{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2007-04-24","aktenzeichen":"XI ZR 340/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB Vor § 1, Verschulden bei Vertragsschluss VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2 a) Zu den Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens zwischen Fondsinitiatoren und der die Fondsbeteiligungen finanzieren- den Bank. b) Die Regeln des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG finden auch dann Anwendung, wenn das zur Kreditsicherung vorgesehene Grundpfandrecht nicht be- stellt oder darauf nachträglich verzichtet worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n24. April 2007 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXI ZR 340/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB Vor § 1, Verschulden bei Vertragsschluss \nVerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2 \n\na) Zu den Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens \n\nzwischen Fondsinitiatoren und der die Fondsbeteiligungen finanzieren-\n\nden Bank. \n\nb) Die Regeln des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG finden auch dann Anwendung, \nwenn das zur Kreditsicherung vorgesehene Grundpfandrecht nicht be-\nstellt oder darauf nachträglich verzichtet worden ist. \n\nBGH, Urteil vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05 - OLG Karlsruhe \n LG Offenburg \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 24. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe und \n\ndie Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, die Richterin Mayen und den Richter \n\nDr. Grüneberg \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des \n\n14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom \n\n5. Januar 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-\n\nben, als es hinsichtlich der Kläger zu 27) und 28) zum \n\nNachteil der Beklagten ergangen ist. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger begehren die Rückabwicklung von Darlehensverträgen, \n\ndie sie mit der beklagten Bank zur Finanzierung einer Immobilienfonds-\n\nbeteiligung geschlossen haben. Die Beklagte fordert im Wege der Wider-\n\nklage die Rückzahlung der Darlehen. Dem liegt folgender Sachverhalt \n\nzugrunde: \n\n2 \n\nMit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1993 gründeten \n\nGr. und die D. GmbH, deren alleiniger Gesellschafter \n\nund Geschäftsführer er war, den in der Rechtsform einer Gesellschaft \n\nbürgerlichen Rechts organisierten geschlossenen Immobilienfonds Nr. … \n\n\"G. GbR, \n\n D. (nachfolgend: GbR). Zweck der Gesellschaft \n\nwar der Erwerb, die Sanierung und die Verwaltung des dort gelegenen \n\nunter Denkmalschutz stehenden Gebäudes. Zum Geschäftsführer der \n\nGbR wurde Gr. bestellt. Die D. GmbH hatte \n\ndie Liegenschaft im Mai 1993 für 10.537.128 DM (brutto) erworben, wo-\n\nbei die Verkäuferin die Sanierung übernahm. Durch notariellen Vertrag \n\nvom 4. Juni 1993 veräußerte die D. GmbH den Grundbesitz \n\nunter Übernahme der Sanierungspflicht für insgesamt 17.712.875 DM \n\n(brutto) an die GbR weiter. \n\n3 \n\nIm Emissionsprospekt der GbR wurde der Preis des von der GbR \n\nerworbenen Grundstücks und für die Bauarbeiten mit 15.250.000 DM \n\n(netto) angegeben, davon 3.698.125 DM \n\nfür das Grundstück, \n\n2.353.075 DM für den Altbau und 9.198.800 DM für Sanierungskosten. \n\nFerner war vorgesehen, dass die D. GmbH für das errichtete \n\nBürogebäude Mieter sucht und gegenüber der GbR eine fünfjährige \n\nMietgarantie von jährlich 586.800 DM übernimmt. \n\n4 \n\nIn der Folgezeit beauftragte die D. GmbH mehrere Struk-\n\nturvertriebe mit der Werbung interessierter Kapitalanleger. Die Rechts-\n\nvorgängerin der Beklagten (nachfolgend: Beklagte) hatte sich zuvor ge-\n\ngenüber den Fondsinitiatoren bereit erklärt, die künftigen Gesellschafts-\n\nbeitritte zu finanzieren und den Strukturvertrieben bzw. den von ihnen \n\nbeauftragten Vermittlern über die D. GmbH Kreditunterlagen \n\nzur Vorbereitung unterschriftsreifer Darlehensverträge zu überlassen. \n\n5 \n\nDie von einem Anlagevermittler geworbenen Kläger gaben am \n\n20. März 1994 eine Erklärung ab, in der sie sich mit einer Bareinlage von \n\n50.000 DM zuzüglich 5% Agio zum Beitritt zur GbR verpflichteten. \n\nZugleich erteilten sie, wie im Anlagekonzept vorgesehen, einer Treuhän-\n\nderin den Auftrag und die Vollmacht, sie bei Abschluss der für den An-\n\nteilserwerb