{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-01-19","aktenzeichen":"V ZR 26/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 18 Abs. 1 a) Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsan- sprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Woh- nungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Woh- nungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigen- tums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwal- tung nachhaltig beeinträchtigt. b) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abge- sehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. c) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfas- sung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n19. Januar 2007 \nW i l m s, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 26/06 \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nWEG § 18 Abs. 1 \n\na) Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsan-\nsprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Woh-\nnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Woh-\nnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigen-\ntums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwal-\ntung nachhaltig beeinträchtigt. \n\nb) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer \nvor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abge-\nsehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder \nkeinen Erfolg verspricht. \n\nc) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt \nsich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfas-\nsung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei \nes auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, \nwenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der \nDauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden \nVorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt. \n\nBGH, Urt. v. 19. Januar 2007 - V ZR 26/06 - LG Darmstadt \n\n AG Darmstadt \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die \n\nRichter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 25. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts Darmstadt vom 7. Dezember 2005 auf-\n\ngehoben und das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 24. Juni \n\n2005 abgeändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen. \n\nDie Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft. Der Beklagte, der seine Wohnung vermietet hat, zahlte das von ihm ge-\n\nschuldete Wohngeld seit 1997 regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendma-\n\nchung. Seine Rückstände beliefen sich im Wirtschaftsjahr 2003/2004 auf \n\n4.036,99 € und im Wirtschaftsjahr 2004/2005 auf 3.240,00 €, die er im Verlaufe \n\ndes Rechtsstreits bezahlte. \n\n2 \n\nAuf einer Wohnungseigentümerversammlung am 9. August 2004 be-\n\nschloss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Beklag-\n\nten, diesem das Wohnungseigentum zu entziehen, „da er fortlaufend seine Zah-\n\nlungsverpflichtungen gegenüber der WEG verweigert oder diese erst durch \n\naufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssen“. Die-\n\nser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Aufforderung der Kläger vom \n\n16. August 2004, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, kam der Beklag-\n\nte nicht nach. Auch das Angebot der Kläger vom 21. September 2004, die ge-\n\nrichtliche Geltendmachung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen, wenn \n\ndie Rückstände bis zum 6. Oktober 2004 ausgeglichen und das Wohngeld künf-\n\ntig pünktlich gezahlt würden, nahm der Beklagte nicht zum Anlass für entspre-\n\nchende Zahlungen. Er zahlte sie vielmehr erst nach dem