer hätten den Mietpoolvertrag jeder-\n\nzeit kündigen können, wenn sie mit dessen Entwicklung unzufrieden gewesen \n\nseien, ist unerheblich. Diese Möglichkeit ist schon deshalb nicht geeignet, die \n\nKausalitätsvermutung zu erschüttern, weil sie nichts darüber aussagt, wie sich \n\ndie Klägerin bei pflichtgemäßer Beratung in Bezug auf den Erwerb der Woh-\n\nnung verhalten hätte. Im Übrigen ist im Hinblick darauf, dass die finanzierende \n\nBausparkasse die Auszahlung des Vorausdarlehens und der Bauspardarlehen \n\nvon dem Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft abhängig gemacht hat, \n\nauch nicht erkennbar, dass die Klägerin in ihrer Entscheidung, in der Mietpool-\n\ngemeinschaft zu verbleiben, frei wäre. \n\n21 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Bielefeld, Entscheidung vom 14.03.2006 - 6 O 610/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 07.09.2006 - 22 U 55/06 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-20/v-zr-227-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-20/v-zr-227-06","retrieved":"2026-07-10 21:50:50.628820+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-07-20/v-zr-227-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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