notwendigen Verträge zu vertreten sowie die geleistete Ein-\n\nlage treuhänderisch zu verwalten. Ferner unterzeichneten die Kläger die \n\nvom Vermittler vorgelegten Vertragsformulare der Beklagten über einen \n\nFestkredit von 42.134,83 DM, rückzahlbar mit Auszahlung der an die Be-\n\nklagte sicherungshalber abgetretenen Kapitallebensversicherung, und \n\neinen Tilgungskredit über 5.617,98 DM zur Finanzierung der Fondsbetei-\n\nligung. In beiden Darlehensverträgen war formularmäßig vorgesehen, \n\ndass die Kredite durch Grundschulden gesichert werden sollen. Die in \n\nder notariellen Urkunde vom 4. August 1994 enthaltene Bestellung einer \n\nEigentümergrundschuld an dem gesellschaftseigenen Grundstück ist je-\n\ndoch mangels Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt. Die Nettokreditbe-\n\nträge wurden vertragsgemäß an die Treuhänderin überwiesen, der Bei-\n\ntritt der Kläger zur Fondsgesellschaft von ihr erklärt. \n\n6 \n\nDie im Emissionsprospekt angegebenen Mieteinnahmen konnten \n\nvon Anfang an nicht erzielt werden. Die Mietgarantie der D. \n\nGmbH erwies sich wegen deren Zahlungsunfähigkeit als wertlos. Die \n\nGbR geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Das Fondsgrundstück wur-\n\nde inzwischen zwangsversteigert. \n\n7 \n\nDie Kläger, die ihre Fondsbeteiligung fristlos gekündigt haben, ha-\n\nben vor allem vorgetragen, sie seien über den Wert der Gesellschaftsbe-\n\nteiligung arglistig getäuscht worden. Der Emissionsprospekt sei in we-\n\nsentlichen Teilen unrichtig. Sie seien dadurch unter anderem darüber \n\ngetäuscht worden, dass die D. GmbH als Fondsinitiatorin und \n\nGründungsgesellschafterin das Grundstück nur angekauft und mit einem \n\nversteckten Gewinn von mehr als 7 Millionen DM weiterverkauft habe \n\nund die ausgewiesenen Sanierungskosten von 9.198.000 DM nicht ange-\n\nfallen seien. Ohne die arglistige Täuschung hätten sie, die Kläger, weder \n\ndie Fondsbeteiligung gezeichnet noch einen Kredit aufgenommen. Das \n\nWissen und Handeln der D. GmbH müsse sich die Beklagte \n\nzurechnen lassen, weil es sich bei dem Gesellschaftsbeitritt und den \n\nDarlehensverträgen um ein verbundenes Geschäft handele. \n\n8 \n\nDas Landgericht hat die Klage auf Rückzahlung der darlehensver-\n\ntraglichen Zins- und Tilgungsraten zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen \n\nAbtretung des gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungsguthabens \n\nsowie die von der Beklagten wegen der noch ausstehenden Darlehens-\n\nbeträge erhobene Widerklage über 11.116,46 € abgewiesen. Das Ober-\n\nlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die \n\nBeklagte auf die Berufung der Kläger zur Rückzahlung von 20.884,57 € \n\nzuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung des Gesellschaftsanteils \n\nder Kläger und ihres Schadensersatzanspruchs gegen die Fondsinitiato-\n\nren und Gründungsgesellschafter der GbR verurteilt. Mit der - vom er-\n\nkennenden Senat - zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren \n\nKlageabweisungsantrag und ihre Widerklage weiter. \n\nEntscheidungsgründe:\n\n9 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesge-\n\nricht. \n\n10 \n\n11 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im \n\nWesentlichen ausgeführt: \n\nDen Klägern stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzah-\n\nlung der aufgrund der streitgegenständlichen Darlehensverträge geleiste-\n\nten Zins- und Tilgungsraten nach den Regeln über das verbundene Ge-\n\nschäft gemäß § 9 VerbrKrG zu. Die Anwendung dieser Vorschrift werde \n\ndurch § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht ausgeschlossen, weil die gewähr-\n\nten Darlehen nicht durch ein Grundpfandrecht gesichert worden seien. \n\nZudem hätten die Kläger des Schutzes des Verbraucherkreditgesetzes \n\nnur dann nicht bedurft, wenn sie nach den für die Bestellung eines \n\nGrundpfandrechts geltenden Bestimmungen hinreichend geschützt wor-\n\nden wären, also ein Notartermin unter ihrer Beteiligung oder einer Per-\n\nson ihres Vertrauens stattgefunden hätte. Da die Beklagte sich bei der \n\nVorbereitung der Darlehensverträge der Hilfe der Fondsinitiatoren bzw. \n\ndes Anlagevermittlers bedient und der D. GmbH ihre Vertrags-\n\nformulare überlassen habe, werde die wirtschaftliche Einheit zwischen \n\nAnlage- und Kreditgeschäft unwiderleglich vermutet (§ 9 Abs. 1 Satz 2 \n\nVerbrKrG). \n\n12 \n\nDie Fondsinitiatoren und Gründungsgesellschafter seien den Klä-\n\ngern wegen falscher Angaben im Prospekt schadensersatzpflichtig. Ein \n\nEmissionsprospekt müsse den interessierten Anleger über alle Umstände \n\nunterrichten, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeu-\n\ntung seien. Dazu gehöre vor allem auch die Information über Sonderzu-\n\nwendungen, die einem Gründungsgesellschafter der Fonds-GbR außer-\n\nhalb des Gesellschaftsvertrages gewährt würden. Diesen Anforderungen \n\ngenüge der vorliegende Emissionsprospekt, der bei dem Werbegespräch \n\nvorgelegen habe, nicht. Die Anleger hätten darin darüber informiert wer-\n\nden müssen, dass die D. GmbH für Grundstück und Gebäude-\n\nsanierung nur 9.162.700 DM netto bezahlt habe, bei ihr also ein Gewinn \n\nvon mehreren Millionen DM innerhalb weniger Wochen angefallen sei. \n\n13 \n\nNach schadensersatzrechtlichen Grundsätzen seien die Kläger so \n\nzu stellen, als ob sie dem Fonds nicht beigetreten wären und dement-\n\nsprechend mit der Beklagten keinen Darlehensvertrag geschlossen hät-\n\nten. Im Rahmen des § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG ergebe sich hieraus, \n\ndass die Kläger die vertragsgemäß an die Treuhänderin überwiesene \n\nDarlehensvaluta nicht zurückzahlen müssten, sondern ihrerseits gemäß \n\n§ 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG gegen die Beklagte einen umfassenden An-\n\nspruch auf Zahlung dessen hätten, was ihnen die Fondsverantwortlichen \n\nund Gründungsgesellschafter an Schadensersatz schuldeten. Die Be-\n\nklagte könne im Gegenzug von den Klägern nur die Abtretung der Ge-\n\nsellschaftsbeteiligung und ihres Schadensersatzanspruchs gegen die \n\nInitiatoren und Gründungsgesellschafter des Fonds verlangen. Dagegen \n\nkomme eine Vorteilsausgleichung wegen etwaiger durch die Fondsbetei-\n\nligung erworbener Steuervorteile mangels substantiierten Vortrags der \n\nBeklagten nicht in Betracht. \n\nII. \n\n14 \n\n15 \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung in \n\nmehreren wesentlichen Punkten nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht hat allerdings entgegen der Ansicht der \n\nRevision zu Recht eine Schadensersatzhaftung der Fondsinitiatoren \n\nund/oder Gründungsgesellschafter der GbR nach den allgemeinen Re-\n\ngeln der culpa in contrahendo bejaht. \n\n16 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss \n\neinem Anleger \n\nfür seine Beitrittserklärung ein zutreffendes Bild \n\nüber das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er ist über alle Um-\n\nstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung \n\nsind oder sein können, zutreffend, verständlich und vollständig aufzuklä-\n\nren (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Urteile vom 21. März 2005 - II ZR 140/03, \n\nWM 2005, 833, 837 und vom 26. September 2005 - II ZR 314/03, \n\nWM 2005, 2228, 2230 m.w.Nachw.; vgl. auch Senatsurteil vom \n\n13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424). Dazu gehört auch \n\neine umfassende Aufklärung über Sonderzuwendungen, die den Grün-\n\ndungsgesellschaftern eines geschlossenen Immobilienfonds außerhalb \n\ndes Gesellschaftsvertrages eingeräumt werden \n\n(BGH, Urteil vom \n\n10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193 m.w.Nachw.). Ei-\n\nne schuldhafte Verletzung dieser Verpflichtung begründet einen Scha-\n\ndensersatzanspruch gegen die Initiatoren und/oder Gründungsgesell-\n\nschafter des Fonds. \n\n17 \n\nb) Gemessen an diesen Grundsätzen haben sich die Fondsinitiato-\n\nren und Gründungsgesellschafter wegen eines vorsätzlichen Verschul-\n\ndens bei Vertragsschluss durch arglistige Täuschung gegenüber den Klä-\n\ngern schadensersatzpflichtig gemacht. \n\n18 \n\n19 \n\naa) Die Angaben im den Klägern vorgelegten Emissionsprospekt \n\nwaren vorsätzlich objektiv evident falsch. \n\n(1) Der Gesamtkaufpreis für das Grundstück einschließlich der Sa-\n\nnierung des aufstehenden Gebäudes ist darin mit 15.250.000 DM netto \n\nausgewiesen. Davon entfallen ausweislich Seite 40 des Prospekts an-\n\ngeblich 9.198.800 DM auf Sanierungskosten. Diese Angaben entbehren \n\njeder Grundlage. Die D. GmbH hat das am 4. Juni 1993 an die \n\nFondsgesellschaft weiterverkaufte Grundstück am 17. Mai 1993 \n\nfür \n\n9.162.720 DM netto gekauft. Der Kaufvertrag enthält in § 4 die Verpflich-\n\ntung der Verkäuferin, das Gebäude für insgesamt 4.562.720 