Urteil erster Instanz. \n\nDie Kläger möchten den Entziehungsbeschluss mit der vorliegenden Klage \n\ndurchsetzen. Dem tritt der Beklagte entgegen. \n\n3 \n\nDas Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Beru-\n\nfungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet \n\nsich die von dem Senat zugelassene Revision des Beklagten, mit welcher die-\n\nser die Entziehung seines Wohnungseigentums verhindern will. Die Kläger be-\n\nantragen, die Revision zurückzuweisen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\nNach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwar der von dem Amtsgericht \n\nherangezogene Entziehungsgrund des Zahlungsrückstands (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 \n\nWEG) mit der zwischenzeitlich erfolgten Zahlung entfallen. Die Klage sei aber \n\nunabhängig hiervon nach § 18 Abs. 1 WEG begründet. Den Klägern sei nämlich \n\ndas unregelmäßige und unpünktliche Zahlungsverhalten des Beklagten nicht \n\n \n \n \n \n\n5 \n\n6 \n\nlänger zuzumuten. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Sie liege \n\naber auch vor, weil die Kläger dem Beklagten Gelegenheit zum freiwilligen Ver-\n\nkauf gegeben und eine Zurückstellung der gerichtlichen Durchsetzung des Ent-\n\nziehungsbeschluss bei Ausgleich der Rückstände und künftig pünktlicher Zah-\n\nlung in Aussicht gestellt hätten. \n\nII. \n\nDas hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von der Aktivlegitima-\n\ntion der Kläger als Wohnungseigentümer aus. Die Wohngeldansprüche, auf \n\nderen unpünktliche und unregelmäßige Zahlung die Entziehungsklage gestützt \n\nwird, stehen zwar nicht den Wohnungseigentümern, sondern der teilrechtsfähi-\n\ngen (dazu: Wenzel, ZWE 2006, 462, 463 f.) Gemeinschaft der Wohnungs-\n\neigentümer zu (Senat, BGHZ 163, 154, 169 f.). Die Entscheidung darüber, ob \n\ndem säumigen Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen wer-\n\nden soll, betrifft aber nach geltendem Recht die Mitgliedschaft und gehört des-\n\nhalb nicht zur Kompetenz des Verbandes (Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., \n\n§ 18 WEG Rdn. 7; Abramenko, ZMR 2005, 585 f.; Jennißen, ZMR 2006, 203, \n\n205). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte einzelne Wohnungs-\n\neigentümer im Übrigen ermächtigen, ihr zustehende Ansprüche geltend zu ma-\n\nchen; dies braucht nicht ausdrücklich zu geschehen (Senatsurt. v. 24. Juni \n\n2005, V ZR 350/03, NJW 2005, 3146 f.). Eine solche Ermächtigung wäre in \n\ndem Beschluss über die Entziehung zu sehen. Die Kläger wären deshalb auch \n\ndann aktivlegitimiert, wenn der Entziehungsanspruch dem Verband und nicht \n\n(mehr) den Wohnungseigentümern zustünde. \n\n7 \n\n8 \n\n2. Nicht zu beanstanden ist ferner der Ausgangspunkt des Berufungsge-\n\nrichts, auch die fortdauernd unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen \n\nZahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne die \n\nEntziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. \n\na) Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt nach § 18 Abs. 1 WEG \n\nvoraus, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren Ver-\n\nletzung seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden \n\nVerpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Ge-\n\nmeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Zu der Verletzung sol-\n\ncher gemeinschaftsbezogenen Pflichten gehört die Verletzung der Pflicht zur \n\nLasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG. Das zeigt schon das Ge-\n\nsetz selbst, wenn es Wohngeldrückstände in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, allerdings \n\nunter besonderen Voraussetzungen, als Regelbeispiel für eine zur Entziehung \n\ndes Wohnungseigentums führende Pflichtverletzung benennt. \n\n9 \n\nb) Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist eine Entziehung wegen Wohngeld-\n\nrückständen allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungseigentümer in Hö-\n\nhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigen-\n\ntums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet und, § 19 Abs. 2 \n\nWEG, diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags nach § 57 \n\nWEG ausgleicht. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil der Beklagte \n\nseinen Rückstand nach seiner Verurteilung in erster Instanz ausgeglichen hat. \n\nDas versperrt aber den Rückgriff auf die Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG \n\nnicht. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hebt lediglich einen speziellen Anwendungsfall \n\ndes § 18 Abs. 1 WEG beispielhaft hervor und steht der Anwendung des § 18 \n\nAbs. 1 WEG auf andere Fälle der Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kos-\n\ntentragung nicht von vornherein entgegen. Die unpünktliche Erfüllung dieser \n\nPflicht kann ein Gewicht erlangen, das den anderen Wohnungseigentümern die \n\nFortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzu-\n\nmutbar macht. Das ist für die nach § 543 Abs. 1 und 2 BGB von ähnlichen Vor-\n\naussetzungen abhängige und auch inhaltlich vergleichbare Kündigung eines \n\nWohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen Mietrückständen an-\n\nerkannt (BGH, Urt. v. 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, 1586; \n\nMünchKomm-BGB/Schilling, 4. Aufl., § 543 Rdn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, \n\nMietrecht, 9. Aufl., § 543 Rdn. 168; ebenso zu § 554a BGB a.F. BGH, Urt. v. 23. \n\nSeptember 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, 78; Urt. v. 6. November \n\n1996, XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 f.). Für den Entziehungsanspruch nach \n\n§ 18 Abs. 1 WEG gilt nichts anderes. \n\n10 \n\nDas Gemeinschaftseigentum lässt sich sachgerecht nur verwalten, wenn \n\ndie Wohnungseigentümer die Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel nicht \n\nnur beschließen (dazu Senat, BGHZ 163, 154, 175), sondern die gefassten Be-\n\nschlüsse auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Entzieht \n\nsich ein Wohnungseigentümer nicht nur gelegentlich und nicht nur geringfügig \n\ndieser Pflicht, entstehen nicht nur Rechtsverfolgungskosten, die allerdings dem \n\nsäumigen Wohnungseigentümer angelastet werden könnten. Ein solches Ver-\n\nhalten kann vor allem dem Verwalter oder den mit der Verwaltung befassten \n\nWohnungseigentümern je nach Umfang und Häufigkeit der Zahlungsverzöge-\n\nrungen die erforderliche Planungssicherheit nehmen und die Verwaltung nach-\n\nhaltig beeinträchtigen. Das gilt nicht nur dann, wenn Rückstände auflaufen oder \n\ndeshalb Sonderumlagen zu beschließen und aufzubringen sind, sondern auch \n\ndann, wenn der Wohnungseigentümer auf Mahnung oder Klage oder nur mit \n\nVerzögerung zahlt. Stört ein solches Verhalten die ordnungsgemäße Verwal-\n\ntung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig, kann es die Fortsetzung der \n\nGemeinschaft unzumutbar machen. Das hat das Berufungsgericht hier ange-\n\nnommen. Diese nur eingeschränkt überprüfbare (für § 543 Abs. 1 BGB: BGH, \n\nUrt. v. 