{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-01-25","aktenzeichen":"V ZB 150/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZwVwV § 19 Abs. 1 Die Vergütung für die Verwaltung mehrerer nicht vermieteter Eigentumswohnungen ist nicht deshalb unterhalb des Mittelsatzes gemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen, weil die Wohnungen im selben Gebäude gelegen sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 150/06 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n25. Januar 2007 \n\nin dem Zwangsverwaltungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZwVwV § 19 Abs. 1 \n\nDie Vergütung für die Verwaltung mehrerer nicht vermieteter Eigentumswohnungen \n\nist nicht deshalb unterhalb des Mittelsatzes gemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen, \n\nweil die Wohnungen im selben Gebäude gelegen sind. \n\nBGH, Beschl. v. 25. Januar 2007 - V ZB 150/06 - AG Zwickau \n\n LG Zwickau \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. Januar 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin \n\nDr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Rechtsbeschwerden der Gläubigerin und des Zwangsver-\n\nwalters wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts \n\nZwickau vom 23. August 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten \n\ndes Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu-\n\nrückverwiesen. \n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt \n\nfür die Gerichtskosten 3.317,60 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDas im Grundbuch von C. Blatt 185 eingetragene Grundstück ist \n\nmit einem Doppelhaus, C. Nr. 11 und Nr. 12, bebaut. Das Grundstück \n\nist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 12 Einheiten geteilt. Die Schuldne-\n\nrin ist Eigentümerin der sechs in der Haushälfte C. Nr. 12 gelegenen, \n\nim Teilungsplan als Nr. 7 bis Nr. 12 bezeichneten Wohnungen. Die Versorgung \n\nder Wohnungen mit Heizwärme erfolgt von der Haushälfte C. Nr. 11 \n\naus. Weil die Schuldnerin mit der Beteiligung an den Kosten hierfür in erhebli-\n\nchem Rückstand ist, ist die Versorgung unterbrochen. Aus diesem Grunde ste-\n\nhen die Wohnungen der Schuldnerin seit längerer Zeit leer. \n\n2 \n\nSie sind mit einer für die Gläubigerin eingetragenen Grundschuld be-\n\nlastet. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Amtsgericht am 14. Dezember \n\n2004 die Zwangsverwaltung der Eigentumswohnungen der Schuldnerin an und \n\nbestellte den Antragsteller zum Zwangsverwalter. Nach seinen Berichten nahm \n\ner die Wohnung Nr. 8 am 21. Dezember 2004 in Besitz. Hierbei stellte er \n\nSchimmelbefall fest. Die Wohnungen Nr. 7 und 9 bis 12 besichtigte er von au-\n\nßen. Einlass in die Wohnungen Nr. 7, 9, 10 und 12 verschaffte er sich am \n\n18. März 2005. Hierbei stellte er fest, dass auch die Wohnung Nr. 10 schimmel-\n\nbefallen war. \n\n3 \n\nDer Antragsteller bemühte sich, den Verwalter der Eigentümergemein-\n\nschaft ausfindig zu machen, zu klären, unter welchen Voraussetzungen die \n\nWohnungen der Schuldnerin wieder beheizt werden können, richtete für die \n\nVerwaltung ein Konto ein, schloss einen Gebäudeversicherungsvertrag ab, \n\nmachte die Haushälfte C. Nr. 12 winterfest und veranlasste, dass der \n\nPutz in den Wohnungen Nr. 8 und Nr. 10 abgeschlagen wurde, soweit er dort \n\nSchimmel angetroffen hat. \n\n4 \n\nMit Anträgen vom 17. Februar 2006 beantragte er, seine Vergütung für \n\nden Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2005 für die Verwaltung jeder \n\nder sechs Wohnungen auf jeweils 663,52 € festzusetzen (8 Stunden à 65 € \n\ngemäß § 19 Abs. 1 ZwVwV, 52 € Auslagen gemäß § 21 Abs. 2 ZwVwV zuzüg-\n\nlich 16 % MWSt, 91,52 €, aus der Summe gemäß § 17 Abs. 2 ZwVwV). \n\n5 \n\nDas Amtsgericht hat die Vergütung für den Zeitraum vom 14. Dezember \n\n2004 bis zum 13. Dezember 2005 antragsgemäß festgesetzt. Das Landgericht \n\nhat auf die sofortige Beschwerde der Gläubigerin die Vergütung des Antragstel-\n\nlers für die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 auf der Grundlage \n\neines Stundensatzes von 35 € pro Stunde auf jeweils 357,28 € herabgesetzt \n\nund die Beschwerde zurückgewiesen, soweit sie sich gegen die für die Verwal-\n\ntung der Wohnungen Nr. 8 und 10 festgesetzte Vergütung richtet. Es hat die \n\nRechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zugelassen. \n\n6 \n\nDie Gläubigerin und der Zwangsverwalter greifen die Entscheidung des \n\nLandgerichts an. Der Antragsteller erstrebt die Wiederherstellung der Entschei-\n\ndung des Amtsgerichts, die Gläubigerin die Festsetzung der Vergütung des An-\n\ntragstellers wegen der Verwaltung aller sechs Eigentumswohnungen auf insge-\n\nsamt 663,52 €. \n\nII. \n\n7 \n\nDas Landgericht meint, dem Antragsteller stehe für die Verwaltung jeder \n\nder Wohnungen eine Vergütung zu. Dass die Wohnungen in derselben Haus-\n\nhälfte gelegen seien, aus demselben Grund nicht geheizt werden könnten und \n\ndie Gläubigerin ihre gemeinsame Verwertung anstrebe, führe nicht dazu, dass \n\nsie als wirtschaftliche Einheit anzusehen und die Vergütung für ihre Verwaltung \n\nauf einen Gesamtbetrag festzusetzen sei. Der für die Verwaltung der Wohnun-\n\ngen Nr. 7, 9, 11 und 12 erforderliche Aufwand sei jedoch so gering, dass für \n\ndiese Wohnungen nur die Mindestgebühr von 35 € pro Stunde festzusetzen sei. \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\nIII. \n\nDie Beschwerde der Gläubigerin und die Beschwerde des Antragstellers \n\nsind zulässig. Das Beschwerdegericht hat die Beschwerde zugelassen, weil die \n\nRechtssache grundsätzliche Bedeutung habe, da \"insbesondere die Frage des \n\nVorliegens einer wirtschaftlichen Einheit im gegenständlichen Verfahren unter \n\nden gegebenen konkreten Umständen wesentlich\" sei. Dem kann nicht ent-\n\nnommen werden, dass die Beschwerde allein insoweit zugelassen ist, als zum \n\nNachteil der Gläubigerin entschieden worden ist. Dieser Auffassung der Gläubi-\n\ngerin steht schon das zur Begründung der Zulassung von dem Beschwerdege-\n\nricht verwendete Wort \"insbesondere\" entgegen, das ohne weitergehende - \n\nnicht ausformulierte - Überlegungen sinnlos wäre. Vor allem aber kann die An-\n\nzahl der zur Verwaltung erforderlichen Stunden nicht unabhängig davon be-\n\nstimmt werden, ob es sich bei den sechs Wohnungen um einzelne Zwangsver-\n\nwaltungsobjekte handelt, oder ob die Verwaltung der Wohnungen als Verwal-\n\ntung eines einheitlichen Wirtschaftsgutes anzusehen ist. \n\nIV. \n\nBeide Beschwerden führen zur Aufhebung der Entscheidung des Be-\n\nschwerdegerichts und zur Zurückverweisung des Verfahrens. \n\n1. Die Vergütung des Zwangsverwalters nach §§ 17 ff. ZwVwV ist grund-\n\nsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung er betraut ist. Das \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\n11 \n\nfindet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu \n\ndessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwal-\n\ntung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten \n\noder zu verpachten. Soweit dem Verwalter eine Vergütung hierfür gemäß \n\n§§ 17 ff. ZwVwV zusteht, gilt dies grundsätzlich für jedes verwaltete Objekt (Se-\n\nnat, Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343). \n\n12 \n\nEine Ausnahme von dem Grundsatz der Festsetzung objektbezogener \n\nVerwalterkosten ist nur zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grund-\n\nstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet \n\nsind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abge-\n\nschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In \n\ndiesem Fall führt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, von einem ein-\n\nheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen, dessen Gesamtertrag für die \n\nBemessung der Verwaltervergütung maßgeblich \n\nist \n\n(Senat, Beschl. v. \n\n24. November 2005, aaO; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, \n\nWM 2005, 47 ff.). Daran fehlt es, solange eine derartige Vermietung oder Ver-\n\npachtung nicht eingeleitet ist oder erfolgt. \n\n13 \n\nHieran ändert sich entgegen der Meinung der Gläubigerin nicht dadurch \n\netwas, dass mehrere Zwangsverwaltungsobjekte auf Grund desselben Um-\n\nstands nicht vermietbar sind und eine zur Vermietung eines Objekts notwendige \n\nMaßnahme, wie der Wiederanschluss der Heizung, zugleich die Vermietbarkeit \n\nder übrigen Objekte herbeiführt. Dass die Wirtschaftlichkeit einer zur Vermie-\n\ntung notwendigen Maßnahme im Hinblick auf eine Mehrzahl von Verwaltungs-\n\nobjekten zu prüfen und gegebenenfalls zu veranlassen ist, reicht nicht aus, die \n\nbetroffenen Verwaltungsobjekte als Gegenstand