DM netto zu \n\nsanieren. Eine eigene weitergehende Sanierungspflicht hat die D. \n\nGmbH im Kaufvertrag vom 4. Juni 1993 nicht übernommen. Die Angabe \n\nder Sanierungskosten mit 9.198.800 DM im Emissionsprospekt ist da-\n\nnach objektiv evident falsch und dazu bestimmt, die Anleger über die \n\nSondervorteile der D. GmbH sowie den Wert des Gesell-\n\nschaftsvermögens und damit des Fondsanteils zu täuschen. \n\n20 \n\n(2) Objektiv evident falsch ist auch die Angabe auf Seite 44 des \n\nProspekts, die Verkäuferin habe das Eigentum an dem Grundstück las-\n\ntenfrei zu verschaffen. Tatsächlich hatte sich die D. GmbH als \n\nVerkäuferin in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags vom 4. Juni 1993 das Recht \n\nvorbehalten, das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zu einem Betrag \n\nvon 8.000.000 DM nebst 20% Jahreszinsen und einer einmaligen Neben-\n\nleistung von 10% zu belasten. \n\n21 \n\n(3) Keine arglistige Täuschung enthält der Emissionsprospekt ent-\n\ngegen der Ansicht der Revisionserwiderung über die Auflassungsvor-\n\nmerkung und die Denkmalseigenschaft des zu sanierenden Gebäudes. \n\nDer Kaufvertrag vom 4. Juni 1993 beinhaltet in § 11 ebenso wie der Ver-\n\ntrag vom 17. Mai 1993 die Bewilligung einer Eigentumsübertragungsvor-\n\nmerkung durch die jeweilige Verkäuferin. Dass das Gebäude ein Bau-\n\ndenkmal ist, ergibt sich aus der Mitteilung auf Seite 20 des Prospekts, \n\ndass die Außenfassade in Übereinstimmung mit den Auflagen des Amtes \n\nfür Denkmalspflege zu überarbeiten ist. \n\n22 \n\nbb) Das Berufungsgericht hat auch den für die Schadensersatzhaf-\n\ntung notwendigen Kausalzusammenhang zwischen den evident falschen \n\nProspektangaben, dem Fondsbeitritt der Kläger und den Darlehensver-\n\nträgen rechtsfehlerfrei bejaht. Insoweit werden von der Revision auch \n\nkeine Einwendungen erhoben. \n\n23 \n\n2. Dagegen hält die Begründung, mit der das Berufungsgericht un-\n\nter der Annahme eines verbundenen Geschäfts ein Recht der Kläger, die \n\nZahlung der noch ausstehenden Darlehensbeträge zu verweigern (§ 9 \n\nAbs. 3 VerbrKrG) sowie einen auf Rückzahlung der geleisteten Zins- und \n\nTilgungsraten gerichteten Rückforderungsdurchgriff analog § 9 Abs. 2 \n\nSatz 4 VerbrKrG bejaht hat, den Angriffen der Revision in mehreren \n\nPunkten nicht stand. \n\n24 \n\na) Fraglich ist bereits, ob das Verbraucherkreditgesetz überhaupt \n\neinen Rückforderungsdurchgriff des Verbrauchers nach fristloser Kündi-\n\ngung der Fondsbeteiligung aufgrund eines vorsätzlichen Fehlverhaltens \n\nder Fondsinitiatoren bzw. Gründungsgesellschafter erlaubt oder die \n\nGrenzen zulässiger Wortauslegung überschritten werden, wenn aus der \n\nFormulierung \"kann verweigern\" gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG im Wege \n\neines Analogieschlusses ein \"kann zurückfordern\" gemacht wird (zum \n\nMeinungsstreit siehe etwa Franz, Der Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 \n\nAbs. 3 Verbraucherkreditgesetz, S. 252 ff. m.w.Nachw.). Diese und die \n\nweitere Frage, ob die speziellen bereicherungsrechtlichen Regeln des \n\n§ 813 Abs. 1 Satz 1 BGB analogiefähig sind und einen Rückforderungs-\n\ndurchgriff des Verbrauchers begründen können (offen gelassen im Se-\n\nnatsurteil vom 13. Februar 2007 - XI ZR 145/06, Umdruck S. 14), bedür-\n\nfen hier schon deshalb keiner Entscheidung, weil das Verbraucherkredit-\n\ngesetz entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Anwendung \n\nfindet. \n\n25 \n\nb) Nach ständiger langjähriger Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofes sind der Realkreditvertrag und das finanzierte Grundstücks-\n\ngeschäft nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Ge-\n\nschäft anzusehen. Dem hat der Gesetzgeber durch die Ausnahmevor-\n\nschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG Rechnung getragen, indem er die \n\nRegelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf Realkredite \n\nfür unanwendbar erklärt hat. Dies gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des \n\nGesetzes für Realkredite ausnahmslos (BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, \n\n338; 161, 15, 25; 168, 1, 12 Tz. 29; Senatsurteil vom 15. Juli 2003 \n\n- XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743) und zwar auch dann, wenn sie \n\nnach dem maßgebenden Willen der Vertragsschließenden der Finanzie-\n\nrung eines Immobilienfondsbeitritts