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, aaO) tatrichterliche Wertung ist insoweit \n\nnicht zu beanstanden. \n\n11 \n\n3. Zu beanstanden ist aber die weitere Annahme des Berufungsgerichts, \n\neine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG wegen fort-\n\nlaufend unpünktlicher Erfüllung der Lasten- und Kostentragungspflicht setze \n\neine Abmahnung nicht voraus. \n\n12 \n\na) Dem Berufungsgericht ist allerdings zuzugeben, dass eine Abmah-\n\nnung in § 18 Abs. 1 WEG, anders als in dem erwähnten Vergleichsfall der Kün-\n\ndigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund (vgl. § 543 \n\nAbs. 3 BGB), nicht ausdrücklich erwähnt wird. Teilweise wird eine solche Ab-\n\nmahnung deshalb auch nicht besonders angesprochen (Erman/Grziwotz, BGB, \n\n11. Aufl., § 18 WEG Rdn. 2; Meyer, WEZ 1987, 17, 18 f.) oder wegen des Ge-\n\nwichts des Entziehungsgrundes nicht verlangt (LG Tübingen NJW-RR 1995, \n\n650, 651; Kreuzer in: Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigen-\n\ntumsrecht, Teil 13 Rdn. 25; Hogenschurz, NZM 2005, 611, 614; inhaltlich auch \n\nAG Erlangen ZMR 2004, 539, 540; weitergehend wohl LG Stuttgart NJW-RR \n\n1997, 589, wonach auch die Kumulation mehrerer Pflichtverletzungen von ge-\n\nringerem Gewicht genügen soll). Nach herrschender Ansicht ist Unzumutbarkeit \n\ndagegen erst anzunehmen, wenn weniger einschneidende Maßnahmen, insbe-\n\nsondere eine Abmahnung, erfolglos geblieben sind (OLG Köln ZMR 1998, 48, \n\n49; LG Aachen, ZMR 1993, 233, 234; AG Dachau ZMR 2006, 319, 320; ähnlich \n\nLG Köln ZMR 2002, 227, 229; AnwKomm-BGB/Schultzky, § 18 WEG Rdn. 4; \n\nPick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 18 Rdn. 14; Palandt/Bassenge, \n\nBGB, 66. Aufl., § 18 WEG Rdn. 1; KK-WEG/Riecke, § 18 Rdn. 27; Münch-\n\nKomm-BGB/Engelhardt, 4. Aufl., § 18 WEG Rdn. 2; Niedenführ/Schulze, WEG, \n\n \n \n\n13 \n\n14 \n\n7. Aufl., § 18 Rdn. 1; Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 18 WEG Rdn. 2 u. 17; \n\nWeitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 18 Rdn. 1; Becker/Kümmel/Ott, Wohnungsei-\n\ngentum, Rdn. 559; noch strenger Bärmann/Pick, WEG, 17. Aufl., § 18 Rdn. 5: \n\nerfolgloses Verfahren nach § 43 WEG). \n\nb) Die herrschende Ansicht überzeugt. \n\n(1) Das Erfordernis einer Abmahnung folgt aus dem Zweck der Entzie-\n\nhungsklage und der Systematik ihrer Tatbestände. Der Gesetzgeber hat die \n\nEntziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschafts-\n\nfriedens gegenüber einem von ihm so genannten „Störenfried“ eingeführt (Ent-\n\nwurfsbegründung in BR-Drucks. I/252 S. 27 zu § 22 und mündl. Erläuterung der \n\nBeschlussempfehlung in StenBer I. WP S. 4387 C). Als Störenfried hat er einen \n\nWohnungseigentümer angesehen, der nicht nur seine Pflichten grob verletzt, \n\nsondern böswillig ist. Das lässt sich, von Ausnahmefällen abgesehen, nur fest-\n\nstellen, wenn der Wohnungseigentümer zunächst zur Einhaltung seiner Pflich-\n\nten angehalten wird, also eine Abmahnung erfolgt. Eine solche Abmahnung \n\nwird denn auch in dem Regelbeispiel des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, das im Ver-\n\nlaufe des Gesetzgebungsverfahrens eingeführt worden ist (Beschlussempfeh-\n\nlung in BT-Drucks. I/1802), ausdrücklich angesprochen. Danach liegen die Vor-\n\naussetzungen von § 18 Abs. 1 WEG insbesondere dann vor, wenn der Woh-\n\nnungseigentümer „trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach \n\n§ 14 [WEG] obliegenden Pflichten verstößt“. Demnach bedarf es in dieser Fall-\n\ngestaltung mindestens zweier Pflichtverletzungen nach einer Abmahnung (Bär-\n\nmann/Pick/Merle, aaO, § 18 Rdn. 31; Kreuzer in: Köhler/Bassenge, aaO, \n\nRdn. 9; KK-WEG/Riecke, § 18 Rdn. 33; Niedenführ/Schulze, aaO, § 18 \n\nRdn. 10; Hogenschurz, NZM 2005, 611, 613). Eine Abmahnung ist in dem zwei-\n\nten, dem vorliegenden Fall näher liegenden Regelbeispiel nach § 18 Abs. 2 Nr. \n\n2 WEG zwar nicht