{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-06-14","aktenzeichen":"V ZB 18/07","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"BGB § 928 Abs. 1 Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grund- buch ist unzulässig.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n14. Juni 2007 \n\nin der Grundbuchsache \n\nV ZB 18/07 \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nja \n\nja \n\nBGB § 928 Abs. 1 \n\nDie Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grund-\n\nbuch ist unzulässig. \n\nBGH, Beschl. v. 14. Juni 2007 - V ZB 18/07 - OLG Düsseldorf \n\n LG Wuppertal \n\n AG - Grundbuchamt - Wuppertal \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Juni 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nbeschlossen: \n\nDie weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Wuppertal vom 4. Januar 2007 wird auf Kosten \n\ndes Antragstellers zurückgewiesen. \n\nDer Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde \n\nwird auf 3.000 € festgesetzt. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDer Antragsteller ist Eigentümer des in dem Eingang dieses Beschlusses \n\nbezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftstück \n\nvom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht \"an dem Grundstück gemäß § 928 \n\nBGB\" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vor-\n\nzunehmen. \n\n2 \n\nDas Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts \n\nauf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begründung zu-\n\nrückgewiesen, dass das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben \n\nwerden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das \n\nLandgericht zurückgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an. \n\n3 \n\nDas Oberlandesgericht Düsseldorf möchte dem Rechtsmittel stattgeben. \n\nHieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte \n\n(BayObLG NJW 1991, 1962; OLG Zweibrücken ZMR 2003, 137; OLG Celle \n\nMDR 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Be-\n\nschluss vom 6. Februar 2007 (NZM 2007, 219) dem Bundesgerichtshof zur \n\nEntscheidung vorgelegt. \n\nII. \n\n4 \n\nDie Vorlage ist statthaft. Das vorlegende Gericht vertritt die Auffassung, \n\ndass der Verzicht auf das Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen \n\nwerden könne. Bereits der Gesetzgeber habe die Aufgabe von Grundstücks-\n\nmiteigentum für zulässig gehalten. Die Auswirkungen des Verzichts auf den \n\nMiteigentumsanteil benachteiligten die übrigen Miteigentümer nicht unange-\n\nmessen, weil sich der Fiskus oder ein Dritter den Miteigentumsanteil des Ver-\n\nzichtenden aneignen könne und den neuen Teilhaber die mit dem Anteil ver-\n\nbundenen Pflichten träfen. Auch wenn sich niemand den Anteil aneigne, ändere \n\nsich die Belastung der übrigen Teilhaber nicht, weil sie nach § 748 BGB nur \n\nentsprechend ihrem Bruchteil zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftli-\n\nchen Gegenstands beitragen müssten. Im Übrigen gebiete die Abstraktheit des \n\nEigentums gegenüber schuldrechtlichen Verpflichtungen, die Kostentragungs-\n\npflicht der Miteigentümer von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Es wider-\n\nspreche dem Abstraktionsprinzip, die Befugnis des Miteigentümers zur freien \n\nVerfügung über seinen Anteil im Hinblick auf seine schuldrechtlichen Rechte \n\nund Pflichten nach § 748 BGB sachenrechtlich dahin einzuschränken, dass die \n\nVerfügung über den Miteigentumsanteil in der Form des Verzichts unwirksam \n\nsei. \n\n5 \n\nDiese Erwägungen gelten nach Ansicht des vorlegenden Gerichts auch \n\nfür den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum. Es gebe keine Beson-\n\nderheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine von dem \"gewöhnlichen\" \n\nMiteigentum abweichende Beurteilung erforderten. Insbesondere stehe der in \n\n§ 11 WEG enthaltene Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft der \n\nWirksamkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. \n\nDurch diese Bestimmung solle die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum \n\nund dessen Attraktivität erhöht werden, indem die Gemeinschaft auf Dauer an-\n\ngelegt sei und es dadurch keinem einzelnen Eigentümer ermöglicht werde, die \n\nAufhebung der Gemeinschaft zu betreiben und die im Wohnungseigentum ver-\n\nkörperten Werte einseitig zu \"sprengen\". Bei diesen Werten handele es sich um \n\ndie jeweilige Verknüpfung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftli-\n\nchen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu \n\nWohnzwecken dienenden Räumen. Denselben Zweck der Beständigkeit verfol-\n\nge § 6 WEG, durch den eine grundsätzlich unlösbare Verknüpfung von Mitei-\n\ngentumsanteil und Sondereigentum angeordnet werde. Diese Zusammenhänge \n\nwürden jedoch durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insge-\n\nsamt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht berührt. Ebenso \n\nwenig würden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentumseinheiten in \n\nihrem Wert \"gesprengt\". Zu einer Zerschlagung der Gemeinschaft führe die De-\n\nreliktion von Wohnungseigentum nicht. Auch § 16 Abs. 2 WEG stehe der Zuläs-\n\nsigkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. \n\n6 \n\nDemgegenüber vertreten das Bayerische Oberste Landesgericht, das \n\nOberlandesgericht Celle und das Oberlandesgericht Zweibrücken (jeweils aaO) \n\ndie Auffassung, Wohnungs- und Teileigentum könne nicht durch Verzicht auf-\n\ngegeben werden. Mit ihm seien im Rahmen eines gesetzlich begründeten \n\nSchuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander \n\nverbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflich-\n\ntung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in § 11 \n\nWEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft stelle sicher, dass \n\ndieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden könne. Die-\n\nser Grundsatz würde durch die Möglichkeit der Aufgabe von Wohnungs- und \n\nTeileigentum durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentü-\n\nmer entzöge sich nicht nur den mit dem Grundeigentum verbundenen öffentlich-\n\nrechtlichen Verpflichtungen, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum \n\nuntrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungs-\n\neigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter bestünden, könnten sie \n\nnur dadurch aufrechterhalten werden, dass der Verzicht auf Wohnungs- und \n\nTeileigentum nicht zugelassen werde. \n\n7 \n\nDie Divergenz der Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage, weil sie \n\nauf der unterschiedlichen Auslegung der in § 928 Abs. 1 BGB enthaltenen Re-\n\ngelung zum Eigentumsverzicht beruht. Denn das Grundbuch betreffende Vor-\n\nschriften im Sinne von § 79 Abs. 1 Satz 2 GBO sind alle bei der Entscheidung \n\nüber einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer \n\nAcht gelassenen Normen, soweit sie auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen \n\n(Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.). \n\nIII. \n\n8 \n\nDie zulässige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache \n\nkeinen Erfolg. Der einzelne Eigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigen-\n\ntum nicht durch Verzicht aufgeben (a.A. Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, \n\n8. Aufl., § 3 Rdn. 79 f.; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 928 Rdn. 4; \n\nKanzleiter, NJW 1996, 905, 907 f. n. 2). \n\n9 \n\n1. Der Senat hat bereits früher entschieden, dass ein Miteigentumsanteil \n\nan einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des \n\neinzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An \n\ndieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluss vom 10. Mai 2007 (V ZB \n\n6/07, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) festgehalten. Darin stützt er sich \n\nfür seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2 \n\nBGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem \n\nGrundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigen-\n\ntum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die \n\nBeteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Mitei-\n\ngentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren ge-\n\nsetzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der \n\nSenat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den Miteigentumsan-\n\nteil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928 \n\nBGB steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 BGB nicht in \n\nunzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.). \n\n10 \n\n2. Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts an-\n\nderes. \n\n11 \n\na) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und \n\nTeileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu \n\nWohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem \n\nMiteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemein-\n\nschaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundstück. Das Mitei-\n\ngentum daran (§ 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigen-\n\ntums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigen-\n\ntumsformen in §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, BGHZ 49, 250, 251). Ohne \n\neinen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein \n\nWohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber - wie ausgeführt - ein \n\neinzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch \n\nVerzicht aufgeben, führt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum \n\nnicht durch Verzicht aufgegeben werden können. \n\n12 \n\nb) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, ge-\n\nlangt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen \n\nVorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und \n\nPflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, dass \n\nkein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der \n\nEigentümergemeinschaft ausscheiden kann. \n\n13 \n\naa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das \n\nWohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber \n\nPick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das \n\nGesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen \n\ngleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. BGB). Rechte \n\nwerden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die \n\n- sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen \n\nWohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, dass sich diese Eigentumsar-\n\nten - wie das bloße Miteigentum - in der sachenrechtlichen Beziehung nicht er-\n\nschöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und \n\nPflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum In-\n\nhalt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie \n\nmüsste mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Re-\n\ngelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenom-\n\nmen werden. \n\n14 \n\nbb) Das Erlöschen hätte nämlich - entgegen der Auffassung des vorle-\n\ngenden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur \n\nFolge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an \n\ndem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran \n\nfehlte es, weil das Erlöschen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das \n\nErlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte. \n\n15 \n\ncc) Anders als bei der \"gewöhnlichen\" Miteigentümergemeinschaft (§ 749 \n\nAbs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung \n\nder Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 \n\nSatz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung \n\ndürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, dass das Gebäude ganz oder \n\nteilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht \n\n(§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und \n\nTeileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es \n\njedoch keinen rechtfertigenden Grund. \n\n16 \n\n(1) Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorle-\n\ngenden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vor-\n\nschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der \n\nWohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluss des Rechts, die \n\nAufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall ab-\n\ngesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum be-\n\ngründet (§§ 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine \n\nEigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann \n\nsein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung ande-\n\nrer Eigentümer oder eines Dritten (§ 12 Abs. 1 WEG) - veräußern; dass es sich \n\nmangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen \n\nkann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen \n\nhinzunehmen. \n\n17 \n\n(2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigen-\n\ntümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der \n\nEigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge. \n\nSie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine \n\nAufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das ein-\n\nseitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden. \n\nAuch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der \n\nwirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums (\"Schrottim-\n\nmobilie\") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wo-\n\nnach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Gebäudes ge-\n\nzwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich \n\nist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein \n\nAnspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der \n\nEigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, § 11 Rdn. 20). \n\n18 \n\n(3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren \n\nAufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB). \n\nSomit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die Möglich-\n\nkeit zu eröffnen, dass ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf \n\nsein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann. \n\n19 \n\ndd) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein \n\nWohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach § 16 Abs. 2 \n\nWEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des ge-\n\nmeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandset-\n\nzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des ge-\n\nmeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils \n\nan dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der \n\nKosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder \n\nTeileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese \n\nWeise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müssten die verbleiben-\n\nden Eigentümer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsläufig einen \n\ndem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden höheren Anteil an \n\nden Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein \n\nhöherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde. \n\nEine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht. \n\n20 \n\n3. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs- \n\noder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist aller-\n\ndings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich \n\ndas ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation \n\nist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1 \n\nBGB. \n\nIV. \n\n21 \n\n22 \n\nSomit erweist sich die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts als \n\nrichtig. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist deshalb zurückzuweisen. \n\nDie Kostenentscheidung und die Festsetzung des Gegenstandswerts be-\n\nruhen auf §§ 131 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 30 KostO. \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nLG Wuppertal, Entscheidung vom 04.01.2007 - 6 T 4/07 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2007 - I-3 Wx 5/07 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-14/v-zb-18-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 928","ref_norm":"928","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 748","ref_norm":"748","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 749","ref_norm":"749","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 903","ref_norm":"903","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1008","ref_norm":"1008","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 79","ref_norm":"79","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-14/v-zb-18-07","retrieved":"2026-07-10 21:43:15.736536+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-06-14/v-zb-18-07","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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