dienten (Senat, BGHZ 167, 223, 231 \n\nTz. 22; Senatsurteile vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, \n\n1065 Tz. 46 und vom 18. Juli 2006 - XI ZR 143/05, WM 2006, 1673, 1677 \n\nTz. 39). Nach dem Wortlaut, der Entstehungsgeschichte und dem \n\nSchutzzweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG sind sowohl die Person des \n\nSicherungsgebers als auch der Zeitpunkt der Bestellung der Sicherheit \n\nohne Belang. Die Ansicht des Berufungsgerichts, § 3 Abs. 2 Nr. 2 \n\nVerbrKrG greife nur dann ein, wenn zur Bestellung eines Grundpfand-\n\nrechts ein Notartermin unter Beteiligung der Kläger oder einer Person \n\nihres Vertrauens stattgefunden hätte, ist von vornherein verfehlt, zumal \n\ndie Bestellung von Grundpfandrechten keiner notariellen Beurkundung \n\nbedarf (§ 873 Abs. 1 BGB) und für die nach § 19 GBO erforderliche Ein-\n\ntragungsbewilligung eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift des \n\nGrundstückseigentümers genügt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), bei der eine \n\nBelehrung durch den Notar nicht vorgesehen ist (§ 39 BeurkG) und in der \n\nRegel auch nicht stattfindet (Senat, BGHZ 161, 15, 27; 167, 223, 230 \n\nTz. 21). Seine gegenteilige Auffassung (BGHZ 159, 294, 308), die sich \n\ndas Berufungsgericht zueigen gemacht hat, hat der II. Zivilsenat des \n\nBundesgerichtshofes inzwischen aufgegeben (siehe Senat, BGHZ 167, \n\n223, 238 Tz. 41). Folgerichtig kommt es auch nicht darauf an, ob das als \n\nSicherungsmittel vorgesehene Grundpfandrecht überhaupt bestellt wor-\n\nden ist. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG reicht \n\nes aus, dass die Kreditvergabe von der Sicherung durch ein Grundpfand-\n\nrecht abhängig gemacht worden ist. \n\n26 \n\nDanach sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG \n\nhier erfüllt. Die Darlehensverträge der Anleger enthalten jeweils den for-\n\nmularmäßigen Hinweis, dass eine Absicherung der Kredite durch eine \n\nGrundschuld gemäß Zweckerklärung vom 8. November 1993 erfolgen \n\nsoll. Der Umstand, dass die Beklagte nach Abschluss der Verträge auf \n\ndie Bestellung der Grundschuld verzichtet hat, steht der Qualifizierung \n\nder Verträge als Realkreditverträge nicht entgegen. Da die Darlehen \n\nmangels entgegenstehender Anhaltspunkte auch zu für grundpfandrecht-\n\nlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt wurden, entfal-\n\ntet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gegenüber den Regeln über das verbunde-\n\nne Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG seine Ausschlusswirkung, so \n\ndass sich die Kläger von vornherein nicht mit Erfolg auf einen Einwen-\n\ndungs- und einen etwaigen Rückforderungsdurchgriff berufen können. \n\n27 \n\nc) Abgesehen davon scheidet ein Einwendungs- und ein etwaiger \n\nRückforderungsdurchgriff entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts \n\nauch deshalb von vornherein aus, weil Schadensersatzansprüche der \n\nKläger gegen die Fondsinitiatoren und/oder Gründungsgesellschafter da-\n\nfür keine Grundlage bieten. Wie der erkennende Senat in seinem erst \n\nnach der angefochtenen Entscheidung des Berufungsgerichts ergange-\n\nnen Urteil vom 25. April 2006 (BGHZ 167, 239, 250 f. Tz. 28 f.; vgl. fer-\n\nner Senatsurteil vom 13. Februar 2007 - XI ZR 145/06, Umdruck S. 14) \n\nfür den Einwendungsdurchgriff im Sinne des § 9 Abs. 3 VerbrKrG näher \n\nausgeführt hat, muss sich die kreditgebende Bank eine vorsätzliche cul-\n\npa in contrahendo der Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maß-\n\ngeblichen Betreiber, Manager und Prospektherausgeber wegen bewusst \n\nfalscher oder irreführender Angaben über die Ertragskraft der GbR oder \n\nvergleichbare wesentliche Eigenschaften nicht zurechnen lassen. Ein \n\nFinanzierungszusammenhang, wie ihn die besonderen Regelungen über \n\ndas verbundene Geschäft voraussetzen, besteht in Bezug auf diese Per-\n\nsonen nicht (Kindler ZGR 2006, 172 f., 176). Soweit der II. Zivilsenat des \n\nBundesgerichtshofes (siehe z.B. BGHZ 159, 280, 291 f.; 159, 296, \n\n312 f.) auch in dieser Frage einen anderen Standpunkt vertreten hat, hält \n\ner daran ebenfalls nicht mehr fest (Senatsurteil BGHZ 167, 239, 250 \n\nTz. 28). \n\n28 \n\nd) Rechtsfehlerhaft ist - wie die Revision zu Recht rügt - schließ-\n\nlich auch die Begründung, mit der das Berufungsgericht es abgelehnt \n\nhat, von den Klägern