vorgeschrieben. Hier wird aber ein der Abmahnung entspre-\n\nchender Effekt dadurch erreicht, dass die Entziehung nach § 19 Abs. 2 WEG \n\nentfällt, wenn die Rückstände bis zum Zuschlag nach § 57 WEG ausgeglichen \n\nwerden. Die Entziehungsklage hat damit selbst lediglich die Wirkung einer Ab-\n\nmahnung. Bei anderen Pflichtverletzungen, die ein vergleichbares Gewicht ha-\n\nben müssen, auf eine Abmahnung zu verzichten, führte zu einem nicht vermit-\n\ntelbaren Wertungswiderspruch. \n\n15 \n\n(2) Nur mit einer Abmahnung kann auch den aus dem Grundrecht auf \n\nEigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) folgenden Anforderungen an die Vorschrift Rech-\n\nnung getragen werden. Das Eigentumsgrundrecht steht einer Entziehung von \n\nWohnungseigentum aus den in § 18 Abs. 1 WEG bestimmten Gründen zwar \n\nnicht entgegen; sie kommt aber nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen in \n\nBetracht (BVerfG NJW 1994, 241, 242). Sie darf nur als letztes Mittel gegen \n\neinen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer eingesetzt werden \n\n(OLG Köln, ZMR 1998, 48, 49; LG Landau, WuM 1986, 151, 152; LG Aachen, \n\nZMR 1993, 233, 235; LG Köln, ZMR 2002, 227, 229; LG Augsburg, ZMR 2005, \n\n230 f.; AG Dachau, ZMR 2006, 319, 320; Becker/Kümmel/Ott, aaO, Rdn. 559; \n\nNiedenführ/Schulze, aaO, § 18 Rdn. 1; Staudinger/Kreuzer, aaO, § 18 WEG \n\nRdn. 2; Weitnauer/Lüke, aaO, § 18 Rdn. 1). Ob das der Fall ist, lässt sich \n\ngrundsätzlich nur beurteilen, wenn der Wohnungseigentümer abgemahnt wor-\n\nden ist. Die anderen Wohnungseigentümer haben daher die bestehenden und \n\nihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens aus-\n\nzuschöpfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentü-\n\nmers gehört. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, \n\nwenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht \n\nauf Erfolg bietet (AG Dachau, ZMR 2006, 319, 320; KK-WEG/Riecke, § 18 Rdn. \n\n28). \n\n16 \n\n(3) So sieht es auch § 543 Abs. 3 BGB für das Mietrecht vor, an dem \n\nsich der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 18 WEG ausdrücklich ausgerich-\n\ntet hat (Entwurfsbegründung aaO) und an das er sich bei ihrer Gesetz gewor-\n\ndenen Fassung noch stärker angelehnt hat als der Entwurf (Beschlussempfeh-\n\nlung aaO). Auch § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB lässt die Kündigung eines Dauer-\n\nschuldverhältnisses aus einem in einer Pflichtverletzung liegenden wichtigen \n\nGrund nur zu, wenn eine Abmahnung erfolglos war. Etwas anderes gilt nach \n\n§ 314 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 323 Abs. 2 BGB nur, wenn eine Abmahnung un-\n\nzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. Diese Grundsätze gelten auch für \n\ndie Kündigung eines Gesellschaftsverhältnisses nach § 723 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 \n\nBGB (MünchKomm-BGB/Ulmer, aaO, § 723 Rdn. 32 a. E.) und eines Dienst- \n\noder Arbeitsverhältnisses nach § 626 Abs. 1 (MünchKomm-BGB/Henssler, \n\naaO, § 626 Rdn. 89 f.). Ein Grund, von dieser einheitlichen Wertung bei der den \n\ngenannten Tatbeständen insoweit vergleichbaren Entziehungsklage abzuwei-\n\nchen, ist nicht erkennbar. \n\n17 \n\n18 \n\n(4) Danach war hier eine Abmahnung erforderlich. \n\n(a) Der Beklagte hat zwar seine Pflicht zur Zahlung des Wohngelds über \n\nJahre hinweg nur auf gerichtliche Inanspruchnahme hin erfüllt. Die Kläger ha-\n\nben die Gemeinschaft aber dessen ungeachtet fortgesetzt. Für den Beklagten \n\nwar ohne einen entsprechenden Hinweis nicht klar, dass sein Verhalten die Klä-\n\nger nicht nur zur Einleitung gerichtlicher Verfahren zur Durchsetzung der \n\nGemeinschaftsansprüche veranlasste, sondern aus ihrer Sicht die Grundlage \n\neiner Fortführung der Gemeinschaft erschütterte und Anlass zur Entziehung \n\ndes Wohnungseigentums gab. \n\n19 \n\n(b) Eine Abmahnung war den Klägern zuzumuten. Sie war ohne weiteres \n\nmöglich und bedeutete keine Verzögerung bei der Herstellung geordneter Ver-\n\nhältnisse. Sie setzte nämlich - wie bei § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG (dazu: Pick in: \n\nBärmann/Pick/Merle, aaO, § 18 Rdn. 31 a. E.; Erman/Grizwotz, aaO, § 18 WEG \n\nRdn. 2; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 18 WEG Rdn. 4; Pa-\n\nlandt/Bassenge, aaO, § 18 WEG Rdn. 3; Staudinger/Kreuzer, aaO, § 18 WEG \n\nRdn. 20) - keinen Beschluss der Gemeinschaft voraus; es genügte vielmehr \n\ndass der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer sie aussprach. Sie war dann \n\nauch nicht selbständig anfechtbar (für § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG: BayObLG NJW-\n\nRR 2004, 1020, 1021). \n\n20 \n\n(c) Eine Abmahnung war auch nicht aussichtslos. Der Beklagte hat zwar \n\nweder den Entziehungsbeschluss noch das Angebot der Kläger, von der \n\nDurchsetzung dieses Beschlusses bei fristgerechtem Ausgleich der Rückstände \n\nund künftig pünktlicher Zahlung Abstand zu nehmen, zum Anlass genommen, \n\ndie Rückstände auszugleichen. Er hat es vielmehr wiederum auf eine gerichtli-\n\nche Entscheidung ankommen lassen. Das besagt aber nicht, dass die zur Ent-\n\nziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG erforderliche Abmah-\n\nnung auf den Beklagten ohne Eindruck geblieben wäre. Aus seiner Sicht ging \n\nes den Klägern bislang nur um den Ausgleich der Rückstände. Diese Rück-\n\nstände haben sie gerichtlich durchgesetzt. Gegen einen Ausgleich vor allem der \n\nRückstände wollten sie auf die Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses ver-\n\nzichten. Dass es ihnen um mehr, nämlich um eine generelle Änderung seines \n\nZahlungsverhaltens und um eine Entziehung des Wohnungseigentums auch für \n\nden Fall ging, dass er die Rückstände später doch ausglich, konnte der Beklag-\n\nte bei objektiver Sicht nicht erkennen. Aus seiner Sicht hat sich die Gemein-\n\nschaft sich mit der Durchsetzung ihrer Zahlungsansprüche begnügt. Wollte sie \n\nweitergehende Konsequenzen ziehen, musste sie das unmissverständlich deut-\n\n \n\n21 \n\n22 \n\nlich machen (vgl. für den insoweit parallelen Fall einer verhaltensbedingten \n\nKündigung: BAGE 99, 340, 345; BB 2005, 716, 718). Das lässt sich dem zudem \n\nerst nach dem Entziehungsbeschluss an die Beklagten gerichteten Schreiben \n\nvom 21. September 2004 zwar bei näherem Hinsehen entnehmen. Dem Be-\n\nklagten wurde das aber erst in der Klagebegründung deutlich. Deshalb rechtfer-\n\ntigt sein Verhalten nicht den Schluss, dass ihn eine Abmahnung unbeeindruckt \n\ngelassen hätte. \n\n4. Die erforderliche Abmahnung konnten die Kläger entgegen der Hilfs-\n\nerwägung des Berufungsgerichts nicht nachholen. \n\na) Zweifelhaft ist schon, ob die als nachträgliche Abmahnungen in Be-\n\ntracht zu ziehenden Schreiben der Kläger vom 16. August und 21. September \n\n2004 inhaltlich den Anforderungen an eine Abmahnung genügen. In dem ersten \n\nSchreiben wird der Entziehungsbeschluss erläutert, dem Beklagten aber nicht \n\nGelegenheit gegeben, ihn abzuwenden. Er wird vielmehr aufgefordert, ihn zu \n\nerfüllen. In dem zweiten Schreiben erklären sich die Kläger zwar bereit, bei \n\npünktlicher Erfüllung seiner Pflichten durch den Beklagten die gerichtliche \n\nDurchsetzung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen. Sie behalten sich \n\naber auf Dauer vor, bei einem