{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-07-06","aktenzeichen":"V ZR 274/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 274/06 \n\nUrteil \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n6. Juli 2007 \nLangendörfer-Kunz, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter \n\nDr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den \n\nRichter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des \n\nKammergerichts in Berlin vom 14. Juli 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber \n\ndie Kosten \n\ndes Revisionsverfahrens, \n\nan \n\ndas \n\nBerufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nMit notariellem Vertrag vom 17. Juli 1996 kauften die Klägerin und ihr \n\nEhemann von der Beklagten eine vermietete Eigentumswohnung in B. . \n\nDer Vertrag besteht aus zwei Teilen (A und B). Teil A enthält die kauf-\n\nvertraglichen Absprachen für den Erwerb der Wohnung im damaligen Altbau-\n\nzustand zu einem Kaufpreis von 138.810 DM, während in Teil B die \n\nVereinbarungen über die Modernisierung der Wohnung geregelt sind. Darin \n\nverpflichteten sich die Käufer gegenüber der Beklagten, diese anteilig von \n\nderen Verbindlichkeit aus dem Vertrag mit einem Generalübernehmer zur \n\nModernisierung der Wohnungen freizustellen, und erkannten zugleich diesem \n\ngegenüber eine eigene Verpflichtung in Höhe von 52.880 DM an. \n\n3 \n\nDie Vertragsverhandlungen mit den Kaufinteressenten wurden von der \n\nW. GbR (im Folgenden: Vermittlerin) geführt, die der Kläge-\n\nrin und ihrem Ehemann ein Berechnungsbeispiel vorlegte. Dieses beruhte auf \n\neiner Vollfinanzierung der Kosten des Erwerbs durch ein grundpfandrechtlich \n\nbesichertes Darlehen, dessen Tilgung durch eine von den Käufern bereits ab-\n\ngeschlossene und eine noch abzuschließende Kapitallebensversicherung erfol-\n\ngen sollte. Die (monatliche) Gesamtbelastung wurde in dem Beispiel nur nach \n\ndem Zinsaufwand und dem Wohngeld unter Abzug der Mieteinkünfte berech-\n\nnet, der für die Tilgung des Darlehens durch die noch abzuschließende Le-\n\nbensversicherung aufzuwendende Beitrag wurde mit 0 DM ausgewiesen. Auf \n\nder Rückseite des Berechnungsbogens wurde in einer Anmerkung am \n\nSeitenende ausgeführt, dass die Gesamtbelastung des Käufers sich um die \n\nBeiträge abgetretener Lebensversicherungen erhöhe, falls diese für Tilgungs-\n\naussetzungen eingesetzt würden. \n\n4 \n\nDie Klägerin hat aus eigenen und von ihrem Ehemann abgetretenen An-\n\nsprüchen die Erstattung der Aufwendungen zur Finanzierung des Kaufes der \n\nEigentumswohnung Zug um Zug gegen Abgabe der zu deren Rückübertragung \n\nerforderlichen Auflassungserklärung verlangt sowie die Feststellung der Pflicht \n\nder Beklagten zum Ersatz weiterer Schäden beantragt. Das Landgericht hat der \n\nKlage stattgegeben, das Kammergericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem \n\nSenat zugelassenen Revision will die Klägerin die Wiederherstellung des \n\nlandgerichtlichen Urteils erreichen. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht meint, dass von dem Abschluss eines Be-\n\nratungsvertrages zwischen den Parteien nicht ausgegangen werden könne, weil \n\ndie Käufer der Vermittlerin eine Provision zugesagt hätten. Die Beklagte müsse \n\nsich zwar gleichwohl Beratungsfehler der Vermittlerin bei den Vertrags-\n\nverhandlungen unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss \n\nnach § 278 BGB zurechnen lassen, weil sie dieser die Führung der \n\nVerhandlungen vollständig überlassen habe. Derartige Beratungsfehler lägen \n\naber nicht vor. \n\n6 \n\nBei verständiger Würdigung hätten die Klägerin und ihr Ehemann das \n\nBerechnungsbeispiel nur so verstehen können, dass die Tilgungsleistungen \n\ndarin nicht eingeflossen seien. Im Übrigen seien die für die neu abgeschlossene \n\nLebensversicherung zu leistenden Beträge den Käufern bereits vor Erteilung \n\nder zum Abschluss des Kaufvertrages führenden Vollmacht bekannt gewesen. \n\nAuch aus der Empfehlung einer Finanzierung durch eine Kombination von \n\nFestkredit und Lebensversicherung ergebe sich kein Beratungsfehler. Die \n\nKlägerin habe keinen Schaden unter Einbeziehung aller Aspekte der in Betracht \n\nkommenden Finanzierungsformen dargelegt. Nach dem Ergebnis der \n\nBeweisaufnahme sei auch nicht davon auszugehen, dass den Käufern zum \n\nZwecke der Verkaufsförderung ein sicherer Wiederverkaufsgewinn nach zehn \n\nJahren besonders