durch die Fondsbeteiligung erlangte Steuervorteile, \n\ndenen kein gleich hoher Nachzahlungsanspruch der Finanzbehörden ge-\n\ngenübersteht, auf den schadensersatzrechtlichen Rückzahlungsanspruch \n\nder Kläger anspruchsmindernd anzurechnen. Eine solche Anrechnung ist \n\nnicht nur bei Schadensersatzansprüchen, sondern auch bei im Rahmen \n\neines Verbundgeschäfts bestehenden Rückforderungsansprüchen des \n\nDarlehensnehmers aus § 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG notwendig (Senatsurteil \n\nvom 24. April 2007 - XI ZR 17/06, Umdruck S. 10 ff., für BGHZ vorgese-\n\nhen). Die Darlegungs- und Beweislast für solche Vorteile trifft zwar die \n\nBeklagte. An ihr Vorbringen dürfen insoweit aber keine überhöhten An-\n\nforderungen gestellt werden, weil sie zu mit dem Anteilserwerb zusam-\n\nmenhängenden Steuervorteilen der Kläger aus eigener Kenntnis keine \n\nnäheren Angaben machen kann. Das gilt in besonderem Maße für etwai-\n\nge eine Vorteilsausgleichung ausschließende Rückforderungsansprüche \n\nder Finanzbehörden. Dem hat das Berufungsgericht bei der Zurückwei-\n\nsung des Vorbringens der Beklagten zu Steuervorteilen der Kläger nicht \n\nhinreichend Rechnung getragen. \n\nIII. \n\n29 \n\n30 \n\nDie angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig dar (§ 561 ZPO). \n\n1. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung fehlt für eine \n\nHaftung der Beklagten für vorsätzliches Fehlverhalten der Fondsinitiato-\n\nren und Gründungsgesellschafter analog § 31 BGB jede Grundlage. Die \n\nD. GmbH war weder Organ noch Repräsentantin noch eine \n\nZweigniederlassung der Beklagten. \n\n31 \n\n2. Diese hat, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht \n\netwa nach den Grundsätzen über verbundene Geschäfte für ein Fehlver-\n\nhalten der Treuhänderin einzustehen. Abgesehen davon, dass § 9 \n\nVerbrKrG, wie dargelegt, nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hier keine An-\n\nwendung findet, bilden Darlehens- und Treuhandvertrag keine wirtschaft-\n\nliche Einheit im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. Die Kläger haben den \n\nDarlehensvertrag ohne Beteiligung der Treuhänderin abgeschlossen und \n\ndie Beklagte lediglich angewiesen, die Darlehensvaluta an die Treuhän-\n\nderin auszuzahlen. Der Treuhandvertrag diente der Abwicklung des Dar-\n\nlehensvertrages sowie des Fondsbeitritts. Ob der Treuhandvertrag mit \n\nden Klägern wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG nichtig ist, ist ent-\n\ngegen der Ansicht der Revisionserwiderung für die Haftung der Beklag-\n\nten ohne Belang. \n\n32 \n\n3. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat sich die Be-\n\nklagte auch nicht der Verletzung einer unter dem Gesichtspunkt der \n\nSchaffung oder Begünstigung eines besonderen Gefährdungstatbestands \n\nbestehenden Pflicht zur Aufklärung der Kläger schuldig gemacht. Durch \n\nden Abschluss der Freistellungsvereinbarung vom 11. November 1993, \n\nnach der die D. GmbH der Beklagten Schäden aufgrund von \n\nAnsprüchen oder aus Einwendungen der Anleger aus der Fondsbeteili-\n\ngung zu ersetzen hatte, ist im Hinblick auf die Bonität der D. \n\nGmbH als Mietgarantin kein Gefährdungstatbestand geschaffen worden. \n\nDie D. GmbH war nach den eigenen Angaben der Klägerin be-\n\nreits vor Abschluss dieser Vereinbarung überschuldet, die von ihr über-\n\nnommene Mietgarantie daher ohnehin wertlos. \n\n33 \n\nEin Gefährdungstatbestand, der eine Aufklärungspflicht der Be-\n\nklagten ausgelöst haben könnte, ist entgegen der Ansicht der Kläger \n\nauch nicht durch die erst nach Abschluss der Darlehensverträge im April \n\n1994 am 4. August 1994 erfolgte Bewilligung einer Eigentümergrund-\n\nschuld über 8.000.000 DM durch die D. GmbH an dem Fonds-\n\ngrundstück geschaffen worden. Die angeblich für die Beklagte vorgese-\n\nhene Grundschuld ist mangels Eintragung im Grundbuch nie zur Entste-\n\nhung gelangt. \n\n34 \n\n4. Der von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzan-\n\nspruch ergibt sich, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht \n\netwa daraus, dass die Beklagte sie nicht über Risiken und Nachteile des \n\nmit Hilfe einer anzusparenden Kapitallebensversicherung zu tilgenden \n\nFestkredits über 42.134,83 DM aufgeklärt sowie nicht über etwaige steu-\n\nerliche Nachteile aus der Verwendung der Kapitallebensversicherung \n\nberaten hat. \n\n35 \n\na) Ungeachtet der Frage, ob die Beklagte über Risiken und \n\nNachteile der Finanzierung der Fondseinlage durch einen Festkredit in \n\nKombination mit einer Kapitallebensversicherung überhaupt ungefragt \n\naufzuklären hat, rechtfertigt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung \n\nnicht die von den Klägern begehrte Rückabwicklung des Darlehensver-\n\ntrages und des Fondsbeitritts, sondern führt nur zu einem Ersatz der \n\ndurch die gewählte Finanzierung im Vergleich zu einem herkömmlichen \n\nAnnuitätendarlehen entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa \n\nBGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49; Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, Umdruck S. 17 f.). Solche Mehrkosten haben die Kläger indes \n\nnicht dargelegt. \n\n36 \n\nb) Ein Schadensersatzanspruch aus einer unterlassenen Beratung \n\nüber steuerliche Nachteile der Verwendung der Kapitallebensversiche-\n\nrung scheidet schon deshalb aus, weil es an einem Beratungsvertrag \n\nzwischen den Parteien fehlt. Zwischen ihnen hat nie ein persönlicher \n\nKontakt bestanden. Die gegenüber den Klägern tätig gewordenen, der \n\nBeklagten unbekannten Vermittler waren nicht bevollmächtigt, für die \n\nBeklagte einen Vertrag über die Beratung in steuerlichen Fragen zu \n\nschließen. Abgesehen davon würde ein Beratungsverschulden der Be-\n\nklagten die Kläger entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht \n\netwa berechtigen, die Rückgängigmachung des Darlehensvertrages und \n\ndes Fondsbeitritts zu verlangen, sondern nur zu einem Anspruch auf Er-\n\nsatz der Mehrkosten gegenüber einer Finanzierung der Fondseinlage \n\ndurch ein herkömmliches Annuitätendarlehen führen. \n\nIV. \n\n37 \n\nDas angefochtene Urteil war danach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 \n\nZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das \n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist \n\nnicht zur Entscheidung reif. \n\n38 \n\nDas Berufungsgericht hat nicht geprüft, ob den Klägern nach den \n\nallgemeinen Regeln der vorsätzlichen culpa in contrahendo ein Scha-\n\ndensersatzanspruch wegen eines eigenen Aufklärungsverschuldens der \n\nBeklagten zusteht. \n\n39 \n\nNach der erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierten \n\nRechtsprechung des erkennenden Senats (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.; \n\nUrteile vom 20. Juni 2006 - XI ZR 224/05, BKR 2006, 448, 450 Tz. 21, \n\nvom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, \n\nfür BGHZ 169, 109 vorgesehen, vom 26. September 2006 - XI ZR \n\n283/03, WM 2006, 2347, 2350 Tz. 28 ff., vom 17. Oktober 2006 - XI ZR \n\n205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR \n\n341/05, WM 2007, 440, 443 Tz. 28 ff., vom 19. Dezember 2006 - XI ZR \n\n401/03, Umdruck S. 12, vom 13. März 2007 - XI ZR 159/05, Umdruck \n\nS. 13 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, Umdruck S. 21) können \n\nsich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kre-\n\nditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten \n\nObjekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die \n\nAufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finan-\n\nzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des \n\nKunden durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fonds-\n\ninitiatoren bzw. Gesellschaftsgründer oder des Emissionsprospekts beru-\n\nfen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird \n\nwiderleglich vermutet, wenn der Verkäufer oder die Fondsverantwortli-\n\nchen, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank \n\nin institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finan-\n\nzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer bzw. Vermittler, sei es auch nur \n\nüber einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, an-\n\ngeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, \n\nFondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- \n\noder Fondsprospekts nach den Umständen des konkreten Falles objektiv \n\nevident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung gerade-\n\nzu aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung \n\ngeradezu verschlossen. \n\n40 \n\nFür die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist \n\nes nicht ausreichend, dass die Bank dem Vertrieb oder Fondsinitiator \n\neine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Erforderlich