einer einheitlichen Bewirt-\n\nschaftung anzusehen. \n\n14 \n\nEine andere Entscheidung greift erst Platz, wenn eine Bewirtschaftung \n\nverschiedener Objekte durch den Abschluss eines einheitlichen Vertrages kon-\n\nkret vorbereitet wird oder tatsächlich erfolgt. Das wird bei Verhandlungen zum \n\nAbschluss eines Vertrages zur Vermietung einer Mehrzahl von Eigentumswoh-\n\nnungen nur dann in Betracht kommen, wenn sämtliche Wohnungen von dem \n\nMieter in der Absicht angemietet werden, sie Dritten zu überlassen. Dass es \n\ndem Verwalter nicht gelingt, auch nur eine von mehreren Eigentumswohnungen \n\nin einem Gebäude zu vermieten, zu deren Verwalter er bestellt ist, und er damit \n\nkeinen Ertrag aus der Verwaltung erzielt, bedeutet keine wirtschaftliche Zu-\n\nsammenfassung der verwalteten Einheiten, sondern den vollständigen Misser-\n\nfolg der Verwaltung. \n\n15 \n\nOhne Bedeutung für die Frage der Festsetzung der Verwaltergebühren \n\nist auch die Absicht des Gläubigers, mehrere Objekte, deren Zwangsverwaltung \n\ner erwirkt hat, in einem Versteigerungsverfahren auf Grund eines Gesamt-\n\nausgebots gemäß § 63 ZVG zu verwerten. Inhalt und Umfang der Tätigkeit des \n\nZwangsverwalters der einzelnen Objekte werden hiervon nicht berührt. \n\n16 \n\n2. Die Vergütung des Antragstellers für die Verwaltung sämtlicher Woh-\n\nnungen in der Haushälfte C. Nr. 12 ist nach §§ 19 Abs. 1 ZwVwV zu \n\nbestimmen, weil keine der Wohnungen während der Dauer der Zwangsverwal-\n\ntung jemals vermietet war. Die nach Stunden abzurechnenden Gebühren wer-\n\nden von der zur Verwaltung erforderlichen Zeit bestimmt. Diese Zeit ist grund-\n\nsätzlich mit sechs bis acht Stunden anzunehmen, soweit sich die Tätigkeit des \n\nVerwalters bis zur Aufhebung des Verfahrens auf die Inbesitznahme und die \n\nErmittlung der für den Bericht nach § 3 Abs. 1 ZwVwV notwendigen Tatsachen \n\nbeschränkt (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., \n\n§ 20 ZwVwV Rdn. 2). Kann der Verwalter den Besitz an einem Objekt zugleich \n\nmit dem Besitz an einem anderen Verwaltungsobjekt antreten und zur Verwal-\n\ntung eines Objektes notwendige Erkenntnisse für die Verwaltung eines anderen \n\nObjektes nutzen, führt dies nicht dazu, dass an die Tätigkeit des Verwalters \n\ngeringere Anforderungen zu stellen sind und die Vergütung aus diesem Grunde \n\nim unteren Bereich von § 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen ist (vgl. BGH, Beschl. \n\nv. 27. Februar 2004, IXa ZB 37/03, WM 2004, 840, 841; Wedekind ZfIR 2005, \n\n348 ff.; Hintzen Rpfleger 2006, 57, 64 f.), sondern dazu, dass der für die Ver-\n\nwaltung aller Objekte erforderliche Zeitaufwand geringer als im Regelfall anzu-\n\nnehmen ist. Macht der Verwalter trotzdem einen regelmäßig für die Verwaltung \n\neines einzelnen Objektes als angemessen erscheinenden Zeitaufwand zur \n\nGrundlage seines Festsetzungsantrags, obliegt es ihm, den geltend gemachten \n\nZeitaufwand im Einzelnen darzustellen (vgl. LG Cottbus Rpfleger 2004, 174; LG \n\nHeilbronn Rpfleger 2005, 465; LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmey-\n\ner/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 19 ZwVwV Rdn. 19; Stöber, ZVG, 18. Aufl., \n\n§ 152a Rdn. 5 Anm. 5.3). Daran fehlt es. \n\n17 \n\nDas ist von dem Beschwerdegericht nicht gesehen worden. Die Aufhe-\n\nbung der Entscheidung gibt den Beteiligten Gelegenheit, zum Umfang der Ver-\n\nwaltung näher vorzutragen. Darüber hinaus erhält der Zwangsverwalter Gele-\n\ngenheit, die Inbesitznahme der Wohnung Nr. 11 darzustellen. Die bisher allein \n\ndokumentierte \"Außenbesichtigung\" der leer stehenden Wohnung bedeutet \n\nnicht, dass er die Wohnung in Besitz genommen hätte. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Zwickau, Entscheidung vom 11.04.2006 - 4 L 444/04 - \n\nLG Zwickau, Entscheidung vom 23.08.2006 - 8 T 342/06 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-25/v-zb-150-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":5},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 63","ref_norm":"63","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-25/v-zb-150-06","retrieved":"2026-07-10 21:19:21.430233+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-01-25/v-zb-150-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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