herausgestellt worden sei. \n\n7 \n\nSchließlich sei der Vertrag auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines \n\nauffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nichtig, \n\n§ 138 Abs. 1 BGB. Der für die Modernisierung vereinbarte Werklohn von \n\n52.880 DM könne \n\nin den Vergleich zur Feststellung eines auffälligen \n\nMissverhältnisses nicht mit einbezogen werden. Welchen Wert die ver-\n\nsprochenen Leistungen nach Fertigstellung haben würden, hätte nur durch eine \n\nprognostische Bewertung ermittelt werden können, die indes weder die Käufer \n\nnoch die beklagte Verkäuferin im Kaufvertragszeitpunkt sicher hätten vor-\n\nnehmen können. \n\nII. \n\nDas hält nicht in allen Punkten rechtlicher Prüfung stand. \n\n1. Im Ergebnis zu Recht verneint das Berufungsurteil den von der \n\nKlägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen eines Beratungs-\n\nfehlers. Ein solcher Schadensersatzanspruch (vgl. dazu Senat BGHZ 140, 111, \n\n117; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812) steht ihr nach \n\nden von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht zu. \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\na) Bedenken begegnet allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, \n\ndass zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag nicht zustande gekommen \n\nsei, obwohl die Vermittlerin die Vertragsverhandlungen für die Beklagte führte \n\nund die Kaufinteressenten durch die Vorlage eines Berechungsbeispiels beriet. \n\nEine solche Beratung führt nach den Grundsätzen über die Stellvertretung \n\n(§§ 164 ff. BGB) grundsätzlich dazu, dass der Beratungsvertrag zwischen dem \n\nVerkäufer und dem Kaufinteressenten zustande kommt. \n\n11 \n\nStellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages über eine Immobilie die \n\nAufgabe, den Kaufinteressenten zu beraten, und ist sie vom Verkäufer dem \n\nVermittler überlassen worden, ist nach den Umständen von einer stillschwei-\n\ngend erteilten Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 BGB) zum Abschluss \n\neines Beratungsvertrages auszugehen (Senat, BGHZ 140, 111, 117; Urt. v. \n\n14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 13. Oktober 2006, \n\nV ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Diese Umstände hat das Berufungsgericht \n\n- wenngleich unter einem anderen rechtlichen Gesichtpunkt, nämlich dem der \n\nZurechenbarkeit eines vorvertraglichen Verschuldens der Vermittlerin nach \n\n§ 278 BGB -, festgestellt. An die Kundgabe des Willens, die Beratung für den \n\nVerkäufer zu übernehmen und auszuführen, sind keine strengen Anforderungen \n\nzu stellen, wenn der Vermittler zweifelsfrei keinen Auftrag vom Käufer erhalten \n\nhat (Senat, BGHZ 140, 111, 117; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW \n\n2003, 1811, 1812; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). \n\n12 \n\nDer Umstand, dass Käufer sich zu einer Zahlung an die Vermittlerin \n\nverpflichten, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht ohne wei-\n\nteres ein Indiz dafür, dass auch die Beratung auf Grund eines von den Käufern \n\nerteilten Auftrages erfolgt. Im Ergebnis kann hier jedoch offen bleiben, ob der \n\ntatrichterlichen Würdigung der Zahlungszusage gefolgt werden kann, die auf \n\neiner Auslegung der Verpflichtungserklärung beruht, bei der das Berufungs-\n\ngericht nicht berücksichtigt hat, dass das Versprechen erst nach der Beratung \n\nabgegeben, die Zahlung nicht als ein Entgelt für die Beratung vereinbart wurde \n\nund zudem in einer vorgedruckten schriftlichen Erklärung zum Ersatz von Auf-\n\nwendungen der beklagten Verkäuferin enthalten ist. \n\n13 \n\nb) Die Entscheidung stellt sich nämlich in diesem Punkt aus einem \n\nanderen Grund als richtig dar. Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch \n\nwegen Schlechterfüllung des Beratungsvertrages aus denselben Gründen nicht \n\nzu, aus denen das Berufungsgericht eine Haftung wegen vorvertraglichen \n\nVerschuldens verneint hat. \n\n14 \n\naa) \n\nIm Gegensatz zu der Auffassung der Revision kann der \n\nSchadensersatzanspruch nicht darauf gestützt werden, dass \n\nin dem \n\nBerechnungsbeispiel der Tilgungsaufwand durch die Lebensversicherung \n\nfehlerhaft mit 0 DM und demzufolge die Gesamtbelastung mit (monatlich) \n\n450,14 DM um die Prämie von 346,40 DM zu niedrig angegeben war. \n\n15 \n\n(1) Der durch die Vorlage eines Berechnungsbeispiels zustande \n\nkommende Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer dazu, den Kauf-\n\ninteressenten richtig und vollständig über die tatsächlichen Umstände zu \n\ninformieren, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sein können (Senat, Urt. \n\nv. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober \n\n2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu \n\nAnlagezwecken sind das vor allem die Aufwendungen, die der Interessent \n\nerbringen muss, um das angebotene Objekt erwerben und halten zu können. \n\nDie Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands des Käufers bildet dabei das \n\nKernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, \n\ndas Objekt mit eigenen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ \n\n156, 371, 377; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176). Zu \n\ndem Eigenaufwand des Käufers gehören auch die Zahlungen, die zur Tilgung \n\nder Darlehen aufgebracht werden müssen, welche zur Finanzierung des \n\nErwerbs aufzunehmen sind (vgl. Senat Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, \n\nNJW 2003, 1811, 1812) \n\n16 \n\n(2) Anders ist es zwar, wenn der Kaufinteressent die Beratung des \n\nVerkäufers bei verständiger Würdigung so verstehen musste, dass die Til-\n\ngungsleistungen in die in dem Berechnungsbeispiel ausgewiesene Gesamt-\n\nbelastung nicht eingeflossen sind (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, \n\nNJW 2001, 2021, 2022). Ob das hier schon deswegen der Fall ist, weil die \n\nBezifferung der Versicherungsprämie mit 0 DM offensichtlich unrealistisch war, \n\nist allerdings eher zu verneinen. Zu Recht macht die Revision nämlich geltend, \n\ndass die Zahlen auf dem Berechnungsbogen \n\nfalsch waren. Die \n\nGesamtbelastung war nicht ausdrücklich ohne Tilgung dargestellt, der \n\nTilgungsbeitrag zur Lebensversicherung vielmehr fehlerhaft mit 0 DM in Ansatz \n\ngebracht und die Gesamtbelastung damit sachlich falsch mit 450 DM \n\n(monatlich) ausgewiesen worden. Eine fehlerhafte Berechnung ist jedoch nicht \n\ndeshalb richtig, weil der Fehler bei einer verständigen Prüfung leicht entdeckt \n\nwerden kann. \n\n17 \n\n(3) Gleichwohl kann eine Haftung hierauf nicht gestützt werden. Der \n\nFehler in dem Berechnungsbeispiel war für den Abschluss des Kaufvertrages \n\nnämlich nicht bestimmend. Nach den - von der Revision nicht angegriffenen \n\nFeststellungen - war den Käufern bekannt, dass für die in dem Berechnungs-\n\nbeispiel dargestellte Finanzierung eine Lebensversicherung abzuschließen war \n\nund sich dadurch die Gesamtbelastung um die Beiträge zur Versicherung \n\nerhöhte. Die Käufer haben sich vor dem Vertragsschluss auch entsprechend \n\nverhalten, indem sie die zur Tilgungsaussetzung des Darlehens erforderliche \n\nLebensversicherung abschlossen und die von ihnen zu leistende Prämie in \n\nErfahrung brachten. Damit fehlt es an der Ursächlichkeit des Beratungsfehlers \n\nfür den Vertragsschluss. \n\n18 \n\nbb) Ohne Erfolg wendet die Revision \n\nferner ein, dass das \n\nBerufungsgericht einen Beratungsfehler auf Grund unrichtiger Angaben zu dem \n\nWertsteigerungspotential der angebotenen Wohnung zu Unrecht verneint habe. \n\n19 \n\nDas Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass ein \n\nBeratungsfehler des Verkäufers vorliegt, wenn er die wirtschaftliche Rentabilität \n\ndes Erwerbs im Hinblick auf eine zu erwartende positive Wertentwicklung am \n\nImmobilienmarkt zum Zwecke der Verkaufsförderung besonders herausstellt \n\nund dabei die aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden \n\nRisiken verschweigt, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität erheblich zu \n\nmindern oder auszuschließen vermögen (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR \n\n223/03, NJW 2005, 983). Es hat aber nach Beweisaufnahme nicht die \n\nÜberzeugung gewonnen, dass durch den Mitarbeiter der Vermittlerin \n\nErklärungen abgegeben wurden, mit denen die Aussicht eines Verkaufs der \n\nWohnung mit Gewinn nach dem Ablauf von zehn Jahren zum Zwecke der \n\nVerkaufsförderung besonders herausgestellt wurde. Die tatrichterliche Beweis-\n\nwürdigung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar. Rechtlich \n\nerhebliche Fehler zeigt die Revision nicht auf. \n\n20 \n\n2. Erfolg hat die Revision jedoch, soweit sie geltend macht, dass das \n\nBerufungsgericht zu Unrecht auch einen Anspruch auf Herausgabe des \n\nGeleisteten nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB wegen der von der Klägerin \n\ngeltend gemachten Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB \n\nverneint habe. \n\n21 \n\na) Ein Rechtsgeschäft kann nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, \n\nwenn das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung so krass ist, dass \n\nallein daraus auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertrags-\n\npartners zu schließen ist (Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW \n\n1996, 1204). Von einem solchermaßen groben Missverhältnis ist bei Grund-\n\nstücksgeschäften dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt \n\nso hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, BGHZ 146, 298, 302). \n\n22 \n\nSind die in einem Vertrag aufgeführten Leistungen (wie hier für den Kauf \n\nder Wohnung und für deren Modernisierung) dem Käufer als ein „Paket“ \n\nangeboten worden, muss der Vergleich zur Feststellung einer etwaigen Sitten-\n\nwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB zwischen den insgesamt verabredeten \n\nLeistungen und dem Gesamtaufwand des Käufers erfolgen. Das hat der Senat \n\nfür den Erwerb von Immobilien in sog. Steuersparmodellen entschieden, bei \n\ndenen der Vertrag wegen der steuerlich unterschiedlichen Absetzbarkeit in \n\nbesondere Vereinbarungen zu Einzelleistungen, für die gesonderte Entgelte \n\nausgewiesen werden, aufgespalten wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR \n\n18/04, NJW 2005, 820, 822; Urt. v. 17. Juni 2005, V ZR 220/04, NJW-RR 2005, \n\n1418, 1420 f.). Das ist bei einer Aufteilung der Leistungen und der vom Käufer \n\ngeschuldeten Entgelte in einem Vertrag für den Erwerb der Wohnung im Alt-\n\nbauzustand und für die vereinbarte Modernisierung nicht anders zu ent-\n\nscheiden, wenn diese Leistungen dem Kaufinteressenten als Einheit angeboten \n\nwerden. \n\n23 \n\nb) Das Berufungsgericht hat - davon abweichend - rechtsfehlerhaft den \n\nVergleich nur zwischen dem Kaufpreis der Wohnung in unsaniertem Zustand \n\nvon 138.810 DM und dem von der Klägerin vorgetragenen Wert von 85.000 DM \n\nvorgenommen und auf dieser Grundlage ein auffälliges Missverhältnis schon \n\nnach deren eigenem Vortrag verneint. \n\n24 \n\nSoweit es meint, in dem für die Feststellung eines Äquivalenzmiss-\n\nverhältnisses maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senat, Urt. v. \n\n5. Oktober 2001, V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431) die vereinbarte Zahlung \n\nfür die Modernisierung nicht einbeziehen zu können, hält auch das rechtlicher \n\nPrüfung nicht stand. Es bedarf dazu keiner prognostischen Schätzung des \n\nkünftigen Wertes der Werkleistung im Zeitpunkt ihrer Fertigstellung, die das \n\nBerufungsgericht für nicht möglich gehalten hat. Ob ein Missverhältnis \n\nzwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, ist nach dem zu beurteilen, was \n\ndie Parteien vereinbart und nicht danach, wie sie es ausgeführt haben. \n\nMaßgebend dafür ist bei einem Werkvertrag das Leistungssoll und nicht eine \n\ndavon abweichende Ausführung (BGH, Urt. v. 27. Januar 1977, VII ZR 339/74, \n\nWM 1977, 399 f.). \n\nIII. \n\n25 \n\n26 \n\nDas die Klage abweisende Urteil des Berufungsgerichts kann danach \n\nkeinen Bestand haben. \n\nDie Sache ist insgesamt nicht zur Endentscheidung reif, da es an \n\nFeststellungen zur Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Vertrages fehlt. Der \n\nWert der versprochenen Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses \n\nwird \n\ndabei \n\nnach \n\nder \n\nvorgelegten \n\nLeistungsbeschreibung \n\nzum \n\nGeneralübernehmervertrag gegebenenfalls mithilfe eines Sachverständigen zu \n\nbestimmen sein. \n\n27 \n\nDas angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache an das \n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die fehlenden Feststellungen \n\nnachholen kann (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \nLG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2005 - 15 O 371/04 - \nKG Berlin, Entscheidung vom 14.07.2006 - 3 U 17/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-06/v-zr-274-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-06/v-zr-274-06","retrieved":"2026-07-10 21:50:35.428293+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-07-06/v-zr-274-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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