neuerlichen Verstoß ohne weitere Beschlussfas-\n\nsung eine Entziehungsklage zu erheben. Ob darin eine Abmahnung gesehen \n\nwerden kann, ist fraglich, kann aber offen bleiben. \n\n23 \n\nb) Eine Abmahnung kann den ihr zugedachten Zweck nur erfüllen, wenn \n\nsie vor einem Entziehungsbeschluss erfolgt, woran es hier fehlt. Sie soll den \n\nWohnungseigentümer vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen (LG \n\nAachen, ZMR 1993, 233, 235; KK-WEG/Riecke, § 18 Rdn. 29; Sauren, WEG, 4. \n\nAufl., § 18 Rdn. 5; Staudinger/Kreuzer, aaO, § 18 WEG Rdn. 17). Gleichzeitig \n\nsoll er erfahren, was er zu tun hat, um diesen Beschluss und seinen Vollzug zu \n\nvermeiden. Die Abmahnung soll aber auch sicherstellen, dass die übrigen \n\nWohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflicht-\n\nverletzung eine Fortführung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Dazu sollen \n\nsie dem betroffenen Wohnungseigentümer eine letzte Möglichkeit zur Verhal-\n\ntensänderung geben und berücksichtigen, was er auf die Abmahnung zur \n\nRechtfertigung oder Erklärung seines Verhaltens vorbringt. Dieser Zweck kann \n\nnur erreicht werden, wenn die Abmahnung vor Beschlussfassung erfolgt. Ist der \n\nBeschluss einmal gefasst, kann eine Abmahnung nur noch als Druckmittel dazu \n\ndienen, den gefassten Beschluss durchzusetzen. Das ist zwar legitim (Bay-\n\nObLGZ 1975, 53, 57; Kreuzer in: Köhler/Bassenge, aaO, Rdn. 34; Staudin-\n\nger/Kreuzer, aaO, § 18 Rdn. 33), nimmt der Abmahnung aber ihren eigentlichen \n\nSinn und genügt deshalb nicht. Damit scheidet eine Entziehung aufgrund des \n\ngefassten Entziehungsbeschlusses aus. \n\n24 \n\n5. Der gefasste Entziehungsbeschluss macht dem Beklagten aber \n\n- jedenfalls in Verbindung mit dem Schreiben vom 21. September 2004 - klar, \n\ndass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die fortdauernd unpünktliche \n\nZahlung der Wohngelder durch den Beklagten nicht länger hinnehmen und dies \n\nzum Anlass für eine Entziehung nehmen will. Er stellt inhaltlich eine Abmah-\n\nnung dar, die auch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen \n\nkann (OLG Hamburg, ZMR 2003, 596; Staundinger/Kreuzer, aaO, § 18 Rdn. 20 \n\na.E.). Das hat zur Folge, dass ein Entziehungsgrund gegeben ist, wenn der Be-\n\nklagte künftig, und sei es auch nur einmal, seine Zahlungsverpflichtungen in \n\nnicht nur zu vernachlässigendem Umfang unpünktlich erfüllt. Die Gemeinschaft \n\nkönnte dann den nach § 18 Abs. 3 WEG erforderlichen Entziehungsbeschluss \n\nfassen und auf Entziehung klagen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte \n\nunter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohl-\n\nverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten \n\nsich für die Gemeinschaft erledigt (so für den insoweit vergleichbaren Fall der \n\nverhaltensbedingten Kündigung: BAG, DB 1987, 1303 und 2367; NZA 1987, \n\n418, 419). \n\n25 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Darmstadt, Entscheidung vom 24.06.2005 - 311 C 58/05 - \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 07.12.2005 - 25 S 121/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-19/v-zr-26-06","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":34},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 323","ref_norm":"323","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 723","ref_norm":"723","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-19/v-zr-26-06","retrieved":"2026-07-10 21:16:43.609373+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-01-19/v-zr-26-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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