ist viel-\n\nmehr, dass zwischen Verkäufer und/oder Fondsinitiator sowie der finan-\n\nzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese kön-\n\nnen etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages \n\nkonkreter Vertriebsabsprachen oder eines gemeinsamen Vertriebskon-\n\nzepts bestanden haben oder sich aus Indizien ergeben, etwa daraus, \n\ndass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern \n\nvon der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank un-\n\nbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, oder dass \n\nder Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt \n\nFinanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen des-\n\nselben Objektes vermittelt haben (BGHZ 168, 1, 23 Tz. 53; Senatsurteile \n\nvom 26. September 2006 - XI ZR 283/03, WM 2006, 2347, 2350 Tz. 29, \n\nvom 19. Dezember 2006 - XI ZR 374/04, Umdruck S. 14 und vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, Umdruck S. 21). \n\n41 \n\nDie Voraussetzungen für die genannte widerlegliche Vermutung \n\nder Beklagten von der Kenntnis der arglistigen Täuschung der Kläger \n\ndurch die Fondsinitiatoren liegen vor. Die Fondsinitiatoren haben die \n\nKläger, wie dargelegt, durch den Fondsprospekt über die Höhe der Sa-\n\nnierungskosten sowie über die lastenfreie Übertragung des Fondsgrund-\n\nstücks arglistig getäuscht. Die Täuschung war objektiv evident. \n\n42 \n\nDie Beklagte hat mit den Fondsinitiatoren auch in institutionalisier-\n\nter Weise zusammengewirkt. Die Beklagte, eine kleine Bezirkssparkasse, \n\nhat sich den Fondsinitiatoren gegenüber zur Finanzierung der Fondsein-\n\nlagen der durch Strukturvertriebe bundesweit angeworbenen Anleger be-\n\nreiterklärt. Zur planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit überließ \n\ndie Beklagte den Fondsinitiatoren die Kreditunterlagen, einschließlich der \n\nKreditvertragsformulare. Die absprachegemäß gleichförmigen Kreditver-\n\nträge über einen höheren Festkredit, der mit Hilfe einer Kapitallebens-\n\nversicherung zu tilgen war, und über ein kleineres Annuitätendarlehen \n\nsowie alle erforderlichen Abtretungserklärungen wurden von den Fonds-\n\ninitiatoren und den von ihnen eingeschalteten Strukturvermittlern zu-\n\nsammen mit den Fondsbeitrittsunterlagen unterschriftsreif vorbereitet \n\nund der Beklagten alsdann mit den Unterschriften der Anleger zugeleitet. \n\nAuf diese Weise hat die ganz überwiegende Mehrzahl der über 600 Ge-\n\nsellschafter des Immobilienfonds die Fondseinlage mit Hilfe von Krediten \n\nder Beklagten finanziert. Die Zusammenarbeit der Beklagten mit den \n\nFondsinitiatoren war dabei so eng, dass sich die Beklagte veranlasst \n\nsah, von der D. GmbH im Hinblick auf § 9 VerbrKrG und An-\n\nsprüche und Einwendungen der Kreditnehmer im Zusammenhang mit \n\nden Kreditverträgen und der finanzierten Fondseinlage eine Freistellung \n\nzu verlangen. Auch den Klägern wurde die Finanzierung der Fondseinla-\n\nge durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie \n\npersönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt hätten oder \n\nvon sich aus um einen Kredit nachgesucht hätten. \n\n43 \n\nDie Beklagte muss danach widerlegen, dass sie von der objektiv \n\nevidenten Täuschung der Kläger durch den Fondsprospekt Kenntnis hat-\n\nte. Insoweit ist ihr Gelegenheit zu geben, darzulegen und zu beweisen, \n\ndass ihr die Grundstückskaufverträge vom 17. Mai und 4. Juni 1993, aus \n\ndenen sich die Unrichtigkeit der Angaben im Fondsprospekt über die las-\n\ntenfreie Eigentumsverschaffung und die Höhe der Sanierungskosten er-\n\ngibt, bei Abschluss der Darlehensverträge nicht bekannt waren. \n\nNobbe Müller Joeres \n\n Mayen Grüneberg \n\nVorinstanzen: \n\nLG Offenburg, Entscheidung vom 14.11.2000 - 2 O 156/00 - \n\nOLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 05.01.2005 - 14 U 212/00 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-24/xi-zr-340-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 813","ref_norm":"813","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 39","ref_norm":"39","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-04-24/xi-zr-340-05","retrieved":"2026-07-10 21:32:52.013355+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-04-24/xi-zr-340-05","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XI. 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